上訴人原審第三人：張正行，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市樊城區(qū)。
上訴人原審第三人：徐德某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市樊城區(qū)。
二上訴人委托訴訟代理人：張雪、王青松，湖北長久律師事務(wù)所律師。
被上訴人原審原告：樊金紅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市襄城區(qū)。
被上訴人原審原告：陳少兵，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住襄陽市襄城區(qū)。
二被上訴人委托訴訟代理人：馬誠，湖北百龍律師事務(wù)所律師。
被上訴人原審被告：襄陽金輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地，襄陽市襄城區(qū)閘口路長門街甕城內(nèi)。
法定代表人：王輝，該公司董事長。
原審第三人：襄陽市美華建筑安裝工程公司，住所地，襄陽市襄城區(qū)周家埂2號(hào)。
法定代表人：潤心龍，該公司總經(jīng)理。

上訴人張正行、徐德某因與被上訴人樊金紅、陳少兵、襄陽金輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金輝公司）、襄陽市美華建筑安裝工程公司以下簡稱美華公司合同糾紛一案，不服湖北省襄陽市襄城區(qū)人民法院（2018）鄂0602民初244號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年06月21日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人張正行及其張正行、徐德某的委托訴訟代理人張雪，被上訴人樊金紅、陳少兵的委托訴訟代理人馬誠到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張正行、徐德某上訴請(qǐng)求：1.撤銷原判，改判支持上訴人的全部訴訟請(qǐng)求，并駁回陳少兵、樊金紅的全部訴求；2.訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、原審認(rèn)定上訴人與金輝公司并未形成房屋買賣的事實(shí)、認(rèn)定不能確定張正行、徐德某享有對(duì)金輝公司的水泥款請(qǐng)求權(quán)，完全錯(cuò)誤。首先，上訴人與金輝公司形成真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，上訴人才是訴爭(zhēng)房屋的購買人。不僅正行公司認(rèn)可由上訴人簽訂房地產(chǎn)買賣契約購買訴爭(zhēng)房屋，而且原精誠公司開具的訴爭(zhēng)房屋的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票及相關(guān)收據(jù)上也明確訴爭(zhēng)房屋購買人系上訴人，所以上訴人與金輝公司形成的是真實(shí)的房屋買賣關(guān)系。其次，上訴人依法享有正行公司對(duì)金輝公司的水泥款的請(qǐng)求權(quán)，原審認(rèn)定無法確定毫無根據(jù)。一方面，根據(jù)上訴人提交得正行公司注銷時(shí)的清算報(bào)告可知，正行公司注銷時(shí)根本就不存在任何債權(quán)債務(wù)，且即使存在，也均由上訴人承擔(dān)。更何況，正行公司以其享有的水泥款債權(quán)代上訴人折抵部分房款也是上訴人與正行公司的合意，所以上訴人不僅享有正行公司對(duì)金輝公司的水泥款請(qǐng)求權(quán)，而且在水泥款已經(jīng)折抵訴爭(zhēng)房屋購房款的前提下，更有權(quán)要求被上訴人金輝公司交付房屋。最后，根據(jù)訴爭(zhēng)房屋購買時(shí)的金輝公司制度，開具不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票即視為交付。上訴人已繳納全部房款且金輝公司開具不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的前提下，訴爭(zhēng)房屋應(yīng)歸上訴人所有。二、不僅被上訴人樊金紅、陳少兵簽訂的購房合同虛假且簽訂在后，而且其占有房屋也系非法，故原審認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋歸陳少兵、樊金紅完全錯(cuò)誤。首先，樊金紅簽訂的商品房買賣合同系虛假且無效的。一方面樊金紅、陳少兵在庭審中一會(huì)兒稱是真實(shí)購房并提交了虛假的交付房款的原精誠公司出具的收據(jù)，后來在合同根本無任何約定的前提下又改口說是以房抵工程款，完全自相矛盾。原審認(rèn)定該購房合同簽訂的時(shí)間時(shí)參照了證人朱軍慶的證言，但其后又以其與金輝公司具有利害關(guān)系否定其證言也是完全自相矛盾。