原告(反訴被告)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省揚(yáng)州市。
　　委托訴訟代理人：孫成，上海大邦律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李翔，上海大邦律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海華某建筑工程有限公司，住所地上海市楊浦區(qū)。
　　法定代表人：蔣殿軍，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：季泉，上海星博律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)張某某與被告(反訴原告)上海華某建筑工程有限公司(下稱華某建筑公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月5日立案。2019年5月16日、5月24日,本院依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理，原告(反訴被告)張某某及其委托訴訟代理人李翔，被告(反訴原告)華某建筑公司之委托訴訟代理人季泉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告張某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告間簽訂的《租賃協(xié)議》無(wú)效；2、被告退還租金234,871.23元；3、被告退還押金8000元；4、被告賠償原告因轉(zhuǎn)租合同無(wú)效而產(chǎn)生的損失160,000元；5、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2015年12月24日，原、被告就上海市楊浦區(qū)波陽(yáng)路XXX號(hào)本案系爭(zhēng)房屋簽訂《租賃協(xié)議》，租賃期限自2016年2月1日至2019年1月31日。經(jīng)被告同意，原告于2016年3月23日將房屋轉(zhuǎn)租給案外人張某某。2018年3月19日，被告提出提前終止合同，案外人張某某與原、被告就賠償事宜協(xié)商未果訴至法院。經(jīng)一審判決、二審調(diào)解，法院認(rèn)為因涉案房屋存在無(wú)產(chǎn)證記載面積部分，原告與案外人張某某之間的租賃合同無(wú)效，原告應(yīng)向案外人張某某支付裝修損失160,000元等，原告已按調(diào)解書履行完畢。原告認(rèn)為，因房屋存在違章建筑，原告與案外人張某某的租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效，原、被告間的房屋租賃合同亦應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。合同無(wú)效后，非原告本人使用期間的已支付的使用費(fèi)被告應(yīng)當(dāng)返還，押金一并返還。因違章建筑由被告建造，原告向案外人張某某支付的160,000元損失應(yīng)由被告承擔(dān)。故訴至法院作如上訴請(qǐng)。
　　被告華某建筑公司辯稱，同意確認(rèn)合同無(wú)效，不同意原告的其他訴訟請(qǐng)求。轉(zhuǎn)租亦是使用房屋的一種方式，合同有效與否，原告均應(yīng)當(dāng)支付使用費(fèi)。押金8000元在最后結(jié)算的時(shí)候同意抵扣。被告未進(jìn)行違章搭建，現(xiàn)有證據(jù)證明原告在租賃期間有違章搭建，合同無(wú)效的后果應(yīng)由其自行承擔(dān)，故不同意賠償160,000元。
　　反訴原告華某建筑公司提出反訴請(qǐng)求：1、判令反訴被告支付2018年4月1日-2018年10月9日期間按照月租金16,000元計(jì)算的房屋占有使用費(fèi)共計(jì)99,840元；2、判令反訴被告以99,840元為基數(shù)，支付自2018年10月9日起至實(shí)際清償之日止按照銀行同期存款利率計(jì)算的利息；3、反訴的訴訟費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：反訴原、被告之間簽訂的租賃合同于2018年3月31日終結(jié)，反訴被告至2019年10月9日才將房屋返還，其應(yīng)當(dāng)支付剩余期間的占有使用費(fèi)。2018年1月1日雙方將租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為每月16,000元，反訴被告應(yīng)當(dāng)按約支付，且反訴原告的上家以同樣理由要求反訴原告支付上述期間的占有使用費(fèi)并支付利息，故訴至法院作如上訴請(qǐng)。
