原告張彥士。
委托代理人貼華、杜子龍，石家莊市鹿泉區(qū)法律援助中心律師。
被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人王保山，該公司董事長。
委托代理人王建芳、欒鸞，河北新業(yè)律師事務(wù)所律師。

原告張彥士與被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金某某房地產(chǎn)公司）為商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后依法由審判員李波獨任審判，公開開庭進行了審理，原告張彥士的委托代理人貼華、杜子龍與被告金某某房地產(chǎn)公司的委托代理人王建芳、欒鸞到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張彥士訴稱，原、被告雙方于2009年8月18日簽訂《商品房買賣合同》，原告購買位于鹿泉區(qū)獲鹿鎮(zhèn)高莊村商品房，合同約定被告自房屋交付使用后180個工作日內(nèi)為原告辦理房屋所有權(quán)證，若因被告責(zé)任不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，被告按戶支付違約金每月200元至房產(chǎn)證辦理完畢止，被告于2011年3月31日交付房屋后，至今未給原告辦理房屋所有權(quán)證。小區(qū)供暖配套設(shè)施不完善，一致未能達到使用條件。為此，原告訴至法院，請求法院依法判令：1、被告協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證；2、被告支付原告逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金7600元（自2012年1月8日至2015年3月7日），并自2015年3月8日起至辦理完畢房產(chǎn)證之日止每月支付原告200元違約金；3、被告按照合同約定為原告安裝、完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，確保冬季供暖正常使用；4、本案訴訟費由被告負擔(dān)。
被告金某某房地產(chǎn)公司辯稱：1、原告要求被告協(xié)助辦理房產(chǎn)證，訴訟請求已超過訴訟時效，應(yīng)駁回該訴求。根據(jù)民法通則135條之規(guī)定，向人民法院請求保護民事權(quán)利的時效為2年，第137條規(guī)定訴訟時效從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起算，根據(jù)原、被告簽定的買賣合同第15條的規(guī)定，原告收房后180日未取得房產(chǎn)證，此時應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到了侵害，應(yīng)當(dāng)在該時間后的2年內(nèi)主張權(quán)利，而原告至今才向法院起訴，且不存在訴訟時效中止、中斷情形，其請求超過訴訟時效，應(yīng)駁回原告的該訴求。2、原告對于起訴立案之日起倒推兩年之前的違約金請求超過了訴訟時效，不應(yīng)支持。本案中原告對于逾期辦理房產(chǎn)證的違約金也應(yīng)當(dāng)受到2年訴訟時效的限制，根據(jù)雙方簽定的合同的15條之規(guī)定，違約金按月計算，屬于繼續(xù)性債權(quán)，繼續(xù)性債權(quán)作為一個整體，由每個個體債權(quán)構(gòu)成，每個個體債權(quán)在法律上具有相對獨立性，也即每月都產(chǎn)生一個獨立的個體違約金債權(quán)，每月200元的違約金應(yīng)作為獨立的訴訟請求，適用民法通則135、137條2年時效的限制，即本案原告起訴立案之日起倒推2年產(chǎn)生的違約金沒有超過訴訟時效，2年之前的違約金請求超過時效，不應(yīng)支持。3、本案商品房合同中關(guān)于每月200元違約金規(guī)定過高，2年的違約金每戶為4800元。本類案件達100多戶，違約金將近50萬元左右，整體數(shù)額過高，根據(jù)最高院關(guān)于當(dāng)前形式下進一步作好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見文件的精神對于房地產(chǎn)開發(fā)商確因資金暫時困難產(chǎn)生糾紛的，要根據(jù)案件的具體情況，依法合理調(diào)整違約金數(shù)額，公平解決違約責(zé)任問題。在商品房預(yù)售時，原告明知該房地產(chǎn)開發(fā)有周期長、投資大等特殊性，容易產(chǎn)生一定的風(fēng)險，本案中，被告確因原告等業(yè)主因不交物業(yè)費地處偏僻等問題造成資金暫時困難，產(chǎn)生一些問題，但被告作為開發(fā)商，根據(jù)市場因素不應(yīng)承擔(dān)全部的風(fēng)險和責(zé)任。請法院根據(jù)案件實際情況綜合考慮。從公平合理的角度調(diào)整數(shù)額依法降低原告主張的違約金。4、原告主張要求安裝完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施的請求，應(yīng)駁回。根據(jù)商品房買賣附件2，約定為地暖或普通水暖，被告已按照合同約定為原告業(yè)主安裝了地暖，且能正常使用，達到了供暖的效果。我方已履行了合同約定。原告在合同約定之外沒有理由再要求被告安裝完善小區(qū)供熱設(shè)施，根據(jù)合同法110條規(guī)定，當(dāng)違約情況發(fā)生時繼續(xù)履行是違約方承擔(dān)責(zé)任的首要方式，法律之所以這樣規(guī)定是由于繼續(xù)履行比采取補救措施賠償損失更有利于實現(xiàn)合同目的，本案中一個小區(qū)只能有一個供暖系統(tǒng)，繼續(xù)履行不能實現(xiàn)合同目的，不應(yīng)再作為違約方承擔(dān)責(zé)任的方式，各原告業(yè)主在2009年簽訂合同時對當(dāng)?shù)夭痪哂屑泄崾敲髦模两窠鹉衬郴▓@及周圍小區(qū)均不具有集中供暖市政配套設(shè)施，被告已按照與大部分業(yè)主的約定安裝了地暖，且各原告正常使用，不應(yīng)再要求我方履行安裝普通水暖，該訴求應(yīng)駁回。
原告提交證據(jù)如下：
1、商品房買賣合同1份（合同編號C3-1-701）。證明交房后180個工作日辦理房產(chǎn)證，逾期不辦每月支付違約金200元至辦理房產(chǎn)證完畢之日；證明約定的是普通暖氣，而一個小區(qū)僅有一套供暖設(shè)施，按通常理解應(yīng)當(dāng)為水暖氣，現(xiàn)被告提供的供暖方式是電地暖，所以原告要求完善更換。
2、交納契稅、維修基金及辦理房產(chǎn)證的收款收據(jù)2份。證明交房時間，詳見金某某情況匯總表每位原告交房時間明細。
3、石家莊市鹿泉區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的情況說明一份。證明原告的主張沒有超過訴訟時效。
4、購房收款發(fā)票1份。證明原告已經(jīng)足額交納房款履行完畢房款給付的義務(wù)。
被告質(zhì)證認為：1、對購房合同、收款收據(jù)、契稅維修基金等收據(jù)的真實性無異議，被告已經(jīng)為原告安裝了地暖，不存在違約情況。2、情況說明是原告當(dāng)庭提交的證據(jù)，超過舉證期限，故不予認可，且該說明僅能證明是對于秀英作出的情況說明，不能證明與本案原告具有關(guān)聯(lián)性，不能證明訴訟時效產(chǎn)生中止、中斷。3、200元的違約金約定過高，應(yīng)適當(dāng)降低。
經(jīng)審理查明，原、被告于2009年8月18日簽訂《商品房買賣合同》，約定原告張彥士購買被告金某某房C區(qū)3-1-701號商品房一套。原告張彥士已按合同約定支付了購房款，被告金某某房地產(chǎn)公司于2011年3月31日向原告交付了房屋，按合同約定，被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180個工作日內(nèi)為原告辦理房屋所有權(quán)證書，否則按戶支付違約金每月200元至房產(chǎn)證辦理完畢止，并約定“水、電、暖設(shè)施入住時施工完畢，具備使用條件”。合同附件2中約定采暖方式為普通暖氣。被告金某某房地產(chǎn)公司至今未給原告辦理房屋所有權(quán)證，小區(qū)供暖配套設(shè)施不完善，未能達到使用條件。雙方產(chǎn)生爭議，故此成訟。

