原告(反訴被告)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省臺州市黃巖區(qū)南城街道雙友路XXX號,住上海市嘉定區(qū)。
　　原告(反訴被告)：沈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省臺州市，住上海市嘉定區(qū)。
　　上述兩原告(反訴被告)共同委托訴訟代理人：金輝，上海市諍正律師事務(wù)所律師。
　　上述兩原告(反訴被告)共同委托訴訟代理人：張慧超，上海市諍正律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：徐洋，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地湖北省，住上海市浦東新區(qū)。
　　第三人：上海璐迪酒店管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)川圖路XXX號XXX幢乙XXX室-乙XXX室。
　　委托訴訟代理人：汪文杰，上海市致真律師事務(wù)所律師。
　　法定代表人：肖春香，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：陳偉。
　　原告張某某、沈某某訴被告徐洋房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年6月14日立案后，依法適用簡易程序。2019年8月19日，被告徐洋提起反訴。2019年8月26日，本院追加上海璐迪酒店管理有限公司(以下簡稱璐迪公司)作為第三人參加訴訟，并于當(dāng)日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)張某某及其委托訴訟代理人金輝、張慧超，被告(反訴原告)徐洋，第三人璐迪公司的委托訴訟代理人陳偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)張某某、沈某某向本院提出訴訟請求，要求判令：1、雙方租賃關(guān)系于2019年5月1日解除，徐洋騰退歸還房屋；2、徐洋支付2018年5月5日至2019年5月1日的房屋租賃費人民幣(以下幣種同)721,853元；3、徐洋按原房租二倍120,981元/月支付2019年5月2日起至實際搬離之日止的房屋使用費；4、徐洋以725,886元為基數(shù)，按日千分之一的標準支付2019年5月2日(合同解除次日)起算至實際付清之日止的違約金。審理中，經(jīng)雙方對賬，原告將第2、3項訴請合并調(diào)整為：要求徐洋支付2018年8月5日起至實際騰退房屋之日的租金和房屋使用費，其中2018年8月5日至2019年5月1日期間的租金按60,490元/月計算，2019年5月2日之后的使用費按當(dāng)期租金的雙倍計算，并扣除徐洋起訴后的已付款項544,410元；第4項訴請調(diào)整為以544,410元(2018年8月5日至2019年5月4日期間9個月租金)為基數(shù)。事實和理由：雙方于2016年4月簽訂《房屋租賃合同》，由徐洋承租張某某、沈某某位于上海市浦東新區(qū)川圖路XXX號XXX幢乙單元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502室房屋，租金按月支付，支付時間為當(dāng)月期滿前20日內(nèi)支付下月房租，逾期支付租金30日可以解除合同并對違約責(zé)任作了約定。后張某某、沈某某按約交付房屋并由徐洋使用，然在多次催促及通過律師發(fā)函催款下，徐洋一直未支付2018年5月5日之后的房租，故張某某、沈某某提起本案訴訟。
　　被告(反訴原告)徐洋辯稱，不同意張某某、沈某某的訴請。2018年8月24日-2019年4月5日期間，園區(qū)因為消防管道沒有水，執(zhí)法部門將園區(qū)內(nèi)所有商戶關(guān)停，不允許營業(yè)，責(zé)任不在租戶，徐洋自2016年開始承租系爭房屋，不到兩年時間不可能存在水管年久失修的問題，水管問題只能是長期沒有得到有效的維護導(dǎo)致的。租金是由實際經(jīng)營人即第三人支付，被告只是簽訂合同的主體，不是實際經(jīng)營人，被告和第三人之間只存在被告占有項目1%股份的關(guān)系，工商局未登記，徐洋只能承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
