原告：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山東省青島市。
　　委托訴訟代理人：任學(xué)強(qiáng)，上海申浩律師事務(wù)所律師。
　　被告：三弦(上海)資產(chǎn)管理有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：代尤德，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：李崗，上海運(yùn)帷律師事務(wù)所律師。
　　原告張某某與被告三弦(上海)資產(chǎn)管理有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序于2019年11月6日進(jìn)行公開(kāi)開(kāi)庭審理。原告張某某的委托訴訟代理人任學(xué)強(qiáng)、被告三弦(上海)資產(chǎn)管理有限公司的委托訴訟代理人李崗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告張某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、被告向原告支付逾期交房違約金人民幣(幣種下同)691,850元(以已付房款2,020,000元為基數(shù)、按日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算自2017年9月30日起至2019年8月15日止)；2、被告向原告支付因無(wú)法開(kāi)通煤氣給原告造成房屋價(jià)值減損的損失200,000元。
　　事實(shí)與理由：2016年11月18日，原、被告簽署了《上海市商品房預(yù)售合同》，約定原告向被告購(gòu)買上海市閔行區(qū)三魯公路3003弄《三弦商業(yè)廣場(chǎng)》31、35號(hào)4層408室房屋(以下簡(jiǎn)稱涉案房屋)，房屋總價(jià)為2,020,000元；交房期限為2017年9月30日。前述合同簽訂后，原告依約將全部購(gòu)房款支付于被告。然被告未按照約定將涉案房屋交付給原告。此外，被告承諾涉案房屋可以接通燃?xì)?，但?shí)際涉案房屋燃?xì)夤艿牢窗惭b，也無(wú)法接通燃?xì)?。故原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，訴至法院，提出前述訴請(qǐng)。
　　被告三弦(上海)資產(chǎn)管理有限公司辯稱，確實(shí)存在逾期交房的事實(shí)，系因被告在前期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中遇到種種客觀因素(政府、居民上訪)導(dǎo)致工期延誤，從而造成房屋的延期交付。但被告認(rèn)為該后果并非被告故意造成，因延期交房，被告也承受了重大經(jīng)濟(jì)損失。被告前期也多次通過(guò)電話方式要求原告辦理交房手續(xù)，但原告一直未前來(lái)辦理，直至3月13日被告通過(guò)掛號(hào)信方式書面要求原告辦理交房手續(xù)，但原告仍未前來(lái)辦理。故被告按照合同記載的原告地址向原告寄送了交房通知。但原告變更住址并未告知被告，導(dǎo)致信件無(wú)法送達(dá)原告。故至今未交房的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)。雖然合同約定萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)，但被告認(rèn)為該標(biāo)準(zhǔn)仍過(guò)高且超過(guò)原告的損失范圍。關(guān)于燃?xì)夤艿?，已?jīng)鋪設(shè)，原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。
　　經(jīng)審理查明，2016年11月18日，原告張某某(買方，乙方)與被告三弦(上海)資產(chǎn)管理有限公司(賣方，甲方)簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》。合同的主要約定內(nèi)容如下，第一條，甲方通過(guò)土地使用權(quán)出讓方式取得閔行區(qū)XXXXXXXXXXXXXXXX地塊土地使用權(quán)，并依法進(jìn)行了土地使用權(quán)登記取得房地產(chǎn)權(quán)證，證書號(hào)為：閔XXXXXXXXXX，土地面積為33,385.90平方米，土地用途為：商辦、餐飲旅館業(yè)用地。第二條，乙方向甲方購(gòu)買涉案房屋，政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途為辦公。據(jù)甲方暫測(cè)該房屋建筑面積為113.24平方米，其中套內(nèi)建筑面積為47.48平方米、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為65.76平方米。第三條，乙方購(gòu)買該房屋，每平方米房屋建筑面積單價(jià)(不包含房屋全裝修價(jià)格)為17,838.22元。根據(jù)甲方暫測(cè)的房屋建筑面積，乙方購(gòu)買該房屋的總房?jī)r(jià)款(不包含房屋全裝修價(jià)格)暫定為2,020,000元。該房屋全裝修總價(jià)未記載金額。第十條，該房屋的交付必須符合下列條件：辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)；甲方對(duì)該房屋設(shè)定的抵押已注銷；甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金。第十一條，甲方定于2017年9月30日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。第十二條，甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之5計(jì)算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過(guò)90天，乙方有權(quán)單方面解除本合同。