張某某
聶銘（湖北荊南律師事務(wù)所）
劉慶（湖北荊南律師事務(wù)所）
羅某某
江某某
鄔樹清（開元法律服務(wù)所）
鄔洋（開元法律服務(wù)所）

原告（反訴被告）:張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，苗族，湖北省咸豐縣人，農(nóng)民，住咸豐縣。
委托訴訟代理人:聶銘，湖北荊南律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:劉慶，湖北荊南律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）:羅某某，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，湖北省咸豐縣人，農(nóng)民，住咸豐縣。
（未到庭）
被告（反訴原告）:江某某，男，生于xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省咸豐縣人，農(nóng)民，住咸豐縣。
（未到庭）
委托訴訟代理人:鄔樹清，開元法律服務(wù)所法律工作者。
委托訴訟代理人:鄔洋，開元法律服務(wù)所法律工作者。
原告（反訴被告）張某某與被告（反訴原告）羅某某、江某某確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，本院于2016年11月15日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理，原告（反訴被告）張某某及其委托訴訟代理人聶銘、劉慶，被告（反訴原告）羅某某、江某某的委托訴訟代理人鄔素清、鄔洋到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、請(qǐng)求確認(rèn)原、被告之間的房屋買賣協(xié)議及定金協(xié)議無(wú)效；2、判令被告退還原告所付定金人民幣10000元；3、被告承當(dāng)本案訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由:2015年10月31日，原、被告約定:被告將其位于高樂(lè)山鎮(zhèn)前勝村五組的房屋一套（四樓、面積為75㎡）出售給原告，出售價(jià)格為人民幣150000元。
原告于當(dāng)日向被告支付了定金10000元，由于被告所售房屋為小產(chǎn)權(quán)房，宅基地使用權(quán)人為江國(guó)清，被告對(duì)該房屋無(wú)處分權(quán)，原告遂要求被告退還定金10000元，被告未予退還。
被告羅某某、江某某辯稱，原告要求確認(rèn)合同無(wú)效、要求被告退還定金的訴訟請(qǐng)求不成立，雙方?jīng)]有簽訂房屋買賣協(xié)議，只簽訂了定金協(xié)議，按照法律的規(guī)定，原告應(yīng)履行接收房屋和交納房款的義務(wù)。
被告羅某某、江某某反訴稱，2015年10月31日，被反訴人找到反訴人要求購(gòu)買反訴人修建的住房一套（四樓、面積75㎡、價(jià)款150000元），其親臨察看后決定向反訴人交付定金10000元，應(yīng)視為反訴人不能出售給他人，期間被反訴人吩咐反訴人對(duì)該套房屋進(jìn)行簡(jiǎn)易裝修，共用去裝修款4415元，之后反訴人一直等待被反訴人交付房款，反訴人交付房屋。
2016年11月10日，被反訴人向人民法院起訴，要求反訴人退還購(gòu)房定金10000元并承擔(dān)訴訟費(fèi)，因被反訴人違約，給反訴人造成了直接經(jīng)濟(jì)損失，現(xiàn)提出訴訟請(qǐng)求:1、要求被反訴人賠償給反訴人該套房屋的直接損失:裝修款4415元、房屋租費(fèi)7000元，合計(jì)11415元；2、定金10000元不予退還。
反訴被告張某某辯稱，定金是擔(dān)保合同，屬于從合同，隨著主合同的無(wú)效而無(wú)效，故定金應(yīng)該隨著主合同無(wú)效返還；無(wú)效合同自始無(wú)效，反訴人人為擴(kuò)大的損失不應(yīng)由被反訴人承當(dāng)，且裝修房屋的票據(jù)不能證明材料全部用于房屋裝修，房屋的裝修也能就行使用，不應(yīng)當(dāng)作為損失；7000元的房屋租賃費(fèi)用損失問(wèn)題，被反訴人在簽訂合同時(shí)就應(yīng)當(dāng)知道，屬于自己人為擴(kuò)大損失，不應(yīng)當(dāng)予以賠償。
本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。
對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下:被告提交的宋紅建、李小丹房屋租賃合同，其房租價(jià)格與該地段基本相符，予以采納；被告提交的銷貨計(jì)數(shù)單，未提供發(fā)票證實(shí)，不予采納；被告提交的咸豐縣高樂(lè)山鎮(zhèn)前勝村村民委員會(huì)情況說(shuō)明，所陳述的內(nèi)容與實(shí)際情況一致，予以采納；被告提交的房屋照片，能證實(shí)房屋現(xiàn)狀，本院予以采納。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下:
原告（反訴被告）張某某系退休教師，住所地為咸豐縣小村鄉(xiāng)一街宿舍。
2015年，張某某委托徐永順代為其在咸豐縣城購(gòu)買房屋。
同年10月31日，徐永順電話通知張某某，稱其已為張某某看好了被告（反訴原告）羅某某、江某某家擬出售的房屋（四樓、面積75㎡），要求張某某去向售賣方交納定金；張某某在察看了房屋后表示愿意購(gòu)買，并于當(dāng)日向羅某某、江某某交納了購(gòu)房定金10000元，徐永順代為雙方書寫了收條一張，內(nèi)容為“今收到張某某買房（四樓）定金10000元，此套房75平方全價(jià)150000元，尚欠140000元保證水、電、氣到戶，隔斷、所有窗戶防盜網(wǎng)安裝齊全完整，再簽正式協(xié)議方能付欠款。
（電表單獨(dú)立戶）。
收款人:江某某、羅某某，2015年10月31日”。
協(xié)議簽訂后，羅某某、江某某對(duì)該房屋進(jìn)行了一定的裝修，后因張某某反悔，稱羅某某、江某某所出售的房屋為小產(chǎn)權(quán)房，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，退還原告定金10000元。
本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效:（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》明確規(guī)定:國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度；國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地;宅基地屬于村農(nóng)民集體所有。
