張某某
陳文革（黑龍江陳文革律師事務(wù)所）
齊齊哈爾市天倫王某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
陶志明

原告張某某，男，漢族。
委托代理人陳文革，黑龍江陳文革律師事務(wù)所律師。
被告齊齊哈爾市天倫王某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人崔英德，該公司總經(jīng)理。
委托代理人陶志明，該公司職工。
原告張某某與被告齊齊哈爾市天倫王某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛一案，原告張某某于2016年2月24日向本院提起訴訟。
本院受理后，依法組成合議庭審理本案。
本案于2016年4月6日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告張某某委托代理人陳文革、被告齊齊哈爾市天倫王某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人陶志明到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱:2013年11月25日原告張某某與被告齊齊哈爾市天倫王某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱齊市天倫王某房地產(chǎn)開發(fā)公司）簽訂商品房買賣合同。
合同約定原告購買被告開發(fā)建設(shè)的齊齊哈爾市鐵鋒區(qū)齊齊哈爾種畜場千禧名仕小鎮(zhèn)二期49號樓2單元502號樓房，面積為73.95平方米，房屋總價款273,615.00元。
原被告同時在合同第15條約定:出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書的，出賣人按已付房價款的3%向買受人支付違約金。
原、被告簽訂合同后，原告支付了全部房款，被告并于2014年1月6日將該房交付原告入戶居住。
但自原告入戶后至今已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了365天，被告齊市天倫王某房地產(chǎn)開發(fā)公司并沒有給原告辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書。
原告現(xiàn)訴至法院，要求被告依據(jù)合同約定支付原告違約金8,208.45元。
被告辯稱:目前小區(qū)一期已經(jīng)可以開據(jù)銷售發(fā)票，馬上就可以辦理產(chǎn)權(quán)了，小區(qū)二期目前正處于省農(nóng)墾工程質(zhì)量監(jiān)督站備案驗收階段，目前還沒有來驗收，被告也經(jīng)常與驗收單位聯(lián)系，如果驗收結(jié)束，被告就可以備案，備案之后就可以辦理銷售許可，再進(jìn)行交納稅款之后，就可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書了。
被告不同意支付違約金，因為行政機(jī)關(guān)驗收手續(xù)沒有辦理，責(zé)任不在于我們。
庭審中，原告提供證據(jù)及被告質(zhì)證情況:
1、買受人為張某某、出賣人為齊市天倫王某房地產(chǎn)開發(fā)公司的商品房買賣合同一份。
證明2013年11月25日原告張某某在被告齊市天倫王某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買訴爭房屋事實，同時證明被告未在交付房屋后365內(nèi)給原告辦理房屋權(quán)屬證書，違約事實成立，應(yīng)支付所付房款3%的違約金。
被告對證據(jù)的真實性無異議，對證明支付3%違約金持有異議，認(rèn)為未能辦理房屋權(quán)屬證書是行政機(jī)關(guān)的原因，與被告沒有關(guān)系。
2、購房人為張某某的商品房銷售預(yù)收款專用發(fā)票及收據(jù)各一張。
證明原告已交付全部購房款273,615.00元。
被告無異議。
3、業(yè)主為張某某的準(zhǔn)遷證一張。
證明被告于2014年1月6日已將房屋交付原告使用，至起訴時至交付房屋已超過365日，已構(gòu)成違約。
被告無異議。
庭審中，被告提供證據(jù)及原告質(zhì)證情況:
[2013]房預(yù)售證第10號商品房預(yù)售許可證。
證明被告有權(quán)對訴爭房屋進(jìn)行預(yù)售。
原告無異議。
綜上，原告所舉證據(jù)1能夠證明原告購買被告所開發(fā)的房屋以及雙方就原告不能按期取得房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書約定違約責(zé)任的事實，本院予以采信。
原告所舉證據(jù)2能夠證明原告交付全部購房價款的事實，本院予以采信。
原告所舉證據(jù)3為原告在物業(yè)管理單位辦理入戶手續(xù)的時間，能夠證明該時間原告已實際占有其所購買的房屋的事實，即能夠證明被告已將訴爭房屋交付原告實際占有、使用，本院予以采信。
被告所舉證據(jù)能夠證明訴爭房屋已辦理商品房預(yù)售許可證的事實，本院予以采信。
根據(jù)上述采信的證據(jù)以及原告委托代理人、被告委托代理人在庭審中的陳述，本院認(rèn)定本案事實如下:
2013年11月25日原、被告簽訂商品房買賣合同，雙方約定原告購買被告開發(fā)建設(shè)的齊齊哈爾市鐵鋒區(qū)齊齊哈爾種畜場千禧名仕小鎮(zhèn)二期49號樓2單元502室，建筑面積73.95平方米，每平方米價格為3,700.00元,總價款為273,615.00元。
雙方在合同中同時約定，被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因被告的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書的，出賣人按已付房價款的3%向買受人支付違約金。
原告于簽訂合同日交付被告購房款83,615.00元，后貸款交付被告剩余房款190,000.00元。
原告于2014年1月6日在齊齊哈爾秀水物業(yè)有限公司辦理房屋進(jìn)戶手續(xù)。
本院認(rèn)為，原被告簽訂商品房買賣合同合法有效，原告依約支付了房款，被告也依約將原告所購買的房屋交付原告使用。
原被告在商品房買賣合同中約定，被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因被告的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書的，出賣人按已付房價款的3%向買受人支付違約金。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第一項 ?規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。
故原被告的上述約定不違反法律規(guī)定。
被告已于2014年1月6日將訴爭房屋實際交付原告使用，至原告訴訟時2016年2月24日時止，被告交付原告使用房屋已超過原被告所約定的365日，被告亦未能將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案致原告不能辦理房屋權(quán)屬證書，責(zé)任不在于原告。
被告辯解“不能及時辦理房屋權(quán)屬證書的原因是行政機(jī)關(guān)辦理程序的問題，與被告無關(guān)”的辯解意見無證據(jù)支持，且被告為合同的相對方，應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)違約責(zé)任，被告和第三人之間的糾紛依照法律規(guī)定或者按照約定解決，故被告應(yīng)依約按原告已支付房屋價款273,615.00元的3%承擔(dān)違約責(zé)任，向原告支付違約金8,208.45元。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第一項 ?之規(guī)定，判決如下:
被告齊齊哈爾市天倫王某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)支付原告張某某違約金8,208.45元。
如果被告齊齊哈爾市天倫王某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費50.00元，由被告齊齊哈爾市天倫王某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省農(nóng)墾中級法院。

