上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住隨州市曾都區(qū)。上訴人（原審被告）：殷某某（系張某某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住隨州市曾都區(qū)。委托訴訟代理人：殷正升，湖北五合律師事務所律師。被上訴人（原審原告）：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司隨州分行。住所地：隨州市青年路**號。負責人：王煒，該行行長。委托訴訟代理人：張金陸，湖北美佳律師事務所律師。委托訴訟代理人：周永發(fā)，湖北美佳律師事務所律師。

張某某、殷某某上訴請求：1.撤銷原判，改判駁回農(nóng)行隨州分行的訴訟請求;2.訴訟費用由農(nóng)行隨州分行負擔。事實與理由：一、原判認定事實不當。1.房屋系殷某某租賃，合同系殷某某以張某某名義簽訂，張某某沒有參與租賃和經(jīng)營。2.農(nóng)行隨州分行未向殷某某下達收回房屋的通知書，農(nóng)行隨州分行提供的張某某簽名收到該通知書的回執(zhí)是偽造的。農(nóng)行隨州分行從2015年至今一直收取殷某某交納的租金，租房保證金至今沒有退還。農(nóng)行隨州分行解除合同應當重新通知殷某某，殷某某享有優(yōu)先承租權。二、雙方簽訂的租賃合同合法有效，至今沒有解除。1.書面合同到期后，殷某某繼續(xù)租賃房屋，農(nóng)行隨州分行也沒有提出異議，故雙方租賃關系合法有效，只是視為不定期租賃合同關系。2.雙方?jīng)]有協(xié)商一致解除合同，農(nóng)行隨州分行行使解除權不符合法律規(guī)定，故雙方合同沒有解除。三、殷某某租賃房屋十幾年，農(nóng)行隨州分行起訴要求返還房屋，侵犯了殷某某的優(yōu)先租賃權。四、殷某某對隨州曾都區(qū)西城烈山大道186號的兩間門面房享有部分產(chǎn)權，并享有使用的權利。五、農(nóng)行隨州分行解除合同，沒有履行提前通知的義務，且租房保證金也沒有退還，違反法律規(guī)定。六、農(nóng)行隨州分行出售房屋時，沒有提前通知殷某某，殷某某已向人民法院提起確認之訴，該案正在二審審理中。本案裁判結果與該案判決有關，故本案應中止審理。農(nóng)行隨州分行辯稱：1.一審認定事實正確。殷某某所稱張某某沒有參與租房經(jīng)營，合同上簽字是殷某某以張某某名義簽字，不是事實。即使該主張成立，張某某、殷某某系夫妻，殷某某租房發(fā)生于夫妻關系存續(xù)期間，屬于夫妻共同經(jīng)營，債權債務屬于夫妻共同債務。夫妻雙方有因家庭事務相互代理的權利。殷某某的該主張，在起訴前、一審中均未提出，足以表明殷某某以張某某名義簽字的效力及于張某某。雙方簽訂的合同期滿后，農(nóng)行隨州分行分別于2014年7月24日、2015年6月10日以書面方式通知張某某，限其交出房屋。2017年2月13日，張某某向農(nóng)行隨州分行作出了同意騰退房屋的承諾。張某某利用其農(nóng)行職工的身份，獲取農(nóng)行隨州分行賬戶，單方擅自向農(nóng)行隨州分行匯款。農(nóng)行隨州分行對張某某2015年、2016年的匯款沒有出具收據(jù)，對其2017年匯款拒收后交公證機構提存。因此，房屋租賃合同已經(jīng)期滿，雙方?jīng)]有合同關系，無需通知解除租賃合同。張某某、殷某某非法侵占房屋，農(nóng)行隨州分行可以隨時起訴騰退房屋。2、即使按張某某、殷某某主張的不定期租賃關系，原審判令張某某、殷某某騰退房屋也是正確的。農(nóng)行隨州分行多次要求張某某、殷某某騰退房屋，張某某還書面承諾在競買房屋不成功后自動騰退房屋。現(xiàn)張某某競買未成功，應當無條件騰退房屋。如果雙方是不定期租賃，農(nóng)行隨州分行有權隨時提出解除合同的要求。3.房屋未對外發(fā)租，張某某關于享有優(yōu)先承租權的主張，無事實依據(jù)。4.殷某某在租賃期間擅自將房屋附屬物登記在其名下，侵犯了農(nóng)行隨州分行的權利。5.殷某某關于農(nóng)行隨州分行沒有履行通知其騰退房屋的義務的主張，不能成立。6.本案為房屋侵占糾紛，而另案為買賣合同確認糾紛，兩個案件無聯(lián)系，本案不應中止審理。農(nóng)行隨州分行向一審法院起訴請求：1.張某某、殷某某夫婦騰退所占用的房屋并將該房屋完整交還農(nóng)行隨州分行；2.