原告：張某，男，生于1985年12月11日，漢族，個體工商戶，住南漳縣。
委托訴訟代理人:劉冬，湖北水鏡律師事務(wù)所律師。
被告：何國良，男，生于1971年7月2日，漢族，住南漳縣。
委托訴訟代理人:李志勇，南漳縣武安鎮(zhèn)法律服務(wù)所法律工作者。

原告張某與被告何國良為房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月13日立案后，依法適用簡易程序，于2018年7月10日公開開庭進行了審理。原告張某及其委托訴訟代理人劉冬、被告何國良的委托訴訟代理人李志勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某向本院提出訴訟請求：1、依法確認(rèn)原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》自2018年5月17日起無效，并責(zé)令被告返還原告租金25787元；2、本案訴訟費用由被告承擔(dān)。訴訟中，原告請求將被告返還原告租金的數(shù)額由25787元變更為18557元。事實和理由：2017年7月30日，原、被告雙方簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定：租期為2年，自2017年8月1日至2019年8月1日，每年租金為88000元，門面所在南漳縣金漳大廈一樓。2018年4月，該門面產(chǎn)權(quán)人吳世亮找到原告，并將與被告簽訂的《房屋租賃合同》出示給原告，原告才知道被告與門面產(chǎn)權(quán)人簽訂的《房屋租賃合同》于2018年5月16日到期，被告無權(quán)將門面租賃給原告兩年。2018年5月19日，原告與門面產(chǎn)權(quán)人簽訂了一份《房屋租賃合同》，為期一年。原告多次找到被告，要求其解決此事，并退還相應(yīng)租金，遭到拒絕。因此，為維護原告合法權(quán)益，現(xiàn)訴至法院，請求支持原告訴請。
被告何國良辯稱，1.原、被告簽訂的合同合法有效，是雙方真實意思表示，現(xiàn)原告繼續(xù)使用占有該租賃房屋，因此不應(yīng)退還房屋租金；2.房東吳世亮知曉原告租用其房屋；3.被告租賃原告房屋的時間并未到期，現(xiàn)被告與房東的租賃合同繼續(xù)有效。
經(jīng)本院審理查明，2015年6月19日，吳世亮（甲方）、被告何國良（乙方）經(jīng)協(xié)商簽訂了《房屋租賃合同》。該合同約定主要內(nèi)容:1.甲方將位于金漳大廈一樓的一間門面房出租給乙方使用，本房屋起租時間為2015年5月16日，租期壹年，租金45000元，于2016年5月16日期滿；2、合同期滿，乙方若續(xù)租，須雙方另行商定租金，重新簽訂租賃合同。若雙方不能達(dá)成一致，則租賃關(guān)系即行終止。乙方若不續(xù)租，須提前一月向甲方提出。至租賃期滿時，乙方若因故需短時間延期（30天之內(nèi)），須提前一周向甲方提出，并另行協(xié)商、支付租賃費用；3、該房屋租讓權(quán)屬于甲方，任何他人均無權(quán)將該房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、出讓等。吳世亮和被告簽訂的《房屋租賃合同》備注:租期三年，肆萬伍仟／年。被告承租吳世亮房屋期間，被告與原告張某于2017年7月30日簽訂了《房屋租賃合同》，被告將租賃吳世亮的房屋出租給原告張某使用。該合同約定的主要內(nèi)容:1、何國良（甲方）、張某（乙方）經(jīng)協(xié)商，甲方將金漳大廈一樓門面出租給乙方使用，房屋租期為二年，自2017年8月1日起至2019年8月1日止。合同期內(nèi)，乙方不得將此房轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租他人，否則視為違約，甲方無條件收回房屋；2.每年租金為88000元；3.租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租房屋，乙方應(yīng)如期交還。乙方若續(xù)租，必須在租賃期滿前三個月書面通知甲方等。何國良、張某簽訂合同后，張某支付給何國良第一年租金85000元（何國良自愿給張某減免3000元），何國良亦將房屋交付給張某。吳世亮得知后，遂將其與被告《房屋租賃合同》情況告知原告。2018年5月17日，吳世亮和被告就房屋租賃之事通過微信進行交談，被告表示一定會承租吳世亮房屋，要求吳世亮考慮一個方案進行面談。但雙方最終未能達(dá)成一致。同年5月19日，吳世亮與原告張某簽訂《房屋租賃合同》（注明為補簽）。該合同約定主要內(nèi)容:1.張某（乙方）因商業(yè)經(jīng)營需要，現(xiàn)租用吳世亮（甲方）位于金漳大廈一樓的門面房壹間，本房屋起租時間為2018年5月16日，租期一年，租金56000元；2.本房屋租讓權(quán)屬于甲方，任何他人均無權(quán)將本房屋及依附物轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、出讓等。吳世亮、張某簽訂合同后，原告張某遂于2018年6月13日向本院提起訴訟，請求依法確認(rèn)張某與何國良簽訂的《房屋租賃合同》自2018年5月17日起無效，并責(zé)令何國良返還張某租金25787元。本案在審理中。被告何國良于2018年7月30日向本院提起訴訟，請求依法確認(rèn)吳世亮與原告張某于2018年5月19日簽訂的《房屋租賃合同》無效。本院于2018年10月29日作出（2018）鄂0624民初1620號民事判決書，認(rèn)定吳世亮與張某簽訂的《房屋租賃合同》真實、合法、有效，判決駁回何國良的訴訟請求。（2018）鄂0624民初1620號民事判決書現(xiàn)已發(fā)生法律效力。
以上事實，有原告提交的吳世亮與被告何國良于2015年6月19日簽訂的《房屋租賃合同》、原告張某與被告何國良于2017年7月30日簽訂的《房屋租賃合同》、吳世亮與原告張某于2018年5月19日簽訂的《房屋租賃合同》，被告提交的吳世亮與被告何國良于2015年6月19日簽訂的《房屋租賃合同》、吳世亮與被告何國良的微信聊天記錄，本院調(diào)取的（2018）鄂0624民初1620號民事判決書、生效證明及原、被告的當(dāng)庭陳述等證據(jù)予以證實。

