原告張某某。
委托代理人袁澤福，黃石市西塞山區(qū)八泉法律服務(wù)所法律工作者，代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被告黃石市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：金某公司），住所地湖北省黃石市中窯金某外灘明珠綜合樓南二區(qū)一樓。
法定代表人汪雪英，該公司董事長。
委托代理人段海峰、胡勇，湖北元初律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限：一般授權(quán)。

原告張某某訴被告金某公司合同糾紛一案，本院于2013年1月4日立案受理后，依法組成由審判員萬勁擔(dān)任審判長，與人民陪審員劉安世、程良軍參加的合議庭。于2014年12月10日公開開庭進行了審理。原告張某某的委托代理人袁澤福和被告金某公司的委托代理人段海峰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某某訴稱：2008年1月25日原、被告簽訂了一份《結(jié)算協(xié)議書》約定“原告購買被告一套三室兩廳住房，并確定單元、樓層、戶型為c單元12層c1號房，面積為94.82平方米，地點在黃石大道331號，即金某外灘明珠綜合樓16樓12層”；同時約定“房價按照建筑成本價每平方米1600元計算，計款151712元”，原告已經(jīng)一次性付清房款。2011年10月被告開發(fā)的金某外灘明珠綜合樓已經(jīng)完工并發(fā)出交房通知，要求業(yè)主辦理交房入戶手續(xù)，被告物業(yè)公司也多次帶原告查看了房屋。原告多次要求被告交付房屋鑰匙并辦理入戶手續(xù)，被告一直置之不理。2012年1月原告與被告法人代表汪雪英商議交房事宜，被告要求房屋單價上漲660元，按照每平方米2260元結(jié)算，原告沒有同意。此后原告又多次找被告要求交接房屋未果，后原告得知被告將原告房屋賣給他人。故訴至法院要求：1、被告按照《結(jié)算協(xié)議書》第二條返還原告151712元并支付銀行同期貸款利息；2、被告應(yīng)按照本市商品房均價給付原告房屋差價款227568元；3、被告賠償原告違約金50萬元；4、被告承擔(dān)本案訴訟費。
原告張某某為支持其訴訟請求，向本院提交了以下證據(jù)：
證據(jù)一、原告的身份證復(fù)印件，擬證明原告訴訟主體資格。
證據(jù)二、《結(jié)算協(xié)議書》，擬證明該協(xié)議書合法有效，原告購買了被告房屋并按約定的價格付清了價款。
證據(jù)三、被告的營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件，擬證明被告的訴訟主體資格。
證據(jù)四、黃石大道332號住戶花名冊（表一），擬證明原告向被告購買了位于c單元12層c1號住房一套。
證據(jù)五、黃石大道332號住戶拆遷還建表，擬證明被告將位于c單元12層c1號住房賣給他人。
證據(jù)六、黃石大道332號住戶花名冊（表二），擬證明目的同證據(jù)五。
被告金某公司辯稱：一、本案糾紛實質(zhì)是合伙結(jié)算糾紛而并非商品房買賣合同糾紛。原被告之間從未簽訂有商品房買賣合同，也未辦理任何網(wǎng)簽備案手續(xù)，原告更未向被告實際交付過購房款。之所以雙方約定被告向原告交付金某外灘明珠綜合樓c單元12層c1房系基于原告退伙而由雙方達成的《結(jié)算協(xié)議書》而非根據(jù)商品房買賣合同。因此，本案糾紛實質(zhì)是合伙結(jié)算糾紛而并非商品房買賣合同糾紛。二、原被告雙方簽訂的《結(jié)算協(xié)議書》內(nèi)容違反了合伙協(xié)議和合伙相關(guān)法律規(guī)定，損害了國家及其他債權(quán)人利益，應(yīng)為無效，不應(yīng)履行。由于被告第一次進行房地產(chǎn)開發(fā)，且因合作項目本身系棚戶區(qū)改造項目，拆遷難度大，還建面積多，項目進展困難。加上原訂規(guī)劃發(fā)生了較大調(diào)整，開發(fā)面積嚴(yán)重縮水，經(jīng)營情況十分不理想，2012年底項目建設(shè)及銷售結(jié)束，2013年1月6日經(jīng)審計部門審計，方知金某外灘明珠綜合樓項目累計虧損已高達16352785.55元，此外還欠300余萬元稅款未繳，經(jīng)營舉步維艱。且經(jīng)司法鑒定，在2008年1月25日雙方簽訂《結(jié)算協(xié)議書》時，合作項目即已虧損2981033.86元，根本不存在可供分配的利潤。