原告(反訴被告)張建成，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省。
　　委托代理人戴偉文、李旭宇，上海普盛律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)孫某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地安徽省馬鞍山市。
　　委托代理人雷亞鵬，上海市華榮律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人黃超，上海華天成(寧德)律師事務(wù)所律師。
　　原告張建成與被告孫某某及反訴原告孫某某與反訴被告張建成房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后,依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)張建成的委托代理人戴偉文、李旭宇，被告(反訴原告)孫某某及其委托代理人雷亞鵬、黃超到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告張建成訴稱，原被告于2016年3月簽訂了《上海市租賃合同》，約定原告將本市普陀區(qū)長(zhǎng)壽路XXX號(hào)XXX-XXX室房屋租與被告，租期自2016年4月1日起至2021年3月31日止，前兩年月租金為6500元，第三年起按每年5%遞增，被告必須按時(shí)付租且不得轉(zhuǎn)租分租房屋，否則應(yīng)支付違約金13000元。租賃期間，被告改變房屋結(jié)構(gòu)并屢次遲延支付租金。2018年9月19日，原告查看房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)被告擅自轉(zhuǎn)租，經(jīng)與其溝通要求漲租未果，原告遂于2018年9月30日以電話通訊的形式向被告發(fā)送通知，指出其的違約行為并要求解約，被告予以拒絕且不再付費(fèi)，導(dǎo)致租賃現(xiàn)場(chǎng)供水停止。經(jīng)多次協(xié)商無(wú)果后，雙方發(fā)生沖突以致于警方介入，被告雖離場(chǎng)但始終未辦理房屋交接手續(xù)。本案進(jìn)入訴訟后，在被告自認(rèn)已遷出的情形下，原告于2019年7月19日收回房屋并于8月初將房屋另行出租，估算的房屋恢復(fù)原狀費(fèi)用為清潔清理費(fèi)2000元、漏水修復(fù)費(fèi)5000元、裝修復(fù)原費(fèi)15350元，此外，租賃現(xiàn)場(chǎng)門鎖、家具家電毀損滅失造成了原告的財(cái)產(chǎn)損失，包括已支出的開鎖換鎖費(fèi)700元，為重置家電將付出18700元、為重置家具將付出21500元。上述事實(shí)由租賃合同、租金轉(zhuǎn)賬記錄、電話通訊記錄、公共事業(yè)繳費(fèi)憑證、租賃現(xiàn)場(chǎng)照片、物品修理費(fèi)支出憑證及家電說(shuō)明書等證據(jù)予以證實(shí)。原告認(rèn)為，基于被告延遲付租、轉(zhuǎn)租等違約行為，原告有權(quán)解除合同、追索違約金，并按合同約定上浮的月租金標(biāo)準(zhǔn)收取占用費(fèi)，同時(shí)，原告為被告代繳的水電煤費(fèi)用及上述恢復(fù)原狀費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失費(fèi)用均應(yīng)由被告支付，故向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：一、原被告之間的房屋租賃合同于2018年9月30日解除；二、被告支付違約金人民幣13000元；三、被告支付房屋占用費(fèi)65975元(自解約次日即2018年10月1日起算至原告收回房屋之日即2019年7月18日止，按每月6825元計(jì))；四、被告支付房屋恢復(fù)原狀費(fèi)用22350元(此項(xiàng)費(fèi)用不申請(qǐng)作司法評(píng)估，由法院酌定)；五、被告支付包含滯納金在內(nèi)的水、電、燃?xì)赓M(fèi)共計(jì)1459.7元(其中水費(fèi)202.2元，包括：2018年9月21日至2018年11月20日為116元、2018年11月21日至2019年1月22日為86.2元；電費(fèi)623.1元，包括：2019年1月、2月、3月分別為124.84元、300.02元、198.24元；燃?xì)赓M(fèi)634.4元，包括2018年12月、2019年2月、2019年4月、2019年6月分別為182.1元、149.1元、147.8元、155.4元)；六、被告賠償原告財(cái)產(chǎn)損失40900元；七、本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。
