原告：張某，女，xxxx年xx月xx日出生，住綏芬河市。
委托訴訟代理人：武利飛，黑龍江博學律師事務(wù)所律師。
被告：牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地牡丹江市東安區(qū)東三條路長安街南。
法定代表人：李成斌該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王金城，男，牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法律顧問。
第三人：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市東安區(qū)。

原告張某與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱銀某公司）、第三人李某商品房銷售合同糾紛一案，本院于2018年9月4日立案后，依法適用簡易程序，于2018年10月15日公開開庭進行了審理，原告張某的委托訴訟代理人武利飛、被告銀某公司的委托訴訟代理人王金城到庭參加訴訟，第三人李某經(jīng)本院傳票傳喚，無正當理由，拒不到庭參加訴訟。審理中，本院依原告張某申請通知了李某為本案的第三人參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某向本院提出訴訟請求：1.請求判令確認原告與被告于2011年3月22日簽訂的《認購書》（位于牡丹江市愛民區(qū)XX小區(qū)XX號樓XX號、建筑面積96.59平方米的商服房屋）合法、有效；2.要求被告繼續(xù)履行出賣人義務(wù)，協(xié)助原告辦理牡丹江市愛民區(qū)XX小區(qū)XX號樓XX號、建筑面積96.59平方米商服房屋（門市）的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；3.訴訟費用由被告承擔。事實與理由：2011年3月22日，原、被告簽訂《認購書》，約定原告購買位于牡丹江市愛民區(qū)XX小區(qū)XX號樓XX號、建筑面積96.59平方米房屋一處，每平方米1萬元，總價款96.59萬元，原告按約定交付全部購房款。銀某公司于2013年12月1日為原告辦理了入戶手續(xù)并交付房屋，原告向小區(qū)物業(yè)管理公司牡丹江天和物業(yè)管理有限公司支付了物業(yè)費用。原告接收房屋并使用至今，但被告在原告多次督促下始終未配合原告辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。雖原、被告之間簽訂的是《認購書》，但該《認購書》已包含了商品房買賣合同的主要條款，且已實際履行，雙方應(yīng)當為合法、有效的商品房買賣合同關(guān)系，被告應(yīng)當按照約定履行出賣人義務(wù)。故原告訴至法院，請求如上。
銀某公司辯稱：同意履行《認購書》，也同意在能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時配合原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
李某未作陳述。
爭議焦點：1.原、被告簽訂的《認購書》是否具有商品房買賣合同的性質(zhì)，是否合法、有效；2.訴爭合同能否實際履行；3.訴爭房屋是否具備辦照的條件；4.被告是否有義務(wù)協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
原告張某舉證：證據(jù)1.認購書復印件3份（與原件核對無異議）、收據(jù)復印件3份（與原件核對無異議）、中國農(nóng)業(yè)銀行存款回單復印件1份（與原件核對無異議），證明原告從被告處購買了訴爭房屋，原告一次性支付了購房款96.59萬元，雙方于2011年3月22日簽訂了具備商品房買賣合同主要條款的《認購書》，購房時原告是與郜洪敏、付鹿一同購買了3套房產(chǎn)，并一次性向被告支付了270萬元的購房款。
證據(jù)2.物業(yè)公司收據(jù)復印件2份（與原件核對無異議）、采暖費發(fā)票復印件3份（與原件核對無異議）、用電明細復印件7張（與原件核對無異議）、房屋租賃合同復印件2份（與原件核對無異議）、企業(yè)信用信息公示報告打印件1份，證明2013年12月1日被告將訴爭房屋交付原告，原告合法使用該房屋，后將該房屋租賃給案外人使用，并支付了物業(yè)費、采暖費、電費等費用。
證據(jù)3.借據(jù)復印件一份（與原件核對無異議）、賬戶明細清單復印件3頁（與原件核對無異議），證明第三人李某與銀某公司之間是民間借貸而非房屋買賣，銀某公司于2015年7月10日向李某的愛人孫長江支付了10萬元用于償還借款。
被告銀某公司對上述證據(jù)均無異議。
本院認為，上述證據(jù)能夠形成證據(jù)鏈條，證明原告在被告處購買訴爭房屋，以及被告與第三人之間存在借貸關(guān)系的事實，故本院對上述證據(jù)予以確認。
被告銀某公司、第三人陳璐均未舉證。
本院依職權(quán)在房產(chǎn)管理部門調(diào)取了訴爭房屋商品房買賣合同備案證明1份。
原告張某、被告銀某公司均無異議。
本院認為，此份證據(jù)系本院依職權(quán)在房產(chǎn)管部門調(diào)取的訴爭房屋商品房買賣合同備案證明，客觀、真實，故本院予以確認。
根據(jù)當事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認證意見，本院確認本案事實如下：
2011年3月22日，原、被告簽訂《認購書》，約定原告購買位于牡丹江市愛民區(qū)XX嘉園XX號樓XX號、建筑面積96.59平方米房屋（門市）一處，每平方米1萬元，總價款96.59萬元，原告按約定交付全部購房款。2013年12月1日，被告將訴爭房屋交付原告，原告交納了訴爭房屋的物業(yè)管理費、電費、取暖費等相關(guān)費用，并將房屋出租他人使用至今。2018年9月11日，被告在訴爭的小區(qū)內(nèi)張貼了辦照通知。訴爭房屋已取得了商品房預(yù)售許可。另，被告銀某公司與第三人李某簽訂了商品房買賣合同（合同號為XX、產(chǎn)籍號XX），并于2014年10月11日在牡丹江市房產(chǎn)管理局登記備案（備案編號XX）。2014年10月13日，被告銀某公司向第三人李某借款62萬元，于2015年7月10日還款10萬元（收款人孫長江、被告稱此款是支付的借款利息）。訴訟中，本院依原告申請于2018年9月10日作出（2018）黑1004民初1400號民事裁定書，查封了訴爭房屋的產(chǎn)籍。被告銀某公司稱與第三人李某之間系名為買賣實為借貸關(guān)系，借款本金為62萬元，口頭約定月利率5分，為保證還款雙方于2014年10月11日簽訂了商品房買賣合同，合同總價款164.203萬元（每平方米1.70萬元），所簽訂的商品房買賣合同系為借款提供抵押擔保，現(xiàn)已陸續(xù)償還利息15萬元（李某的丈夫?qū)O長江實收利息12.50萬元）。

