原告：張某某，男，漢族，軍人，住哈爾濱市松北區(qū)。
委托訴訟代理人：張××（系張某某父親），住哈爾濱市松北區(qū)。
被告：哈爾濱眾誠置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市松北區(qū)中源大道13777號上院小區(qū)會館201室。
法定代表人：王宏宇，職務總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張春光，黑龍江朗信銀龍律師事務所律師。
委托訴訟代理人：劉晗，黑龍江朗信銀龍律師事務所律師。

原告張某某與被告哈爾濱眾誠置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱眾誠置業(yè)公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2018年4月16日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人張××、被告眾誠置業(yè)公司委托訴訟代理人劉晗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某某向本院提出訴訟請求：要求判令眾誠置業(yè)公司延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書違約賠償張某某經(jīng)濟損失163058.49元。事實和理由：2011年12月25日，張某某與眾誠置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定眾誠置業(yè)公司將位于哈爾濱市松北區(qū)××小區(qū)××號房屋出售給張某某，總價款517646元。合同簽訂當日，張某某履行了付款義務，眾誠置業(yè)公司出具了收款票據(jù)。眾誠置業(yè)公司于2012年9月26日交付房屋，但直至2018年3月9日才通知張某某辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，眾誠置業(yè)公司未在法定期限內(nèi)提供辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)及資料構(gòu)成違約。雙方已形成商品房買賣合同關(guān)系，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，眾誠置業(yè)公司已構(gòu)成違約，其應承擔違約責任。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第40條、第41條、第42條之規(guī)定，眾誠置業(yè)公司所提供的《商品房買賣合同》為格式合同，不僅違反法律規(guī)定，且在合同簽訂過程中未向張某某作出解釋和說明，合同中關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)證時間180天的約定為無效條款。張某某父親張××系農(nóng)民，本想用此房將農(nóng)村戶口變?yōu)槌鞘袘艨?，?5歲之前找個工作以便60歲后能有退休保險，但因該房屋房產(chǎn)證無法辦理而無法實現(xiàn)，此系其損失。張某某在買房時已將稅費、契稅、房產(chǎn)證費、維修基金等全部費用交給眾誠置業(yè)公司，不存在未繳納稅費的情況。張某某曾多次單獨或與其他業(yè)主一起去找眾誠置業(yè)公司解決房產(chǎn)證問題，但眾誠置業(yè)公司僅將張某某繳納的相關(guān)費用予以退還，房產(chǎn)證卻始終未予辦理。張某某將全部辦證資料均已備齊，但在房屋不符合辦證條件時，相關(guān)稅費無法上交至房產(chǎn)部門。張某某認為，眾誠置業(yè)公司存在違約應賠償其經(jīng)濟損失，該損失應自2012年12月25日起計算至2018年3月15日，以房款517646元為基數(shù)按照中國人民銀行逾期貸款年利率6%計算。
眾誠置業(yè)公司辯稱，不同意張某某的其他訴訟請求。一、眾誠置業(yè)公司在合同約定期限內(nèi)為業(yè)主辦理了房產(chǎn)證，不構(gòu)成違約，不應承擔賠償責任。眾誠置業(yè)公司已于2012年6月29日為張某某辦理商品房買賣合同聯(lián)機備案登記手續(xù)，已履行該項合同義務，張某某主張的辦證時間期限與合同第十五條約定不符。雙方《補充協(xié)議》第六條中雙方約定合同第十五條的“規(guī)定期限內(nèi)”為：“買受人交齊所有房款（含按揭貸款）并接受該商品房且交齊辦證資料和稅費之日起120日內(nèi)，如發(fā)生買受人遲延交納辦證資料或遲延簽署辦證資料等非因出賣人原因影響辦證的，則辦證時間相應順延”，故合同第十五條約定的“規(guī)定期限”起算時間為買受人交齊所有房款（含按揭貸款）并接受該商品房且交齊辦證資料和稅費之日起，本案應自張某某交齊交齊全部辦證資料之日（2018年3月5日）起算120日內(nèi)，眾誠置業(yè)公司已在合同約定時間內(nèi)為張某某辦理房屋權(quán)屬登記證書，不存在違約行為，不應承擔任何違約責任。二、張某某不存在任何實際損失，眾誠置業(yè)公司不應該承擔賠償責任。一是根據(jù)合同法原則，賠償損失的前提是存在損失，而案涉房屋按照目前房地產(chǎn)市場價值估算已增值數(shù)倍，張某某無實際損失。二是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款的適用條件系沒有約定違約金且實際損失額難以確定兩者同時具備的情況下才適用央行利率，而本案業(yè)主無實際損失故不應適用該條款。