更何況，朱軍慶的證言與襄城法院2014年5月22日的聽證筆錄中陳少兵的陳述完全吻合，所以樊金紅簽訂的購房合同系虛假的。另一方面，金輝公司于2002年就將訴爭(zhēng)房屋出售給上訴人并交付，所以樊金紅、陳少兵與金輝明知上述情況仍惡意串通，于2004年10月之后簽訂的商品房買賣合同應(yīng)為無效。其次，退一步講，即使樊金紅、陳少兵簽訂的購房合同真實(shí)且有效，也在上訴人購房合同之后，原審認(rèn)定錯(cuò)誤且故意混淆。一方面，陳少兵夫婦簽訂的購房合同系在2005年夏季，明顯在上訴人簽訂合同之后，另一方面，陳少兵無任何建筑資質(zhì)，但原審卻在合同無效的前提下仍錯(cuò)誤認(rèn)定合同無效不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力，完全錯(cuò)誤。原審不僅認(rèn)定施工合同中已有訴爭(zhēng)房屋抵付工程款的意思表示，而且還完全跳過樊金紅簽訂的購房合同時(shí)間而直接以此認(rèn)定樊金紅、陳少兵簽訂購房合同的時(shí)間且先于上訴人，完全是故意混淆。最后，在陳少兵與金輝公司工程竣工后未決算的前提下，其占有19套房屋（不含訴爭(zhēng)房屋的價(jià)值）的價(jià)值，已遠(yuǎn)超2004年編制的工程結(jié)算書的工程總造價(jià)，所以陳少兵根本無權(quán)要求以房抵款。更何況，三方多次簽訂的訴爭(zhēng)房屋的租賃協(xié)議以及樊金紅于2005年才簽訂虛假合同，也證實(shí)陳少兵一直未合法取得訴爭(zhēng)房屋，所以陳少兵長期以來根本就是非法占有房屋，原審認(rèn)定合法占有也完全錯(cuò)誤。
樊金紅、陳少兵辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求維持原判。一、上訴人上訴狀中故意歪曲事實(shí)，一審判決并沒有否認(rèn)和金輝公司的房屋買賣關(guān)系是以房抵債。2.上訴人上訴狀中否定了證人朱軍慶的證言，一審判決認(rèn)為只有朱軍慶的證人證言沒有其他證據(jù)相印證，所以對(duì)金輝公司的主張不予采信，與上訴人說的否認(rèn)證言相互矛盾。3.陳少兵、樊金紅與金輝公司簽訂的商品房買賣合同合法有效。答辯人沒有偽造與金輝公司簽訂合同，合同及收據(jù)均有金輝公司的法定代表人簽字，即使沒有公司印章也是真實(shí)有效的。合同簽定時(shí)間及出具收據(jù)時(shí)間都是一致的，后又補(bǔ)蓋了公司印章，上訴人并沒有否認(rèn)印章的真實(shí)性。4.2017年6月24日已經(jīng)和金輝公司對(duì)賬，金輝公司出具了對(duì)賬函，金輝公司認(rèn)可交付了19套房屋包括訴爭(zhēng)房屋。
樊金紅、陳少兵向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令原告與被告金輝公司簽訂的商品房買賣合同有效，精誠公寓房屋歸原告所有并辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；2.判令被告金輝公司合同違約，向原告賠償違約損失人民幣367042.8元；3.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。庭審中，樊金紅、陳少兵撤回第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
張正行、徐德某作為第三人向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求確認(rèn)徐德某、張正行與襄樊市精誠房地產(chǎn)置業(yè)有限公司于2002年6月14日簽訂的關(guān)于襄城區(qū)閘口路長安精誠公寓房屋的房地產(chǎn)買賣契約有效；判令被告履行交房義務(wù)，并協(xié)助將房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證辦至第三人名下；3.判令被告按照每月250元向第三人支付自2002年1月1日起至交房之日的租金；4.承擔(dān)本案訴訟費(fèi)和執(zhí)行費(fèi)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：1、樊金紅、陳少兵主張與金輝公司形成的法律關(guān)系的事實(shí)：2000年，原襄樊市精誠房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司（現(xiàn)金輝公司）在位于襄陽市襄城區(qū)閘口路長門街開發(fā)住宅樓。于2000年11月24日與美華公司簽訂工程承包合同書。主要內(nèi)容為：1、工程地點(diǎn)、名稱、內(nèi)容、面積：襄城區(qū)閘口路長門街；居民安置3號(hào)樓；按設(shè)計(jì)圖紙（二個(gè)單元八層，戶外1．5米內(nèi)建筑和水電安裝工程）；3200平方米，施工后按實(shí)際面積計(jì)算。2、建筑日期：開工日期為2000年11月30日（以開工通知為準(zhǔn)）；竣工日期為2001年8月30日。