原告張某亮，男，漢族，1965年出生，個體，住滄州市運河區(qū)。
委托代理人韓文武、付本勁，福鑫律師事務(wù)所律師。
被告雷某某，男，漢族，1951年10月出生，住北京市崇文區(qū)。
被告張某某，女，漢族，1951年7月出生，住址同上。與被告雷某某系夫妻關(guān)系。
二被告委托代理人武文昭，河北建平律師事務(wù)所律師。

原告張某亮訴被告雷某某、張某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行審理。原告委托代理人付本勁，被告雷某某及雷某某、張某某委托代理人武文昭到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某亮訴稱，1996年10月1日，被告因調(diào)動工作全家遷往北京，與原告達成協(xié)議，被告將其在黃窯村南自建的私人住宅一處賣給原告。原告依約交付給被告房款10萬元，被告也將房屋交付給原告，原告現(xiàn)已在此居住15年，但是雙方一直沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。后經(jīng)原告多次催辦，被告以各種理由推拖至今。為維護原告的合法權(quán)益，原告訴至法院，請求法院依法判令被告協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，本案訴訟費用由被告承擔(dān)。
被告雷某某、張某某辯稱：一，本案原告起訴遺漏了該房屋其他共有人，依據(jù)法律規(guī)定，必要共同訴訟當(dāng)事人應(yīng)予參加的，法院應(yīng)依職權(quán)追加，否則將侵害其他共有人的權(quán)益。在此我方申請法律追加雷某某、張某某之子及其他房屋共有人參加訴訟。二，簽訂的房屋買賣合同，屬于無效合同。1、合同注冊交易房產(chǎn)并包括土地權(quán)，但該土地權(quán)是農(nóng)村集體宅基地，根據(jù)法律規(guī)定，集體宅基地的買賣、轉(zhuǎn)讓不允許村集體成員之外的購買，原告不是農(nóng)業(yè)戶，無購買該房產(chǎn)及土地的資格。2、該合同缺乏房產(chǎn)共有人張某某、雷某某之子等人的認(rèn)可，依據(jù)婚姻法及其他相關(guān)法律規(guī)定，張某某等人是房產(chǎn)共有人，對夫妻家庭財產(chǎn)的處置應(yīng)有家庭共有人的共同簽字確認(rèn)，否則應(yīng)認(rèn)定為無效合同。3、合同中約定雷某某之子（也為房產(chǎn)共有人）簽字后合同才生效，該合同因缺乏生效要件而未發(fā)生效力。4、合同對過戶的事項約定不明確，雖然約定了兩種方法，但沒有明確選擇適用那一種，所以該合同不屬于有效合同。三，房產(chǎn)過戶不是被告的義務(wù)，合同簽訂是1996年10月1日，原告至今在15年的期間里，從未主張過辦理過戶手續(xù)，其現(xiàn)在主張辦理過戶早已超過了訴訟時效，顯然雙方在簽訂合同時，都選擇了第二種不過戶的約定，即使退一步是選擇第一種也明確約定了1997年1月30日之前辦理過戶的時間，而且是原告自行負責(zé)過戶，而協(xié)議中劃去了“乙方應(yīng)給”四個字，說明過戶事項不是被告的義務(wù)，更超過了訴訟時效，不應(yīng)得到支持。
經(jīng)審理查明，1996年10月1日原告張某亮與被告雷某某簽訂一份買賣房屋合同書，按照合同約定，被告雷某某將其座落在滄州市運河區(qū)黃窯村南建私人住宅一處（正房大小柒間，南房叁間，東西小廂房各一間），建筑面積約196平方米，以100000元價格出售給原告張某亮。并約定，此房為被告雷某某出資所建私房，原告購買后其產(chǎn)權(quán)（含相應(yīng)的土地權(quán)）即為原告?zhèn)€人所有。房屋交接時被告同時將各種產(chǎn)權(quán)證明文件（材料）移交給原告。