第十三條，該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后，甲方應(yīng)在交付之日前7天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)，乙方應(yīng)在收到該通知之日起10天內(nèi)，會(huì)同甲方對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。房屋交付的標(biāo)志為雙方簽署《房屋交接協(xié)議》。在驗(yàn)收交接時(shí)，甲方應(yīng)出示符合本合同第十條約定的房屋交付條件的證明文件，因該房屋用途為辦公用房，甲方應(yīng)向乙方提供《上海市新建商品房質(zhì)量保證書》和《新建商品房使用說(shuō)明書》。同時(shí),甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方要求提供實(shí)測(cè)面積的有關(guān)資料。甲方如不出示和不提供前款規(guī)定的材料，乙方有權(quán)拒絕接受該房屋，由此而產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由甲方承擔(dān)。第十七條，甲方交付的該房屋系驗(yàn)收合格的房屋。如該房屋的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到本合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)要求甲方按實(shí)際的裝修、設(shè)備與約定的裝修、設(shè)備差價(jià)0.20倍給予補(bǔ)償。如主體結(jié)構(gòu)不符合本合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)，乙方有權(quán)單方面解除本合同。雙方商定對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，并以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見(jiàn)為處理爭(zhēng)議的依據(jù)。第十九條，乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時(shí)，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書面通知起60天內(nèi)將乙方已支付的房?jī)r(jià)款(包括利息，利息按中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算)全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房?jī)r(jià)款的5%，在退還房?jī)r(jià)款時(shí)一并支付給乙方。第二十七條，本合同一方按照本合同約定向另一方送達(dá)的任何文件、回復(fù)及其他任何聯(lián)系，必須用書面形式，且采用掛號(hào)郵寄或直接送達(dá)的方式，送達(dá)本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址。如以掛號(hào)郵寄的方式，在投郵后(以寄出的郵戳為準(zhǔn))第5日將被視為已送達(dá)另一方，如以直接送達(dá)的方式送達(dá)，則于另一方簽收時(shí)視為已送達(dá)。該合同附件三“交房標(biāo)準(zhǔn)”記載，……9、配套設(shè)施：……3)水電煤：分戶電表箱；別墅、聯(lián)排辦公分戶水表；別墅、聯(lián)排辦公分戶天然氣管道，商業(yè)根據(jù)業(yè)態(tài)布局分設(shè)水表、天然管道接口。該合同記載的原告聯(lián)系地址為“上海市黃浦區(qū)西凌家宅路XXX號(hào)”。
　　前述合同簽訂后，原告依約向被告支付了購(gòu)房款2,020,000元。
　　現(xiàn)原告以被告逾期交房、未鋪設(shè)燃?xì)夤艿馈⑷細(xì)鉄o(wú)法開(kāi)通，構(gòu)成違約為由，向本院提起了本案訴訟。
　　另查明，2019年2月20日，被告取得了包括涉案房屋在內(nèi)的大產(chǎn)證。
　　涉案房屋周圍已鋪設(shè)了燃?xì)饪偣?，但被告未鋪設(shè)連接涉案房屋的燃?xì)夥止堋?br/>　　以上事實(shí)，由原告提供的《上海市商品房預(yù)售合同》等證據(jù)及當(dāng)事人的庭審陳述所證實(shí)。上述證據(jù)與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院確認(rèn)其證據(jù)效力。
　　審理中，被告向本院提交了《三弦商業(yè)廣場(chǎng)交房通知書》及郵寄憑證，旨在證明其已于2019年3月13日根據(jù)原告預(yù)留在涉案預(yù)售合同中的聯(lián)系地址通過(guò)掛號(hào)信的方式向原告寄送《三弦商業(yè)廣場(chǎng)交房通知書》，要求原告于2019年3月28日辦理交房手續(xù)并補(bǔ)交房款差額24,082元。但該通知書經(jīng)郵寄被退回至被告處。經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)其真實(shí)性不予認(rèn)可，且認(rèn)為并未收到該份通知書。本院認(rèn)為，雖然本案審理中被告向本院提交了郵寄憑證的原件，但郵寄憑證僅能證明被告曾于2019年3月13日據(jù)原告預(yù)留在涉案預(yù)售合同中的聯(lián)系地址向原告寄送過(guò)信函，但無(wú)法證明所郵寄的信函系被告所提交的《三弦商業(yè)廣場(chǎng)交房通知書》，因此被告提供的該組證據(jù)無(wú)法達(dá)到被告的證明目的，本院不予采納。