而建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”正是違背土地利用總體規(guī)劃、擅自改變土地用途而違法建設(shè)，嚴(yán)重?cái)_亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害國(guó)家利益及社會(huì)公共利益，買賣合同一般應(yīng)屬無(wú)效。
在本案中，原告（反訴被告）不具備咸豐縣高樂(lè)山鎮(zhèn)前勝村村民資格，其購(gòu)買被告（反訴原告）羅某某、江某某修建于咸豐縣高樂(lè)山鎮(zhèn)前勝村集體土地上的房屋，雙方的購(gòu)房協(xié)議無(wú)效。
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?規(guī)定:合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
在本案中，因雙方所簽訂的購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，被告（反訴原告）羅某某、江某某向原告（反訴被告）張某某收取的定金10000元應(yīng)當(dāng)予以返還；原告（反訴被告）張某某、被告（反訴原告）羅某某、江某某知道或應(yīng)當(dāng)知道雙方所交易的房屋系“小產(chǎn)權(quán)房”，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)而堅(jiān)持交易，雙方都存在過(guò)錯(cuò)，造成被告（反訴原告）的房屋閑置近一年之久，給被告（反訴原告）造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，酌定原告（反訴被告）張某某賠償給被告（反訴原告）羅某某、江某某房屋租賃費(fèi)等損失合計(jì)4000元較為適宜。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?、第五十八條 ?之規(guī)定，判決如下:
終止原告（反訴被告）張某某與被告（反訴原告）羅某某、江某某簽訂的房屋買賣協(xié)議。
被告（反訴原告）羅某某、江某某退還原告（反訴被告）張某某所付定金人民幣10000元。
原告（反訴被告）張某某賠償被告（反訴原告）羅某某、江某某經(jīng)濟(jì)損失4000元。
上述二、三項(xiàng)折抵后，被告（反訴原告）羅某某、江某某給付原告（反訴被告）張某某現(xiàn)金人民幣6000元，限本判決生效后10日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)150元，減半收取75元，由原告（反訴被告）張某某負(fù)擔(dān)25元，被告（反訴原告）羅某某、江某某負(fù)擔(dān)50元；反訴案件受理費(fèi)50元，減半收取25元，由原告（反訴被告）張某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第（一）款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至收款人:湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，開戶銀行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，賬號(hào):17×××04（特別提示:用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級(jí)人民法院立案一庭）。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效:（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》明確規(guī)定:國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度；國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地;宅基地屬于村農(nóng)民集體所有。
而建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”正是違背土地利用總體規(guī)劃、擅自改變土地用途而違法建設(shè)，嚴(yán)重?cái)_亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害國(guó)家利益及社會(huì)公共利益，買賣合同一般應(yīng)屬無(wú)效。
在本案中，原告（反訴被告）不具備咸豐縣高樂(lè)山鎮(zhèn)前勝村村民資格，其購(gòu)買被告（反訴原告）羅某某、江某某修建于咸豐縣高樂(lè)山鎮(zhèn)前勝村集體土地上的房屋，雙方的購(gòu)房協(xié)議無(wú)效。
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?規(guī)定:合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
在本案中，因雙方所簽訂的購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，被告（反訴原告）羅某某、江某某向原告（反訴被告）張某某收取的定金10000元應(yīng)當(dāng)予以返還；原告（反訴被告）張某某、被告（反訴原告）羅某某、江某某知道或應(yīng)當(dāng)知道雙方所交易的房屋系“小產(chǎn)權(quán)房”，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)而堅(jiān)持交易，雙方都存在過(guò)錯(cuò)，造成被告（反訴原告）的房屋閑置近一年之久，給被告（反訴原告）造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失，酌定原告（反訴被告）張某某賠償給被告（反訴原告）羅某某、江某某房屋租賃費(fèi)等損失合計(jì)4000元較為適宜。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?、第五十八條 ?之規(guī)定，判決如下:
終止原告（反訴被告）張某某與被告（反訴原告）羅某某、江某某簽訂的房屋買賣協(xié)議。
被告（反訴原告）羅某某、江某某退還原告（反訴被告）張某某所付定金人民幣10000元。
原告（反訴被告）張某某賠償被告（反訴原告）羅某某、江某某經(jīng)濟(jì)損失4000元。
上述二、三項(xiàng)折抵后，被告（反訴原告）羅某某、江某某給付原告（反訴被告）張某某現(xiàn)金人民幣6000元，限本判決生效后10日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)150元，減半收取75元，由原告（反訴被告）張某某負(fù)擔(dān)25元，被告（反訴原告）羅某某、江某某負(fù)擔(dān)50元；反訴案件受理費(fèi)50元，減半收取25元，由原告（反訴被告）張某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：李美照

書記員：呂肸旻