原告：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住邯鄲市叢臺區(qū)。
委托訴訟代理人：張興偉，河北道申律師事務所律師。
被告：賈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住邯鄲市叢臺區(qū)。
委托訴訟代理人:齊淦，河北神威律師事務所律師。
第三人：朱利英，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住邯鄲市邯山區(qū)。
委托訴訟代理人：王永曉，河北浩博律師事務所律師。
委托訴訟代理人：任媛媛，河北浩博律師事務所律師。
第三人：邯鄲市雅閣房地產開發(fā)有限公司，住所地邯鄲市叢臺區(qū)陵西北大街52號。
法定代表人：劉學梅，該公司董事長。
委托訴訟代理人：程建麗，該公司法律顧問。

原告張某某與被告賈某某，第三人朱利英、邯鄲市雅閣房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱雅閣公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年9月21日立案后，依法適用普通程序，于2018年11月9日公開開庭進行了審理。原告張某某委托訴訟代理人張興偉，被告賈某某及其委托訴訟代理人齊淦，第三人朱利英委托訴訟代理人王永曉，第三人雅閣房地產公司委托訴訟代理人程建麗到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告張某某訴稱，原告與第三人雅閣公司于2010年12月18日簽訂《合作開發(fā)房地產協(xié)議》（以下簡稱協(xié)議）,協(xié)議約定原告購買雅閣公司開發(fā)的位于邯鄲市從××西北大街××都××大廈××室（××）,原告于簽訂協(xié)議當日一次性付清了全部房款426882.4元并有《合作開發(fā)房地產協(xié)議》《收款收據》及銀行轉賬憑證等證據相互印證，房屋交付時間初定2013年底前。該協(xié)議約定的交房期限到期后，雅閣公司沒有向原告交付房屋，經了解得知，雅閣公司因經營周轉困難于2014年8月20日與上海從智資產管理中心（有限合伙）（以下簡稱從智公司）簽訂《借款合同》，合同約定雅閣公司向從智公司借款2300萬元，借款期限四個月即自2014年8月20日至2014年12月19日，利息為月息2分，手續(xù)費及綜合服務費各每月1%、合同簽訂后從智公司僅將2100萬元轉入雅閣公司指定賬戶。2014年8月20日在簽訂《借款合同》的同日同時，雅閣公司與從智公司簽訂《協(xié)議書》，從智公司要求將雅閣公司在邯鄲市從臺區(qū)陵西北大街29號開發(fā)的趙都華潤大廈項目中部分房屋抵押給從智公司并由其指定購房人，雅閣公司一共抵押給從智公司128套房屋。雅閣公司在原告不知情的情況下私自將原告購買的趙都華潤大廈B座1201號房屋抵押給從智公司，從智公司指定朱利英為趙都華潤大廈B座1201號房屋的名義購房人，雅閣公司與朱利英于2014年8月20日簽訂了合同編號為No.00100061的《商品房買賣合同》以作為借款保證?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”，原告與雅閣公司簽訂協(xié)議，雅閣公司收受了原告的購房款，雙方存在真實的房屋買賣關系，雅閣公司履行義務已經將趙都華潤大廈B座1201號房屋交付給原告，原告早已實際占有該房屋并對該房屋裝修入用，依照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款的規(guī)定，雅閣公司與朱利英的所謂買賣合同根本不能成立。貴院2018冀0404執(zhí)異36號執(zhí)行裁定書稱原告“并無證據證明在法院查封之前，其已經合法占有該房屋且支付了相應價款，同時也無法證明其非自身原因無法辦理過戶登記，原告與雅閣公司簽訂的《合作開發(fā)房地產協(xié)議》無法對抗朱利英與雅閣公司簽訂的《房屋買賣合同》”不僅認定事實錯誤，更是對《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的錯誤理解，明顯于法不合。如果不予糾正，不僅有違法律，而且還明顯侵犯原告對該房屋的合法權益，并必將給原告造成巨大損失，于法不公、于理不通。綜上所述，原告依法提出執(zhí)行異議之訴，請求判令：一、請求依法確認位于邯鄲市從××西北大街××都××大廈××號房屋為原告所有，并不得執(zhí)行（房屋價值426882元，以實際評估為準）；二、本案案件受理費等費用由被告承擔。