4、工程造價(jià)：本工程實(shí)行包工包料，按雙方審定的施工圖按97定額，96取費(fèi)計(jì)算。7、工程結(jié)算：工程開工后所需資金由乙方（美華公司）自行解決；工程竣工后，甲方（被告金輝公司）按1-8樓綜合價(jià)800元／平方米（含水電開戶費(fèi)，不含契稅），用一個(gè)單元房屋抵工程款，超出部分乙方以現(xiàn)金形式返還甲方，差額部分以甲方售樓價(jià)優(yōu)惠10％價(jià)格用另一個(gè)單元房屋抵夠，不夠一套房屋，雙方以現(xiàn)金方式結(jié)清余款。所抵乙方房屋，乙方擁有全部形式產(chǎn)權(quán)，乙方擁有預(yù)售權(quán)，甲方不得對(duì)外銷售，甲方無償提供售房財(cái)務(wù)手續(xù)和合同手續(xù)，售房所得款項(xiàng)全部歸乙方所有。甲方附屬工程優(yōu)先交給乙方施工，按97定額，96取費(fèi)計(jì)算。房產(chǎn)證在工程竣工之日三年內(nèi)辦理到位，每耽誤一天賠償乙方100元，因乙方原因可協(xié)商順延，辦證費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。其他內(nèi)容略。合同簽名處寫明，項(xiàng)目承包人為陳少兵。
2001年7月31日，原襄樊市精誠房地產(chǎn)置業(yè)有限公司（現(xiàn)金輝公司）與陳少兵簽訂協(xié)議書。主要內(nèi)容為：1、甲方（金輝公司）3號(hào)公寓施工所需資金全部由乙方（陳少兵）籌集，乙方籌集資金用于支付3號(hào)公寓施工所需材料費(fèi)、人工費(fèi)。2、甲方委托乙方對(duì)外預(yù)售、銷售甲方3號(hào)公寓西單元所有房屋、東單元一樓三室二廳房屋和東單元五、六、七樓二室二廳房屋。3、以上房屋房價(jià)（含水電開戶費(fèi)）平均每平方米800元，乙方銷售房屋收入用于支付甲方3號(hào)樓公寓建筑施工費(fèi)，甲方3號(hào)公寓施工完工結(jié)算后，雙方用現(xiàn)金采用多退少補(bǔ)的方式結(jié)清余款。4、以上房屋甲方委托乙方對(duì)外銷售，甲方放棄對(duì)外預(yù)售、銷售權(quán)力，在售房方面，屬賣方承擔(dān)的稅、費(fèi)由甲方承擔(dān)。甲方負(fù)責(zé)及時(shí)辦理購房戶土地使用證和房產(chǎn)證。其他條款略。
合同簽訂后，3號(hào)樓公寓于2001年竣工，所建樓房為8層2個(gè)單元，共32套住房。但雙方未辦理竣工驗(yàn)收，未共同對(duì)工程價(jià)款進(jìn)行決算。訴爭(zhēng)房屋（東單元1層右戶）由陳少兵對(duì)外出租，由承租人占有使用至今。
陳少兵將3號(hào)樓其中部分房屋對(duì)外銷售，所得房款由陳少兵收取。
2002年12月1日，樊金紅與原襄樊市精誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對(duì)訴爭(zhēng)的東單元1層右戶房屋簽訂商品房買賣合同。約定房屋單價(jià)800元／平方米，總價(jià)款102400元。具此認(rèn)為雙方將此房抵作工程款。
訴訟中，金輝公司提供2004年8月2日，金輝公司單方委托襄樊錦園工程招標(biāo)代理有限公司對(duì)精誠公寓3號(hào)樓作出工程結(jié)算書，工程總價(jià)款為1656807．59元。陳少兵對(duì)該工程結(jié)算書持有異議，單方委托襄陽禾匯工程造價(jià)咨詢有限公司對(duì)結(jié)算書中的鋁合金門窗部分進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)論為金輝公司提供的3號(hào)樓工程結(jié)算書中鋁合金推拉門窗少算156034．22元。
2、第三人張正行、徐德某主張與金輝公司形成的法律關(guān)系事實(shí)：
襄陽正行物資供銷有限公司于2001年注冊(cè)登記，為有限責(zé)任公司，公司股東為張正行、徐德某。2017年10月12日自行辦理公司清算，并于2017年11月13日在襄州區(qū)工商行政管理局辦理注銷登記手續(xù)。
2002年6月18日，原襄樊市精誠置業(yè)有限責(zé)任公司與襄陽正行物資供銷有限公司（以下簡稱正行公司）簽訂購銷協(xié)議。協(xié)議約定，1、甲方（原襄樊市精誠置業(yè)有限責(zé)任公司）向乙方（正行公司）購進(jìn)三利達(dá)市一水泥廠32．5級(jí)礦渣水泥，數(shù)量為1000噸（先期320噸水泥，以乙方在市供電局倉庫交貨數(shù)量為準(zhǔn)）暫定包干價(jià)每噸240元，總計(jì)貨款為240000元整，以后的水泥價(jià)格隨市場(chǎng)的變動(dòng)而協(xié)商調(diào)變。2、乙方按甲方的工程進(jìn)展保質(zhì)、保量，保時(shí)間將水泥送到甲方所指定的地點(diǎn)（襄城閘口精誠公司工地上），上車費(fèi)、運(yùn)費(fèi)全保在包干價(jià)內(nèi)。