原告(反訴被告)：張某真，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省溫州市。
　　委托訴訟代理人：湯衛(wèi)忠，上海湯衛(wèi)忠律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河南省。
　　被告(反訴原告)：姚某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：周嘉平，上海木誠(chéng)木律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)張某真與被告(反訴原告)王某、姚某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月2日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，分別于2019年3月26日和4月10日公開開庭審理。原告張某真的委托訴訟代理人湯衛(wèi)忠和被告王某、姚某某到庭參加了上述二次庭審，兩被告的共同委托訴訟代理人周嘉平到庭參加了第二次庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告張某真向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、解除原、被告雙方于2017年9月29日簽訂的《房屋租賃合同》;2、判令被告將坐落于上海市奉賢區(qū)環(huán)城東路XXX-XXX號(hào)的房屋交還原告；3、判令被告償付自2018年11月1日起至實(shí)際返還房屋之日止按每天3,359.9元計(jì)算的占有使用費(fèi);4、判令被告償付違約金150,000元;5、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原、被告于2017年9月29日簽訂《房屋租賃合同》,約定由被告承租位于奉賢區(qū)環(huán)城東路XXX-XXX號(hào)的房屋。具體約定：(一)第一年凈租金600,000元,每二年增遞5%。房屋租金按6個(gè)月結(jié)算一次,每次在該房屋租金到期日前1個(gè)月一次性付清(付款方式：每年9月30日、每年3月30日),直至租賃期滿;(二)被告未按約定期限交付租金,超過(guò)15天以上的,原告有權(quán)解除合同;(三)被告應(yīng)在租期屆滿后的3日(如出現(xiàn)解除本租賃合同情形的,需在通知解除之日起3日內(nèi))返還房屋,未經(jīng)原告同意逾期返還房屋的,每逾期一日,被告應(yīng)按10元/平方米向原告支付該房屋占用期間使用費(fèi);(四)乙方違反合同約定,原告有權(quán)解除合同,并有權(quán)要求被告按當(dāng)年租金的25%支付違約金。
　　根據(jù)合同約定,被告應(yīng)于2018年9月30日支付租金300,000元,但經(jīng)多次催討,被告分文未付。
　　鑒于被告的違約,原告特向法院提起訴訟,請(qǐng)求依法裁決。
　　被告王某、姚某某辯稱，由于房屋存在嚴(yán)重違章，被告第一時(shí)間與原告聯(lián)系協(xié)商，在房東同意延期支付的情況下，分期支付的租金。被告不存在違約。不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
　　被告王某、姚某某向本院提出反訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求確認(rèn)原、被告簽訂的房屋租賃合同無(wú)效；2、判令原告承擔(dān)被告損失1,968,000元；3、判令原告第一事件處理好房屋拆除后的陽(yáng)臺(tái)積水、防水、三樓滲水、二樓漏水問(wèn)題；4、判令原告賠償被告50,000元維修、裝修、相關(guān)損壞設(shè)施購(gòu)置費(fèi)；5、判令原告2019年3月1日后延期解決滲水、漏水及損壞區(qū)域維修、裝修等問(wèn)題延期天數(shù)的房租及另加天數(shù)10,000元/天的相關(guān)運(yùn)營(yíng)成本及營(yíng)業(yè)損失；6、訴訟費(fèi)由原告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告在出租上海市奉賢區(qū)環(huán)城東路XXX-XXX號(hào)房屋前，未明確告知被告該房屋產(chǎn)證面積外，存在著嚴(yán)重的多區(qū)域、大面積違章建筑，也未明確告知被告哪些區(qū)域、多少面積屬于不可使用的非法搭建的違章面積，致使被告未知存在多區(qū)域、大面積違章的情況下被欺詐簽約、支付租金、投資各項(xiàng)裝修、各種體育健身設(shè)備，無(wú)法正常通過(guò)消防驗(yàn)收，拆除通知后、拆除中即拆除后長(zhǎng)期的嚴(yán)重經(jīng)營(yíng)及品牌口碑影響，原告非法租賃違章房屋并未明確告知房屋存在嚴(yán)重違章欺詐簽約等違法行為，給被告造成嚴(yán)重的直接及間接損失達(dá)1,968,000元。拆除過(guò)程中、拆除后造成二樓、三樓大面積、多區(qū)域的滲水、漏水致使部分原有裝修和設(shè)備損壞，至今仍存在嚴(yán)重滲水、漏水問(wèn)題未解決。為此，被告提出反訴。