三、張某某沒有選擇“退房及違約金”，自愿選擇“不退房”條款，現(xiàn)主張違約金與約定不符。合同第十五條約定了逾期辦證時業(yè)主的權(quán)利，即業(yè)主可以選擇“退房及0.5%的賠償”，也可以“不退房”由眾誠置業(yè)公司繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)登記。業(yè)主自愿放棄“退房及賠償”，選擇“不退房”，就應按該條約履行，即眾誠置業(yè)公司繼續(xù)辦證而無任何賠償責任。該條款明確約定了逾期辦證的違約責任，符合商品房司法解釋第十八條第一款規(guī)定的“當事人有特殊約定”。且該條款第二項待填處打×，雙方自愿選擇第1、3項違約責任，說明業(yè)主自愿放棄不退房情況下的違約賠償。四、張某某的訴求已超過訴訟時效。張某某實際入戶時間為2012年9月26日，雙方約定商品房交付使用后180日內(nèi)到產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，張某某起訴已超過訴訟時效，應予駁回。五、現(xiàn)眾誠置業(yè)公司不同于2016年7月之前的公司，現(xiàn)眾誠置業(yè)公司由恒大集團100%持股。原××小區(qū)項目已瀕臨破產(chǎn)，拖欠國有金融公司、施工單位、小額貸款公司等近4億元，且已售房屋業(yè)主近千戶面臨入住條件欠缺、無法辦理產(chǎn)權(quán)證等諸多問題。恒大集團處于社會責任，響應地方政府號召，自愿為政府分擔壓力，以收購全部股權(quán)的行為承繼整合該項目，歷經(jīng)一年多將該項目整合、完善并盤活。今年年初，恒大集團一次性出資5.4億元將該項目土地解除抵押，使業(yè)主能夠辦理不動產(chǎn)登記，徹底解決歷史遺留問題，并導致該項目房屋價格高漲，故業(yè)主不存在任何損失。且根據(jù)市場交易習慣，逾期辦證的損失發(fā)生僅能是無法交易房屋，但在合同已聯(lián)機備案的情況下業(yè)主可以交易房屋并能節(jié)省1%-2%的契稅。綜上，敖榮廷購買的房屋已成倍增值并可實際交易買賣，其無任何損失，不應適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，且該司法解釋于2003年出臺，物權(quán)法生效時間為2007年，上述法律對聯(lián)機備案登記事宜沒有進行歸類，建議法院參考市場現(xiàn)狀及交易習慣，依法確認敖榮廷無損失發(fā)生，并適用公平公正、誠實守信、等價有償原則來衡量實際得失，考慮個案平衡和社會效果，避免破壞招商引資大局，請求法院駁回張某某訴訟請求。
對于當事人雙方?jīng)]有爭議的事實，本院予以確認。對當事人雙方有爭議的證據(jù)，本院經(jīng)審理認定如下：張某某舉示的證據(jù)1、4、5，真實、合法，與本案有關(guān)聯(lián)，本院予以采信。張某某舉示的證據(jù)3、8，無法證明其待證問題，本院不予采信。張某某舉示的證據(jù)6，能夠證明眾誠置業(yè)公司曾于2016年9月8日、2016年9月13日及2017年6月18日向××小區(qū)業(yè)主承諾辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，但無法證明其主張的其他待證問題，本院予以部分采信。
本院認定事實如下：2011年12月25日，張某某與眾誠置業(yè)公司簽訂《哈爾濱市商品房買賣合同書》，約定張某某以現(xiàn)金方式購買眾誠置業(yè)公司位于哈爾濱市松北區(qū)××號房屋，房屋總價款為517646元。該合同第十五條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”為：“出賣人應當在商品房交付使用后180日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第1,3項處理：√1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的0.5%賠償買受人損失?！?、買受人不退房，出賣人按已付房價款的×%向買受人支付違約金?！?、買受人不退房，出賣人繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜，并承諾在此后90天內(nèi)完成?！?。該合同第九條“出賣人逾期交房的違約責任”約定，“除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：√1、按逾期時間，分別處理（不作累加）⑴逾期不超過90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之1的違約金，合同繼續(xù)履行；⑵逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起90天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的2%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之1（該比率應不小于第⑴項中的比率）的違約金?！?。該合同補充協(xié)議第六條“關(guān)于《合同書》第十五條之補充”約定：“合同書第十五條中‘在規(guī)定期限內(nèi)’買賣雙方同意約定為‘買受人交齊所有房款（含按揭借款）并接受該商品房且交齊辦證資料和稅費之日起120日內(nèi)，如發(fā)生買受人遲延交納辦證資料或遲延簽署辦證資料等非因出賣人原因影響辦證的，則辦證時間相應順延’?！蓖眨瑥埬衬诚虮娬\置業(yè)公司繳納房款517646元。2012年9月26日，眾誠置業(yè)公司將該房屋交付張某某。