原告(反訴被告,以下簡稱原告):張某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,河北省張家口市懷安縣人,現(xiàn)住香河縣。
委托訴訟代理人:王會,河北瀛川律師事務(wù)所律師。
被告(反訴原告,以下簡稱被告):李壬至,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,湖南省長沙市芙蓉區(qū)人,現(xiàn)住北京市西城區(qū)。
委托訴訟代理人:李清臨,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,湖南省長沙市芙蓉區(qū)人,現(xiàn)住天津市南開區(qū)。系被告李壬至之子。
委托訴訟代理人:李大海,河北王文成律師事務(wù)所律師。
原告張某某訴被告李壬至房屋買賣合同糾紛一案,本院于2017年3月17日立案受理,依法適用簡易程序,公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某某及其委托訴訟代理人王會,被告李壬至委托訴訟代理人李清臨、李大海到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某某向本院提出訴訟請求:1、請求法院依法判令被告繼續(xù)履行《房屋買賣居間合同》、《廊坊市房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定內(nèi)容,并按照《房屋買賣居間合同》、《廊坊市房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定配合原告辦理房產(chǎn)過戶、交付房屋、收取房款等手續(xù),或賠償原告違約損失人民幣500000元,并退還原告定金100000元;2、本訴及被告反訴的全部訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由:2017年2月12日,原告與被告簽訂了《房屋買賣居間合同》和《廊坊市房屋買賣合同》,雙方均簽字按手印,同時(shí)被告配偶劉秀茹也在《廊坊市房屋買賣合同》中簽字按手印。根據(jù)合同約定,被告將位于香河開發(fā)區(qū)天悅住宅小區(qū)3號樓3單元1203室出售給原告,房屋面積為99.25平方米,室內(nèi)裝修狀況為毛坯,房屋所有權(quán)人李壬至,房屋所有權(quán)證明文件編號:合同編號20140110008,總房價(jià)款為1200000元人民幣,原告于簽訂合同當(dāng)日支付被告定金100000元人民幣,付款方式為全款,被告應(yīng)于收房當(dāng)日向原告交房。后雙方于2017年2月15日簽訂補(bǔ)充協(xié)議,協(xié)議約定:1、合同總價(jià)格1.2萬元/平方米不變;2、乙方交定金10萬元不變;3、由于房產(chǎn)證沒有下發(fā),不能及時(shí)回款,雙方商定做以下處理:第一,如果兩個(gè)月之內(nèi)能拿到房產(chǎn)證,乙方將未交的房款一次性交清,一手交證,一手交錢。第二,如果兩個(gè)月之內(nèi)房產(chǎn)證未拿到,則由甲方負(fù)擔(dān)兩萬元交由乙方做加急處理,拿證時(shí)間可再延長三個(gè)月。如果超過三個(gè)月,本合同是否繼續(xù)有效到時(shí)再議。原告因被告說房本很快會下來便積極四處籌措了款項(xiàng),不料2017年2月28日被告發(fā)短信給原告“協(xié)議就此終止,房子不賣了”,原告積極與被告協(xié)商,但被告堅(jiān)決不再出售。雙方簽訂的兩份合同和一份補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示,被告違反誠實(shí)信用原則將會給原告帶來巨大經(jīng)濟(jì)損失,無奈訴至法院,懇請貴院明察公斷,判如所請。
被告李壬至答辯并反訴稱:原、被告之間簽訂的是原、被告及第三人香河縣樂家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司三方的《房屋買賣居間合同》,因樂家公司沒有簽字,該合同屬于無效合同。而原、被告之間簽訂的《廊坊市房屋買賣合同》、補(bǔ)充協(xié)議因?yàn)樵孀陨碓蜻`反香河的限購政策致使合同無法履行,現(xiàn)被告提出民事反訴請求:1、判令解除原、被告之間簽訂的《房屋買賣居間合同》、《廊坊市房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》;2、本訴與反訴訴訟費(fèi)用均由原告承擔(dān)。事實(shí)與理由:被告與原告通過香河縣樂家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂《房屋買賣居間合同》、《廊坊市房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》,原告與居間公司法定代表人及簽合同代表人同屬一個(gè)人,與被告簽訂《房屋買賣居間合同》、《廊坊市房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》等,被告已經(jīng)年滿85周歲,原告作為一個(gè)專業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),了解房產(chǎn)交易的相關(guān)法律法規(guī)與政策規(guī)定,在明知對于外地戶籍人員的限購政策情況下還與被告簽訂合同,致使合同無法履行,其行為對被告造成了極大損失。因原告的原因致使合同無法履行,被告請求解除合同合法、合情、合理,請法院依法支持被告的訴請。