　　原告張某真辯稱，不同意被告反訴請(qǐng)求，在簽訂合同時(shí)原告將產(chǎn)證面積告知了被告，在合同中也約定了非產(chǎn)證面積被政府拆除的，損失由被告承擔(dān)。被告的訴訟請(qǐng)求與合同相悖，即使產(chǎn)生損失，也是被告自愿接受的法律后果，被告應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年9月29日,原、被告簽訂《房屋租賃合同》一份，約定原告將位于上海市奉賢區(qū)環(huán)城東路XXX-XXX號(hào)，面積335.99平方米的房屋出租給被告。原告按房地產(chǎn)面積租賃給被告，并依此計(jì)算租金。非房地產(chǎn)部分使用面積，若有拆除計(jì)劃等規(guī)定，原告有責(zé)任提前通知被告。如政府按規(guī)定強(qiáng)行拆除，造成的所有損失由被告自負(fù)，原告概不承擔(dān)責(zé)任。租期為五年,自2017年10月30日至2022年10月30日為止。第一年租金為600,000元，每二年增幅5%(第二年600,000元，第三年630,000元，第四年630,000元，第五年661,500元)。租金六個(gè)月結(jié)算一次，每次在該房屋租金到期日前1個(gè)月一次性付清(付款方式：每年9月30日、3月30日)。保證金50,000元。未經(jīng)原告同意逾期返還房屋的，每逾期一日，被告應(yīng)按10元/平方米向原告支付該房屋占用使用費(fèi)。合同還約定，被告未按約定期限支付租金超過(guò)15天以上的，原告有權(quán)解除合同。
　　上述協(xié)議簽訂后，雙方按約履行了各自義務(wù)。
　　2018年9月期間，租賃房屋周邊的違章建筑開始拆除，由于本案租賃房屋也存在部分違章搭建，城管部門也告知被告對(duì)于違章部分要予以拆除。2018年12月6日，被告收到城管部門的拆除通知書后，也及時(shí)告知了原告。2019年1月2日，違章部分被有關(guān)部門強(qiáng)制拆除。期后，被告對(duì)房屋存在滲漏水問(wèn)題多次和原告聯(lián)系要求解決。
　　另，在2018年11月1日，原告和被告的微信聊天中，原告同意先付三個(gè)月的租金，還有三個(gè)月租金12月20日前付。后被告于2018年11月26日支付150,000元租金；于2018年12月20日前支付150,000元租金；于2019年9月20日支付了兩筆共300,000元租金
　　雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一為合同是否有效。本院認(rèn)為，本案原、被告簽訂的《房屋租賃合同》，約定的租賃面積是在產(chǎn)證范圍內(nèi)，雖被告還使用了部分無(wú)證的房屋，但并不在租賃合同范圍，且該部分所占面積并不大，并不影響租賃合同的履行。故本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同是雙方真實(shí)意思的表示，合法有效。當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)全面履行各自的義務(wù)。本案中，原告認(rèn)為被告延期付款，故要求解除雙方的租賃合同并要求被告承擔(dān)違約金。被告認(rèn)為并未違約。本院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。本案被告在租賃期間，由于遇政府欲對(duì)租賃房屋中無(wú)證部分進(jìn)行拆除，對(duì)合同能否繼續(xù)履行存在顧慮，故與原告協(xié)商要求延期并分期支付到期租金，原告在2018年11月1日回復(fù)中對(duì)此表示同意。但原告第二日即起訴要求解除合同，本院認(rèn)為，原告要求解除合同的條件不具備，且被告也在事后及時(shí)支付了租金，故對(duì)原告要求解除合同、支付違約金等的請(qǐng)求不應(yīng)予以支持。對(duì)于被告主張由于房屋中無(wú)證部分被政府強(qiáng)制拆除造成損失，要求原告予以賠償?shù)恼?qǐng)求。本案從原、被告雙方簽訂的合同內(nèi)容看，被告王某、姚某某租賃系爭(zhēng)房屋時(shí)，對(duì)租賃標(biāo)的存在產(chǎn)證范圍外建筑物是明知的，該部分也因未在租賃范圍而未計(jì)算租金，且被告也愿意接受該部分拆除對(duì)其可能造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。其現(xiàn)稱并不知道無(wú)證部分的具體方位，本身其自身存在過(guò)錯(cuò)。其次，被告主張的損失，絕大部分為自己預(yù)想的可能的損失部分，并非實(shí)際發(fā)生；而由于產(chǎn)證范圍外被拆除部分房屋中涉及被告的裝飾裝修和消防安裝的損失部分，鑒于被告承諾由其自行承擔(dān)，故本院對(duì)被告該部分請(qǐng)求不予支持。
　　根據(jù)法律規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。故本院對(duì)于被告要求原告予以維修的請(qǐng)求予以支持。如原告未及時(shí)維修，被告可以作為承租人按照法律規(guī)定行使自己的權(quán)利。對(duì)于被告提出由于漏水造成的損失，其僅提供了原為開業(yè)經(jīng)營(yíng)而購(gòu)買健身器材等的憑證，未能提供由于原告未及時(shí)維修造成實(shí)際存在損失的相關(guān)依據(jù)，故對(duì)于被告提出的賠償請(qǐng)求本院亦不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十一條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、駁回原告(反訴被告)張某真的訴訟請(qǐng)求；
　　二、原告(反訴被告)張某真于本判決生效之日起十日內(nèi)維修好租賃房屋的漏水部位；
　　三、駁回被告(反訴原告)王某、姚某某的其余反訴請(qǐng)求。
　　本訴案件受理費(fèi)人民幣3,366元，減半收取計(jì)1,683元，由原告(反訴被告)張某真負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)11,472元，由被告(反訴原告)王某、姚某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。　　

審判員：屠朝輝

書記員：顧佳藝