此后，哈爾濱電視臺資訊頻道“天天3.15”節(jié)目曾就××小區(qū)部分房屋無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書進行過新聞報道，××小區(qū)業(yè)主還曾在該小區(qū)內(nèi)懸掛條幅要求辦理產(chǎn)權(quán)證。2016年9月8日，眾誠置業(yè)公司承諾理順好××小區(qū)資料后，在第一時間內(nèi)為××小區(qū)所有業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。2016年9月13日，眾誠置業(yè)公司承諾在相關(guān)工作順利開展的情況下，預計于2017年6月30日前完成A3標段大確權(quán)工作，屆時將安排工作人員集中為A3標段業(yè)主辦理不動產(chǎn)登記。2017年6月18日，眾誠置業(yè)公司承諾最遲于2018年3月30日前完成不動產(chǎn)登記辦理工作，滿足產(chǎn)權(quán)辦理條件。案涉房屋于2018年3月5日起可辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記。2018年3月11日，眾誠置業(yè)公司為張某某出具案涉房屋的商品房買賣增值稅發(fā)票。案涉房屋于2018年3月15日取得了不動產(chǎn)權(quán)證書〔證書編號：黑（2018）哈爾濱市不動產(chǎn)權(quán)第0060340號〕。2018年3月19日，張某某交納了案涉房屋的印花稅、契稅、住房專項維修資金及不動產(chǎn)登記費。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
一、關(guān)于是否存在逾期辦證違約問題。根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定，眾誠置業(yè)公司應在商品房交付使用后180日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因眾誠置業(yè)公司的責任，張某某不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，如張某某不退房，眾誠置業(yè)公司應在此后90天內(nèi)繼續(xù)辦理并完成產(chǎn)權(quán)登記事宜。因此，眾誠置業(yè)公司應在其向張某某交付商品房使用后的270日內(nèi)即2013年6月23日前完成產(chǎn)權(quán)登記的資料備案工作，而眾誠置業(yè)公司未能在此期限內(nèi)完成該合同義務，應系違約并應承擔違約責任。雙方合同補充協(xié)議第六條雖對合同第十五條的“規(guī)定期限”進行了約定，但該約定應系在眾誠置業(yè)公司已完成需由其提供的權(quán)屬登記資料備案至產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)后，買受人在交齊辦證資料及稅費后120日內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)登記證書，因眾誠置業(yè)公司未能在約定期限內(nèi)履行本條約定的產(chǎn)權(quán)登記資料備案義務，且無證據(jù)證明買受人在眾誠置業(yè)公司履行本條約定義務后有遲延交納辦證資料等行為，故該規(guī)定期限并不能導致出賣人權(quán)屬登記資料備案義務履行期限的變更或順延。眾誠置業(yè)公司雖辯稱其已進行案涉房屋商品房合同的聯(lián)機備案登記，但合同的聯(lián)機備案登記并不產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之效力，故對其該抗辯主張，本院不予采納。
二、關(guān)于逾期辦證的違約責任承擔問題。本案《商品房買賣合同》雖為通用制式合同，但其約定內(nèi)容可由當事人自愿約定、選擇，其合同約定均系雙方真實意思表示，不違反法律的效力性強制性規(guī)定，當事人應依約履行，本院對張某某關(guān)于相關(guān)條款為格式條款且無效的主張不予采納。商品房買賣合同中，出賣人的主要權(quán)利為獲取房屋價款，主要義務為依約交付房屋并協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記于買受人。本案中，雙方簽訂的《商品房買賣合同》第九條、第十五條，分別對出賣人逾期交房和逾期辦證的違約責任均進行了約定。合同第九條中對眾誠置業(yè)公司逾期交房的違約責任明確約定了張某某有兩種處理方式：第一種是逾期交房不超過90日，眾誠置業(yè)公司按日向張某某支付已付房價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；第二種是逾期交房超過90日，張某某有權(quán)解除合同。張某某解除合同的，眾誠置業(yè)公司自解除合同通知到達第二日起90日內(nèi)退還已付房款并給付已付房款2%的違約金；張某某要求繼續(xù)履行的，眾誠置業(yè)公司自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付日止，按日向張某某支付已付房款萬分之一的違約金。合同第十五條對因眾誠置業(yè)公司的責任導致張某某不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書時也明確約定了張某某有兩種處理方式：第一種為張某某選擇退房時，眾誠置業(yè)公司將張某某已付房款退還張某某，并按已付房價款的0.5%賠償張某某損失；第二種為張某某選擇不退房時，眾誠置業(yè)公司繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜并在90日內(nèi)完成。