　　被告孫某某辯稱，被告的專職為房產(chǎn)轉(zhuǎn)租業(yè)，與原告訂立租賃合同時(shí)，曾明示系爭(zhēng)房屋將用于轉(zhuǎn)租并發(fā)布了招租信息，最初一年左右房屋由被告及其親屬居住，部分親屬遷出后，被告遂將房屋向他人轉(zhuǎn)租并分?jǐn)傋饨稹Ｗ赓U過(guò)程中，原被告曾口頭變更租金的支付方式，被告僅張貼墻紙作為裝潢而未改變房屋結(jié)構(gòu)。原告對(duì)被告的轉(zhuǎn)租行為本予以默許，后因漲租目的未能達(dá)成，遂于2018年9月30日以手機(jī)通訊的方式向被告發(fā)送了解約通知，但雙方就解約后的押金退還問(wèn)題無(wú)法達(dá)成一致。2019年1月起，原告多次上門以過(guò)激行為阻撓被告使用房屋，造成現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施損毀與被告的財(cái)產(chǎn)損失，租賃場(chǎng)所又停止供水，被告被迫于2019年2月20日左右攜房門鑰匙離場(chǎng)，水電煤的結(jié)付情況則已無(wú)法確知，但原告在鄰近居住且經(jīng)常出入租賃場(chǎng)地，對(duì)被告遷離應(yīng)為明知。上述事實(shí)由電話通訊記錄、租賃現(xiàn)場(chǎng)照片、報(bào)警記錄與警方的詢問(wèn)筆錄、財(cái)物的購(gòu)置憑證、停水通知單等證據(jù)予以證實(shí)。被告認(rèn)為，因合同已不具備繼續(xù)履行的基礎(chǔ)，故同意解除合同，但應(yīng)以被告離場(chǎng)之日即2019年2月20日為解約日。被告并無(wú)違約行為，原告要求追索違約金、物品賠償、恢復(fù)原狀、支付公用事業(yè)費(fèi)等并無(wú)相應(yīng)證據(jù)，租賃現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)施毀損系原告所為而非被告。此外，原告主張的違約金過(guò)高，法院應(yīng)酌情調(diào)整，其變更訴請(qǐng)、提交補(bǔ)充證據(jù)等訴訟行為有違程序。綜上，對(duì)原告的訴請(qǐng)不能同意。
　　反訴原告孫某某訴稱，反訴原告與反訴被告于2016年4月1日就涉案房屋簽訂了《上海市租賃合同》，約定反訴被告將涉案房屋以每月7500元的價(jià)格出租給反訴原告，租期為五年，如擅自終止合同則須支付違約金13000元。合同簽訂后，反訴原告按約向反訴被告支付了租金及押金，但反訴被告于2018年9月突然要求收回房屋并糾集案外人員在租賃現(xiàn)場(chǎng)施暴，造成反訴原告的裝修與物品如坐便器、墻紙等被損毀，因租賃合同無(wú)法繼續(xù)，反訴原告只得于2019年2月20日左右遷離。鑒于租賃合同已解除，反訴被告的行為違反合同約定并損害了反訴原告的合法權(quán)益，故提起反訴請(qǐng)求，請(qǐng)求法院依法判令：一、租賃合同于2019年2月20日解除；二、反訴被告退還押金13000元；三、反訴被告支付違約金13000元；四、反訴被告賠償裝修與物品損失共計(jì)17225元；五、反訴費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。
　　反訴被告張建成辯稱，同意解除租賃合同但解約日以本訴訴請(qǐng)為準(zhǔn)，基于反訴原告的行為已構(gòu)成違約，本方有權(quán)沒(méi)收押金且不承擔(dān)違約金支付責(zé)任，況違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，應(yīng)由法院予以酌定，此外，反訴原告張貼墻紙的裝修行為亦未經(jīng)反訴被告允許。綜上，對(duì)反訴訴請(qǐng)不能同意。
　　經(jīng)審理查明，2016年4月1日，原被告簽訂《上海市租賃合同》一份，主要約定：被告向原告承租涉案房屋，租期自2016年4月1日起至2021年3月31日止，月租金6500元，自第三年起逐年遞增5%，押金為13000元，租賃期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的水、電、煤等費(fèi)用均由被告承擔(dān)；未經(jīng)原告同意，被告不得改變房屋結(jié)構(gòu)或?qū)⒎课蒉D(zhuǎn)租分租，因被告過(guò)失或過(guò)錯(cuò)使房屋及設(shè)施受到損壞應(yīng)負(fù)責(zé)賠償或修復(fù)；未征得對(duì)方同意提前終止合同的按違約處理，應(yīng)支付違約金13000元，原告違約除退還押金外，還須支付違約金，反之則其有權(quán)不退還押金。合同簽訂后，被告向原告支付了押金13000元及截止至2018年9月30日的房屋租金。2018年9月30日，原告通過(guò)電話向被告發(fā)送通知，指出因其違約轉(zhuǎn)租，故要求于即日解除租賃合同，遭被告拒絕。之后雙方在租賃現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)與沖突，以致于警方在2018年11月至2019年3月期間屢次介入并為對(duì)財(cái)物損壞及人身傷害進(jìn)行定責(zé)而傳訊了相關(guān)涉事人員。2019年3月5日，原告提起訴訟請(qǐng)求判決如其訴請(qǐng)，并在被告確認(rèn)已遷出的情形下收回房屋，訴訟中被告提起反訴，請(qǐng)求判決如其反訴訴請(qǐng)。