過戶手續(xù)，有兩種辦法：“第一種即甲方（原告）在付清第二次房款的同時，甲方辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，在辦理過戶手續(xù)時，按國家有關(guān)規(guī)定交納各項應(yīng)交的費用。第二種辦法，即雙方協(xié)議簽定賣（買）房屋合同書，由中間監(jiān)辦人做保，不再辦理過戶手續(xù)，然而，為保證賣（買）房屋合同將來不出現(xiàn)糾紛，省去一切費用，不給后人留下房屋賣（買）上的爭議，因此，經(jīng)協(xié)商賣（買）房屋合同書必須經(jīng)乙方（被告）雷某某及長子同甲方張某亮共同簽字后生效”。但原、被告雙方選擇哪一種辦法在合同中沒有做出明確約定。合同簽訂后，原告張某亮向被告雷某某交付了全部購房款，被告雷某某將房屋移交給原告張某亮使用至今，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
原告張某亮以該房屋一直沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，后經(jīng)多次催辦，被告雷某某以種種理由推拖，向本院提起訴訟，請求依法判令被告雷某某、張某某協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，本案的訴訟費用由二被告承擔(dān)。
原告張某亮為支持其訴訟請求向本院提交了原、被告1996年10月1日簽訂的買（賣）房屋合同書；被告雷某某房屋產(chǎn)權(quán)證予以證實。
被告雷某某、張某某經(jīng)質(zhì)證：1、原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同，涉及了雷某某、張某某的長子雷一霆，說明原告當(dāng)時明知該房產(chǎn)的共有人包含被告之妻張某某和長子雷一霆。2、當(dāng)時土地部門、村委會、鄉(xiāng)政府蓋章的申請表，在下發(fā)宅基地時是依據(jù)雷某某、張某某等八口人下發(fā)的宅基地，該宅基地是八個共有人，所以原告在訴訟主體上缺少參加共同訴訟的必要當(dāng)事人。3、宅基地申請表已經(jīng)明確顯示出該房產(chǎn)的土地是農(nóng)村集體所有，雷某某將房產(chǎn)及土地轉(zhuǎn)讓給了張某亮的行為，顯然侵犯了土地所有人、家庭共有人的合法權(quán)益，并且違反了我國強制性法律規(guī)定。所以該合同是無效的。4、原、被告簽訂的房屋買賣合同至今已15年了，不是一年兩年的問題，很顯然，當(dāng)時原，被告達成的一致意見，就是不辦理過戶，并且需要被告之子雷一霆簽字確認(rèn)，正因為沒有簽字確認(rèn)，導(dǎo)致了合同無效。5、退一步講，辦理房證過戶約定了兩種方法，對于約定不明雙方無法達成一致意見的條款，屬于無效條款，也就是說既然原告不認(rèn)可第二種方法，被告也不會認(rèn)可第一種辦法。再退一步來講，第一種方法劃掉了“乙方已給”四個字，說明當(dāng)時交易辦理過戶的行為不是被告雷某某的義務(wù)，否則不會劃掉這四個字。6、本案已超過訴訟時效。首先被告不認(rèn)可辦理過戶的事項選擇第一種，認(rèn)可選擇的是第二種。關(guān)于時效是因原告主張選擇的是第一種，被告退而求其次。合同中明確約定了97年1月30號辦理房產(chǎn)過戶，對于雙方應(yīng)盡的義務(wù)，之所以國家法律規(guī)定設(shè)置時效的問題，是催促當(dāng)事人及時有效的行使權(quán)利，而原告時至15年才行使權(quán)利，完全違背了國家設(shè)置時效的原則和精神，已超過了履行合同的訴訟時效，所以被告在此退一步，如果選擇了第一種辦法也超過時效了。
被告雷某某、張某某為支持其質(zhì)證意見向本院提交1987年經(jīng)原滄州市郊區(qū)黃家窯村、小王莊鄉(xiāng)政府和郊區(qū)政府審批的宅基地申請表，原、被告1996年10月1日簽訂房屋買（賣）房屋合同書，滄州市公園派出所出具的張某亮的戶籍證明，和鄰居劉質(zhì)玉宅基地使用證復(fù)印件予以證實。