張某某選擇了不退房的處理方式，既符合雙方訂立合同的本意，也能夠?qū)崿F(xiàn)雙方合同目的，還有利于維護交易穩(wěn)定性，故其作為守約方的合法權(quán)益應當?shù)玫奖Ｗo。該種處理方式情形下，雙方約定了眾誠置業(yè)公司繼續(xù)履行協(xié)助辦證義務并在90天內(nèi)完成，但眾誠置業(yè)公司未能在該90天內(nèi)將應由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，其行為構(gòu)成違約，應當承擔相應的違約責任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。眾誠置業(yè)公司的逾期辦證行為導致張某某在約定期限內(nèi)未能取得房屋所有權(quán)屬證書，其房屋所有權(quán)屬證書的缺失必然導致張某某存在損失，故對眾誠置業(yè)公司不承擔違約責任的抗辯觀點不予采納。根據(jù)雙方合同約定，對眾誠置業(yè)公司逾期交房且張某某選擇退房的違約責任除返還已付購房款外，約定為按已付房款的2%給付違約金；對眾誠置業(yè)公司逾期辦證且張某某選擇退房的違約責任除返還已付購房款外，約定為按已付房款的0.5%賠償損失。即在張某某選擇解除合同的情況下，眾誠置業(yè)公司逾期交房與逾期辦證之違約責任即損失賠償數(shù)額相較之比例為4:1。以上約定說明，雙方一致認可并約定因逾期交房產(chǎn)生之損失明顯高于逾期辦證之損失，逾期交房之違約責任亦應明顯重于逾期辦證之違約責任。張某某主張眾誠置業(yè)公司按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條以年利率6%的標準承擔違約責任，該主張與前述逾期交房應承擔較重的違約責任所對應的違約金數(shù)額相比，超過一方訂立合同時能夠預見的損失并與雙方約定出賣人違約時承擔的責任標準不符，且該司法解釋第十八條系“可以”參照并非強制性規(guī)定。現(xiàn)涉案房屋市場價格已較購買時有較大幅度增長，綜合本案案情，在張某某未能舉證證實其損失具體數(shù)額的情況下，本院根據(jù)公平原則和誠實信用原則，參照雙方合同第九條約定的張某某選擇不退房的損失賠償計算標準，結(jié)合逾期交房與逾期辦證之違約責任相較之比例，確定逾期辦證之損失賠償計算標準應為按日支付已付房款的萬分之0.25。因逾期辦證損失賠償標準為按日累計而成，即每違約一日則計算一日的損失，屬繼續(xù)性債權(quán)，故應以每個個別債權(quán)分別適用訴訟時效。眾誠置業(yè)公司雖分別于2016年9月8日、2016年9月13日、2017年6月18日，向××小區(qū)全體業(yè)主公告承諾辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，并在2017年6月18日告知函中承諾最遲于2018年3月30日前完成不動產(chǎn)登記辦理工作，滿足產(chǎn)權(quán)辦理條件，但上述履行承諾僅針對辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記問題，其承諾內(nèi)容并無涉及逾期辦證違約金的意見。張某某要求眾誠置業(yè)公司協(xié)助辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記系獨立請求，眾誠置業(yè)公司對辦理產(chǎn)權(quán)登記的承諾并不及于逾期辦證的損失賠償款，不必然引起請求賠償逾期辦證損失的訴訟時效的中斷。本案中，眾誠置業(yè)公司的逾期辦證期間應自逾期之日即2013年6月24日起計算至該房屋能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記之日即2018年3月5日止，因張某某于2018年4月12日提起訴訟，故張某某符合訴訟時效的權(quán)利期間為自2015年10月1日起至2018年3月5日止，共計887天，故眾誠置業(yè)公司的時效抗辯主張本院予以部分支持，該公司應賠償因其逾期辦證造成張某某的損失11478.80元（517646元×日萬分之0.25×887天），對張某某訴請超過上述金額的部分，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第六條、第七條、第一百八十八條、第一百九十二條、第一百九十五條、《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十三條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、哈爾濱眾誠置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)賠償張某某逾期辦證損失11478.80元；
二、駁回張某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費1781元（張某某已預付），由張某某負擔1656元，由哈爾濱眾誠置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔125元，此款哈爾濱眾誠置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司須于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付張某某。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

審判員 馬寧

書記員： 高佳媛