上訴人（原審原告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，饒陽縣。
上訴人（原審原告）：吳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，饒陽縣王同岳鄉(xiāng)楊池村人，現(xiàn)住。
二上訴人委托訴訟代理人：胡欣榮，饒陽縣鼎誠法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人（原審被告）：饒陽縣億博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：劉金龍，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：孫德強(qiáng)，河北合明律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：趙瑞端，河北合明律師事務(wù)所律師。

上訴人張某某、吳某因與被上訴人饒陽縣億博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：億博公司）買賣合同糾紛一案，不服河北省饒陽縣人民法院（2016）冀1124民初594號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成由審判員付圣云擔(dān)任審判長、審判員張曉、審判員王江豐組成的合議庭對本案進(jìn)行了審理。書記員王超擔(dān)任法庭記錄。上訴人張某某、吳某委托的訴訟代理人胡欣榮，被上訴人億博公司委托的訴訟代理人孫德強(qiáng)、趙瑞端到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告張某某、吳某起訴稱：2012年12月28日，我方在億博公司處購買商品房，并與億博公司簽訂商品房買賣合同，合同約定億博公司于2013年10月31日前，將驗收合格的給凱悅家園第1幢1單元0601室的樓房交付使用，如逾期交房，由億博公司按日向我方支付已交房價款萬分之一的違約金，另外，億博公司承諾我方入住時，暖氣即可使用，煤氣由燃?xì)夤景惭b，合同簽訂后，我方已向億博公司交付現(xiàn)金112128元，2013年1月31日我方向中國工商銀行貸款8.5萬元，該款已由億博公司支取，我方已履行了全部合同義務(wù)，然而億博公司未按約定日期未向我方交房（已經(jīng)于2015年8月14日領(lǐng)取鑰匙），并無理要求我方繳納燃?xì)饨涌谫M(fèi)4520，違反合同約定，應(yīng)予返還。億博公司的行為侵犯了我方的合法權(quán)益，特向貴院提起訴訟。請求判令：一、億博公司向我方支付自2013年11月1日至2016年6月27日的逾期交房違約金19121.42元；二、億博公司為我方所購商品房無償安裝能正常供暖的暖氣設(shè)施；三、億博公司向我方返還天然氣接口費(fèi)4520元；四、本案的訴訟費(fèi)由億博公司負(fù)擔(dān)。
原審被告億博公司答辯稱：一、關(guān)于涉案商品房的逾期交房問題。1、因之前的建筑單位石家莊建工集團(tuán)有限公司違約撤場、公司股東更換，再加上目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，導(dǎo)致該商品房在2014年5月才竣工驗收，我公司本不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。但我公司本著誠信原則，仍承諾按照合同約定向購房戶支付了違約金至能夠交房之時。即1、2、3號樓的逾期交房違約金計算至2014年6月30日（特殊情況除外），4號樓的違約金計算至2014年9月30日（特殊情況除外）。對超過該時間點(diǎn)的違約金，依法不應(yīng)當(dāng)支持。2、涉案的部分業(yè)主已經(jīng)辦理入住手續(xù)，且有的已經(jīng)結(jié)算了違約金，對此，應(yīng)當(dāng)判決駁回該業(yè)主的該項訴訟請求；有的也通過減免物業(yè)費(fèi)的形式支付了違約金，所以，對于該部分業(yè)主，在應(yīng)當(dāng)支付違約金的范圍內(nèi)對已減免的物業(yè)費(fèi)予以扣除。二、我公司不應(yīng)無償為業(yè)主安裝能正常供暖的暖氣設(shè)施，燃?xì)饨涌谫M(fèi)、壁掛爐費(fèi)應(yīng)當(dāng)由張某某、吳某自行承擔(dān)。（已收取的，不予退還）1、接通燃?xì)庑枰o燃?xì)夤纠U納燃?xì)獾慕ㄔO(shè)費(fèi)（接口費(fèi)），每戶4500元，該項費(fèi)用屬于給燃?xì)夤敬盏馁M(fèi)用，且我公司和各購房戶的商品房買賣合同的附件四中都有明確約定，該約定是雙方真實的意思表示，且不違背法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該約定是合法有效的，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，該項費(fèi)用需要由購房戶承擔(dān)。2、壁掛爐屬于業(yè)主自愿購買，并不存在我公司強(qiáng)迫業(yè)主購買的問題，已經(jīng)辦理入住手續(xù)的部分業(yè)主有的就沒有購買，壁掛爐的買賣行為也是雙方的真實意思表示，與本案也不是一個法律關(guān)系，已經(jīng)成立并履行的合同應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。3、雙方所簽訂的商品房買賣合同的第十四條，是指基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施達(dá)到使用條件的承諾，并非費(fèi)用的承擔(dān)，合同補(bǔ)充條款附件四對該項費(fèi)用的承擔(dān)做了明確的約定，所以業(yè)主應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)壁掛爐費(fèi)、燃?xì)猓ǖ嘏┑慕涌谫M(fèi)。買賣合同第十四條和附件四的該條款并不矛盾。4、當(dāng)事人在合同及附件中約定了雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)和享有的權(quán)利，本案中買房人使用供暖設(shè)施理應(yīng)支付相關(guān)費(fèi)用，雙方在簽訂合同時約定這一部分費(fèi)用不計算在房屋的價款中，而是另行計算。這是當(dāng)事人對房屋買賣價款計算方式的一種約定，是當(dāng)事人的意思自治。買房人自己使用取暖設(shè)施，而不支付費(fèi)用是不公平的。故此，應(yīng)當(dāng)判決駁回張某某、吳某的該項訴訟請求。