　　本案反訴查明的事實(shí)同本訴。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)租賃關(guān)系的締結(jié)、租金與押金的支付情況均不持異議，本院對(duì)此予以認(rèn)定并肯定涉案租賃合同的合法有效性，該合同既對(duì)轉(zhuǎn)租作了禁止性規(guī)定，在無(wú)證據(jù)證實(shí)原告許可的情形下，被告轉(zhuǎn)租房屋顯然構(gòu)成違約，原告以此為由單方解約并要求沒(méi)收押金不悖于合同約定與法律規(guī)定，本院予以認(rèn)同并以解約通知到達(dá)被告之日即2018年9月30日為合同解除之日，但根據(jù)合同違約金條款的約定，原告在罰沒(méi)押金后無(wú)權(quán)額外主張違約金，故對(duì)此項(xiàng)訴請(qǐng)本院不再支持。關(guān)于其他費(fèi)用的結(jié)算與賠償問(wèn)題，本院認(rèn)為，一、租賃關(guān)系解除后，租賃雙方應(yīng)完成權(quán)利義務(wù)的清結(jié)手續(xù)包括房屋交接，被告未提供證據(jù)證實(shí)其已向原告交還了房屋或原告有拒絕接收房屋的行為，攜鑰匙單方撤場(chǎng)亦不能視為被告完成了房屋的交付義務(wù)，故在房屋交接日期的認(rèn)定方面應(yīng)以原告陳述為準(zhǔn)，合同解除日至房屋交還日期間的房屋占用費(fèi)應(yīng)由被告支付，但原告參照租金標(biāo)準(zhǔn)收取房屋占用費(fèi)的前提是房屋處于完全適用狀態(tài)，根據(jù)涉案相關(guān)證據(jù)再結(jié)合當(dāng)事人的陳述分析，合同解除后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，雙方在租賃現(xiàn)場(chǎng)確有持續(xù)性的沖突與爭(zhēng)執(zhí)，客觀上對(duì)房屋的使用構(gòu)成了一定妨害，原告應(yīng)對(duì)為達(dá)到收房目的而采取的非理性措施所造成的上述后果負(fù)有相當(dāng)責(zé)任，故其要求按租金標(biāo)準(zhǔn)足額收費(fèi)的主張依據(jù)不足，此期間內(nèi)發(fā)生的房屋使用費(fèi)由法院依案情酌定；二、在房屋租賃或使用期間，被告負(fù)有支付公用事業(yè)費(fèi)的義務(wù)，原告提供的證據(jù)可基本證實(shí)其為被告墊付水電煤費(fèi)及滯納金的事實(shí)，在被告未對(duì)此類費(fèi)用的結(jié)算方式提出相反觀點(diǎn)或證據(jù)的情形下，本院對(duì)原告主張的費(fèi)用數(shù)額予以認(rèn)定并支持；三、原告既在確認(rèn)被告離場(chǎng)后通過(guò)自行收房并另行出租的方式達(dá)到了及時(shí)止損的目的，則其必須在房屋非正常交接且事后取證難度較大的情形下，為其主張的恢復(fù)原狀費(fèi)用及財(cái)產(chǎn)損失費(fèi)用提供充分證據(jù)，在現(xiàn)有證據(jù)不足、部分費(fèi)用尚未發(fā)生的前提下，本院對(duì)原告此類費(fèi)用的主張不予支持。根據(jù)上述論斷及被告的違約行為，其要求于其撤場(chǎng)之日解約、返還押金、追索違約金等有悖于法律規(guī)定，其在財(cái)產(chǎn)損失方面的舉證同樣不充分，故對(duì)其反訴訴請(qǐng)不予支持。此外，本訴在變更訴請(qǐng)及舉證方面并未違反法定程序，本院予以確認(rèn)。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第二百二十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告張建成與被告孫某某就上海市普陀區(qū)長(zhǎng)壽路XXX號(hào)XXX-XXX室房屋簽訂的《上海市租賃合同》于2018年9月30日解除；
　　二、被告孫某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張建成支付2018年10月1日起至2019年7月18日止的房屋使用費(fèi)人民幣40000元；
　　三、被告孫某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告張建成支付水電煤等公用事業(yè)費(fèi)人民幣1459.7元；
　　四、對(duì)原告張建成的其余訴請(qǐng)不予支持；
　　五、對(duì)反訴原告孫某某的反訴訴請(qǐng)不予支持。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。
　　本案保全費(fèi)人民幣747.5元，由被告孫某某負(fù)擔(dān)。
　　本案受理費(fèi)人民幣125元，由被告孫某某負(fù)擔(dān)。
　　本案反訴受理費(fèi)人民幣880元，減半收取，計(jì)人民幣440元，由反訴原告孫某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：洪云娣

書記員：曹??彬