　　反訴被告張某某答辯稱，不同意反訴原告的訴訟請(qǐng)求。本案的房屋租賃合同無(wú)效，反訴原告應(yīng)向房屋的實(shí)際使用人主張占有使用費(fèi)。雙方未變更租金標(biāo)準(zhǔn)，因希望反訴原告能夠積極與案外人張某某就房屋租賃提前終止事宜達(dá)成調(diào)解，反訴被告將案外人張某某交付的最后一期租金48,000元如數(shù)轉(zhuǎn)交給反訴原告，亦作為反訴被告方作出的補(bǔ)償，而非雙方協(xié)商的調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)，因協(xié)商未果，本訴訴訟中已經(jīng)要求返還。
　　本案及本院(2018)滬0110民初7548號(hào)《民事判決書》中查明以下事實(shí)：
　　2015年12月21日，案外人上海威籟實(shí)業(yè)有限公司(現(xiàn)已更名為上海開倫置業(yè)有限公司)(下稱上海威籟公司)(甲方)與被告(反訴原告)華某建筑公司(乙方)簽訂《租賃合同》，約定案外人上海威籟公司出租給被告(反訴原告)華某建筑公司的房屋坐落于本市楊浦區(qū)波陽(yáng)路XXX號(hào)一幢小白樓，該房屋面積為60平方米(建筑面積)，房地產(chǎn)權(quán)證為楊字(2006)第022517號(hào)，房屋租賃期限自2016年1月1日至2016年12月31日，月租金為3,000元。2017年1月20日，雙方簽訂《租賃合同續(xù)租協(xié)議》，租賃期限延長(zhǎng)至2017年12月31日。
　　2015年12月24日，被告(反訴原告)華某建筑公司(甲方)與原告(反訴被告)張某某(乙方)簽訂《租賃協(xié)議》。協(xié)議約定，被告(反訴原告)華某建筑公司將其合法擁有的坐落于上海市楊浦區(qū)波陽(yáng)路XXX號(hào)出租給原告(反訴被告)張某某使用；租賃期限為三年，自2016年2月1日至2019年1月31日。年租金為98,000元，付三押一，先付后用，押金8,000元，乙方退租后歸還。協(xié)議另約定，原告(反訴被告)張某某應(yīng)根據(jù)被告(反訴原告)華某建筑公司現(xiàn)有實(shí)際情況(因被告(反訴原告)華某建筑公司與上家合同為一年一簽)，所以原告(反訴被告)張某某應(yīng)合理裝修，不可盲目投資。合同簽訂后，原告(反訴被告)張某某向被告(反訴原告)華某建筑公司支付押金8000元并如約按每季度24,500元支付租金至2018年1月31日。2018年1月6日，原告(反訴被告)張某某向被告(反訴原告)華某建筑公司支付48,000元，摘要記載2018年1月1日至2018年3月31日租金。
　　2016年2月23日，案外人上海威籟公司向被告(反訴原告)華某建筑公司發(fā)出《告知書》，寫明：“近日，我上海威籟實(shí)業(yè)有限公司發(fā)現(xiàn)貴公司正在波陽(yáng)路XXX號(hào)內(nèi)搭建違章建筑，此行為不僅有違合同約定，更直接違反了相關(guān)行政法規(guī)。……即刻停止違章搭建活動(dòng)，拆除已搭建的部分違章建筑。我司已督促貴司整改，并盡到告知義務(wù)，如貴司仍不停止違章搭建，后續(xù)所造成的不利后果，一概將由貴司承擔(dān)。”
　　2016年3月2日，原告(反訴被告)張某某出具《承諾書》，稱華某建筑公司與張某某就波陽(yáng)路XXX號(hào)小白樓簽訂了租賃協(xié)議，租賃期間，若乙方因搭建、下水道改造等違反租賃條款的事項(xiàng)，后果由乙方全部承擔(dān)。
　　2016年3月5日，原告(反訴被告)張某某(甲方)與案外人張某某(乙方)簽訂《租賃合同》，約定原告(反訴被告)張某某將其合法擁有的坐落在上海市楊浦區(qū)波陽(yáng)路XXX號(hào)共計(jì)14間單間出租給案外人張某某使用。
　　案外人上海斯寧物業(yè)管理有限公司(下稱斯寧物業(yè)公司)(甲方)與被告(反訴原告)華某建筑公司(乙方)簽訂《租賃合同》，約定案外人斯寧物業(yè)公司出租給被告(反訴原告)華某建筑公司的房屋坐落于本市楊浦區(qū)波陽(yáng)路XXX號(hào)一幢小白樓，該房屋面積為120平方米(建筑面積)，租賃期限自2018年1月1日起至2018年3月30日止。月租金為20,000元。
　　本案涉案的“波陽(yáng)路XXX號(hào)”及“波陽(yáng)路XXX號(hào)一幢小白樓”、“波陽(yáng)路XXX號(hào)14間單間”，產(chǎn)權(quán)人為上海開倫造紙印刷集團(tuán)有限公司，產(chǎn)權(quán)證記載位置為波陽(yáng)路XXX號(hào)XXX幢，面積為43平方米，層數(shù)一層。
　　2018年3月16日，案外人斯寧物業(yè)公司向被告(反訴原告)華某建筑公司發(fā)出《房屋租賃合同期滿不再續(xù)租通知書》，通知被告(反訴原告)華某建筑公司雙方簽訂的《房屋租賃合同》至2018年3月30日因合同期滿自行終止。根據(jù)租賃合同約定，請(qǐng)被告(反訴原告)華某建筑公司在合同期滿(2018年4月5日前)搬出位于波陽(yáng)路XXX號(hào)的房屋。