本院認為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實的意思表示，內(nèi)容并無違法之處，應(yīng)當(dāng)認定合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自義務(wù)。本案中，原告已按合同約定履行了支付房款的義務(wù)，但被告金某某房地產(chǎn)公司未按照合同約定為原告辦理房屋所有權(quán)證和安裝普通水暖供熱配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，現(xiàn)原告張彥士要求被告金某某房地產(chǎn)公司協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證、并支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金、安裝完善小區(qū)水暖供熱配套設(shè)施，合理合法，本院予以支持。關(guān)于訴訟時效的問題，房屋交付后，原告及其他業(yè)主多年來一直向被告金某某房地產(chǎn)公司和有關(guān)政府部門主張自己的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)認定為訴訟時效的中斷，故對被告金某某房地產(chǎn)公司提出原告所主張違約金的請求已超過訴訟時效之抗辯，本院不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)為原告張彥士辦理房屋所有權(quán)證。
二、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)支付原告張彥士逾期辦理房屋所有權(quán)證違約金7600元（計算期間自2012年1月8日至2015年3月7日），并自2015年3月8日起至辦理房屋所有權(quán)證完畢之日止每月支付原告違約金200元。
三、被告河北金某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后一個月內(nèi)按合同約定為原告張彥士安裝、完善小區(qū)普通水暖供熱配套設(shè)施，確保冬季供暖正常使用。
案件受理費25元，由被告金某某房地產(chǎn)公司負擔(dān)。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。

審判員 李波

書記員： 趙建芳