本院認(rèn)為，我國合同法規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效；合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。本案中，被告何國良雖未經(jīng)吳世亮同意將承租的房屋轉(zhuǎn)租給原告張某，但吳世亮并未因此主張權(quán)利。由于被告何國良將承租的房屋轉(zhuǎn)租給原告張某的租賃期限超過了吳世亮與被告何國良所簽訂的《房屋租賃合同》的租賃期限，故原、被告簽訂的《房屋租賃合同》租期超出部分應(yīng)屬無效，即該合同自2018年5月17日起無效。合同無效后，因被告已收取原告2018年5月17日至2018年8月1日的租金17931.51元（85000元÷365天×77天），被告應(yīng)依法返還給原告。原告要求依法確認(rèn)原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》自2018年5月17日起無效，并責(zé)令被告返還原告租金的請求符合法律規(guī)定，本院予以支持，但其要求被告返還租金18577元的請求過高，對過高部分本院不予支持。被告提出的其與吳世亮的租賃合同繼續(xù)有效并不應(yīng)退還原告房屋租金的抗辯意見于法不符，本院不予采納。經(jīng)調(diào)解，雙方不能達(dá)成協(xié)議。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條的規(guī)定，判決如下：

一、張某、何國良于2017年7月30日簽訂的《房屋租賃合同》自2018年5月17日起無效；
二、何國良于判決生效后10日內(nèi)返還張某租金17931.51元
三、駁回張某其他訴訟請求。
若未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費2000元，減半收取1000元，由何國良負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人應(yīng)當(dāng)在提交上訴狀時預(yù)交上訴案件受理費，款匯至湖北省襄陽市中級人民法院。開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行襄陽萬山支行：戶名湖北省襄陽市中級人民法院：賬號：17×××56，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)未預(yù)交上訴費的，按自動撤訴處理。

審判員 馮小平

書記員： 張恒