張某某、殷某某自2016年9月17日起按每日600元（以評估鑒定為準）支付房屋占用費至騰退房屋之日止；3.本案案件受理費、訴訟保全費、律師代理費用由張某某、殷某某承擔。事實與理由：2011年9月16日，農(nóng)行隨州分行與張某某簽訂《房屋（場地）租賃合同》。合同約定：張某某租用該行所有位于隨州曾都區(qū)××辦事處××山大道××號的門面房兩間，面積約99平方米，用于家庭經(jīng)營；期限三年，年租金125000元；張某某在合同到期后十日內(nèi)將房屋原樣交給該行；該行不承擔裝修補償和任何損失；合同還約定了租金的交納方式和其他權利義務。合同簽訂后，該行依約將門面房交給張某某、殷某某夫婦使用。合同期滿前，該行準備處置拍賣此房地產(chǎn)。2014年7月24日，該行向張某某發(fā)出書面通知，通知其合同到期日該行收回房屋依法拍賣。此后張某某不交還房屋。2015年6月10日，該行再次向張某某發(fā)出書面通知，通知其于2015年6月30日前交還房屋。2017年2月13日，張某某向該行作出書面承諾，內(nèi)容為：“農(nóng)行隨州分行：2014年7月24日通知租賃合同到期收回租用的房屋將進行公開拍賣，本人參與拍賣競買，若競買不成功，將自動騰退所租用的房屋，不向農(nóng)行提任何條件和要求。承諾人張某某?！?017年7月28日，經(jīng)該行委托，湖北恒源拍賣有限公司舉行拍賣會，買受人周寶玲競得上述房產(chǎn)。張某某、殷某某夫婦未能競買成功，之后拒不兌現(xiàn)承諾交還房屋，繼續(xù)非法占用至今。張某某、殷某某的行為，違背合同約定，已給該行造成巨大的經(jīng)濟損失，其行為嚴重侵犯了該行的合法權益。一審法院認定事實：位于隨州市××辦事處××山大道××單元××號房屋的所有權人為農(nóng)行隨州分行。該房的所有權證號為隨州市房權證城區(qū)字第××號，建筑面積89.91平方米，土地使用權證號為隨國用（2009b）第3889號，土地使用權面積14.58平方米。殷某某于2005年7月起租用農(nóng)行隨州分行位于隨州市××區(qū)××辦事處××山大道××層的房屋（89.91平方米）經(jīng)營。2011年9月16日，張某某（作為乙方、承租方）與農(nóng)行隨州分行（作為甲方、承租方）簽訂《房屋（場地）租賃合同》，繼續(xù)租賃上述房屋經(jīng)營，該合同的主要內(nèi)容為：“乙方繼續(xù)租賃甲方上述房屋，期限三年（自2011年9月16日起至2014年9月16日止），租金為每年125000元（第一年租金在合同簽訂日一次付清，第二年于2012年9月16日前一次全額付清，第三年于2013年9月16日一次全部付清）；簽訂合同后，甲方應按時將房屋交給乙方使用，租期內(nèi)若有特殊情況變化（如甲方需要收回房屋或乙方要求退還所租用的房屋等）須提前一個月通知對方，并按天數(shù)清算租金；乙方在合同到期后十日內(nèi)將房屋原樣交給甲方（若甲方房屋仍發(fā)租，乙方需續(xù)租時，乙方必須在合同到期前十日內(nèi)向甲方申請并重新簽訂租房合同）。2014年7月24日，農(nóng)行隨州分行向張某某發(fā)出收回出租房屋通知書，內(nèi)容為：“收回出租房屋通知書（回執(zhí)）張某某：你租用我行位于隨州市××山大道（原曾都）門面房屋兩間，于2014年9月16日到期。該房屋我行將進行拍賣處置，請你在合同到期日交房。謝謝合作！特此通知簽收人張某某簽名，中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司隨州分行加蓋印章，二0一四年七月二十四日”。合同到期后，張某某、殷某某沒有向農(nóng)行隨州分行交還所承租的房屋，繼續(xù)占用該房經(jīng)營。農(nóng)行隨州分行位于隨州市××辦事處××山大道××單元××號房屋由張某某、殷某某租賃后用于經(jīng)營服裝、鞋帽、百貨、針織品、銀飾。因本案訴爭的房屋返還問題雙方產(chǎn)生爭議，農(nóng)行隨州分行于2017年11月1日訴至一審法院。一審法院另查明，2018年2月9日，農(nóng)行隨州分行向該院申請撤回要求張某某、殷某某支付占用費的訴訟請求。一審法院認為，依法成立的合同受法律保護，對合同當事人均有法律約束力。雙方簽訂的《房屋（場地）租賃合同》，其合同內(nèi)容是雙方當事人真實意思的表示，不違反法律規(guī)定，合同有效。雙方均應按合同約定履行各自的義務。