原告張某某為其主張，提供如下證據：1、原告身份證；2、《合作開發(fā)房地產協(xié)議》；3、收款收據；4、邯鄲市趙都商貿有限公司（下簡稱趙都公司）出具的《證明》；5、雅閣公司出具的《情況說明》；6、邯鄲市從臺區(qū)法院第2018冀0403民初3857號民事判決書；7、雅閣公司對趙都商貿公司所簽訂的合作開發(fā)協(xié)議書，約定雙方共同開發(fā)。
被告賈某某辯稱，原告張某某并非本案適格原告，與第三人雅閣公司所簽訂的《合作開發(fā)房地產協(xié)議》的相對方為邯鄲趙都商貿集團總公司工會，而并非原告張某某個人?！逗献鏖_發(fā)房地產協(xié)議》第8項“本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字蓋章后生效”，而在該協(xié)議處并未有邯鄲趙都商貿集團總公司工會蓋章予以確認，該協(xié)議并未生效。第三人朱利英與雅閣公司簽訂的是正規(guī)的《商品房買賣合同》，并且已經完成網簽公示，足以證明第三人朱利英與雅閣公司存在合法的房屋買賣關系。被告已于2015年9月16日申請復興區(qū)法院查封涉案房產，直至今日并無人占有該房產，被告要求執(zhí)行該房產依法有據，應當駁回原告的訴訟請求。第三人雅閣公司既非本案的申請執(zhí)行人也非本案的被執(zhí)行人，本案的處理結果也與其不存在法律上的利害關系。如果其認為本案的被執(zhí)行標的與其有利害關系，那么應當以自己為申請人，提出執(zhí)行異議，而并非以第三人的身份參加到本案中。綜上被告對第三人朱利英存在合法的債權，請法院依法駁回原告的訴訟請求。
被告賈某某為其辯解，提供如下證據：1、商品房買賣合同兩份；2、2016年12月27日簽訂和解協(xié)議書復印件；3、宋慶偉與被告賈某某電話錄音文字，宋慶偉中國建設銀行張浩明細四張。
第三人朱利英述稱，朱利英對商品房買賣合同上的簽字，并不清楚是否是其本人所簽，所有的行為都是其前夫邵海永一手操辦的，事情經過是邵海永通過上海從智公司投資放錢，將該筆錢借給雅閣公司，在放錢之前要求雅閣公司提供抵押或保證，最終簽訂了該商品房買賣合同并進行了網簽。邵海永本人并未投資出錢。
第三人雅閣公司述稱，我公司與原告存在真實房屋買賣合作關系，并與2014年12月底將鑰匙交付給原告，原告早已實際占有該涉案房屋，我公司與朱利英之間既沒有借貸關系，朱利英也沒有實際購買過我公司開發(fā)的房屋，我公司向上海從智資產管理中心借款2300萬，從智公司指令包括被告賈某某及朱利英等人為購房人。我公司先將房屋網簽備案到賈某某朱利英等人名下后，賈某某將300萬轉給我公司，朱利英前夫邵海永資金200萬始終沒有到我公司，該商品房買賣合同簽訂時朱利英和邵海永均未到場，是從智公司一手操作的。該涉案房屋不屬于朱利英的財產，我公司已向邯鄲仲裁委申請仲裁，要求確認我公司與朱利英之間簽訂的商品買賣無效，因該合同是否有效直接關系到本案的認定，我公司要求終止本案審理。本案涉案房產我公司早就交付給原告，至于被告所說向我公司送達過為何時隔3年起訴，是因為我公司一直在跟上海從智公司協(xié)商，涉及上海從智公司的一共128套房產，我公司與從智公司已達成協(xié)議，其他指定購房人均同意按協(xié)議履行，只有被告賈某某不同意該協(xié)議。無奈，我公司才提出仲裁申請，要求確認合同無效，我公司不存在與任何人惡意串通，從智公司為我們出具的證明，及當時的借款合同協(xié)議書等證據，均能證明該涉案房屋當時是為了作為借款的還款保證，根本不是朱利英的合法財產。被告雖然與朱利英存在糾紛，他們已達成執(zhí)行和解協(xié)議，但是不能把不屬于他的財產隨意處置。原告已向我公司繳納全部購房款，并早已實際占有該房屋，原告的訴請，應該得到支持，原告的權益應該得到保證。因為本案與我公司存在直接的利害關系，我公司是適格的第三人，應參與到本案將實際情況與事實向法庭陳述。我公司與張某某之間的協(xié)議，張某某是趙都商貿公司的團購房，所有房款是通過趙都商貿公司工會主席紹振平的賬戶轉給我公司，張某某購買的是B1201號房屋。
