原告：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市松江區(qū)，現(xiàn)住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陳曉華，上海海業(yè)韜律師事務(wù)所律師。
　　被告：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　原告張某某與被告張某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年8月20日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序。因無(wú)法通過(guò)郵寄或直接方式向被告送達(dá)訴訟文書(shū)，本案于2018年9月19日轉(zhuǎn)為適用普通程序，并采用公告送達(dá)，2018年12月21日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告張某某及其委托訴訟代理人陳曉華到庭參加訴訟，被告張某經(jīng)公告送達(dá)開(kāi)庭傳票，未到庭參加訴訟，本院依法進(jìn)行缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告張某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、判令被告繼續(xù)履行《房地產(chǎn)定金及買賣協(xié)議》；二、判令被告將松江區(qū)德寧路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋過(guò)戶至原告名下；三、判令被告承擔(dān)違約金人民幣(以下幣種同)192,618元，按照總房?jī)r(jià)日千分之一計(jì)算，自2017年11月29日起算(被告于該日補(bǔ)產(chǎn)證可視為逾期違約的標(biāo)志)，暫計(jì)至2018年8月17日，至房屋過(guò)戶之日止；四、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等。訴訟中，原告變更第一、第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：一、判令被告繼續(xù)履行2015年11月7日《房地產(chǎn)定金及買賣協(xié)議》以及2016年9月3日《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；四、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)以及律師費(fèi)20,000元。事實(shí)和理由：經(jīng)上海世凱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所介紹，原告向被告購(gòu)買位于松江區(qū)德寧路XXX弄XXX號(hào)XXX室動(dòng)遷安置房，雙方于2015年11月7日簽訂《房地產(chǎn)定金及買賣協(xié)議》，約定房款為738,000元，并就付款方式、付款時(shí)間以及違約責(zé)任等進(jìn)行了明確約定。協(xié)議簽訂后，原告向被告支付688,000元，被告于2015年11月8日將房屋交付給原告。2016年9月3日，原、被告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。2018年9月，上海世凱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所就過(guò)戶事宜聯(lián)系被告，但被告一直以各種理由推脫，不予配合過(guò)戶，已構(gòu)成違約。為維護(hù)合法權(quán)益，原告訴至法院，要求判如所請(qǐng)。
　　被告張某未作答辯。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2013年11月16日，案外人上海倉(cāng)城開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司與案外人張某某簽訂《上海市松江區(qū)老城區(qū)危舊居住房屋補(bǔ)償置換協(xié)議》，由拆遷人對(duì)坐落于松江區(qū)永豐街道涇北街XXX弄XXX號(hào)房屋進(jìn)行拆遷安置。之后，張某某之子即被告張某經(jīng)補(bǔ)償安置取得坐落于上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)德寧路89弄塘和家園德寧苑XXX號(hào)XXX層X(jué)XX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)。2015年8月18日，被告張某與案外人上海松江新城投資建設(shè)有限公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定前者向后者購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，并于2016年4月11日辦理了房屋交接手續(xù)。
　　2015年11月7日，原告張某某作為乙方、被告張某作為甲方、案外人上海世凱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所作為丙方，三方簽訂《房地產(chǎn)定金及買賣協(xié)議》，約定乙方向甲方購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，價(jià)款為738,000元，交易中產(chǎn)生的稅、費(fèi)由乙方承擔(dān)，房款支付方式為：2015年11月8日前支付首期房款350,000元，甲方簽收當(dāng)日交房交鑰匙給乙方，甲方辦理以甲方為權(quán)利人的產(chǎn)權(quán)證，領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證十個(gè)工作日內(nèi)乙方支付部分房款計(jì)318,000元，尾款50,000元于辦理過(guò)戶手續(xù)成功后當(dāng)日以現(xiàn)金方式支付。此外，協(xié)議第三條第3款第I項(xiàng)約定：甲、乙雙方簽訂本協(xié)議起自該房屋能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)期間，甲方不得擅自補(bǔ)辦該房屋產(chǎn)權(quán)證，不得在該房屋產(chǎn)權(quán)證上添加任何產(chǎn)權(quán)人，如發(fā)生此情況，則作甲方欺騙行為，應(yīng)當(dāng)追究甲方法律責(zé)任。