3、為保證乙方利益，甲方用朱軍慶所在的精誠公寓3號(hào)樓一樓東單元約132平方米房屋一套，先期售給乙方，單價(jià)為1100元／平方米，總金額為145200元，乙方付給甲方現(xiàn)金20000元，剩余房款用水泥款沖抵，為確保乙方信譽(yù)，甲方再以精誠公寓住房作抵押，暫定房價(jià)款總金額104000元，如超出抵押部分，乙方有權(quán)暫停供貨。沖抵平衡后自動(dòng)解除所抵押房屋。4、樁打起，甲方付給乙方6萬元現(xiàn)金，以便周轉(zhuǎn)，甲方在抵押不足部分中，在銷售4號(hào)樓一套住房時(shí)用現(xiàn)金返還至結(jié)清。5、甲乙雙方的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，最后以財(cái)務(wù)核算數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，如甲方房款，（現(xiàn)金）超出貨款部分，乙方可用水泥供貨相抵，直至抵完為止，帳結(jié)清后房產(chǎn)證由甲方負(fù)責(zé)為乙方辦理，辦房產(chǎn)證契費(fèi)由乙方承擔(dān)，印花稅、交易費(fèi)、公證費(fèi)、水電開戶費(fèi)，由甲方負(fù)責(zé)。
2002年6月14日，原襄樊市精誠房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司（現(xiàn)金輝公司）與第三人徐德某簽訂房地產(chǎn)買賣契約。約定：甲方（被告金輝公司）自愿將座落在襄城區(qū)閘口路長門街精誠公寓3號(hào)樓東單元一樓右戶的房地產(chǎn)面積132平方米，出售給乙方（徐德某）。2、甲乙雙方議定的上述房地產(chǎn)成交價(jià)格145200元。其中注明在合同簽定之日乙方先交甲方2萬元，余額由乙方用市一水泥廠三利達(dá)牌水泥相抵（32．5級(jí)）。購房的契稅由乙方承擔(dān)，購房的其它稅費(fèi)由甲方承擔(dān)。在房屋價(jià)款結(jié)清、契稅交清后由甲方給乙方辦理房權(quán)證手續(xù)。住房面積以房管部門最終確定的面積為準(zhǔn)。
2002年6月27日，正行公司與原襄樊市精誠置業(yè)有限責(zé)任公司簽訂租房協(xié)議。約定：為解決精誠公寓住房與施工方陳少兵的矛盾問題，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議。1、甲方（正行公司）將精誠公寓商品房租給了陳少兵，由陳租給了做眼鏡的客戶，已成既定事實(shí)，乙方精誠公司不在追究，此房已交付，產(chǎn)權(quán)屬甲方所有。2、租期為2002年1月1日起，月租為250元／月，由公司統(tǒng)一向陳少兵收取后支付給甲方，甲方不得干擾陳少兵正常使用此房。3、此房乙方或陳少兵均不能再次轉(zhuǎn)賣給他人。
2003年1月28日，正行公司（乙方）與原襄樊市精誠置業(yè)有限責(zé)任公司（甲方）簽訂補(bǔ)充協(xié)議。約定：按照雙方原協(xié)議商定的事項(xiàng)履行不變，僅需明確水泥抵扣房款的說明情況補(bǔ)充如下，甲方三號(hào)東單元二樓三室二廳房價(jià)為650元／平方米，一樓三室二廳房價(jià)為800元／平方米。（含水電開戶費(fèi)）一樓在2003年12月份之前必須交給乙方，一樓的房租費(fèi)二年計(jì)6000元（2002-2003年），在乙方清結(jié)債務(wù)時(shí)向甲方扣除。
2004年4月10日，原精誠公司出具承諾書，內(nèi)容為：根據(jù)2003年1月23日的補(bǔ)充協(xié)議，我公司未能履行，經(jīng)協(xié)商承諾如下：1、原承諾張正行的3號(hào)樓東單元三室二廳一樓，除2002年至2003年6000元房租應(yīng)付外，其余房租順延，直到交房為止。2、此房辦證后，張正行應(yīng)一次性交清剩余房款，以公司財(cái)務(wù)計(jì)算為準(zhǔn)。3、如果2005年12月30日前未能將此房交給張正行，公司將在原基礎(chǔ)上每平方米再優(yōu)惠80元并承擔(dān)一切違約責(zé)任。
2002年1月24日，朱軍慶出具收到張正行購房款20000元收條一份。
2002年12月5日，精誠公司會(huì)計(jì)王立海出具收條中載明，收到張正行交來水泥收據(jù)2張共計(jì)387．5噸，合同價(jià)240元／噸，計(jì)93000元。收條一張現(xiàn)金5000元。
2002年12月5日，精誠公司向張正行出具兩份購房發(fā)票（票號(hào)0000432、0000433），0000432發(fā)票載明（訴爭(zhēng)房屋），不動(dòng)產(chǎn)名稱：商品房住宅樓；計(jì)價(jià)單位：平方米；數(shù)量：132．50；單價(jià)：900；金額：119250元、86125元；開票人：王立海；審核人：駱先林；合同號(hào)：031。0000433發(fā)票載明，不動(dòng)產(chǎn)名稱：商品房住宅樓；計(jì)價(jià)單位：平方米；數(shù)量：132．50；單價(jià)：650；金額：86125元；開票人：王立海；審核人：駱先林；合同號(hào)：032。
