耿某某
王文學(xué)（河北泊頭司法局古樓法律服務(wù)所）
張文某
楊勇（河北震坤律師事務(wù)所）
趙某某

上訴人（原審被告）耿某某。
委托代理人王文學(xué)，泊頭市司法局古樓法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審原告）張文某。
委托代理人楊勇，河北震坤律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）趙某某。
上訴人耿某某與被上訴人張文某、趙某某因執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服河北省泊頭市人民法院（2014）泊民初字第1454號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)為，原告張文某所提供的本院審理查明部分的證據(jù)2至證據(jù)5，客觀真實(shí)，與本案亦有緊密關(guān)聯(lián)，對(duì)上述證據(jù)本院予以采信。該組證據(jù)證明了原告張文某在訴爭(zhēng)的樓房?jī)?nèi)真實(shí)居住生活，并以實(shí)際所有者的身份從2010年2月10日就已經(jīng)開始償還訴爭(zhēng)房屋貸款的事實(shí)。而本案被告耿某某在訴趙某某買賣合同糾紛一案中，趙某某于2010年3月4日收到法院查封訴爭(zhēng)房屋的民事裁定書，即在法院查封訴爭(zhēng)房屋之前，趙某某已經(jīng)將訴爭(zhēng)房屋折抵于張文某。張文某與趙某某雙方就債權(quán)債務(wù)于2009年11月13日達(dá)成以房折抵部分債務(wù)，并就剩余債務(wù)于當(dāng)日再出具欠鐵款45萬元的欠條，也是符合常理和生活經(jīng)驗(yàn)法則的；而且原告張文某與趙某某所簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議書有中間人李國治的證人證言予以佐證。據(jù)此，原告張文某與趙某某簽訂的以物抵債的協(xié)議，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，該房屋趙某某已經(jīng)實(shí)際交付于張文某并由其占有使用，故該協(xié)議成立并生效。本案被告耿某某辯稱的原告張文某與趙某某雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是惡意串通以逃避債務(wù)的理由是不成立的，本院不予采信。該協(xié)議也不屬《合同法》第44條第二款所規(guī)定的需經(jīng)過辦理批準(zhǔn)手續(xù)或登記才生效的合同。被告耿某某抗辯的本案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同需具備特殊要件才生效的理由，本院不予支持。
需要說明的是物權(quán)法公示公信原則的功能之一是保護(hù)交易安全中的善意第三人，在本案中不存在法律所保護(hù)的善意第三人；物權(quán)法規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬的根據(jù)，但不是唯一根據(jù)。當(dāng)因?yàn)榉N種原因不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致時(shí)，且不存在交易中的善意第三人的場(chǎng)景下，實(shí)際權(quán)利人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)。本案中，原告張文某通過其與趙某某簽訂的有效的代物清償協(xié)議，受領(lǐng)占有了訴爭(zhēng)的房屋，登記名義人趙某某又未將訴爭(zhēng)房屋處分給善意第三人，所以，原告張文某是訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際所有人。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，基于法律行為取得的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行變更登記，故根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，原告張文某未進(jìn)行房屋變更登記是錯(cuò)誤行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法進(jìn)行變更登記。另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國民事訴訟法）執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十七條 ?之規(guī)定:案外人依照民訴法第二百零四條提起訴訟，對(duì)執(zhí)行標(biāo)的主張實(shí)體權(quán)利，應(yīng)當(dāng)以申請(qǐng)執(zhí)行人為被告；被執(zhí)行人反對(duì)案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的所主張的實(shí)體權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)以申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人為共同被告。本案中所涉及到的被執(zhí)行人趙某某并未反對(duì)案外人張文某對(duì)執(zhí)行標(biāo)的訴爭(zhēng)房屋主張實(shí)體權(quán)利。因此，原告所起訴的被告之一趙某某，不是適格的被告，不應(yīng)在本案中列為被告。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百二十四條 ?、第八條 ?、參照《合同法》一百三十三條之規(guī)定，判決如下:原告張文某與趙某某于2009年11月13日所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效；原告張文某是該協(xié)議中所涉及的泊彩濠庭24號(hào)樓2單元401室的實(shí)際所有權(quán)人。案件受理費(fèi)100元，由被告耿某某負(fù)擔(dān)。
宣判后，原審被告耿某某不服，向本院提起上訴。其主要上訴理由是:原審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，上訴人所申請(qǐng)執(zhí)行的房屋屬于被上訴人趙某某所有，上訴人早已于2010年2月26日在泊頭市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理所辦理了查封登記，二被上訴人書寫欠條和房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的時(shí)間不合常理，本案中欠條和房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的書寫時(shí)間居然沒有間隔，這種違背常理的情況讓我們有理由懷疑該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的真實(shí)性，由此可見該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是一種惡意規(guī)避債務(wù)的行為，應(yīng)當(dāng)屬于無效協(xié)議。被上訴人張文某長(zhǎng)期未辦理過戶手續(xù)，存在嚴(yán)重過錯(cuò)，不是該房屋的合法所有權(quán)人；該房產(chǎn)并未支付全部?jī)r(jià)款，該房產(chǎn)是以按揭方式購買，至今未付完全款，從這個(gè)意義上講，也不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移。原審適用法律錯(cuò)誤，房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實(shí)際交付也屬無效，故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買房使用，合同也是無效的。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第9條 ?規(guī)定，:依照合同法第44條 ?第2款 ?的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移需要辦理登記，不登記的不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效果。雖然被上訴人張文某和趙某某簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但是因?yàn)殡p方未辦理房屋的登記手續(xù)，所以該房屋仍歸被上訴人趙某某所有，該協(xié)議是無效的。請(qǐng)求撤銷原判，依法改判。