經(jīng)審理查明:2017年2月12日,原告張某某與被告李壬至經(jīng)香河樂家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間簽訂了《房屋買賣居間合同》和《廊坊市房屋買賣合同》,約定將被告所有的位于香河開發(fā)區(qū)天悅住宅小區(qū)3號樓3單元1203室房屋出售給原告,房屋所有權(quán)證明文件編號:合同編號20140110008,總房價(jià)款為1200000元,付款方式為全款。原告于簽訂合同當(dāng)日支付被告定金100000元,約定被告應(yīng)于收房當(dāng)日向原告交房。2017年2月15日,原、被告雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》,協(xié)議約定:“1、合同總價(jià)格1.2萬元/平方米不變;2、乙方(原告)交定金10萬元不變;3、由于房產(chǎn)證沒有下發(fā),不能及時(shí)回款,雙方商定做以下處理:第一,如果兩個(gè)月之內(nèi)能拿到房產(chǎn)證,乙方將未交的房款一次性交清,一手交證,一手交錢。第二,如果兩個(gè)月之內(nèi)房產(chǎn)證未拿到,則由甲方(被告)負(fù)擔(dān)兩萬元交由乙方做加急處理,拿證時(shí)間可再延長三個(gè)月。如果超過三個(gè)月,本合同是否繼續(xù)有效到時(shí)再議。”2017年2月28日,被告向原告發(fā)送手機(jī)短信,要求將雙方所簽訂的合同及協(xié)議就此終止,房子不賣了,善后事宜協(xié)商解決。
另查,原告張某某系香河樂家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司法定代表人,其戶籍為河北省張家口市懷安縣頭百戶鎮(zhèn)后所堡村,其名下在香河縣有住房兩處。
上述事實(shí),有當(dāng)事人陳述、《房屋買賣居間合同》、《廊坊市房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、定金收條及手機(jī)短信記錄等證據(jù)證明,本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為,原告張某某與被告李壬至簽訂《房屋買賣居間合同》及《廊坊市房屋買賣合同》,約定將被告李壬至所有的香河開發(fā)區(qū)天悅住宅小區(qū)3號樓3單元1203室房屋出售給原告張某某,并在合同備注中約定原告張某某直接將該房屋轉(zhuǎn)讓給第三方出售,被告為原告指定的第三方協(xié)助辦理貸款和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),原告并非自己購買該房屋,其簽訂買賣合同并非雙方真實(shí)意思表示。原告要求被告繼續(xù)履行《房屋買賣居間合同》、《廊坊市房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》,或賠償違約損失人民幣500000元,并退還定金100000元,被告不予認(rèn)可,反訴要求解除上述合同。經(jīng)本院調(diào)查核實(shí),原告戶籍并非屬于本縣轄區(qū),且名下在香河已××房產(chǎn)××處,根據(jù)香河縣人民政府2016年4月6日印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(試行)》文件要求,2016年4月2日以后,非香河本地戶籍家庭已擁有1套及以上本縣住房的,暫不允許在本縣行政區(qū)域內(nèi)購買商品住房。本院認(rèn)為,原告系房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員,利用具有的房源信息優(yōu)勢及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢,與賣房人簽訂房屋買賣合同時(shí),約定轉(zhuǎn)售暫不確定的第三方,由房屋出賣人與不確定的第三方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),此行為既會造成實(shí)際買賣雙方互不了解,影響實(shí)際買賣雙方的締約選擇權(quán),也會造成房屋交易的環(huán)節(jié)增多而增加實(shí)際買賣雙方的違約風(fēng)險(xiǎn),影響了實(shí)際買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益,有違誠實(shí)信用原則,干擾了正常的市場交易秩序,依法不應(yīng)予以保護(hù)。按香河縣人民政府限購政策,原告自身并不具備購房資格,其要求被告繼續(xù)履行合同仍需轉(zhuǎn)讓于不確定的第三方,原告辯稱涉案房屋系為其父母購買,但未提交相應(yīng)證據(jù)予以佐證,故本院對原告抗辯意見不予采信,對其訴訟請求不予支持。原、被告雙方簽訂的《房屋買賣居間合同》、《廊坊市房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)予解除,故本院對被告的反訴請求予以支持,被告收取原告的定金100000元應(yīng)予退還。綜上,依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第五項(xiàng)之規(guī)定,判決如下:
一、解除原告(反訴被告)張某某與被告(反訴原告)李壬至簽訂的《房屋買賣居間合同》、《廊坊市房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》。
二、被告(反訴原告)李壬至返還原告(反訴被告)張某某購房定金100000元,于判決生效后立即履行。
三、駁回原告(反訴被告)張某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)減半收取50元、反訴案件受理費(fèi)減半收取50元,共計(jì)100元,由原告(反訴被告)張某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于廊坊市中級人民法院。
審判員 李 芳
書記員:王亞男
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