在此情形下，原告提前退伙退還股金30萬元并分紅80萬元的結(jié)算約定明顯違反了合伙協(xié)議和合伙相關(guān)法律規(guī)定，損害了國家及其他債權(quán)人利益，應(yīng)為無效，不應(yīng)履行。三、根據(jù)我國合同法規(guī)定的情勢變更原則，即使結(jié)算協(xié)議合法有效，鑒于合作項目嚴(yán)重虧損的實際情況，如繼續(xù)要求被告全面履行結(jié)算協(xié)議勢必給被告造成顯失公平的結(jié)果，被告依法有權(quán)不再履行該協(xié)議而免除違約責(zé)任。被告依照雙方間結(jié)算協(xié)議書的約定已經(jīng)履行了絕大部分合同義務(wù)，已經(jīng)向原告交付了六檔門面，即使按雙方約定的折抵價格，已經(jīng)交付的房產(chǎn)價值已經(jīng)達到926922元，占全部110萬元退股分紅款的近85%，除去退股本金30萬元外，原告已得到分紅60余萬元，即使不再履行剩余的合同義務(wù)，也不會給原告造成經(jīng)濟損失。相反，如要求被告全面履行協(xié)議約定內(nèi)容，再向原告交付訟爭房產(chǎn)或給付相應(yīng)價款，則客觀上進一步對被告造成利益損失，結(jié)果顯失公平，不符合公平和誠實信用原則。此情形下，被告依法有權(quán)不再履行且無須承擔(dān)違約責(zé)任。
被告金某公司為支持其訴訟請求，向本院提交了以下證據(jù)：
證據(jù)一，《投資經(jīng)營利潤協(xié)議書》，擬證明2002年12月31日原、被告簽訂了《投資經(jīng)營利潤協(xié)議書》，約定雙方合作開發(fā)黃石市金某物資綜合大樓項目（中窯灣f04012片舊城改造項目），合作方式為共同出資、共同經(jīng)營、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險，合作項目以原告名義進行。被告出資30萬元，按26%比例享有項目收益或分擔(dān)虧損；
證據(jù)二、黃石市大瑞會計師事務(wù)所報告書，擬證明2012年底原告建設(shè)及銷售結(jié)束后，經(jīng)黃石市大瑞會計師事務(wù)所審計，原告才得知虧損16352785.55元。
證據(jù)三、被告出具的情況說明，擬證明被告已經(jīng)繳納稅金63917.31元，欠稅款3562992.54元。
證據(jù)四、安信聯(lián)合會計師事務(wù)所審計報告，擬證明目的同證據(jù)二。
以上證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，原告提交證據(jù)，被告質(zhì)證后認為：證據(jù)一、三無異議。證據(jù)二真實性無異議，但該結(jié)算協(xié)議應(yīng)為無效協(xié)議。證據(jù)四、五、六的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性有異議，認為該花名冊為復(fù)印件，且住戶花名冊是統(tǒng)計與實際不一致，確定房屋已產(chǎn)權(quán)備案為準(zhǔn)。
原告提交的證據(jù)，被告質(zhì)證后認為：證據(jù)一、三無異議。證據(jù)二真實性無異議，對證明目的有異議，因該協(xié)議不合法。證據(jù)四、五、六有異議，因房屋是以備案為準(zhǔn)，該證據(jù)不能證明原告已經(jīng)購買了該房屋。
被告提交的證據(jù)原告質(zhì)證后認為，證據(jù)一的真實性無異議，與本案無關(guān)。證據(jù)二不具有證據(jù)效力且與案件無關(guān)。證據(jù)三是被告單方出具的說明，不具有證據(jù)效力。證據(jù)四的質(zhì)證意見同證據(jù)二。

本院對原、被告認為真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均無異議的證據(jù)，即原告提交的證據(jù)一、三，本院予以采信。對有異議的證據(jù)，本院認為：原告提交的證據(jù)二的真實性予以采信。證據(jù)四、五、六系被告金某公司住戶還建表和住戶花名單，被告金某公司在該表（單）上蓋有公章，其真實性本院予以采信，根據(jù)原、被告所簽訂的《結(jié)算協(xié)議書》約定“乙方購買甲方一套三室一廳電梯房c單元12層c1房號94.84平方米（地點在黃石大道331號）”后被告又將約定的房屋賣與他人的事實，被告沒有異議，故對該組證據(jù)的證明目的，本院予以采信。被告提交證據(jù)一、二、四的真實性予以采信，證據(jù)三系被告自行統(tǒng)計的應(yīng)繳營業(yè)稅，無稅務(wù)部門證據(jù)佐證，本院不予采信。