2003年1月31日，吳永超出具收到張正行交來現(xiàn)金10000元的收條一份。2003年3月7日、7月26日，精誠公司基建管理部出具收條收到15噸、15噸水泥收條。2003年1月20日、22日、6月16日、17日，朱軍慶出具收到30噸、30噸、15噸、15噸收條四份。
另查明：金輝公司于1995年9月11日成立，2004年10月14日，由襄樊市精誠房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司名稱變更為襄樊市精誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2008年12月22日，張正行成為該公司股東，法定代表人由駱先林變更為張正行。2011年2月25日，襄樊市精誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名稱變更為襄陽市精誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2013年12月9日，王輝成為該公司股東，法定代表人由張正行變更為王輝。2013年12月10日，襄陽市精誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名稱變更為襄陽金輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
本案爭(zhēng)議的精誠公寓3號(hào)樓建設(shè)工程未辦理規(guī)劃、建設(shè)審批。2011年6月14日，襄陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃局向襄陽市住房保障和房產(chǎn)管理局出具襄規(guī)劃函（2011）98號(hào)關(guān)于精誠公司三棟住宅樓的規(guī)劃確認(rèn)函。內(nèi)容為：襄陽市精誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2001年2003年在襄城一橋長門開發(fā)的三棟住宅樓（3號(hào)、4號(hào)、6號(hào)），總面積8795．63平方米，未經(jīng)規(guī)劃許可。該小區(qū)業(yè)主因未辦理房產(chǎn)證而多次上訪，影響社會(huì)穩(wěn)定，經(jīng)我局核實(shí)，此三棟樓房不占?jí)壕G地和道路紅線，可以辦理相關(guān)手續(xù)。2011年11月14日，襄陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃局向市解決房屋辦證遺留問題辦公室出具襄規(guī)劃函（2011）165號(hào)關(guān)于精誠公司住宅樓按歷史遺留問題辦理房產(chǎn)證的函。內(nèi)容為：貴辦關(guān)于解決精誠房地產(chǎn)公司精誠公寓項(xiàng)目房屋辦證的函（襄遺留函2011字005號(hào)）已收悉，現(xiàn)回復(fù)如下：襄陽市精誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2001年2003年在襄城區(qū)一橋開發(fā)的三棟住宅樓（貴辦函中的3號(hào)、4號(hào)和附6號(hào)），未經(jīng)規(guī)劃許可，小區(qū)業(yè)主因未辦理房產(chǎn)證而多次上訪，影響了社會(huì)穩(wěn)定，根據(jù)市政府解決歷史遺留問題的相關(guān)規(guī)定，此三棟樓房可以作為歷史遺留問題辦理房產(chǎn)證，經(jīng)我局核實(shí)，此三棟樓房不占?jí)壕G地和道路紅線，請(qǐng)貴局按歷史遺留問題辦理房產(chǎn)證。
2012年11月5日，張正行、徐德某以襄陽市精誠房地產(chǎn)有限責(zé)任公司為被告向一審法院提起訴訟。一審法院于2012年11月30日作出（2012）鄂襄城民二初字第01108號(hào)民事判決書，判決：1、徐德某與襄樊市精誠房地產(chǎn)置業(yè)有限公司于2002年6月14日簽訂的關(guān)于襄陽市襄城區(qū)閘口路長門街精誠公寓3號(hào)樓東單元1樓右戶的房地產(chǎn)買賣契約有效。2、襄陽市精誠房地產(chǎn)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將襄陽市襄城區(qū)閘口路長門街精誠公寓房屋交付給張正行、徐德某。判決作出后，張正行、徐德某與精誠公司未上訴。2015年6月8日，樊金紅作為案外人對(duì)該案申請(qǐng)?jiān)賹彙?015年9月9日，襄陽市中級(jí)人民法院作出（2015）鄂襄陽中民申字第69號(hào)民事裁定書，提審該案。2016年4月7日，襄陽市中級(jí)人民法院作出（2016）鄂06民再4號(hào)民事裁定書，認(rèn)為（2012）鄂襄城民二初字第01108號(hào)民事判決書判項(xiàng)中被告名稱不一致，判決認(rèn)定事實(shí)不清，撤銷了（2012）鄂襄城民二初字第01108號(hào)民事判決，將該案發(fā)回重審。2016年5月9日，一審法院受理后，于2016年6月28日作出（2016）鄂0602民初1082號(hào)民事裁定，認(rèn)為張正行、徐德某起訴被告主體錯(cuò)誤，駁回張正行、徐德某的起訴。