原告張某亮對二被告的質(zhì)證意見和所舉證據(jù)經(jīng)質(zhì)證：1、對被告提交的四份證據(jù)的真實性無異議，但是在合同當(dāng)中，約定合同書由被告長子簽字生效，其前提條件為保證買賣房屋不給后人留下爭議，并不是認(rèn)定其長子為房屋共有人，原告提起訴訟說明原告采取合同約定的第一種過戶方法，在交清房款后要求辦理過戶手續(xù)，原告主張的合同約定了共有人是不成立的。2、針對宅基證的審批表，原告購買的是房屋，所確定的房款也是按房屋建筑面積確定。因此，本案在原告要求辦理房屋過戶手續(xù)不存在宅基糾紛。被告雷某某的其他家庭成員不屬于房屋共有人，原告起訴的訴訟主體是正確的。并且在被告辦理的房產(chǎn)證當(dāng)中，所有權(quán)人為雷某某，共有人項為空白，沒有其他共有人。3、滄州市公園派出所出具的張某亮戶籍證明證實，原告是黃家窯村村民，在該村居住，無論是農(nóng)業(yè)還是非農(nóng)業(yè)戶口，依據(jù)土地管理的相關(guān)法規(guī)都可以取得在農(nóng)村居住的權(quán)利，也就是使用宅基。原、被告所簽訂的協(xié)議是雙方的真實意思表示，是合法有效的。而且雙方依據(jù)協(xié)議除辦理房屋過戶的其他業(yè)務(wù)均已履行，在原告方交付房款之后，被告交付了房屋證及其他權(quán)利憑證（宅基證和房產(chǎn)證戶交費的要據(jù)）。因此雙方的合同是真實有效的。4、涉及本案的共有人問題。被告交付的房產(chǎn)證上所有權(quán)人為雷某某一人，沒有其他共有人，被告所主張的其他共有人為家庭成員，在被告將該房屋賣給原告以及交款之前家庭成員共同居住的，即使有其他共有人的情況下，對于將該房出賣給原告，其他共有人也屬于法律上的應(yīng)當(dāng)知道的情形，屬于一種默認(rèn)。因此本案沒有侵犯其他共有人的權(quán)利。5、關(guān)于過戶手續(xù)約定方式上的問題，原告合法取得了該房屋的所有權(quán)，依據(jù)我國房產(chǎn)管理的相關(guān)法規(guī)，房屋的買賣是應(yīng)當(dāng)辦理過戶的，并且對辦理過戶手續(xù)的相關(guān)程序進行了明確的規(guī)定，原告作為房屋的購買人，即現(xiàn)在所有權(quán)人，有權(quán)決定辦理房屋過戶手續(xù)的時間以及方式，我國法律法規(guī)規(guī)定了辦理房屋過戶手續(xù)的詳細程序，在本案當(dāng)中不存在約定不明的問題，選擇權(quán)在原告。另外，被告所陳述的約定不明雙方達不成一致，屬于無效條款，這個認(rèn)識是錯誤的，即使約定不明無法確定合同主要條款的，只能屬于不生效合同，不屬于合同無效的情形。再有，關(guān)于合同當(dāng)中劃掉的“乙方應(yīng)給”四個字，結(jié)合該條款后面的內(nèi)容，是約定的辦理過戶手續(xù)時各項費用。劃掉四個字的時候被告不承擔(dān)過戶費用，并不是被告不配合辦理過戶手續(xù)，被告作為房屋出售人，有協(xié)助辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，原告認(rèn)為合同合法有效。6、因本案是不動產(chǎn)糾紛，依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，雙方的糾紛目前不存在時效問題，不應(yīng)適用民法規(guī)定的一般訴訟時效。
