張某
張合縣
周雅蕾（湖北君澤律師事務(wù)所）
湖北向往房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
周長生（北京盈科（武漢）律師事務(wù)所）

原告張某。
委托代理人張合縣。
委托代理人周雅蕾，湖北君澤律師事務(wù)所律師。
被告湖北向往房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
住所地:赤壁市城北花園14棟1單元201。
法定代表人胡永松，該公司總經(jīng)理。
委托代理人周長生，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。
原告張某訴被告向往公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法適用簡易程序由審判員雷春獨任審判，于2015年9月9日、2016年5月24日公開開庭進行了審理。原告委托代理人張合縣、周雅蕾、被告委托代理人周長生到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為原告提供的證據(jù)一、二、四、六具備證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，能夠證明本案的相關(guān)事實，予以確認。證據(jù)三中建設(shè)工程規(guī)劃許可證是規(guī)劃部門頒發(fā)的證件，本院予以確認。樓盤公示圖不具備證據(jù)的真實性，且無其他內(nèi)容說明，不能證明被告以該樓盤公示圖公示房屋為25層，不予采信。證據(jù)五房地產(chǎn)司法鑒定評估報告書，未納入報告中的分析和計算過程已補充完整。鑒定機構(gòu)和鑒定人員具備鑒定資質(zhì)，鑒定程序合法，鑒定結(jié)論依據(jù)充分，估價目的是房屋原有總層數(shù)與實際總層數(shù)不一致影響房屋使用導致的房地產(chǎn)價值減損，并無錯誤，具備證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。
被告辯稱，在原、被告簽訂合同之前，該房屋的規(guī)劃變更手續(xù)已經(jīng)公示。規(guī)劃手續(xù)已張貼、沙盤按比例縮小擺放、建筑總面積、綠化率、總高度、地點等變更內(nèi)容均已公示。且合同約定只有在該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向等變更時才負有書面通知原告的義務(wù)。因此被告在樓層變更時不具備通知原告的義務(wù)，更不存在違約。房屋在2014年已經(jīng)驗收合格，可以交付，且已通知原告收房，被告沒有逾期交房的違約行為。原告未收房，致辦證不能，被告不承擔違約責任。
被告為支持其答辯意見，向本院提供證據(jù)如下:
證據(jù)一、商品房買賣合同。
證明被告沒有違約。
證據(jù)二、咸寧日報的交房公告、通知原告收房的錄音光盤。
證明被告已按期交房。
證據(jù)三、赤壁市領(lǐng)秀城建設(shè)項目批前公示照片。
證明規(guī)劃變更已公示。
證據(jù)四、建筑工程竣工驗收報告。
證明原告所購房屋于2014年12月27日經(jīng)驗收合格。
證據(jù)五、住宅質(zhì)量保證書、使用說明書。
證明2014年12月被告已出具合法的住宅質(zhì)量保證書、使用說明書，符合合同約定和法律規(guī)定的交房條件。
證據(jù)六、湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案書。
證明房屋開發(fā)項目已辦理完畢竣工驗收備案。
證據(jù)七、赤壁市城鄉(xiāng)規(guī)劃局證明。
證明赤壁市城鄉(xiāng)規(guī)劃局已于2012年8月批準訴中房屋由25層變更為30層，規(guī)劃變更在原告購房之前。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認為證據(jù)一真實性無異議，但房屋未備案，不具備交房條件，合同不能證明被告未違約。證據(jù)二屬實，能夠證明被告已經(jīng)通知原告收房。證據(jù)三照片不具有真實性，不能證明規(guī)劃變更在原、被告簽合同之前。證據(jù)四真實性無異議，但該驗收報告只是其中一項的驗收，不能證明符合交房條件。證據(jù)五是被告單方面出具的，不能證明符合交房條件。證據(jù)六無異議，認可從備案日起被告具備交房條件。證據(jù)七書面證明不能證明規(guī)劃變更的時間，只有規(guī)劃許可證才能證明。
本院認為原告提供的證據(jù)一具備證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，能夠證明原、被告之間的商品房買賣合同關(guān)系，故予以確認。證據(jù)二具備證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，能夠證明被告已通知原告收房，故予以確認。證據(jù)三赤壁市領(lǐng)秀城建設(shè)項目批前公示照片不具備確切的拍照時間點，不能證明規(guī)劃變更已于原、被告簽合同前已公示。證據(jù)四建筑工程竣工驗收報告具備證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性能夠證明被告作為建設(shè)單位已經(jīng)組織對所建房屋進行了驗收，本院予以采信。證據(jù)五住宅質(zhì)量保證書、使用說明書是被告自行簽署的，只能證明被告按約定提供了上述書面文件，不能證明房屋符合交房條件。證據(jù)六具備證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，能夠證明房屋開發(fā)項目已辦理完畢竣工驗收備案，本院予以采信。證據(jù)七是書面證言，非規(guī)劃設(shè)計許可證，且該證明內(nèi)容“赤壁市城鄉(xiāng)規(guī)劃局已于2012年8月批準訴中房屋由25層變更為30層”與商品房買賣合同登記的的鄂規(guī)工程421281201200046于2012年11月23日頒發(fā)的時間不符，本院不予采信。