　　徐洋向本院提出反訴請求：判令雙方簽訂的房屋租賃合同延期8個月零11天(即關(guān)停期間)。事實和理由：2016年4月，雙方簽訂《房屋租賃合同》。在租賃期間，系爭房屋所在園區(qū)因消防線路年久失修，漏水嚴重，消防部門通知園區(qū)整改，但園區(qū)業(yè)主怠于履行義務(wù)。2018年8月24日，消防部門關(guān)停了園區(qū)的經(jīng)營行為。隨即開發(fā)商、物業(yè)公司組織業(yè)主和商戶商議，要求按房屋面積分攤施工、材料等費用，張某某、沈某某始終消極拖延，拒不支付該筆費用，后由徐洋支付了部分費用，但徐洋向張某某、沈某某商量要求將該筆費用抵扣租金時遭到拒絕。徐洋認為，張某某、沈某某不積極履行修繕、維護義務(wù)，損害了徐洋的合法權(quán)益，故提起反訴。
　　對反訴部分，張某某、沈某某辯稱，不同意反訴請求，關(guān)停期間沒有證據(jù)證明。
　　第三人璐迪公司述稱，不同意解除合同，理由同徐洋。
　　經(jīng)審理，當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院依法組織了質(zhì)證，對于當(dāng)事人無爭議的證據(jù)，本院根據(jù)證據(jù)本身反映的內(nèi)容及與本案關(guān)聯(lián)性認定本案事實。為證明園區(qū)消防管網(wǎng)無水的事實，徐洋提供了：1、物業(yè)公司發(fā)出的《物業(yè)費催款通知書》；2、開發(fā)商上海天定投資有限公司出具的《關(guān)于川圖路XXX號園區(qū)消防管改造工程費用分攤備忘錄》及發(fā)給張某某和沈某某的《催款函》；3、上海市浦東新區(qū)公安消防支隊對璐迪公司發(fā)出《臨時查封決定書》；4、案外人上海美芝都實業(yè)有限公司(以下簡稱美芝都公司)向上海市公安局浦東分局六團派出所(以下簡稱六團派出所)出具的申請報告；5、六團派出所對美芝都公司發(fā)出的《上海市消防監(jiān)督檢查意見通知書》。對此，原告除認可《臨時查封決定書》的三性外，對上述其他證據(jù)均不認可。本院認為，證據(jù)1、2被告已提供原件，證據(jù)3-5都加蓋了相關(guān)職能部門印章，在無相反證據(jù)的情形下，上述證據(jù)的真實性本院予以認定。對上海天定投資有限公司發(fā)給張某某和沈某某的《催款函》，無送達證據(jù)，本案不予認定。
　　據(jù)此，本院確認如下事實：
　　2016年6月4日，原告張某某、沈某某作為出租方(甲方)與作為承租方(乙方)的被告徐洋簽訂《房屋租賃合同》，合同約定，甲方將系爭房屋(共1325.82平方米的工業(yè)用毛坯房)出租給乙方，租賃期限10年，自2016年6月5日至2026年6月4日止；月租金60,490.50元，三年內(nèi)不變，第四年起的第四、五、六、七年，每年租金在上一年的基礎(chǔ)上上調(diào)5.6%，租金先付后用，乙方在上月租金期滿前20日內(nèi)付清下個月租金，逐月支付。另合同8.4條中約定，乙方逾期支付租金或水電通訊物業(yè)等因房屋使用而產(chǎn)生的費用達30天(含)以上的，守約方可書面通知違約方單方面解除合同。10.1條約定，乙方違反合同應(yīng)履行義務(wù)，包括按法律規(guī)定或合同約定使用、裝修房屋、按時支付租金及其他因使用房屋而產(chǎn)生的使用費等，每逾期一日，應(yīng)按應(yīng)付租金的千分之一向甲方支付違約金，逾期30天仍不支付的，甲方有權(quán)書面通知乙方解除合同，沒收保證金，通知送達乙方合同即刻解除。合同解除導(dǎo)致甲方損失的，乙方還應(yīng)全額賠償。
　　2018年8月24日，上海市浦東新區(qū)公安消防支隊對璐迪公司發(fā)出《臨時查封決定書》，認為璐迪公司存在室內(nèi)消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)無水，消防設(shè)施嚴重損壞，不具備防火滅火功能為由，故決定對整幢酒店臨時查封，查封期限為2018年8月24日16時至2018年9月23日16時，并要求立即整改火災(zāi)隱患，整改后經(jīng)檢查合格方可解除查封。當(dāng)日，徐洋通過微信將園區(qū)關(guān)停及張貼封條情況告知張某某。