經(jīng)審理查明，2002年12月31日，原、被告簽訂了一份《投資經(jīng)營利潤協(xié)議書》，主要內(nèi)容為“一、雙方共同投資黃石市金某物資公司綜合大樓（中窯灣f040102片舊城改造項目）；二、甲方（金某公司，下同）、乙方（張某某，下同）出資比例：乙方出資到位共計30萬元，若該項目工程在實施過程中，還需資金由甲方負責(zé)；三、甲方用于該項目前期合理正常開支為22萬元，乙方審查認可同意作為甲方出資額；四、合作方式：共同出資、共同經(jīng)營、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險；五、甲乙雙方應(yīng)享有同等的管理參與權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、異議權(quán)；甲方聘用乙方為甲方開發(fā)項目經(jīng)理，具體負責(zé)協(xié)議書第一條工程；該項目對外一切經(jīng)濟合同由雙方審查同意后方可以甲方名義辦理；六、盈利：甲乙雙方按出資比例分配利潤，即甲方占74%、乙方占26%；虧損：甲乙雙方按出資比例承擔(dān)虧損，即甲方占74%、乙方占26%”。合同簽訂后，被告按照約定參與原告經(jīng)營的工程項目“中窯灣f040102片金某外灘明珠綜合樓”房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營管理。2008年1月25日，雙方簽訂了一份《結(jié)算協(xié)議書》，主要內(nèi)容為“經(jīng)甲（金某公司）乙（張某某）雙方友好協(xié)商，同意對中窯灣f040102片開發(fā)項目結(jié)算達成以下協(xié)議，以資雙方共同遵守：一、甲方同意返還乙方30萬元項目股金，另支付80萬元分紅純利，兩項共計110萬元，此款在2008年1月31日前全部付清（含a棟6、7、8三檔門面計106.94平方米，計款357746元、b棟9、10、19三檔門面計137.84平方米計569176元，已付現(xiàn)款37500元）；二、乙方購買甲方一套三室一廳電梯房c單元12層c1房號94.84平方米（地點在黃石大道331號），房價按建成成本價1600元／平方米，計款151712元已一次性付清。三、甲方提供乙方辦理房產(chǎn)證相關(guān)資料，乙方欠甲方16000元，在房產(chǎn)證辦好一個月內(nèi)付清。四、甲乙雙方必須共同遵守本協(xié)議，如一方違約向守約方支付50萬元違約金”。協(xié)議簽訂后，被告按協(xié)議約定將6檔門面房屋交付給了原告，并辦理了房屋過戶登記手續(xù)。原告亦退出與被告的合作經(jīng)營，由被告獨自經(jīng)營至今。由于被告未按照《結(jié)算協(xié)議書》第二條履行交付房屋，而是將約定的房屋賣與他人，故原告訴至法院。
另查明，2013年1月被告委托黃石大瑞會計師事務(wù)所，對2004年至2012年的財務(wù)賬目及財務(wù)資料進行審計，2013年1月6日黃石大瑞會計師事務(wù)所出具了黃大瑞會審（2013）第1031號《審計報告》審計結(jié)果：1、中窯灣f040102片棚戶區(qū)一期項目賬面利潤為負746547.92元；2、截止2012年1月31日中窯灣f040102片棚戶區(qū)二期項目賬面利潤為負15606237.63元。原告以此認為其虧損部分應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)26%，于2013年7月訴至法院，要求法院判令：1、撤銷原、被告雙方簽訂的《結(jié)算協(xié)議書》；2、被告向原告返還金某外灘明珠綜合樓a棟6、7、8三檔門面共計面積106.94平方米、b棟9、10、19三檔門面共計面積137.84平方米的門面房屋，如不能返還則被告按8000元／平方米折價賠償；3、被告承擔(dān)原告經(jīng)營虧損26%，向原告支付4415252.10元。
本院經(jīng)審理于2013年12月作出（2013）鄂西塞民初字第00747號民事判決書，判決駁回原告黃石市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求，該判決書已經(jīng)發(fā)生法律效力。