經(jīng)本院審理查明，2013年7月25日，原告與被告簽訂一份商品房買賣合同，購買被告開發(fā)的位于赤壁市河北大道領(lǐng)秀城商住樓第3棟8層802號面積101.18㎡的房屋一套，3602.96元／㎡，總價款443668元。合同約定，原告應(yīng)于2013年7月26日前支付首期房款193668元，余款250000元應(yīng)于同年7月30日前提供辦理按揭貸款的手續(xù)。被告應(yīng)于2014年12月31日起依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定交付經(jīng)驗收合格并符合合同約定的商品房給原告使用。逾期交房45日的，原告有權(quán)解除合同，原告要求繼續(xù)履行合同的，被告應(yīng)于2015年元月1日起至實際交付日止按原告已交付房款的日萬分之二計算違約金。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致下列影響到原告所購商品房質(zhì)量或使用功能的（結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向），被告應(yīng)在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)書面通知原告。商品房到達交付使用條件后，被告應(yīng)書面通知原告辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，被告應(yīng)出示房屋經(jīng)驗收合格的文件，并簽署房屋交接單，還需提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。被告不出示證明文件或證明文件不齊全，原告有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由被告承擔。被告應(yīng)在商品房交付使用后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因被告的責任，原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，原告可要求退房或由被告按已付房款的0.5﹪支付違約金。合同補充協(xié)議第九條還約定，被告將商品房單體驗收合格交付原告使用。單體驗收合格是指建設(shè)方、設(shè)計方、監(jiān)理方、施工方驗收合格，并經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督部門備案。綜合驗收備案待領(lǐng)秀城整體竣工驗收合格后統(tǒng)一辦理。合同補充協(xié)議第十二條約定，原告應(yīng)當在商品房交付使用后180日內(nèi)辦理完房產(chǎn)證、土地證。如原告委托被告代辦的，必須向被告出具委托書并支付費用，被告有權(quán)拒絕代辦，不承諾代辦權(quán)屬證書的期限及相關(guān)責任。原合同第十五條約定的被告應(yīng)在商品房交付使用后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，自領(lǐng)秀城小區(qū)取得綜合驗收備案證之日開始計算。合同簽訂當日，原告交付購房款193668元，余款250000元辦理了按揭貸款。
2014年12月23日，被告在咸寧日報上發(fā)布交房公告，并于同月28日郵寄通知原告收房。
2014年12月27日，被告組織建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位、勘察單位對3#樓進行驗收。2016年1月25日，該工程2#樓、3#樓經(jīng)赤壁市建設(shè)局竣工驗收備案。
同時查明，原、被告簽訂的商品房買賣合同登記原告所購商品房建設(shè)工程規(guī)劃許可證為鄂規(guī)工程421281201200046，該證由赤壁市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2012年11月23日頒發(fā)，備注附圖及附件名稱（25層）。3#樓建成后實際為30層。因合同約定的總層數(shù)與實際總層數(shù)不一致導致房地產(chǎn)價值減損，原告申請鑒定。本院依法委托咸寧市安居房地產(chǎn)估價與測量有限責任公司予以鑒定。該公司作出房地產(chǎn)司法鑒定評估報告書，評估確定因房地產(chǎn)原設(shè)計總層數(shù)與現(xiàn)狀總層數(shù)不一致導致房地產(chǎn)價值減損12357元。
根據(jù)雙方當事人的訴辯意見，結(jié)合原、被告的陳述，本院認為本案的爭議焦點:一、被告是否有逾期交房、逾期辦證的違約行為。二、原告所購房屋是否經(jīng)歷規(guī)劃變更。如是，被告是否承擔賠償房屋價值減損的責任。針對上述爭議焦點，本院分析如下:
一、被告是否有逾期交房、逾期辦證的違約行為。
1.關(guān)于是否逾期交房的問題。
合同第八條約定被告應(yīng)于2014年12月31日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定交付經(jīng)驗收合格并符合合同約定的商品房給原告使用。合同補充協(xié)議第九條約定，被告將商品房單體驗收合格交付原告使用。單體驗收合格是指建設(shè)方、設(shè)計方、監(jiān)理方、施工方驗收合格，并經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督部門備案。綜合驗收備案待領(lǐng)秀城整體竣工驗收合格后統(tǒng)一辦理。對此，原告認為經(jīng)驗收合格是指房屋經(jīng)建設(shè)局備案。只有符合交房條件，被告才能算交房。被告認為2014年12月27日其已組織建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位、勘察單位對3#樓進行驗收，并驗收合格。2014年12月23日，其在咸寧日報上發(fā)布交房公告，并于同月28日郵寄通知原告收房，被告沒有逾期交房的違約行為。
本院認為，商品房驗收包括工程質(zhì)量驗收和綜合驗收。商品房竣工驗收備案表是建設(shè)行政主管部門在對建設(shè)工程嚴格審核的基礎(chǔ)上核發(fā)的，具有可信賴性。備案登記合格并取得商品房竣工驗收備案表是商品房驗收合格的標準。從本案合同補充協(xié)議第九條內(nèi)容看，原、被告約定的是工程質(zhì)量驗收。被告自行組織建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位、勘察單位對3#樓進行的驗收未經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督部門備案，與合同約定的驗收不符。本案訴爭房屋在2016年1月25日取得赤壁市建設(shè)局竣工驗收備案證明書，遠超2014年12月31日。故本院認定被告有逾期交房的違約行為。原告愿意以當日為被告交房日于法有據(jù)，本院準許。被告辯稱2014年12月27日已組織相關(guān)單位驗收并驗收合格沒有逾期交房的違約行為于約不符于法無據(jù)，本院不予支持。被告逾期交房390天，應(yīng)支付原告逾期交房違約金34606元（443668元＊2／10000＊390天）。
2.關(guān)于是否逾期辦證的問題。
合同第十五條約定被告應(yīng)在商品房交付使用后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因被告的責任，原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，原告可要求退房或由被告按已付房款的0.5﹪支付違約金。合同補充協(xié)議第十二條約定，原告應(yīng)當在商品房交付使用后180日內(nèi)辦理完房產(chǎn)證、土地證。如原告委托被告代辦，必須向被告出具委托書并支付費用，被告有權(quán)拒絕代辦，不承諾代辦權(quán)屬證書的期限及相關(guān)責任。原合同第十五條約定的被告應(yīng)在商品房交付使用后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，自領(lǐng)秀城小區(qū)取得綜合驗收備案證之日開始計算。
本院認為，從上述內(nèi)容看，雙方并沒有約定被告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的明確日期，被告提供資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案的義務(wù)也從領(lǐng)秀城小區(qū)取得綜合驗收備案證之日開始計算，而領(lǐng)秀城小區(qū)尚未取得綜合驗收備案。故原告訴稱被告有逾期辦證的違約行為于約無據(jù)，其訴請被告支付逾期辦證違約金本院不予支持。
二、原告所購房屋是否經(jīng)歷規(guī)劃變更。
1.關(guān)于房屋是否經(jīng)歷規(guī)劃變更。
合同第一條約定原告所購商品房建設(shè)工程規(guī)劃許可證為鄂規(guī)工程421281201200046，該證由赤壁市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2012年11月23日頒發(fā)，備注附圖及附件名稱（25層）。3#樓建成后實際為30層。對此被告辯稱在原告購房前該規(guī)劃已變更且已公示，規(guī)劃局未另行出具規(guī)劃許可證，但出具了書面的證明予以證實。
本院認為，原、被告于2013年8月18日簽訂的商品房買賣合同，合同登記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證為鄂規(guī)工程421281201200046，該證頒發(fā)于2012年11月23。而赤壁市城鄉(xiāng)規(guī)劃局證明2012年8月市政府已批準訴中房屋由25層變更為30層。該證明規(guī)劃變更的時間早于鄂規(guī)工程421281201200046許可證的頒發(fā)時間，明顯與事實不符，且規(guī)劃變更必須重新取得規(guī)劃許可證，該證據(jù)也無證明力。故被告辯稱訴爭房屋在原告購房前已變更規(guī)劃且已公示證據(jù)不足。本院認定原告所購房屋有規(guī)劃變更的事實。