　　2018年12月12日，上海天定投資有限公司出具《關(guān)于川圖路XXX號園區(qū)消防管改造工程費用分攤備忘錄》，主要內(nèi)容為：2018年8月24日，浦東新區(qū)消防支隊以小區(qū)消防管網(wǎng)無水為由對小區(qū)內(nèi)店鋪貼了封條。消防管網(wǎng)沒水的原因是年久失修嚴重，已經(jīng)不具備繼續(xù)供應(yīng)消防用水的能力。2018年9月18日，天定公司組織川圖路XXX號業(yè)主召開大會，多方協(xié)商達成共識：為順利完成消防管改造工程，涉及消防改造范圍內(nèi)的消防管網(wǎng)工程費用由全體業(yè)主按面積分攤，業(yè)主分攤部分亦可由租戶代繳，租戶代繳部分以后可沖抵租金，計算下來業(yè)主需承擔(dān)的費用約為55元/平方米。
　　2019年4月18日，張某某、沈某某委托律師向徐洋、陳偉發(fā)送《律師函》，要求徐洋、陳偉于2019年4月30日前支付2018年5月20日至2019年5月20日的房租786,376.5元，如未在上述期限內(nèi)支付相應(yīng)費用，張某某、沈某某自2019年5月1日起解除租賃合同并追究相應(yīng)違約責(zé)任。
　　2019年8月15日，上海鼎川物業(yè)管理有限公司向徐洋發(fā)出《物業(yè)費催款通知書》，要求徐洋在2019年8月23日前付清2019年6月30日之前拖欠的物業(yè)費(2018年8月至2019年3月酒店停業(yè)期間按照50%收繳)，如不及時付款，將采取停水停電處理。該通知書說明了園區(qū)關(guān)停期間，物業(yè)費減半收取。
　　另查，徐洋支付押金120,981元。至本案起訴時，徐洋已支付截至2018年8月4日的租金，其中2017年10月5日至2018年7月4日期間的租金，徐洋在2017年10月23日至2018年8月19日期間陸續(xù)支付完畢，2018年7月5日至2018年8月4日的租金，徐洋于2019年5月17日支付；本案起訴后，徐洋按60,490元的標準又支付了9個月租金合計544,410元，具體付款情況如下：2019年6月22日支付了二筆各60,490元，2019年7月28日、2019年8月4日、2019年8月26日、2019年9月13日、2019年9月25日、2019年10月26日、2019年11月24日各支付60,490元。
　　對租賃房屋承租后的用途，張某某、沈某某稱一樓做菜市場，二到五樓開酒店；徐洋和璐迪公司稱一樓賣菜和做餐飲、二樓做餐飲，三到五樓開酒店。
　　又查，2018年5月28日，案外人美芝都公司向六團派出所出具申請報告，稱：貴所于2018年3月1日再次督促對川圖路XXX號消防管網(wǎng)無水、管網(wǎng)存在的多處漏水點徹底維修，目前已經(jīng)完成整個園區(qū)的消防管網(wǎng)維修方案，下一步公開招投標委托專業(yè)消防施工資質(zhì)單位施工，申請延長整改期限至2018年11月30日。同日，六團派出所向美芝都公司發(fā)出《上海市消防監(jiān)督檢查意見通知書》，檢查內(nèi)容和情況記錄欄內(nèi)寫明“整個區(qū)域無消防出水”，責(zé)令于2018年12月1日前改正。
　　審理中，張某某、沈某某稱，對園區(qū)內(nèi)消防整改情況不清楚，徐洋雖反映過，但張某某、沈某某去現(xiàn)場看過后沒有發(fā)現(xiàn)停業(yè)。上海市浦東新區(qū)公安消防支隊發(fā)出的《臨時查封決定書》，明確說明整改系因被告改變房屋使用性質(zhì)或在其后使用中所造成的設(shè)施嚴重損壞所致，而非原始消防不合格，該責(zé)任應(yīng)由被告自行承擔(dān)。本案起訴前，徐洋連續(xù)8個月遲延支付租金超過合同約定遲延標準，起訴時，徐洋欠付租金超過30日，訴訟期間，徐洋仍未付清租金，故要求解除合同。
　　徐洋、璐迪公司稱，系爭房屋現(xiàn)由璐迪公司在實際使用。園區(qū)關(guān)停后，只有一樓一間作菜場使用的100多平方米房屋可以使用，其余房屋均不允許經(jīng)營，不同意支付關(guān)停期間的租金。