本案爭(zhēng)議的認(rèn)定：1、關(guān)于樊金紅、陳少兵主張?jiān)V爭(zhēng)房屋部分的認(rèn)定：
樊金紅、陳少兵主張以房抵款的事實(shí)是否成立。2002年12月1日，樊金紅與原襄樊市精誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對(duì)訴爭(zhēng)的東單元1層右戶房屋簽訂商品房買賣合同。該買賣合同并非雙方當(dāng)事人對(duì)買賣房屋達(dá)成的合意，并未形成買賣事實(shí)。（1）房屋買賣合同的真實(shí)性：樊金紅、陳少兵認(rèn)為，因金輝公司欠其工程款，用該房抵工程款。金輝公司認(rèn)為，該合同簽訂時(shí)間虛假，簽訂合同是為了借款。第三人張正行、徐德某認(rèn)為，簽訂的商品房買賣合同是虛假的。證人朱軍慶出庭陳述，該合同是2005年其離開被告公司后，公司法定代表人駱先林之子駱文洋與陳少兵找到他簽的，事由是因?yàn)楣拘栌缅X，陳少兵可以解決，所以簽了這個(gè)合同。經(jīng)審查，金輝公司在2004年10月14日名稱由襄樊市精誠房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司，變更為襄樊市精誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。樊金紅向法院提交的商品房買賣合同載明簽訂時(shí)間為2002年12月1日，在合同簽訂之時(shí)，公司名稱為襄樊市精誠房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司，并未變更為該合同中加蓋的襄樊市精誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公章的名稱。據(jù)此，結(jié)合證人朱軍慶的證言，認(rèn)定該商品房買賣合同簽訂時(shí)間在2004年10月14日之后。金輝公司主張?jiān)摵贤菫榻杩疃炗喌氖聦?shí)僅有證人朱軍慶證言證實(shí)，朱軍慶系金輝公司股東，與金輝公司之間具有一定的利害關(guān)系，金輝公司未提供其他證據(jù)相互印證，對(duì)于金輝公司主張形成房屋買賣合同系因借款而產(chǎn)生，不予采信。該合同經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)，對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)。（2）是否為以房抵工程款的意思表示：2000年11月24日，原精誠公司與美華公司、陳少兵簽訂的工程承包合同，該合同中約定有以房屋抵付工程款的意思表示，陳少兵直接以房抵工程款具有約定的前提。雙方在履行中，對(duì)3號(hào)樓西單元部分房屋，原精誠公司與樊金紅簽訂房屋買賣協(xié)議，以房抵工程款，采取的方式與訴爭(zhēng)房屋簽訂房屋買賣合同相同。綜上，予以認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋的買賣合同系雙方真實(shí)意思表示達(dá)成的以房抵工程款合同，為有效合同。
2、關(guān)于第三人張正行、徐德某主張?jiān)V爭(zhēng)房屋部分的認(rèn)定：
張正行、徐德某主張購買訴爭(zhēng)房屋的事實(shí)是否成立：根據(jù)庭審查明，2002年6月18日，正行公司與原精誠公司簽訂的購銷協(xié)議。該購銷協(xié)議中第三條約定：“為保證乙方（正行公司）利益，甲方（原精誠公司）用朱軍慶所在的精誠公寓，東單元約132平方米房一套，先期售給乙方，單價(jià)為1100元／平方米，總金額為145200元，乙方付給甲方現(xiàn)金20000元，剩余房款用水泥款沖抵”。在協(xié)議中雙方對(duì)正行公司購買訴爭(zhēng)房屋，并用一部分水泥抵房款的事實(shí)達(dá)成合意。2002年6月14日，徐德某與原精誠公司簽訂房地產(chǎn)買賣契約。該協(xié)議明確為房屋買賣內(nèi)容，針對(duì)的買賣房屋與購銷協(xié)議中購買房屋相同。經(jīng)一審法院向張正行及原精誠公司合同簽訂人朱軍慶核實(shí)，雙方陳述兩份合同針對(duì)同一房屋，實(shí)際為一個(gè)買賣行為，以購銷協(xié)議為基礎(chǔ)，張正行因擔(dān)心原精誠公司在購買水泥后不能給付貨款，將訴爭(zhēng)房屋抵水泥款，正行公司是張正行、徐德某開辦的，所以房地產(chǎn)買賣合同寫在徐德某名下。