2.被告是否承擔原告因規(guī)劃變更致房屋價值減損的責任。
合同第十條約定經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致下列影響到原告所購商品房質(zhì)量或使用功能的（結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向），被告應(yīng)在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)書面通知原告。原告認為被告變更規(guī)劃，通風、采光、有影響，容積率變化，住房增多，電梯運行變慢，影響生活質(zhì)量，導致其房屋價值降低。被告應(yīng)予賠償。被告辯稱樓層變更不是合同約定的書面通知原告的內(nèi)容，且不影響房屋的質(zhì)量和使用功能，不應(yīng)當承擔賠償責任。
本院認為，規(guī)劃方案決定了原告所購房屋的朝向、采光、通風、綠化、公共面積分攤、公共配套設(shè)施使用等問題。故被告所交付的房屋必須與規(guī)劃一致。被告變更規(guī)劃構(gòu)成違約，對因此給原告造成的損失應(yīng)負違約賠償之責。咸寧市安居房地產(chǎn)估價與測量有限責任公司鑒定因總層數(shù)不一致導致原告房地產(chǎn)價值減損12357元。被告應(yīng)承擔原告房屋價值降低的違約賠償責任，支付原告12357元。
綜上，原、被告簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思的表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。合法有效的合同對雙方均具約束力。被告逾期交房構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任。被告變更規(guī)劃，致原告房屋價值降低，應(yīng)賠償原告因此而造成的損失。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?第二款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告湖北向往房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后15日內(nèi)支付原告張某逾期交房違約金34606元。
二、被告湖北向往房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后15日內(nèi)支付原告張某房屋價值降低賠償款12357元。
三、駁回原告張某的其它訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案訴訟費用4300元，減半收取2150元，由原告張某承擔1163元，被告湖北向往房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔487元。鑒定費5000元、財產(chǎn)保全費1270元，由被告湖北向往房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費。湖北省咸寧市中級人民法院的開戶行為:中國農(nóng)業(yè)銀行咸寧市金穗支行；賬號:17×××50。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為原告提供的證據(jù)一、二、四、六具備證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，能夠證明本案的相關(guān)事實，予以確認。證據(jù)三中建設(shè)工程規(guī)劃許可證是規(guī)劃部門頒發(fā)的證件，本院予以確認。樓盤公示圖不具備證據(jù)的真實性，且無其他內(nèi)容說明，不能證明被告以該樓盤公示圖公示房屋為25層，不予采信。證據(jù)五房地產(chǎn)司法鑒定評估報告書，未納入報告中的分析和計算過程已補充完整。鑒定機構(gòu)和鑒定人員具備鑒定資質(zhì)，鑒定程序合法，鑒定結(jié)論依據(jù)充分，估價目的是房屋原有總層數(shù)與實際總層數(shù)不一致影響房屋使用導致的房地產(chǎn)價值減損，并無錯誤，具備證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。
被告辯稱，在原、被告簽訂合同之前，該房屋的規(guī)劃變更手續(xù)已經(jīng)公示。規(guī)劃手續(xù)已張貼、沙盤按比例縮小擺放、建筑總面積、綠化率、總高度、地點等變更內(nèi)容均已公示。且合同約定只有在該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向等變更時才負有書面通知原告的義務(wù)。因此被告在樓層變更時不具備通知原告的義務(wù)，更不存在違約。房屋在2014年已經(jīng)驗收合格，可以交付，且已通知原告收房，被告沒有逾期交房的違約行為。原告未收房，致辦證不能，被告不承擔違約責任。
被告為支持其答辯意見，向本院提供證據(jù)如下:
證據(jù)一、商品房買賣合同。
證明被告沒有違約。
證據(jù)二、咸寧日報的交房公告、通知原告收房的錄音光盤。
證明被告已按期交房。
證據(jù)三、赤壁市領(lǐng)秀城建設(shè)項目批前公示照片。
證明規(guī)劃變更已公示。
證據(jù)四、建筑工程竣工驗收報告。
證明原告所購房屋于2014年12月27日經(jīng)驗收合格。