本院認為：一、原告金某公司與被告張某某簽訂的《結(jié)算協(xié)議》均是在雙方自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上達成的，屬雙方真實意思的表示。被告認為因合作項目正在建設(shè)進行中，未知盈虧的情況下，與被告簽訂了結(jié)算協(xié)議，其內(nèi)容顯失公平，應(yīng)為無效的辯解理由，本院不予采納。二、本案為結(jié)算合同糾紛，原、被告約定以房抵債的形式將位于黃石大道331號一套三室一廳電梯房c單元12層c1房號94.84平方米，房價按建成成本價1600元／平方米，計款151712元抵償給原告，性質(zhì)上是債務(wù)履行方式。由于該約定的房屋已經(jīng)被被告賣與他人，導(dǎo)致該約定無法實現(xiàn)，故被告應(yīng)當(dāng)支付原告151712元，扣減原告欠被告1.6萬元，被告還應(yīng)當(dāng)支付原告135712及利息。三、原告要求被告按照本市商品房均價4000元／平方米，給付原告房屋差價款227568元的訴訟請求，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條的規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失數(shù)額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成大的損失”。由于房價的上漲，合同約定的房屋價款與現(xiàn)在房屋現(xiàn)時價格之間的差價部分（房屋增值部分）就是原告因合同履行所獲得的利益，在合同實際不能履行，被告未按約定履行合同的情況下，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告。原告要求被告按照現(xiàn)時價4000元／平方米計算，其價格未超過該地段商品房均價，本院予以支持。四、原告要求被告賠償違約金50萬元的訴訟請求，原、被告雖在《結(jié)算協(xié)議書》第四條約定“甲乙雙方必須共同遵守本協(xié)議，如一方違約向守約方支付50萬元違約金”，但被告根據(jù)協(xié)議已經(jīng)履行了協(xié)議大部分的義務(wù)。被告未履行《結(jié)算協(xié)議書》第二條的約定，原告已經(jīng)要求被告賠償原告的損失（房屋增值部分差價），原告的實際損失已經(jīng)得到彌補。其在要求被告賠償違約金的主張已經(jīng)超過了其實際損失，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條“當(dāng)事人主張約定違約金過高，請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出判決”的規(guī)定，本院不予支持。根據(jù)《》第八條、第一百一十三條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告黃石市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決書生效之日起十五日內(nèi)支付原告張某某135712及利息（從2013年1月4日至2015年1月4日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算）。
二、被告黃石市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決書生效之日起十五日內(nèi)支付原告張某某房屋差價損失227568元。
三、駁回原告張某某的其他訴訟請求。
案件受理費12593元，由原告張某某負擔(dān)6296.50元、被告黃石市金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)6296.50元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時預(yù)交上訴案件受理費人民幣12593元，款匯湖北省黃石市中級人民法院，開戶銀行：湖北農(nóng)行黃石市分行團城山支行。戶名：法院訴訟費匯繳財政專戶。帳號：17×××29。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。當(dāng)事人簽收一審裁判文書后，即視為已向當(dāng)事人送達了交納上訴案件受理費通知書。

審判長 萬勁
人民陪審員 劉安世
人民陪審員 程良軍

書記員： 陳道