第三條第3款第F項(xiàng)約定：在接到辦理以甲方為權(quán)利人的產(chǎn)證通知后五個(gè)工作日內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證及購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證密碼等所有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的原件由乙方保管。協(xié)議第四條第2款約定如甲方未能履行本協(xié)議若收到乙方定金后違約則甲方應(yīng)雙倍賠償乙方定金；若已收到乙方首期房款后違約，導(dǎo)致雙方無(wú)法辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)，則甲方自愿賠償乙方違約金1,480,000元；且甲方自愿賠償乙方裝修費(fèi)、律師費(fèi)等一切費(fèi)用。
　　上述《房地產(chǎn)定金及買賣協(xié)議》簽訂后，原告共向被告支付房款共計(jì)688,000元，具體付款情況為：2015年11月7日，原告向被告支付定金20,000元；2015年11月8日，原告通過(guò)轉(zhuǎn)賬方式向被告支付350,000元，同日原、被告辦理房屋驗(yàn)收交接手續(xù)，由原告使用系爭(zhēng)房屋；2016年9月3日，原告通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式向被告支付318,000元。
　　2016年8月9日，被告經(jīng)核準(zhǔn)登記為系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)人并取得房地產(chǎn)權(quán)證。之后，由原告保管該房地產(chǎn)權(quán)證。
　　2016年9月3日，原、被告就系爭(zhēng)房屋的買賣簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》網(wǎng)絡(luò)版，對(duì)雙方簽訂的《房地產(chǎn)定金及買賣協(xié)議》前述內(nèi)容、實(shí)際履行情況再次進(jìn)行確認(rèn)。此外，合同第四條約定交房時(shí)間為2016年9月3日，交房標(biāo)志為交付鑰匙；合同第六條約定過(guò)戶時(shí)間為2018年12月31日前；合同第十條約定逾期交房的違約金為每日0.05%。
　　2016年9月4日，原、被告簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，第二條約定雙方應(yīng)于2018年12月31日前(三年限購(gòu)的起算時(shí)間以大產(chǎn)證時(shí)間為準(zhǔn))，前往交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。第三條約定合同履行過(guò)程中任何一方違約的，守約方可選擇繼續(xù)履行合同，并要求承擔(dān)違約金，違約金計(jì)算方式為：自違約之日起，違約行為每延續(xù)一日，按照房屋總價(jià)的千分之一計(jì)算，直至違約行為得到糾正之日止；守約方還可以解除合同并要求承擔(dān)違約金，守約方可以要求違約方承擔(dān)“定金罰”。還可以按照合同的約定要求承擔(dān)違約責(zé)任。如實(shí)際損失大于合同約定的，則可以按照實(shí)際損失要求承擔(dān)違約責(zé)任。延遲付款、延遲過(guò)戶、補(bǔ)辦產(chǎn)證、拒絕溝通、送達(dá)地址變更又不通知各方等情況均視為違約。第四條約定：本協(xié)議與《房地產(chǎn)定金及買賣協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》不一致的，以本協(xié)議為準(zhǔn)。
　　2017年10月25日，上海市不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心受理了被告補(bǔ)辦產(chǎn)證的登記申請(qǐng)事項(xiàng)，同年11月29日補(bǔ)發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)證。
　　2017年12月5日，本院因(2017)滬0117民初19620號(hào)原告高友俊訴被告張某民間借貸糾紛一案對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行司法查封，預(yù)計(jì)結(jié)束日期為2020年12月4日。2018年10月10日，本院因本案原告申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了輪候查封。為清除過(guò)戶障礙，原告于2018年11月23日向高友俊轉(zhuǎn)賬支付150,000元?，F(xiàn)(2017)滬0117民初19620號(hào)案件司法查封措施已經(jīng)解除。
　　原告為本次訴訟聘請(qǐng)律師支出律師服務(wù)費(fèi)20,000元。
　　2018年12月26日，原告將尾款50,000元交至本院代管款賬戶。
　　此外，原告系本市戶籍，亦不屬于限購(gòu)人群。上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)德寧路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋所在小區(qū)的大產(chǎn)證于2015年9月11日辦出，與動(dòng)遷安置協(xié)議簽訂時(shí)間至今均已滿三年，系爭(zhēng)房屋現(xiàn)已滿足過(guò)戶條件。