證據(jù)五、住宅質(zhì)量保證書、使用說明書。
證明2014年12月被告已出具合法的住宅質(zhì)量保證書、使用說明書，符合合同約定和法律規(guī)定的交房條件。
證據(jù)六、湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案書。
證明房屋開發(fā)項目已辦理完畢竣工驗收備案。
證據(jù)七、赤壁市城鄉(xiāng)規(guī)劃局證明。
證明赤壁市城鄉(xiāng)規(guī)劃局已于2012年8月批準訴中房屋由25層變更為30層，規(guī)劃變更在原告購房之前。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認為證據(jù)一真實性無異議，但房屋未備案，不具備交房條件，合同不能證明被告未違約。證據(jù)二屬實，能夠證明被告已經(jīng)通知原告收房。證據(jù)三照片不具有真實性，不能證明規(guī)劃變更在原、被告簽合同之前。證據(jù)四真實性無異議，但該驗收報告只是其中一項的驗收，不能證明符合交房條件。證據(jù)五是被告單方面出具的，不能證明符合交房條件。證據(jù)六無異議，認可從備案日起被告具備交房條件。證據(jù)七書面證明不能證明規(guī)劃變更的時間，只有規(guī)劃許可證才能證明。
本院認為原告提供的證據(jù)一具備證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，能夠證明原、被告之間的商品房買賣合同關(guān)系，故予以確認。證據(jù)二具備證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，能夠證明被告已通知原告收房，故予以確認。證據(jù)三赤壁市領(lǐng)秀城建設(shè)項目批前公示照片不具備確切的拍照時間點，不能證明規(guī)劃變更已于原、被告簽合同前已公示。證據(jù)四建筑工程竣工驗收報告具備證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性能夠證明被告作為建設(shè)單位已經(jīng)組織對所建房屋進行了驗收，本院予以采信。證據(jù)五住宅質(zhì)量保證書、使用說明書是被告自行簽署的，只能證明被告按約定提供了上述書面文件，不能證明房屋符合交房條件。證據(jù)六具備證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，能夠證明房屋開發(fā)項目已辦理完畢竣工驗收備案，本院予以采信。證據(jù)七是書面證言，非規(guī)劃設(shè)計許可證，且該證明內(nèi)容“赤壁市城鄉(xiāng)規(guī)劃局已于2012年8月批準訴中房屋由25層變更為30層”與商品房買賣合同登記的的鄂規(guī)工程421281201200046于2012年11月23日頒發(fā)的時間不符，本院不予采信。
經(jīng)本院審理查明，2013年7月25日，原告與被告簽訂一份商品房買賣合同，購買被告開發(fā)的位于赤壁市河北大道領(lǐng)秀城商住樓第3棟8層802號面積101.18㎡的房屋一套，3602.96元／㎡，總價款443668元。合同約定，原告應(yīng)于2013年7月26日前支付首期房款193668元，余款250000元應(yīng)于同年7月30日前提供辦理按揭貸款的手續(xù)。被告應(yīng)于2014年12月31日起依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定交付經(jīng)驗收合格并符合合同約定的商品房給原告使用。逾期交房45日的，原告有權(quán)解除合同，原告要求繼續(xù)履行合同的，被告應(yīng)于2015年元月1日起至實際交付日止按原告已交付房款的日萬分之二計算違約金。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致下列影響到原告所購商品房質(zhì)量或使用功能的（結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向），被告應(yīng)在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)書面通知原告。商品房到達交付使用條件后，被告應(yīng)書面通知原告辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，被告應(yīng)出示房屋經(jīng)驗收合格的文件，并簽署房屋交接單，還需提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。被告不出示證明文件或證明文件不齊全，原告有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由被告承擔。被告應(yīng)在商品房交付使用后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因被告的責任，原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，原告可要求退房或由被告按已付房款的0.5﹪支付違約金。合同補充協(xié)議第九條還約定，被告將商品房單體驗收合格交付原告使用。單體驗收合格是指建設(shè)方、設(shè)計方、監(jiān)理方、施工方驗收合格，并經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督部門備案。綜合驗收備案待領(lǐng)秀城整體竣工驗收合格后統(tǒng)一辦理。合同補充協(xié)議第十二條約定，原告應(yīng)當在商品房交付使用后180日內(nèi)辦理完房產(chǎn)證、土地證。如原告委托被告代辦的，必須向被告出具委托書并支付費用，被告有權(quán)拒絕代辦，不承諾代辦權(quán)屬證書的期限及相關(guān)責任。原合同第十五條約定的被告應(yīng)在商品房交付使用后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，自領(lǐng)秀城小區(qū)取得綜合驗收備案證之日開始計算。合同簽訂當日，原告交付購房款193668元，余款250000元辦理了按揭貸款。