結(jié)合2002年6月27日、2003年1月28日原精誠公司與正行公司簽訂的租房協(xié)議書、補(bǔ)充協(xié)議，兩份協(xié)議均涉及訴爭(zhēng)房屋，協(xié)議體現(xiàn)正行公司為購房相對(duì)方。以上事實(shí)可以認(rèn)定，正行公司與原精誠公司形成購買訴爭(zhēng)房屋的事實(shí)，正行公司交納2萬元購房款，余款以水泥款抵付。徐德某未與原精誠公司形成房屋買賣事實(shí)，基于正行公司的以水泥抵房款的行為，將該房以購買方徐德某另行簽訂房屋買賣合同，欲辦理至徐德某名下。故正行公司對(duì)其以房抵水泥款行為向精誠公司享有請(qǐng)求權(quán)?，F(xiàn)正行公司已辦理清算并注銷登記，正行公司注銷后，對(duì)于正行公司對(duì)金輝公司的水泥款請(qǐng)求權(quán)，張正行、徐德某是如何取得的，沒有證據(jù)證明。但如果存在公司經(jīng)營虧損的情況下，公司債權(quán)人未得到清償，張正行、徐德某是無權(quán)受讓的。如果公司經(jīng)營是盈利的，且公司債權(quán)人的利益已得到充分清償，稅金、工資等已清算終結(jié)，則債權(quán)可以作為公司凈資產(chǎn)由投資人分配。在沒有上述證據(jù)證明的前提下，不能確定張正行、徐德某享有對(duì)金輝公司的水泥款請(qǐng)求權(quán)。
綜上，一審法院認(rèn)為，陳少兵、樊金紅及第三人張正行、徐德某與原精誠公司簽訂的以房抵工程款合同和以房抵貨款合同，均體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人意思自治，為有效合同。本案中陳少兵與精誠公司、美華公司簽訂《工程承包合同》及《協(xié)議書》中明確約定以房抵陳少兵工程款事項(xiàng)，雖陳少兵掛靠美華公司進(jìn)行施工，但對(duì)陳少兵作為3號(hào)樓工程實(shí)際施工人這一事實(shí)第三人張正行、金輝公司在訴訟中均予以認(rèn)可。第三人張正行辯稱陳少兵無施工資質(zhì)導(dǎo)致合同無效且工程未辦理工程決算，一審法院認(rèn)為，工程承包合同中對(duì)以房抵工程款約定事項(xiàng)屬結(jié)算條款，合同無效不影響其約定效力，合同中約定“甲方3號(hào)公寓施工完工結(jié)算后，雙方用現(xiàn)金采用多退少補(bǔ)的方式結(jié)清余款”，故工程是否決算不影響陳少兵對(duì)房屋的占有。因張正行、徐德某對(duì)金輝公司的水泥款請(qǐng)求權(quán)不能確定，張正行、徐德某即無房屋所有權(quán)請(qǐng)求權(quán)，退一步講，即使第三人張正行、徐德某在正行公司清算注銷登記后享有向金輝公司主張以房抵貨款的主體資格。在兩份合同均有效且當(dāng)事人均要求繼續(xù)履行合同時(shí)，一審法院綜合考慮房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋及合同履行情況等順序來確定權(quán)利保護(hù)順位。本案中，陳少兵在2000年11月24日，原精誠公司與美華公司、陳少兵簽訂的工程承包合同中已有以房屋抵付工程款的意思表示，且2001年工程竣工后陳少兵一直合法占有該涉案房屋，并將其出租給第三方使用至今。第三人張正行、徐德某主張房屋所有權(quán)依據(jù)是2002年6月14日雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》及6月18日雙方簽訂的《購銷協(xié)議》，且已支付完全部購房款。一審法院綜合考慮，認(rèn)為陳少兵合同成立在先且先于他人合法占有該房屋至今，應(yīng)優(yōu)先予以保護(hù)，金輝公司應(yīng)依約協(xié)助陳少兵、樊金紅辦理房屋過戶手續(xù)。故對(duì)第三人張正行、徐德某的請(qǐng)求不予支持。綜上，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十三條、《中華人民共和國民法總則》第三條的規(guī)定，判決如下：一、精誠公寓房屋歸原告陳少兵、樊金紅所有；二、被告襄陽金輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)協(xié)助原告陳少兵、樊金紅辦理房產(chǎn)登記手續(xù)；三、駁回原告陳少兵、樊金紅的其他訴訟請(qǐng)求。四、駁回第三人張正行、徐德某的訴訟請(qǐng)求。本訴案件受理費(fèi)8342元，由原告陳少兵、樊金紅負(fù)擔(dān)6806元，被告襄陽金輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1536元，第三人之訴案件受理費(fèi)1737元，由第三人張正行、徐德某負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，被上訴人陳少兵提供了與金輝公司簽訂的《精誠公寓3＃樓工程款對(duì)賬函》，證實(shí)雙方對(duì)工程進(jìn)行了結(jié)算。上訴人張正行、徐德某認(rèn)為金輝公司法定代表人王輝與張正行有重大利害關(guān)系，出具得對(duì)賬函完全失實(shí)，不能采信。