第三人雅閣公司提供如下證據：1、借款合同；2、協(xié)議書；3、從智公司2018年1月31日證明；4、2018年1月31日協(xié)議書；5、資產證明；6、商品房買賣合同；7、仲裁委立案通知；8、合作開發(fā)協(xié)議書；9、銀行流水及付款時間和金額的證明。
原、被告及第三人所舉證據均當庭質證
經審理查明，2010年12月18日，原告張某某與邯鄲趙都商貿集團總工會作為乙方與第三人簽訂合作開發(fā)房地產協(xié)議，協(xié)議寫明乙方集資建設的房屋位于趙都華潤大廈B座12層1室，建筑面積98.36平方米，單價4340元平方米，建房資金為426882.4元。2014年8月20日，第三人朱利英與第三人雅閣公司簽訂商品房買賣合同（合同編號：00100059），第三人朱利英以2250元平方米的價格購買趙都華潤大廈B座12層B-1201號房屋，后第三人朱利英與被告賈某某因民間借貸糾紛爭議成訟，2015年9月17日，經被告賈某某申請，本院訴訟保全了趙都華潤大廈B-1201號房屋，2016年7月13日，被告賈某某向本院申請強制執(zhí)行，在執(zhí)行過程中原告張某某向本院提出執(zhí)行異議，本院作出（2018）冀0404執(zhí)異36號執(zhí)行裁定書駁回原告張某某的異議請求，原告張某某不服，向本院提出執(zhí)行異議之訴。
另查明，第三人雅閣公司與第三人朱利英簽訂商品房買賣合同時已取得商品房預售許可證（編號[2014］邯房預售字第××號），且該商品房買賣合同已在邯鄲市房管局網上備案。第三人雅閣公司與原告張某某簽訂合作開發(fā)房地產協(xié)議時未取得商品房預售許可證。
以上事實，有原、被告及第三人雅閣公司舉證，原、被告及第三人當庭陳述在卷佐證。

本院認為,《中華人民共和國物權法》第九條明確規(guī)定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記不發(fā)生法律效力”本案爭議房產在第三人朱利英名下，本院據此查封執(zhí)行該房產并無不當。原告在第三人雅閣公司在未取得商品房預售許可的情況下簽訂了合作開發(fā)房地產協(xié)議并支付集資建房款的行為違反《商品房銷售管理辦法》第二十二條第一款“不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用”的規(guī)定，且根據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條第一款第一項“已登記的不動產，按照不動產登記簿判斷；未登記的建筑物、構筑物及其附屬設施，按照土地使用權登記簿、建設工程規(guī)劃許可、施工許可等相關證據判斷”的規(guī)定，原告所提供的《合作開發(fā)房地產協(xié)議》證明效力小于第三人雅閣公司與第三人朱利英簽訂并網上備案的《商品房買賣合同》，原告所提供的其他證據也不足以證明其就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行效力的民事權益，故原告的訴訟請求證據不足，應予駁回。被告賈某某提出第三人雅閣公司既非本案的申請執(zhí)行人也非本案的被執(zhí)行人，本案的處理結果也與其不存在法律上的利害關系，如果雅閣公司認為本案的被執(zhí)行標的與其有利害關系，那么應當以自己為申請人提出執(zhí)行異議，而并非以第三人的身份參加到本案中的意見，本院對此予以采納，第三人雅各公司不是本案適格當事人。綜上所述，依照《中華人民共和國物權法》第六條、第九條、第十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于適用
的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告張某某的訴訟請求。
案件受理費7,703元，由原告張某某負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于河北省邯鄲市中級人民法院。

審判長 郭良海
審判員 韋安兵
人民陪審員 李燕然

書記員： 鄭增毅