2014年12月23日，被告在咸寧日報上發(fā)布交房公告，并于同月28日郵寄通知原告收房。
2014年12月27日，被告組織建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位、勘察單位對3#樓進行驗收。2016年1月25日，該工程2#樓、3#樓經(jīng)赤壁市建設(shè)局竣工驗收備案。
同時查明，原、被告簽訂的商品房買賣合同登記原告所購商品房建設(shè)工程規(guī)劃許可證為鄂規(guī)工程421281201200046，該證由赤壁市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2012年11月23日頒發(fā)，備注附圖及附件名稱（25層）。3#樓建成后實際為30層。因合同約定的總層數(shù)與實際總層數(shù)不一致導致房地產(chǎn)價值減損，原告申請鑒定。本院依法委托咸寧市安居房地產(chǎn)估價與測量有限責任公司予以鑒定。該公司作出房地產(chǎn)司法鑒定評估報告書，評估確定因房地產(chǎn)原設(shè)計總層數(shù)與現(xiàn)狀總層數(shù)不一致導致房地產(chǎn)價值減損12357元。
根據(jù)雙方當事人的訴辯意見，結(jié)合原、被告的陳述，本院認為本案的爭議焦點:一、被告是否有逾期交房、逾期辦證的違約行為。二、原告所購房屋是否經(jīng)歷規(guī)劃變更。如是，被告是否承擔賠償房屋價值減損的責任。針對上述爭議焦點，本院分析如下:
一、被告是否有逾期交房、逾期辦證的違約行為。
1.關(guān)于是否逾期交房的問題。
合同第八條約定被告應(yīng)于2014年12月31日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定交付經(jīng)驗收合格并符合合同約定的商品房給原告使用。合同補充協(xié)議第九條約定，被告將商品房單體驗收合格交付原告使用。單體驗收合格是指建設(shè)方、設(shè)計方、監(jiān)理方、施工方驗收合格，并經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督部門備案。綜合驗收備案待領(lǐng)秀城整體竣工驗收合格后統(tǒng)一辦理。對此，原告認為經(jīng)驗收合格是指房屋經(jīng)建設(shè)局備案。只有符合交房條件，被告才能算交房。被告認為2014年12月27日其已組織建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位、勘察單位對3#樓進行驗收，并驗收合格。2014年12月23日，其在咸寧日報上發(fā)布交房公告，并于同月28日郵寄通知原告收房，被告沒有逾期交房的違約行為。
本院認為，商品房驗收包括工程質(zhì)量驗收和綜合驗收。商品房竣工驗收備案表是建設(shè)行政主管部門在對建設(shè)工程嚴格審核的基礎(chǔ)上核發(fā)的，具有可信賴性。備案登記合格并取得商品房竣工驗收備案表是商品房驗收合格的標準。從本案合同補充協(xié)議第九條內(nèi)容看，原、被告約定的是工程質(zhì)量驗收。被告自行組織建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位、勘察單位對3#樓進行的驗收未經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督部門備案，與合同約定的驗收不符。本案訴爭房屋在2016年1月25日取得赤壁市建設(shè)局竣工驗收備案證明書，遠超2014年12月31日。故本院認定被告有逾期交房的違約行為。原告愿意以當日為被告交房日于法有據(jù)，本院準許。被告辯稱2014年12月27日已組織相關(guān)單位驗收并驗收合格沒有逾期交房的違約行為于約不符于法無據(jù)，本院不予支持。被告逾期交房390天，應(yīng)支付原告逾期交房違約金34606元（443668元＊2／10000＊390天）。
2.關(guān)于是否逾期辦證的問題。
合同第十五條約定被告應(yīng)在商品房交付使用后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因被告的責任，原告不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，原告可要求退房或由被告按已付房款的0.5﹪支付違約金。合同補充協(xié)議第十二條約定，原告應(yīng)當在商品房交付使用后180日內(nèi)辦理完房產(chǎn)證、土地證。如原告委托被告代辦，必須向被告出具委托書并支付費用，被告有權(quán)拒絕代辦，不承諾代辦權(quán)屬證書的期限及相關(guān)責任。原合同第十五條約定的被告應(yīng)在商品房交付使用后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，自領(lǐng)秀城小區(qū)取得綜合驗收備案證之日開始計算。
