張某某
滄州中愛某某國際商城有限公司
朱寧（河北寧昌律師事務(wù)所）
孫占棟（河北寧昌律師事務(wù)所）

原告張某某。
被告滄州中愛某某國際商城有限公司。
法定代表人劉瑞英，該公司董事長。
委托代理人朱寧、孫占棟，河北寧昌律師事務(wù)所律師。
原告張某某訴被告滄州中愛某某國際商城有限公司租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告張某某，被告滄州中愛某某國際商城有限公司的委托代理人孫占棟到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，原、被告訂立的租賃合同系雙方當事人的真實意思表示，本院依法予以認定。因原、被告均主張解除合同，本院予以認定。關(guān)于原、被告雙方商鋪租賃合同的解除時間，本院認為，被告因經(jīng)營不善單方撤場后，并不必然導致合同在其撤場時解除，被告解除合同的意思表示應通知原告及其他商鋪業(yè)主，否則不發(fā)生合同解除的法律效力。由于本案中商場中的商鋪租賃具有整體性打包方式經(jīng)營租賃的特點，故被告解除租賃合同的意思表示應使原告等業(yè)主知道或應當知道，合同法解釋二第二十四條規(guī)定當事人對解除合同有異議但合同未規(guī)定異議期間的，在合同解除通知到達之日起三個月以后才向法院起訴的，人民法院不予支持。因此本案中合同解除的該時間即不能以被告所稱在撤場時已告知業(yè)主委員會為準，也不能以原告所稱在本案起訴前才知道的時間為準，根據(jù)雙方商鋪租賃合同約定:公司每半年向出租方支付半年租金，自每半年租期開始前10日一次性交清。即被告公司應在2015年1月1日之前的10日內(nèi)向原告及其他業(yè)主打款，因被告撤場未打款時，原告等業(yè)主即應知道或應推知商鋪租賃經(jīng)營發(fā)生重大變更事由，因此，本院認為把被告公司應當打款的最遲一日即2012年1月1日作為原告等業(yè)主知道或應當知道的時間，即作為商鋪租賃合同的解除之日更為公平。由于本案涉及的是商場中的商鋪租賃，在性質(zhì)上有別于交鑰匙的房屋租賃，該商鋪租賃合同解除后，原告作為商鋪所有權(quán)人可以在事實上進行占有和管領(lǐng)，故不涉及原告訴求中的房屋返還問題。另外，原告要求被告支付解除合同之前的租金及解除之日至向原告交付房屋之日期間房屋占用費按租金計算損失的訴求，該兩項訴求與前述認定事實不符，且該兩項訴求與違約金損失的訴求有重復之處，因此，本院對該兩項訴求不予支持。被告單方撤場解除合同已構(gòu)成違約，應支付違約金，原告訴求違約金34553元，被告辯稱其為經(jīng)營虧損，無法繼續(xù)經(jīng)營，違約金過高，應依損失為限。本院認為，依照合同法第一百一十四條規(guī)定:約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當減少?？梢娺`約金的賠償數(shù)額應以賠償損失為基本原則。同時，本院認為，違約金賠償數(shù)額應比照合理期限內(nèi)的租金損失進行計算，鑒于商鋪租賃經(jīng)營的特點，該合理期限應將全體業(yè)主的商鋪重新出租進行運營所需時間考慮在內(nèi)，同時結(jié)合前述合同解除異議期間三個月的法律規(guī)定，本院酌定為4個月，即自2015年1月1日合同解除之日起按4個月計算違約損失，被告應支付原告違約金損失4777.5元。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?、第九十六條 ?、第九十七條 ?、第一百一十四條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原、被告關(guān)于位于滄州市運河區(qū)世貿(mào)國際購物中心三層3107商鋪租賃合同解除。
二、被告滄州中愛某某國際商城有限公司賠付原告張某某違約金損失4777.5元。限判決生效后十日內(nèi)履行完畢。
三、駁回原告張某某的其他訴訟請求。
訴訟費793元，由原告張某某負擔684元，由被告滄州中愛某某國際商城有限公司負擔109元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的數(shù)額提出副本，上訴于河北省滄州市中級人民法院。