被上訴人張文某辯稱，從上訴人訴狀可以看出其混淆了物權(quán)效力和合同效力的概念，被上訴人與趙某某于2009年11月13日簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效，且雙方均已實(shí)際履行，被上訴人也已經(jīng)實(shí)際占用并使用了該房屋，該房屋的實(shí)際所有權(quán)人就是被上訴人。原審認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
被上訴人趙某某未作答辯。
本院認(rèn)為，訴爭(zhēng)的泊頭市彩濠庭小區(qū)24號(hào)樓2單元401室房屋，系被上訴人趙某某于2007年4月24日以按揭貸款方式，從滄州銀港泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購得商品樓房，按揭貸款銀行為中國銀行泊頭市支行。原審法院在審理耿某某訴趙某某買賣合同糾紛一案中（案號(hào)為（2014）泊民初字第205號(hào)），耿某某向原審法院提出訴訟保全申請(qǐng)，2010年2月25日，原審法院作出（2010）泊民初字第205號(hào)民事裁定書，查封了訴爭(zhēng)房屋。并于當(dāng)日在泊頭市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理所辦理了查封登記。2010年3月4日原審法院將查封裁定書送達(dá)于趙某某。2009年11月13日，被上訴人趙某某與張文某達(dá)成房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，趙某某自愿把泊彩濠庭24號(hào)樓2單元401室轉(zhuǎn)讓給張文某，房?jī)r(jià)叁拾伍萬元（已付20萬元，余款15萬余元由張文某償還銀行貸款）。并就剩余債務(wù)于當(dāng)日出具45萬元的欠條。后被上訴人張文某入住在爭(zhēng)議房屋，期間其繳納電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，并從2010年2月10日開始按期償還訴爭(zhēng)房屋按揭貸款，被上訴人張文某的上述行為，足以證明張文某在訴爭(zhēng)樓房?jī)?nèi)真實(shí)居住生活，并以實(shí)際所有者的身份償還按揭貸款的事實(shí)。被上訴人張文某與趙某某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，系雙方真實(shí)意思表示，該房屋已實(shí)際交付并由張文某實(shí)際占有使用，故房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議成立并生效，本院予以確認(rèn)。雖然上訴人主張被上訴人惡意串通規(guī)避債務(wù)，但未能提供相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)，故對(duì)其主張本院不予支持。被上訴人通過簽訂有效的代物清償協(xié)議，張文某實(shí)際占有了訴爭(zhēng)房屋，并實(shí)際履行協(xié)議后的權(quán)利和義務(wù)，趙某某又未將訴爭(zhēng)房屋處分給善意第三人，且轉(zhuǎn)讓是在查封之前所簽訂，雙方已實(shí)際履行。故被上訴人張文某是訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際所有權(quán)人。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，判決并無不當(dāng)，上訴人的上訴理由理據(jù)不足，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人耿某某承擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，訴爭(zhēng)的泊頭市彩濠庭小區(qū)24號(hào)樓2單元401室房屋，系被上訴人趙某某于2007年4月24日以按揭貸款方式，從滄州銀港泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購得商品樓房，按揭貸款銀行為中國銀行泊頭市支行。原審法院在審理耿某某訴趙某某買賣合同糾紛一案中（案號(hào)為（2014）泊民初字第205號(hào)），耿某某向原審法院提出訴訟保全申請(qǐng)，2010年2月25日，原審法院作出（2010）泊民初字第205號(hào)民事裁定書，查封了訴爭(zhēng)房屋。并于當(dāng)日在泊頭市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理所辦理了查封登記。2010年3月4日原審法院將查封裁定書送達(dá)于趙某某。2009年11月13日，被上訴人趙某某與張文某達(dá)成房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，趙某某自愿把泊彩濠庭24號(hào)樓2單元401室轉(zhuǎn)讓給張文某，房?jī)r(jià)叁拾伍萬元（已付20萬元，余款15萬余元由張文某償還銀行貸款）。并就剩余債務(wù)于當(dāng)日出具45萬元的欠條。后被上訴人張文某入住在爭(zhēng)議房屋，期間其繳納電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，并從2010年2月10日開始按期償還訴爭(zhēng)房屋按揭貸款，被上訴人張文某的上述行為，足以證明張文某在訴爭(zhēng)樓房?jī)?nèi)真實(shí)居住生活，并以實(shí)際所有者的身份償還按揭貸款的事實(shí)。被上訴人張文某與趙某某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，系雙方真實(shí)意思表示，該房屋已實(shí)際交付并由張文某實(shí)際占有使用，故房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議成立并生效，本院予以確認(rèn)。雖然上訴人主張被上訴人惡意串通規(guī)避債務(wù)，但未能提供相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)，故對(duì)其主張本院不予支持。被上訴人通過簽訂有效的代物清償協(xié)議，張文某實(shí)際占有了訴爭(zhēng)房屋，并實(shí)際履行協(xié)議后的權(quán)利和義務(wù)，趙某某又未將訴爭(zhēng)房屋處分給善意第三人，且轉(zhuǎn)讓是在查封之前所簽訂，雙方已實(shí)際履行。故被上訴人張文某是訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際所有權(quán)人。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，判決并無不當(dāng)，上訴人的上訴理由理據(jù)不足，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人耿某某承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：紀(jì)俊閣
審判員：張梅
審判員：高寶光

書記員：王暢