本院認為，從上述內(nèi)容看，雙方并沒有約定被告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的明確日期，被告提供資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案的義務(wù)也從領(lǐng)秀城小區(qū)取得綜合驗收備案證之日開始計算，而領(lǐng)秀城小區(qū)尚未取得綜合驗收備案。故原告訴稱被告有逾期辦證的違約行為于約無據(jù)，其訴請被告支付逾期辦證違約金本院不予支持。
二、原告所購房屋是否經(jīng)歷規(guī)劃變更。
1.關(guān)于房屋是否經(jīng)歷規(guī)劃變更。
合同第一條約定原告所購商品房建設(shè)工程規(guī)劃許可證為鄂規(guī)工程421281201200046，該證由赤壁市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2012年11月23日頒發(fā)，備注附圖及附件名稱（25層）。3#樓建成后實際為30層。對此被告辯稱在原告購房前該規(guī)劃已變更且已公示，規(guī)劃局未另行出具規(guī)劃許可證，但出具了書面的證明予以證實。
本院認為，原、被告于2013年8月18日簽訂的商品房買賣合同，合同登記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證為鄂規(guī)工程421281201200046，該證頒發(fā)于2012年11月23。而赤壁市城鄉(xiāng)規(guī)劃局證明2012年8月市政府已批準訴中房屋由25層變更為30層。該證明規(guī)劃變更的時間早于鄂規(guī)工程421281201200046許可證的頒發(fā)時間，明顯與事實不符，且規(guī)劃變更必須重新取得規(guī)劃許可證，該證據(jù)也無證明力。故被告辯稱訴爭房屋在原告購房前已變更規(guī)劃且已公示證據(jù)不足。本院認定原告所購房屋有規(guī)劃變更的事實。
2.被告是否承擔原告因規(guī)劃變更致房屋價值減損的責任。
合同第十條約定經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致下列影響到原告所購商品房質(zhì)量或使用功能的（結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向），被告應(yīng)在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)書面通知原告。原告認為被告變更規(guī)劃，通風、采光、有影響，容積率變化，住房增多，電梯運行變慢，影響生活質(zhì)量，導致其房屋價值降低。被告應(yīng)予賠償。被告辯稱樓層變更不是合同約定的書面通知原告的內(nèi)容，且不影響房屋的質(zhì)量和使用功能，不應(yīng)當承擔賠償責任。
本院認為，規(guī)劃方案決定了原告所購房屋的朝向、采光、通風、綠化、公共面積分攤、公共配套設(shè)施使用等問題。故被告所交付的房屋必須與規(guī)劃一致。被告變更規(guī)劃構(gòu)成違約，對因此給原告造成的損失應(yīng)負違約賠償之責。咸寧市安居房地產(chǎn)估價與測量有限責任公司鑒定因總層數(shù)不一致導致原告房地產(chǎn)價值減損12357元。被告應(yīng)承擔原告房屋價值降低的違約賠償責任，支付原告12357元。
綜上，原、被告簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思的表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。合法有效的合同對雙方均具約束力。被告逾期交房構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任。被告變更規(guī)劃，致原告房屋價值降低，應(yīng)賠償原告因此而造成的損失。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?第二款 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告湖北向往房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后15日內(nèi)支付原告張某逾期交房違約金34606元。
二、被告湖北向往房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后15日內(nèi)支付原告張某房屋價值降低賠償款12357元。
三、駁回原告張某的其它訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案訴訟費用4300元，減半收取2150元，由原告張某承擔1163元，被告湖北向往房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔487元。鑒定費5000元、財產(chǎn)保全費1270元，由被告湖北向往房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。

審判長：雷春

書記員：李鑫