本院認為，原、被告訂立的租賃合同系雙方當事人的真實意思表示，本院依法予以認定。因原、被告均主張解除合同，本院予以認定。關(guān)于原、被告雙方商鋪租賃合同的解除時間，本院認為，被告因經(jīng)營不善單方撤場后，并不必然導致合同在其撤場時解除，被告解除合同的意思表示應通知原告及其他商鋪業(yè)主，否則不發(fā)生合同解除的法律效力。由于本案中商場中的商鋪租賃具有整體性打包方式經(jīng)營租賃的特點，故被告解除租賃合同的意思表示應使原告等業(yè)主知道或應當知道，合同法解釋二第二十四條規(guī)定當事人對解除合同有異議但合同未規(guī)定異議期間的，在合同解除通知到達之日起三個月以后才向法院起訴的，人民法院不予支持。因此本案中合同解除的該時間即不能以被告所稱在撤場時已告知業(yè)主委員會為準，也不能以原告所稱在本案起訴前才知道的時間為準，根據(jù)雙方商鋪租賃合同約定:公司每半年向出租方支付半年租金，自每半年租期開始前10日一次性交清。即被告公司應在2015年1月1日之前的10日內(nèi)向原告及其他業(yè)主打款，因被告撤場未打款時，原告等業(yè)主即應知道或應推知商鋪租賃經(jīng)營發(fā)生重大變更事由，因此，本院認為把被告公司應當打款的最遲一日即2012年1月1日作為原告等業(yè)主知道或應當知道的時間，即作為商鋪租賃合同的解除之日更為公平。由于本案涉及的是商場中的商鋪租賃，在性質(zhì)上有別于交鑰匙的房屋租賃，該商鋪租賃合同解除后，原告作為商鋪所有權(quán)人可以在事實上進行占有和管領(lǐng)，故不涉及原告訴求中的房屋返還問題。另外，原告要求被告支付解除合同之前的租金及解除之日至向原告交付房屋之日期間房屋占用費按租金計算損失的訴求，該兩項訴求與前述認定事實不符，且該兩項訴求與違約金損失的訴求有重復之處，因此，本院對該兩項訴求不予支持。被告單方撤場解除合同已構(gòu)成違約，應支付違約金，原告訴求違約金34553元，被告辯稱其為經(jīng)營虧損，無法繼續(xù)經(jīng)營，違約金過高，應依損失為限。本院認為，依照合同法第一百一十四條規(guī)定:約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當減少?？梢娺`約金的賠償數(shù)額應以賠償損失為基本原則。同時，本院認為，違約金賠償數(shù)額應比照合理期限內(nèi)的租金損失進行計算，鑒于商鋪租賃經(jīng)營的特點，該合理期限應將全體業(yè)主的商鋪重新出租進行運營所需時間考慮在內(nèi)，同時結(jié)合前述合同解除異議期間三個月的法律規(guī)定，本院酌定為4個月，即自2015年1月1日合同解除之日起按4個月計算違約損失，被告應支付原告違約金損失4777.5元。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?、第九十六條 ?、第九十七條 ?、第一百一十四條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、原、被告關(guān)于位于滄州市運河區(qū)世貿(mào)國際購物中心三層3107商鋪租賃合同解除。
二、被告滄州中愛某某國際商城有限公司賠付原告張某某違約金損失4777.5元。限判決生效后十日內(nèi)履行完畢。
三、駁回原告張某某的其他訴訟請求。
訴訟費793元，由原告張某某負擔684元，由被告滄州中愛某某國際商城有限公司負擔109元。

審判長：張德山
審判員：馮俊榮
審判員：許嘉玲

書記員：褚運興