原審法院經(jīng)審理查明：2012年12月28日，張某某、吳某與億博公司簽訂了商品房買賣合同，合同約定了雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。并約定于2013年10月31日前，將驗收合格的凱悅家園第1幢1單元0601室的樓房向張某某、吳某交付使用，如逾期交房，按已付房價款萬分之一的違約金向張某某、吳某支付。張某某、吳某已向億博公司付清全部房款197128元。億博公司逾期了向張某某、吳某交付商品房，合同還約定：出賣人承諾與該商品房正常使用關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：暖氣入住時即可使用，煤氣由燃?xì)夤景惭b。張某某、吳某已按合同約定向億博公司支付燃?xì)饨涌谫M(fèi)（代收）4500元、門牌號××元。合同還約定：合同附件四合同的補(bǔ)充條款第三條，業(yè)主入住時需要自行承擔(dān)寬帶、有線、燃?xì)庖约暗嘏慕涌谫M(fèi)等費(fèi)用。
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：張某某、吳某與億博公司簽訂商品房買賣合同是有效合同，合同一經(jīng)簽訂就應(yīng)該遵守，逾期交房屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?；?號樓驗收報告載明竣工日期為2014年5月25日，2016年5月16日饒陽縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的證明，按竣工報驗的順序，應(yīng)在報告提出后一定期限內(nèi)完成驗收。因該驗收報告中六個單位（勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、施工圖審查機(jī)構(gòu)、監(jiān)理單位、建設(shè)單位）報告日期欄空白，故億博公司提出按一號樓已開始辦理交房并合理延后至2014年6月30日為截至計算違約金日，符合常理和本案實際情況，本院予以支持。張某某、吳某要求計算至2016年6月27日，無證據(jù)證明是億博公司在2014年6月30日之后仍違約，故本院不予支持。違約金以房款197128元為基數(shù)，按合同約定日萬分之一從2013年11月1日至至2014年6月30日計算。對于億博公司辯稱的逾期交房違約金已抵頂張某某、吳某電梯上料費(fèi)673元，因提交的收據(jù)未明示違約金抵頂其電梯上料費(fèi)，本院不作處理。億博公司如認(rèn)為因違約金而減免費(fèi)用受到了損失，應(yīng)另行主張權(quán)利。燃?xì)饨ㄔO(shè)接口費(fèi)是給燃?xì)夤敬眨瑑|博公司將款支付給了燃?xì)夤?，故此億博公司不是燃?xì)饨ㄔO(shè)接口費(fèi)收益的受益人，合同附件四已經(jīng)明確約定了燃?xì)饨ㄔO(shè)接口費(fèi)、燃?xì)庥蓸I(yè)主自行負(fù)擔(dān)，并已經(jīng)實際履行，合同附件四是合同的組成部分，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，亦是當(dāng)事人的意思自治的體現(xiàn)，符合合同法第四條的規(guī)定，是合法有效的合同?！逗颖笔√烊粴鈨r格管理辦法》是河北省一個部門的規(guī)定，不是法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，強(qiáng)制性規(guī)定是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，強(qiáng)制性規(guī)定是指全國人大及其常委會制定的法律及國務(wù)院規(guī)定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)，所以《中華人民共和國合同法》是全國人大及其常委會制定的法律，其效力高于部門規(guī)章，更高于河北省一個部門的規(guī)定。故此，張某某、吳某主張向其返還天然氣接口費(fèi)4520元請求不予支持。張某某、吳某要求億博公司為其無償安裝能正常供暖的暖氣設(shè)施，張某某、吳某是對合同第十四條的理解歧義，是無償安裝或有償安裝并無寫明，而在合同附件四中已就費(fèi)用負(fù)擔(dān)明確約定?，F(xiàn)億博公司實際已履行了合同第十四條的規(guī)定，達(dá)到了合同要求，故對張某某、吳某的請求不予支持。綜上，經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國合同法》第四條、第八條、第六十一條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用

若干問題的解釋（一）》第四條，《最高人民法院關(guān)于適用

若干問題的解釋（二）》第十四條的規(guī)定判決：一、被告饒陽縣億博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付原告張某某、吳某2013年11月1日至至2014年6月30日期間的逾期交房違約金按197128元日萬分之一計算，判決生效后十日內(nèi)付清；二、駁回原告張某某、吳某的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)391元，由原告張某某、吳某負(fù)擔(dān)293.45元，被告饒陽縣億博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)97.55元。