農(nóng)行隨州分行在合同屆滿前已經(jīng)書面向張某某通知收回出租房屋，合同到期后，雙方又未續(xù)簽租房合同，故雙方的租賃合同已履行完畢。張某某、殷某某雖在繼續(xù)使用原承租的房屋，其性質屬于臨時使用，雙方的租定期限為不定期，當事人可隨時解除合同。該房的所有權屬于農(nóng)行隨州分行，現(xiàn)農(nóng)行隨州分行要求張某某、殷某某騰退所占用的房屋并將該房屋交還的訴訟請求理由正當，依法應予支持。農(nóng)行隨州分行要求張某某、殷某某承擔律師代理費不屬其實際損失，不予支持。殷某某辯稱其已另案提起確認之訴，該案的判決結果可以作為本案查明案件事實的證據(jù)依據(jù)，直接影響到本案事實的認定，本案應中止審理。一審法院認為，殷某某提起確認合同無效糾紛之訴，屬于另一民事法律關系，與本案沒有關聯(lián)性，本案不宜中止審理。若將來租賃房屋的物權發(fā)生變動，當事人可另案主張權利,故其辯稱理由不能成立。依照《中華人民共和國民法總則》第三條、《中華人民共和國物權法》第三十九條、《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第二百一十二條、第二百三十二條、第二百三十五條、第二百三十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決：一、張某某、殷某某于判決生效之日起十五日內(nèi)將位于隨州市曾都區(qū)西城辦事處烈山大道186號1棟1單元1層101號房屋交還給中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司隨州分行；二、駁回中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司隨州分行的其他訴訟請求。案件受理費2800元，由張某某、殷某某負擔。經(jīng)審理查明，上訴人湖北恒源拍賣有限公司（以下簡稱恒源拍賣公司）與被上訴人殷某某拍賣合同糾紛一案，本院于2018年6月11日作出（2018）鄂13民終350號民事判決。該判決查明以下事實：2017年6月，為加強閑置固定資產(chǎn)管理，農(nóng)行隨州分行委托恒源拍賣公司對包括殷某某承租的房屋在內(nèi)的四處閑置營業(yè)房產(chǎn)進行公開拍賣處置。隨后，恒源拍賣公司在隨州日報發(fā)布拍賣公告。該拍賣公告載明，“受委托，我公司定于2017年7月28日上午9時在隨州賓館宴賓樓四樓會議室對下列標的按標的現(xiàn)狀進行公開拍賣。標的一：位于隨州市東城××大廈××層營業(yè)房產(chǎn)，競買保證金400萬元；標的二：位于隨州市××山大道××層的房屋營業(yè)房產(chǎn)，競買保證金200萬元；標的三：位于隨州市××××層營業(yè)房產(chǎn)，競買保證金450萬元；標的四：位于隨州市××橋××山大道××層營業(yè)房產(chǎn)，競買保證金130萬元。即日起在各標的物所在地展示，所提供的房屋、土地面積僅供參考，以不動產(chǎn)部門辦證測繪為準。有意競買者請自行或導引踏勘后查驗標的并到本公司查詢拍賣文件，于2017年7月27日下午5：30分前交納足額的競買保證金，并同時辦理競買登記手續(xù)?！币竽衬诚蚝阍磁馁u公司交納了200萬元的競買保證金。李芳交納了450萬元的競買保證金，周寶玲交納了200萬元的競買保證金。2017年7月28日，恒源拍賣公司在隨州賓館宴賓樓對上述四處房屋進行拍賣。殷某某以及李芳、周寶玲三人輪番舉牌競買。最終，周寶玲出價（490萬元）最高，并與恒源拍賣公司簽署了拍賣成交確認書。據(jù)此，本院判決駁回了殷某某請求確認恒源拍賣公司于2017年7月28日在隨州賓館宴賓樓四樓會議室舉行的拍賣位于隨州市××山大道××層營業(yè)房產(chǎn)的拍賣活動、拍賣行為以及拍賣成交確認書無效的訴訟請求。該判決已經(jīng)生效。另查明，在緊鄰農(nóng)行隨州分行上述房屋旁邊有登記在殷某某名下產(chǎn)權的房屋一套即102號房屋。本院對一審查明的其他事實予以確認。針對二審爭議焦點，本院綜合評判如下：關于合同主體問題。本院認為，殷某某二審主張的訴爭房屋合同系其以張某某名義簽訂，但農(nóng)行隨州分行不予認可，且殷某某一審未提出，也未申請對該合同簽名進行鑒定。同時，張某某也向農(nóng)行隨州分行作出過同意騰退房屋的承諾。再者，即使殷某某主張的訴爭房屋合同系她以張某某名義簽訂的情況屬實。