本院認為：1.關(guān)于原、被告簽訂的《訂購書》是否具備商品房買賣合同性質(zhì)，是否合法、有效的問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。本案中，原、被告于2011年3月22日簽訂的《認購書》中對房屋具體位置、面積、價款、付款等方式進行了明確約定，原、被告亦均按約定交付和收受了全部購房款，具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，故應(yīng)認定為商品買賣合同。現(xiàn)被告已取得了商品房預(yù)售許可，且合同系雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。雖被告與第三人就訴爭房屋簽訂了商品房買賣合同并備案，但并不影響原、被告簽訂的《認購書》效力，也不影響人民法院對效力的認定，故原、被告簽訂的《認購書》合法、有效。
2.關(guān)于第三人與被告簽訂的商品房買賣合同的性質(zhì)，以及原告與被告簽訂的《訂購書》的權(quán)利保護順位是否優(yōu)先于第三人與被告簽訂的商品房買賣合同的問題。第一、從原、被告在庭審中的陳述以及原告舉證可以確定第三人與被告之間存在借貸關(guān)系，且被告在庭審中抗辯其與第三人簽訂的商品房買賣合同名為買賣實為借貸，故不能排除被告與第三人之間存在用訴爭房屋作抵押的情形。第二、第三人與被告簽訂的商品房買賣合同后只在房屋管理部門辦理備案登記，并未辦理預(yù)告登記或抵押登記。而備案登記也只是行政管理的范疇，法律并未賦予與預(yù)告登記相同的法律效力，故不能對抗原告對訴爭房屋行使權(quán)利。第三、訴爭房屋至第三人與被告簽訂商品房買賣合同后，被告并未將訴爭房屋交付于第三人，第三人也未實際占有訴爭房屋，即使二人簽訂的商品房買賣合同有效，根據(jù)順位優(yōu)先原則，因原告簽訂《訂購書》在先，并已占有和使用訴爭房屋，原告與被告簽訂的《訂購書》的權(quán)利保護順位應(yīng)優(yōu)先于第三人與被告簽訂的商品房買賣合同即備案合同。
3.關(guān)于原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的問題。本案中原、被告簽訂的《認購書》合法、有效，雙方當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。前述中，本院已認定《認購書》的權(quán)利保護順位優(yōu)先，且訴爭房屋除原告在本案訴訟中申請財產(chǎn)保全外，未設(shè)立其他物權(quán)，并于2018年9月11日具備了辦照條件，故根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百三十條、第一百三十五條的規(guī)定，原告已履行了買受人的全部義務(wù)，被告也應(yīng)繼續(xù)履行合同義務(wù)，協(xié)助原告辦理訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。故原告的此項訴訟請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。
第三人李某經(jīng)本院傳票傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，視為其放棄了質(zhì)證等相關(guān)的民事訴訟權(quán)利。
綜上事實及理由，依照《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百三十條、第一百三十五條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第五條、第十一條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款、第一百四十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、原告張某與被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2011年3月22日簽訂的《認購書》合法、有效；
二、被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告張某辦理牡丹江市愛民區(qū)XX嘉園XX號樓XX號、建筑面積96.95平方米、產(chǎn)籍號XX房屋（門市）的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
如果被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行義務(wù)，原告張某可依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條的規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年，自本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。
案件受理費13459元，減半收取計6729.50元，財產(chǎn)保全費5000元，共計11729.50元，由被告牡丹江銀某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。

審判員 孫淑紅

書記員： 梁丹