本院認(rèn)為，原被告簽訂商品房買賣合同合法有效，原告依約支付了房款，被告也依約將原告所購買的房屋交付原告使用。
原被告在商品房買賣合同中約定，被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后365日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因被告的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書的，出賣人按已付房價款的3%向買受人支付違約金。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第一項 ?規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。
故原被告的上述約定不違反法律規(guī)定。
被告已于2014年1月6日將訴爭房屋實際交付原告使用，至原告訴訟時2016年2月24日時止，被告交付原告使用房屋已超過原被告所約定的365日，被告亦未能將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案致原告不能辦理房屋權(quán)屬證書，責(zé)任不在于原告。
被告辯解“不能及時辦理房屋權(quán)屬證書的原因是行政機(jī)關(guān)辦理程序的問題，與被告無關(guān)”的辯解意見無證據(jù)支持，且被告為合同的相對方，應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)違約責(zé)任，被告和第三人之間的糾紛依照法律規(guī)定或者按照約定解決，故被告應(yīng)依約按原告已支付房屋價款273,615.00元的3%承擔(dān)違約責(zé)任，向原告支付違約金8,208.45元。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第一項 ?之規(guī)定，判決如下:
被告齊齊哈爾市天倫王某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)支付原告張某某違約金8,208.45元。
如果被告齊齊哈爾市天倫王某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費50.00元，由被告齊齊哈爾市天倫王某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：馬勇
審判員：張偉
審判員：高靖鋒

書記員：王倩