本院認(rèn)為：關(guān)于逾期交房違約金應(yīng)如何計算問題。被上訴人已就案涉工程取得了《衡水市建設(shè)工程竣工驗收報告》，工程質(zhì)量登記為合格，符合竣工條件，且饒陽縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站亦已出具了主要內(nèi)容為“凱悅家園1-4號樓驗收合格可以入住使用”的證明，該組證據(jù)可以證實案涉房屋已經(jīng)具備交付使用條件，可以辦理交房手續(xù)。上訴人方雖對被上訴人提交的2014年6月上旬批量通知購房戶辦理交房手續(xù)的記錄提出了異議，但結(jié)合證趙某猛、張清輝的證言、凱悅家園小區(qū)部分業(yè)主實際入住的時間及部分業(yè)主通過信訪進(jìn)行維權(quán)的情況，可以認(rèn)定被上訴人以在案涉工程竣工驗收后履行了通知上訴人方辦理交房手續(xù)的義務(wù)。一審法院根據(jù)上述事實及交易習(xí)慣，裁量將逾期交房違約金計算至2014年6月30日并無不當(dāng)。關(guān)于上訴人方提出的案涉工程未取得“建筑工程竣工驗收備案證”，故至今不符合交房條件的主張，首先，雙方在合同中約定房屋的交付的條件是驗收合格，而非取得“工程竣工驗收備案證”，該證屬于備案性質(zhì)材料，是工程項目竣工驗收合格后經(jīng)行政機(jī)關(guān)作出行政管理行為后的結(jié)果，因此工程竣工驗收與工程竣工驗收備案系處于不同驗收階段、由不同主體參與的行為，備案是在竣工驗收合格后進(jìn)行的，備案與否并不影響竣工驗收合格的效力。在上訴人方所依據(jù)的《中華人民共和國建筑法》第六十一條、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條中，亦未將開發(fā)商已取得“建筑工程竣工驗收備案證”作為證明“驗收合格”的唯一法定文件；其次，取得“建筑工程竣工驗收備案證”是辦理產(chǎn)權(quán)證的先決條件，如業(yè)主方因此不能如約辦理產(chǎn)權(quán)證并造成損失的，其可提起損失賠償之訴，而不是提起逾期交房給付違約金之訴。綜上，上訴人在案涉商品房轉(zhuǎn)移占有之后仍主張被上訴人方未交房，其行為有違誠實信用原則，上訴人方要求將違約金計算至其向一審法院提起訴訟之日即2016年6月27日的訴訟請求與法不合，本院不予支持。
關(guān)于暖氣設(shè)施的費(fèi)用負(fù)擔(dān)問題。雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》第十四條雖然約定了暖氣入住即可使用的內(nèi)容，但其中并未涉及相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)問題，在《商品房買賣合同》附件四第三條第5項中，約定有小區(qū)交房為毛坯房，業(yè)主入住時需自行承擔(dān)燃?xì)?、地暖接口費(fèi)等，同時，《商品房買賣合同》第二十一條約定了合同附件與本合同具有同等法律效力。對于前述約定，上訴人方未能提供證據(jù)證明相關(guān)約定存在無效或可撤銷情形，故應(yīng)認(rèn)定為雙方當(dāng)事人的真實意思表示，相關(guān)約定內(nèi)容合法有效，雙方均應(yīng)依約遵照執(zhí)行。被上訴人與饒陽華港燃?xì)庥邢薰竞炗喬烊粴忾_發(fā)合作合同系為案涉小區(qū)整體供氣的基本需求所作必要準(zhǔn)備，《國家計委、財政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項目的通知》、《河北省天然氣價格管理辦法》中雖對燃?xì)饨涌谫M(fèi)的收取問題另有規(guī)定，但前述兩份文件均非法律、行政法規(guī)，且燃?xì)夤?yīng)問題非由被上訴人所能自主決定，如其不及時與燃?xì)夤?yīng)商簽訂供氣合同，則必然影響業(yè)主的灶用、取暖，損害多數(shù)業(yè)主的基本利益。綜上，上訴人方要求被上訴人無償安裝暖氣設(shè)施并返還燃?xì)饨涌谫M(fèi)與雙方合同約定不符，本院不予支持。
關(guān)于一審判決違約金的計算方法，是否屬漏判問題。一審按逾期交房的起止日期，依上訴人所交納的房屋價款及雙方的約定標(biāo)準(zhǔn)，判令被上訴人支付違約金，可執(zhí)行內(nèi)容并非不明確，因此，一審判決不應(yīng)屬漏判。
綜上所述，上訴人張某某、吳某的上訴理由理據(jù)不足，其上訴請求不能成立，依法應(yīng)予駁回；原審判決認(rèn)定事實清楚、適用法律正確，審理程序合法，依法應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)273元，由上訴人張某某、吳某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　付圣云 審判員　　張　曉 審判員　　王江豐

書記員：王超