　　本院認為，涉案租賃合同系當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，張某某、沈某某與徐洋均應(yīng)全面履行。本案雙方主要爭議是：第三人經(jīng)營酒店被責(zé)令關(guān)停系因川圖路XXX號園區(qū)消防管網(wǎng)無水還是因承租方改變房屋使用性質(zhì)或在其后使用中造成消防設(shè)施嚴重損壞所致。對此，本院認為，根據(jù)六團派出所出具的《上海市消防監(jiān)督檢查意見通知書》，檢查內(nèi)容中明確記載“整個區(qū)域無消防出水”，這與徐洋提供的其他證據(jù)內(nèi)容相吻合，與公安消防部門在《臨時查封決定書》中“室內(nèi)消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)無水”的檢查內(nèi)容也不存在矛盾，在張某某、沈某某無反駁證據(jù)的情形下，對該節(jié)事實，本院予以采信。
　　《合同法》第二百二十一條規(guī)定，因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。對園區(qū)關(guān)停進行消防管網(wǎng)改造期間的租金，根據(jù)租賃房屋實際使用情況，本院酌定徐洋可減少支付6個月租金。合同約定，租金先付后用，在上月租金期滿前20日內(nèi)付清下個月租金，逾期支付租金達30天以上的，守約方可書面通知違約方單方面解除合同。根據(jù)本案查明的租金支付情況，對園區(qū)關(guān)停前的租金及園區(qū)恢復(fù)使用之后的租金，徐洋確存在遲延支付的情形，屬違約。但從本案整體履行情況來看，徐洋承租房屋作為酒店經(jīng)營使用，投入較大，租賃雙方產(chǎn)生糾紛時已合作多年，本案糾紛實系因園區(qū)消防管網(wǎng)改造所起，爭議欠租集中在上述期間內(nèi)，本案起訴后，徐洋一直在積極履行租金支付義務(wù)，徐洋存在違約行為但不影響張某某、沈某某合同目的的實現(xiàn)，本案租賃合同以繼續(xù)履行為宜，張某某、沈某某要求解除合同、騰退房屋的訴請，本院難予支持。在之后的合同履行中，徐洋應(yīng)恪守約定，嚴格履行。根據(jù)合同約定的租金支付方式，本案租金判決至2019年12月4日，徐洋應(yīng)向張某某、沈某某支付租金：60,490×4+60,490×1.056×6-544,410=80,814.64元。對徐洋要求延長租期的反訴請求，本院不予支持。關(guān)于張某某、沈某某訴請主張的2018年8月5日至2019年5月4日期間9個月租金從2019年5月2日起計算的逾期付款違約金，其中：園區(qū)關(guān)停期間的租金，徐洋未按約支付具有合理抗辯事由，該部分違約金訴請，缺乏事實和法律依據(jù)；園區(qū)關(guān)停前及園區(qū)恢復(fù)使用后的逾期付款違約金，本院根據(jù)張某某、沈某某的實際損失、徐洋的過錯程度及本案合同實際履行情況，酌定為4,000元。
　　綜上，《中華人民共和國合同法》第八條、第一百一十四條、第二百二十一條、第二百二十六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)徐洋于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)張某某、沈某某截至2019年12月4日的租金80,814.64元；
　　二、被告(反訴原告)徐洋于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)張某某、沈某某違約金4,000元；
　　三、駁回原告(反訴被告)張某某、沈某某的其余訴訟請求；
　　四、駁回被告(反訴原告)徐洋的反訴請求。
　　案件受理費11,342元，減半收取計5,671元,由原告(反訴被告)張某某、沈某某負擔(dān)4,711元，被告(反訴原告)徐洋負擔(dān)960元。反訴案件受理費減半收取計40元，由被告(反訴原告)徐洋負擔(dān)。訴訟保全費4,149元，由原告(反訴被告)張某某、沈某某負擔(dān)3,281元，被告(反訴原告)徐洋負擔(dān)868元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：黃??政

書記員：朱曉晨