　　2018年3月19日，被告(反訴原告)華某建筑公司發(fā)出《房屋租賃合同提前終止通知書》寫明，致波陽(yáng)路XXX號(hào)一幢小白樓租戶：貴方與上海華某建筑工程有限公司約定，貴方租賃我方位于上海市楊浦區(qū)波陽(yáng)路XXX號(hào)一幢小白樓(山東人家飯店)，該房屋面積為60平方米，租期為2016年2月1日至2019年1月31日，現(xiàn)該房屋年久失修形成危房，楊浦區(qū)政府決定需加固改造，擬提前終止合同，不再與貴方續(xù)租。根據(jù)我國(guó)合同法的相關(guān)規(guī)定，通知貴方如下事項(xiàng)：一、根據(jù)貴方與我方之間簽訂的《房屋租賃合同》因政府改造提前于2018年3月30日終止……。
　　2018年4月10日，案外人張某某因房屋租賃合同糾紛，以張某某、華某建筑公司為被告，斯寧物業(yè)公司為第三人訴至法院，案號(hào)為(2018)滬0110民初7548號(hào)。該案中，2018年5月7日案外人張某某申請(qǐng)裝修殘值評(píng)估，2018年6月15日鑒定中心工作人員至現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察。
　　2018年10月9日，案外人張某某將系爭(zhēng)房屋返還給案外人斯寧物業(yè)公司。
　　(2018)滬0110民初7548號(hào)案件判決：1、確認(rèn)2016年3月5日原告(反訴被告)張某某(甲方)與案外人張某某(乙方)就上海楊浦區(qū)波陽(yáng)路XXX號(hào)共計(jì)14間單間簽訂的房屋租賃合同無(wú)效；2、原告(反訴被告)張某某向案外人張某某支付裝修損失160,000元；三、原告(反訴被告)張某某返還張某某房屋租賃押金16,000元。
　　一審判決后，原告(反訴被告)張某某不服提起上訴。二審期間各方當(dāng)事人達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：1、確認(rèn)原告(反訴被告)張某某與案外人張某某簽訂的《租賃合同》無(wú)效；2、原告(反訴被告)張某某向案外人張某某支付160,000元；3、如原告(反訴被告)張某某未按期足額支付上述費(fèi)用，還需另行支付24,000元的違約金；4、各方當(dāng)事人就張某某與原告(反訴被告)張某某之間的租賃糾紛無(wú)爭(zhēng)議。
　　2019年4月4日，案外人斯寧物業(yè)公司起訴本案被告(反訴原告)華某建筑公司要求其支付2018年4月1日至2018年10月9日期間的房屋使用費(fèi)及利息，案號(hào)為(2019)滬0110民初7503號(hào)。經(jīng)本院調(diào)解，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議：“一、被告上海華某建筑工程有限公司應(yīng)于2019年6月5日前支付原告上海斯寧物業(yè)管理有限公司逾期返還房屋的占有使用費(fèi)35,000元;二、被告上海華某建筑工程有限公司在原告上海斯寧物業(yè)管理有限公司處的押金20,000元不予返還；三、本案案件受理費(fèi)1457元，由原告上海斯寧物業(yè)管理有限公司自愿承擔(dān)”。
　　另查明，被告(反訴原告)華某建筑公司自2000年10月1日起承租“波陽(yáng)路XXX號(hào)一幢小白樓”，合同約定的建筑面積為60平方米。
　　以上事實(shí)由原告(反訴被告)提供的雙方間的租賃協(xié)議、押金、租金收據(jù)、(2018)滬0110民初7548號(hào)民事判決書、(2019)滬02民終1617號(hào)《民事調(diào)解書》、原告(反訴被告)的借記卡賬戶歷史明細(xì)清單、2018年11月14日案外人上海開倫置業(yè)有限公司談話筆錄、(2018)滬0110民初7548號(hào)案庭審筆錄，被告(反訴原告)華某建筑公司提供的與案外人威籟實(shí)業(yè)公司的租賃合同、與案外人斯寧物業(yè)公司的租賃合同、原、被告雙方的租賃合同、原告(反訴被告)與案外人張某某的租賃合同、告知書、承諾書、房屋租賃合同提前終止通知書；本院調(diào)取的被告(反訴原告)華某建筑公司與上家簽訂的租賃合同、談話筆錄等證據(jù)及各方當(dāng)事人陳述予以佐證，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，被告將系爭(zhēng)房屋作為整體出租給原告經(jīng)營(yíng)公寓使用，對(duì)于租賃合同應(yīng)作整體認(rèn)定，本案涉案房屋的產(chǎn)證記載面積為43平方米，其余均為未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可的面積，故本院依法認(rèn)定原、被告間簽訂的租賃合同無(wú)效。