　　以上事實(shí)，有《上海市松江區(qū)老城區(qū)危舊居住房屋補(bǔ)償置換協(xié)議》、《上海市商品房預(yù)售合同》、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、《房屋定金及買賣協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿、戶口簿、律師費(fèi)發(fā)票及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，原告陳述：雖然《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定過(guò)戶時(shí)間為2018年12月31日前，但2018年9月原告得知系爭(zhēng)房屋可辦理過(guò)戶后，通過(guò)中介公司催促被告辦理過(guò)戶，但被告失去聯(lián)系。且上海市不動(dòng)產(chǎn)登記信息顯示，被告已于2017年11月29日補(bǔ)辦了產(chǎn)證，構(gòu)成預(yù)期違約，因此，原告提前訴訟。此外，原告同意將尾款交付法院，待過(guò)戶后就違約金進(jìn)行結(jié)算，兩者相抵扣若有余額再發(fā)還給被告，因原告主張日千分之一的違約金標(biāo)準(zhǔn)較高，現(xiàn)自愿調(diào)整為日萬(wàn)分之五，計(jì)算期間和基數(shù)不變。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，原、被告簽訂的《房地產(chǎn)定金及買賣協(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》均合法有效，本院予以確認(rèn)。系爭(zhēng)房屋屬于動(dòng)遷安置房，已滿足過(guò)戶條件，也不存在繼續(xù)履行的障礙，故被告理應(yīng)按照約定履行合同義務(wù)。我國(guó)法律規(guī)定：當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，因買賣標(biāo)的物是動(dòng)遷安置房，一般有三年內(nèi)不得交易過(guò)戶的限制，從雙方2016年9月4日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》也可看出買賣雙方當(dāng)時(shí)對(duì)于能夠辦理過(guò)戶交易的時(shí)間是不確定的，故該協(xié)議第二條中有“三年限購(gòu)的起算時(shí)間以大產(chǎn)證時(shí)間為準(zhǔn)”的備注，原告在得知可辦理過(guò)戶后通過(guò)中介公司與被告溝通過(guò)戶事宜并無(wú)不當(dāng)。然被告無(wú)法聯(lián)系且客觀上違反合同約定補(bǔ)辦產(chǎn)證的行為，均構(gòu)成了預(yù)期違約，守約方即原告可在合同約定的履行期限屆滿前要求違約方即被告承擔(dān)繼續(xù)履行、支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任。因此，原告第一、第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求于法有據(jù)，本院予以支持。關(guān)于原告主張的違約金，《房地產(chǎn)定金及買賣協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》第三條明確約定，補(bǔ)辦產(chǎn)證視為違約，應(yīng)適用每日千分之一的違約金條款，按總房?jī)r(jià)738,000元為基數(shù)自違約之日起計(jì)算直至違約行為得到糾正之日止。現(xiàn)原告自愿將違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為每日萬(wàn)分之五，故其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求于法有據(jù)，亦符合雙方約定，本院予以支持。關(guān)于原告要求被告支付律師費(fèi)20,000元的訴訟請(qǐng)求，因《房地產(chǎn)定金及買賣協(xié)議》對(duì)于違約方承擔(dān)律師代理費(fèi)亦有約定，且該費(fèi)用確系被告違約造成原告產(chǎn)生實(shí)際損失，金額亦屬合理，故本院予以支持。
　　根據(jù)我國(guó)民事訴訟法的規(guī)定，當(dāng)事人有答辯并對(duì)對(duì)方當(dāng)事人提交的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利。本案被告張某經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭應(yīng)訴，視為其放棄了答辯和質(zhì)證的權(quán)利。
　　綜上所述，原告的訴訟請(qǐng)求均于法有據(jù)，本院予以支持，待辦理過(guò)戶手續(xù)之日，可結(jié)算違約金，違約金及律師代理費(fèi)在原告交至本院的尾款50,000元中予以抵扣并發(fā)還。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條、第一百零八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告張某某與被告張某于2015年11月7日簽訂的《房地產(chǎn)定金及買賣協(xié)議》、于2016年9月3日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》繼續(xù)履行；
　　二、被告張某于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告張某某辦理坐落于上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)德寧路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；
　　三、原告張某某于辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)當(dāng)日支付被告張某房款50,000元；
　　四、被告張某于辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)當(dāng)日支付原告張某某違約金，計(jì)算方式為：以738,000元為基數(shù)，按照每日萬(wàn)分之五自2017年11月29日起至辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)之日止；
　　五、被告張某于辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)當(dāng)日支付原告張某某律師代理費(fèi)20,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理13,106元，財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)5,000元，合計(jì)訴訟費(fèi)18,106元，由被告張某負(fù)擔(dān)(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：陸??賢

書(shū)記員：黃??勇