被告雷某某、張某某對原告的質(zhì)證意見不予認(rèn)可。1、關(guān)于被告提交的劉質(zhì)玉宅基證問題，無論是從宅基地申請表和原告提供的房證，都能完整的證實劉質(zhì)玉系雷某某的西鄰，他們有相同的土地性質(zhì)。被告之所以列舉劉質(zhì)玉的宅基地證是因為當(dāng)時將宅基地證已經(jīng)交付給原告了，而原告在明知是宅基地的性質(zhì)下，在本案不提供宅基地的相關(guān)信息，而被告又無法提供自己本宅的宅基地證，只能用劉質(zhì)玉的宅基地證和其他證據(jù)結(jié)合起來佐證這個問題。2、關(guān)于戶籍證明，經(jīng)被告調(diào)查，原告張某亮原并非是該村的住址，他是由車站派出所轉(zhuǎn)過來的，是市民，他所轉(zhuǎn)過來的依據(jù)被告現(xiàn)在提出質(zhì)疑，具體是什么時間轉(zhuǎn)入的，轉(zhuǎn)入是否合法，都有待于調(diào)查。被告在這些證據(jù)上無法完善，如果他是房產(chǎn)交易之后轉(zhuǎn)過來的，也就是說當(dāng)時在交易時他根本就不是黃窯村的住址，更談不上購買集體所有的宅基地。同時戶籍證明也反映張某亮是非農(nóng)業(yè)戶口，很顯然他不是該村的村民，不屬于集體戶，因為被告對這個問題詢問了派出所的干警，農(nóng)業(yè)戶口落款是集體戶或是農(nóng)業(yè)戶，而并非是家庭戶，所以原告是市民，被告不同意原告在該村居住就是村民的說法，更質(zhì)疑原告張某亮是以何種方式將自己的住址轉(zhuǎn)到黃窯村的轄內(nèi)的合法性，所以他是沒有資格（無論從任何角度說）購買該房屋及宅基地。3、關(guān)于原告所提出的其他共有人的默認(rèn)問題，其實也是不能成立的，首先，被告家庭共有人張和（張某某的父親，雷某某的岳父）在房屋96年交易之前過世了，也就是說張和的繼承人享有權(quán)利，但是他們對自己的權(quán)益受到侵害的行為是不了解的，并且也沒有超過主張自己權(quán)益的最長訴訟時效20年，也就是說原告所提出的默認(rèn)的理由也是不能成立的。4、被告剛才所說的合同對約定不明的條款是無效，被告保留意見。但是，被告借用原告方的一句質(zhì)證意見，約定不明應(yīng)當(dāng)是不生效，而不是無效。退一步講，即使被告同意原告方的意見，那么該合同也應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為不生效，不生效的合同對雙方是都沒有約束力的，所以原告方要求過戶的訴訟請求是不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С值摹?/p>

本院認(rèn)為，原、被告所簽訂的房屋買賣合同，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且該買賣房屋業(yè)經(jīng)被告雷某某辦理了產(chǎn)權(quán)登記，擁有所有權(quán)，該房屋買賣合同應(yīng)合法有效，本院依法確認(rèn)。關(guān)于合同中出現(xiàn)過戶有兩種方法的約定，由于雙方在合同中并未約定具體選擇哪一種方法，應(yīng)視為約定不明。同時，原告已向被告交付了全部購房款并實際占有和使用長達15年，如按合同約定的第二種方法視為附條件生效合同，顯然該法與理相悖，有失公平。對被告所稱的其所出售房屋未經(jīng)共有人同意和本案已超過訴訟時效的抗辯理由，本院不予支持。原告的訴求成立，被告應(yīng)協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。但原告在購房后長達近15年方主張辦理過戶手續(xù)，對造成本案訴訟原、被告均有過錯。因此訴訟費應(yīng)由原、被告雙方均擔(dān)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第五十八條第五款、第五十六條、第六十條、第六十二條第五款和《中華人民共和國土地管理法》第六十三條之規(guī)定，判決如下：

被告雷某某、張某某在本判決生效之日起三十日內(nèi)協(xié)助原告張某亮辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
案件訴訟費100元，原、被告各承擔(dān)50元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于河北省滄州市中級人民法院。

審判長 劉志新
人民陪審員 肖俊霞
人民陪審員 陳紅英

書記員： 王娟