　　根據(jù)法律規(guī)定，因合同無(wú)效取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，被告承租系爭(zhēng)房屋已近二十年，且庭審中自認(rèn)其出租給原告的房屋面積遠(yuǎn)大于120平方米，故被告對(duì)系爭(zhēng)房屋有違章搭建行為?，F(xiàn)有證據(jù)可以證明原告在承租期間亦有違章搭建行為，另雙方的租賃合同中載明華某建筑公司與上家合同為一年一簽，原告應(yīng)合理裝修、不可盲目投資，故原、被告雙方對(duì)合同無(wú)效負(fù)同等責(zé)任。為此，原告主張的160,000元損失，原、被告各半承擔(dān)。押金依法返還。
　　即使合同無(wú)效，原告亦應(yīng)支付占有使用費(fèi)。本案中，2018年1月1日至2018年1月31日原告重復(fù)支付，被告應(yīng)當(dāng)返還多付的16,000元。關(guān)于2018年2月1日至2018年3月31日的租金，原告稱因希望各方協(xié)商解決，才主動(dòng)進(jìn)行賠償，現(xiàn)各方協(xié)商未果，故多付的租金要求返還。被告辯稱，雙方已合意將租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為每月16,000元，不應(yīng)返還。本院認(rèn)為，被告稱租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，但無(wú)證據(jù)證明，其多收租金但各方協(xié)商未成，應(yīng)將多收的租金返還，故被告還應(yīng)返還2018年2月1日-2018年3月31日多收的租金15,667元。
　　關(guān)于反訴，反訴原告稱雙方約定調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)，但無(wú)證據(jù)證明，應(yīng)按原租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。系爭(zhēng)房屋于(2018)滬0110民初7548號(hào)案件中涉及裝修殘值評(píng)估，反訴被告應(yīng)在2018年6月15日評(píng)估人員實(shí)地勘察后及時(shí)將房屋返還，故其應(yīng)支付2018年6月16日至2018年10月9日之間的房屋使用費(fèi)。反訴原告將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可的部分房屋出租給反訴被告，對(duì)合同無(wú)效有過錯(cuò)，故其要求反訴被告支付逾期付款利息的主張，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)張某某與被告(反訴原告)上海華某建筑工程有限公司于2015年12月24日就上海市楊浦區(qū)波陽(yáng)路XXX號(hào)(產(chǎn)證記載位置為上海市楊浦區(qū)波陽(yáng)路XXX號(hào)XXX幢)簽訂的《租賃合同》無(wú)效；
　　二、被告(反訴原告)上海華某建筑工程有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)張某某返還房屋使用費(fèi)31,667元；
　　三、被告(反訴原告)上海華某建筑工程有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)張某某返還房屋押金8000元；
　　四、被告(反訴原告)上海華某建筑工程有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)張某某賠償損失80,000元；
　　五、原告(反訴被告)張某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)上海華某建筑工程有限公司支付2018年6月16日至2018年10月9日期間的房屋使用費(fèi)30,707元；
　　六、被告(反訴原告)上海華某建筑工程有限公司之其余訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)3671元，由原告(反訴被告)張某某負(fù)擔(dān)2581元，被告(反訴原告)上海華某建筑工程有限公司負(fù)擔(dān)　　1090元；反訴受理費(fèi)1148元，由原告(反訴被告)張某某負(fù)擔(dān)353元，被告(反訴原告)上海華某建筑工程有限公司負(fù)擔(dān)795元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　

審判員：李清梅

書記員：李??穎