　　審理中，就涉案房屋是否能夠開(kāi)通燃?xì)?，本院?019年12月24日至上海燃?xì)馄謻|銷售有限公司進(jìn)行詢問(wèn)并制作了筆錄。該公司工作人員答復(fù)，涉案房屋能否開(kāi)通需現(xiàn)場(chǎng)查看才能得出，需先由申請(qǐng)人提交申請(qǐng)，后由其公司工作人員上門查看涉案房屋是否具備開(kāi)通條件。提交申請(qǐng)的材料中必須具備相應(yīng)的產(chǎn)證。三魯公路3003弄這個(gè)地塊并未明令禁止不能開(kāi)通燃?xì)猓饲耙灿虚_(kāi)通記錄。自從有關(guān)商住兩用房政策收緊后，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商是不能憑著大產(chǎn)證申請(qǐng)開(kāi)通燃?xì)?，只能由小業(yè)主自己憑著小產(chǎn)證申請(qǐng)辦理。就該份詢問(wèn)筆錄，經(jīng)質(zhì)證，原告表示燃?xì)夤竟ぷ魅藛T的回答內(nèi)容含糊不清，涉案房屋能否開(kāi)通燃?xì)?，燃?xì)夤緫?yīng)當(dāng)很清楚，原告要求燃?xì)夤局连F(xiàn)場(chǎng)查看并作出明確回應(yīng)。燃?xì)夤竟ぷ魅藛T稱三魯公路3003弄未明令禁止不能開(kāi)通燃?xì)?，但是該地塊內(nèi)有上千戶房屋，房屋性質(zhì)也不盡相同，有的是商用的，有的是商住兩用的，商用的是開(kāi)飯店用的，當(dāng)然可以開(kāi)通，商住兩用的現(xiàn)在已為閔行區(qū)政府政策明令禁止開(kāi)通燃?xì)?。涉案預(yù)售合同明確約定燃?xì)庑璺謶?，但現(xiàn)場(chǎng)并未見(jiàn)到分戶燃?xì)夤艿?，業(yè)主如何申請(qǐng)燃?xì)猓瑧?yīng)由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行分戶，不能由原告去申請(qǐng)。綜上，1、該地塊不能開(kāi)通燃?xì)猓?、應(yīng)由被告申請(qǐng)，將燃?xì)夤艿劳ǖ缴姘阜课?。被告表示就詢?wèn)筆錄無(wú)異議。
　　本院認(rèn)為,原、被告簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性效力性規(guī)定，屬有效協(xié)議，雙方應(yīng)按約履行。被告作為出售方，按期交付涉案房屋系其主要義務(wù)。根據(jù)涉案合同第十一條的約定，被告應(yīng)于2017年9月30日前將涉案房屋交付給原告，然實(shí)際被告卻未能按約予以交付，雖被告抗辯系因?yàn)檎?guī)劃與周邊居民產(chǎn)生分歧，就此并未能向本院提交證據(jù)予以證明，且此并非屬于合同約定之不可抗力?，F(xiàn)被告未能按約交付房屋，應(yīng)自2017年10月1日起承擔(dān)相應(yīng)之違約責(zé)任。
　　就原告主張的逾期交房違約金，鑒于被告未能于2017年9月30日前交付涉案房屋的行為構(gòu)成違約，原告主張逾期交房違約金，符合雙方約定及法律規(guī)定，本院予以支持。至于逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及截止時(shí)間，雙方存有一定爭(zhēng)議。本院認(rèn)為，1、就違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，原告主張按照合同約定之已付房款日萬(wàn)分之五計(jì)算，本院認(rèn)為對(duì)于違約金的認(rèn)定，既要尊重當(dāng)事人之間的約定，同時(shí)考慮實(shí)際損失的大小，并兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期收益等綜合因素。本院考慮到逾期交房對(duì)原告造成之實(shí)際影響，從制裁違約和利益平衡原則出發(fā)，酌定被告按照已付房款日萬(wàn)分之一點(diǎn)五的標(biāo)準(zhǔn)給付違約金。2、就違約金的截止時(shí)間，本院認(rèn)為，現(xiàn)原告主張至2019年8月15日止，在該日之前，從現(xiàn)有證據(jù)來(lái)看，被告并未向原告發(fā)過(guò)任何交房通知書，故原告要求違約金計(jì)算至2019年8月15日，尚屬合理，本院予以支持。經(jīng)計(jì)算，被告應(yīng)向原告支付逾期交房違約金207,252元。
　　就原告主張的因無(wú)法開(kāi)通燃?xì)饨o原告造成房屋價(jià)值減損的損失200,000元，本院認(rèn)為，首先，從現(xiàn)有證據(jù)以及本院向燃?xì)夤舅龅脑儐?wèn)筆錄內(nèi)容來(lái)看，并無(wú)證據(jù)證明涉案房屋無(wú)法開(kāi)通燃?xì)?，因此，原告主張?jiān)撛V請(qǐng)，無(wú)事實(shí)依據(jù)。其次，涉案預(yù)售合同僅約定被告應(yīng)當(dāng)鋪設(shè)“別墅、聯(lián)排辦公分戶天然氣管道”，但從現(xiàn)有證據(jù)來(lái)看，并無(wú)證據(jù)證明被告承諾涉案房屋能夠開(kāi)通燃?xì)狻Ｔ俅?，涉案預(yù)售合同明確記載涉案房屋用途為辦公用房，原告對(duì)此明知。別墅、聯(lián)排辦公分戶天然氣管道是否鋪設(shè)，實(shí)際并不影響原告對(duì)涉案房屋功能上的使用。最后，原告在明知涉案房屋為辦公用房的情況下，就辦公用房能否開(kāi)通燃?xì)獾娘L(fēng)險(xiǎn)，原告亦應(yīng)對(duì)此明知且有預(yù)估。故若涉案房屋確實(shí)無(wú)法開(kāi)通燃?xì)?，原告要求被告承?dān)房屋價(jià)值減損的損失亦無(wú)合同依據(jù)及法律根據(jù)。因此，原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告三弦(上海)資產(chǎn)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張某某支付自2017年10月1日起至2019年8月15日止的逾期交房違約金207,252元；
　　二、駁回原告張某某的其他訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)6,359.25元，由原告張某某負(fù)擔(dān)4,154.86元，由被告三弦(上海)資產(chǎn)管理有限公司負(fù)擔(dān)2,204.39元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：張??莉

書記員：王伊妮