二審查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是案涉的兩份房屋買賣合同是否有效，哪一方當(dāng)事人能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)案涉房屋的合法權(quán)益?，F(xiàn)分析如下：一、關(guān)于陳少兵、樊金紅主張以房抵款的事實(shí)能否成立，合同是否有效，能否實(shí)現(xiàn)合同權(quán)益。經(jīng)查，根據(jù)陳少兵、樊金紅提供的商品房買賣合同，合同內(nèi)容載明簽訂時(shí)間為2002年12月1日，并加蓋了襄樊市精誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的公章，而在合同簽訂之時(shí)，公司名稱為襄樊市精誠房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司，并未變更為該合同中加蓋的襄樊市精誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公章的名稱。而金輝公司在2004年10月14日名稱才由襄樊市精誠房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司，變更為襄樊市精誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。因此，一審法院認(rèn)定該商品房買賣合同簽訂時(shí)間為2004年10月14日之后是合理的。陳少兵與精誠公司、美華公司簽訂《工程承包合同》及《協(xié)議書》中明確約定了以房抵工程款事項(xiàng)，且根據(jù)陳少兵提供的案涉房屋購房款收款收據(jù)，該款陳少兵并未實(shí)際支付，而是以所欠工程款予以抵付，實(shí)際上即為以房抵款。因此，從上述事實(shí)分析來看，金輝公司前身欠付陳少兵工程款，雙方協(xié)商以房抵款，系雙方真實(shí)意思表示，并不損害第三方利益，合法有效。而且，在案涉房屋未出售的情況下，陳少兵即占有該房屋至今，雖然占房在前，協(xié)議在后，但并不足以否定協(xié)議的效力，雙方在之后簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)視為對(duì)陳少兵占有房屋進(jìn)行一個(gè)合法性的追認(rèn)。因此，陳少兵、樊金紅主張以房抵款的事實(shí)成立，其有權(quán)根據(jù)合同約定主張對(duì)案涉房屋的所有權(quán)。因此，上訴人張正行、徐德某主張被上訴人樊金紅、陳少兵簽訂的購房合同虛假且簽訂在后，而且其占有房屋也系非法的理由不能成立，本院不予支持。關(guān)于陳少兵二審中提供的對(duì)賬函，張正行予以否認(rèn)，認(rèn)為完全失實(shí)。因工程承包合同中對(duì)以房抵工程款約定事項(xiàng)屬結(jié)算條款，合同無效不影響其約定效力，合同中約定“甲方3號(hào)公寓施工完工結(jié)算后，雙方用現(xiàn)金采用多退少補(bǔ)的方式結(jié)清余款”，因此，工程是否決算不影響陳少兵所簽協(xié)議的真實(shí)性。二、關(guān)于張正行、徐德某主張以房抵款的事實(shí)能否成立，合同是否有效，能否實(shí)現(xiàn)合同權(quán)益。根據(jù)正行公司與原精誠公司簽訂的購銷協(xié)議，其中約定為保證正行公司利益，精誠公司將案涉房屋先期售給正行公司，并先付現(xiàn)金20000元，剩余房款用水泥款沖抵，后徐德某與精誠公司就案涉房屋簽訂了房地產(chǎn)買賣契約。從上述協(xié)議及其后簽訂協(xié)議的情況看，可以認(rèn)定雙方達(dá)成了以房抵貨款的協(xié)議，該協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。由于案涉房屋涉及到以房抵工程款和以房抵貨款，實(shí)則為“一房兩賣”，因此，本案的處理應(yīng)遵循履行在先原則。就本案而言，雙方當(dāng)事人均未辦理房屋登記手續(xù)，因此，首要考慮的是合同履行即實(shí)際交付情況，2001年工程竣工后陳少兵一直占有該案涉房屋，并將其出租給第三方使用至今。因此，可以認(rèn)定金輝公司前身已向陳少兵完成了房屋交付義務(wù)，且這種交付系合法履行合同義務(wù)，依法應(yīng)予以優(yōu)先保護(hù)，以維護(hù)市場(chǎng)交易的穩(wěn)定性。一審判決對(duì)張正行、徐德某要求交付房屋的請(qǐng)求不予支持，處理并無不當(dāng)。至于二人由此遭受的損失，其可向金輝公司另行主張。
綜上所述，張正行、徐德某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2800元，由張正行、徐德某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長 魏俊
審判員 嚴(yán)庭東
審判員 蘇軼

書記員： 徐雅楠