但是張某某、殷某某系夫妻，在租賃房屋中殷某某有權代理張某某，夫妻也可以共同作為承租人承租房屋，故張某某、殷某某上訴提出張某某并非合同承租方的主張，本院不予支持。關于農(nóng)行隨州分行作出的通知是否送達張某某的問題。農(nóng)行隨州分行一審提供了二份告知張某某騰退房屋的書面通知。該通知上有張某某簽名，而殷某某一審未對此提出異議。本院認為，張某某一審拒不到庭，殷某某一審也未申請對該通知回執(zhí)上張某某的簽名進行筆跡鑒定，張某某、殷某某二審以張某某簽名不實為由提出通知未送達張某某的主張，本院不予支持。關于房屋租賃合同是否已解除的問題。涉案房屋租賃合同約定2014年9月16日到期。到期后，雙方雖未簽訂書面合同，但農(nóng)行隨州分行同意張某某、殷某某繼續(xù)使用，雙方構成不定期租賃合同關系，農(nóng)行隨州分行依法有權解除合同。本院認為，農(nóng)行隨州分行于2014年7月24日、2015年向張某某送達了收回出租房屋的書面通知，并于2018年1月16日向張某某公證送達了不接受張某某支付的租金、要求張某某騰退房屋的通知書，農(nóng)行隨州分行已經(jīng)履行了解除合同的通知義務。同時，《中華人民共和國合同法》對于不定期租賃，賦予了承租人農(nóng)行隨州分行隨時解除權及解除通知義務。本院認為，賦予農(nóng)行隨州分行通知義務的立法目的在于給張某某騰退房屋合理的準備時間。農(nóng)行隨州分行起訴至人民法院要求解除合同，人民法院于2017年11月17日已將農(nóng)行隨州分行起訴狀送達張某某、殷某某，也可以視為農(nóng)行隨州分行履行了通知義務，且至本判決生效之日，張某某、殷某某已有六個多月充足的時間為騰退房屋做好準備。綜上，張某某、殷某某以農(nóng)行隨州分行未向其履行解除合同通知義務為由認為合同不應解除的主張，本院不予支持。關于殷某某名下房屋產(chǎn)權的問題。本院認為，殷某某在緊鄰農(nóng)行隨州分行房屋旁邊有房屋一套，上述兩套房屋為登記在不同民事主體名下的物理上可以區(qū)分的不同房屋，雙方的產(chǎn)權未發(fā)生混同，法律上可以區(qū)分。殷某某未提供證據(jù)證明其在農(nóng)行隨州分行不動產(chǎn)上有加建等添附行為，故其以對房屋有加建行為為由提出不應返還的主張，本院不予支持。同時，即使有加建等添附行為，因雙方租賃合同已明確約定張某某不得改變房屋結構及其應在合同到期后將房屋原樣返還，故張某某、殷某某負有返還涉案房屋的義務。關于優(yōu)先購買權的問題。本院認為，殷某某起訴要求確認農(nóng)行隨州分行委托拍賣的行為無效的訴求已被本院生效判決駁回，故其已經(jīng)行使了優(yōu)先購買權，只是因為競價失敗而沒有購買成功，其在本案中提出的可以行使優(yōu)先購買權的主張，本院不予支持。關于租房保證金的問題。本院認為，農(nóng)行隨州分行在本案中撤回了對房屋占用費的訴求并另行起訴，且殷某某在本案中沒有提起反訴，故殷某某上訴提出農(nóng)行隨州分行還應退還其租房保證金2500元，殷某某可以在農(nóng)行隨州分行另行起訴房屋占用費的案件中通過反訴提出，本案對此不予審查。關于一審對農(nóng)行隨州分行撤回部分訴訟請求是否應作出裁定問題。一審中，農(nóng)行隨州分行撤回要求支付房屋占用費的訴求并另行起訴。本院認為，農(nóng)行隨州分行只是變更其訴求，且其變更的部分訴求可以在訴訟時效期限內(nèi)依法另行起訴，人民法院不需要裁定準許。
上訴人張某某、殷某某因與被上訴人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司隨州分行（以下簡稱農(nóng)行隨州分行）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2017）鄂1303民初3551號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月30日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

綜上所述，張某某、殷某某的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實基本清楚，實體處理正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費2800元，由張某某、殷某某負擔。本判決為終審判決。

審判長　劉　瑩
審判員　周　鑫
審判員　李　超

書記員：何沛俊