侯某某
宋恒玉（黑龍江恒金律師事務(wù)所）
沈某某
張宏明（黑龍江青天律師事務(wù)所）
王德威（黑龍江天擴(kuò)律師事務(wù)所）
張慶元
張麗娟
侯亞某
劉潤(rùn)邦（黑龍江恒辰律師事務(wù)所）

再審申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）侯某某，男。
委托代理人宋恒玉，黑龍江恒金律師事務(wù)所律師。
再審申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）沈某某，男。
委托代理人張宏明，黑龍江青天律師事務(wù)所律師。
委托代理人王德威，黑龍江天擴(kuò)律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）張慶元，男。
被申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）張麗娟，女。
被申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）侯亞某，男。
委托代理人劉潤(rùn)邦，黑龍江恒辰律師事務(wù)所律師。
張慶元、張麗娟、侯亞某與侯某某、沈某某物權(quán)確認(rèn)糾紛一案，克山縣人民法院于2011年12月12日作出（2011）克民初字第240號(hào)民事判決，張慶元、張麗娟、侯亞某不服，向本院提起上訴。本院于2012年3月26日作出（2012）齊民一終字第115號(hào)民事判決，侯某某、沈某某不服，向黑龍江省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?。黑龍江省高?jí)人民法院于2013年4月24日作出（2013）黑高民申一字第40號(hào)民事裁定，指令本院再審本案。本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案。再審申請(qǐng)人侯某某的委托代理人宋恒宇，再審申請(qǐng)人沈某某及其委托代理人張宏明、王德威，被申請(qǐng)人張慶元、張麗娟、侯亞某的委托代理人劉潤(rùn)邦到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
2011年3月8日，一審原告張慶元、張麗娟、侯亞某起訴至克山縣人民法院稱，2006年我們與被告侯某某及侯鐵軍五人合伙在克山縣籌建齊齊哈爾匯鑫亞麻制品有限公司，得到了克山縣人民政府的支持，符合克山縣招商引資政策，并給與多項(xiàng)優(yōu)惠政策，其中一項(xiàng)是將克山縣原鐵路小學(xué)賣給原告和被告等5人，作為廠房和用地，并且辦理了過戶手續(xù)，待匯鑫亞麻紡織品有限公司成立后，每年所繳納稅金上劃部分全額繳納，地方留成部分用于抵頂企業(yè)購(gòu)買廠房和土地的資金540000元，三年抵清。因當(dāng)時(shí)公司尚未成立，就將房屋所有權(quán)證過戶到了被告侯某某個(gè)人名下。在經(jīng)營(yíng)期間原告張慶元貸款500000元用于公司周轉(zhuǎn)。2010年9月30日，被告侯某某在沒有通知原告等合伙人的情況下，私自將本案爭(zhēng)議的5處廠房賣給了被告沈某某。被告侯某某將和原告等合伙人共同所有的房屋私自處分的行為，嚴(yán)重侵害了原告等人的合法權(quán)益，并且被告在未征得其他共有人同意的情況下，私自處分我們共有財(cái)產(chǎn)的行為無效。因此，為維護(hù)我們的合法權(quán)益，現(xiàn)請(qǐng)求法院確認(rèn)被告侯某某和沈某某的房屋買賣無效。被告侯某某辯稱，原告所說的同事實(shí)不符，我同克山縣人民政府達(dá)成協(xié)議，而不是與原告構(gòu)成合伙關(guān)系，我是依法取得的產(chǎn)權(quán)證，我把房產(chǎn)賣給被告沈某某是合法行為，原告無法證明與此房屋的所有關(guān)系，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。被告沈某某辯稱，我同產(chǎn)權(quán)人侯某某進(jìn)行房屋買賣，同原告沒有任何關(guān)系，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
另查明，2006年10月23日，該爭(zhēng)議的5處房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人落在侯某某名下，產(chǎn)權(quán)證照在張慶元處。2010年12月27日，侯某某辦理了產(chǎn)權(quán)證照掛失手續(xù)，并重新補(bǔ)辦了產(chǎn)權(quán)證。2010年12月29日侯某某與沈某某簽訂了5處房產(chǎn)的買賣協(xié)議，侯某某以163.5萬元將爭(zhēng)議的5處房產(chǎn)賣與沈某某，并于2011年1月17日辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。但雙方爭(zhēng)議的房屋未予交付。
本院二審認(rèn)為，根據(jù)2006年9月30日克山縣人民政府協(xié)調(diào)會(huì)議紀(jì)要、2007年9月10日張慶元、張麗娟、侯亞某、侯鐵軍、侯某某等5人簽訂的股權(quán)分配協(xié)議以及證人吳永財(cái)?shù)淖C言，均能夠證實(shí)爭(zhēng)議的5處房產(chǎn)屬匯鑫公司及合伙人共有。侯某某明知爭(zhēng)議的5處房產(chǎn)系合伙人共有，在未征得其他共有人同意的情況下，擅自將共有財(cái)產(chǎn)出售他人存在惡意。雖然沈某某稱其不知道爭(zhēng)議的5處房產(chǎn)屬合伙人共有，但根據(jù)張利君、楊樹國(guó)證言證實(shí)，沈某某與張慶元曾商談過買賣5處房產(chǎn)事宜，商談時(shí)沈某某知道5處房產(chǎn)屬合伙人共有。因沈某某在與張慶元協(xié)商房?jī)r(jià)未果的情況下，明知5處房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬匯鑫公司及合伙人共有，還與侯某某簽訂房屋買賣協(xié)議，沈某某存在惡意。因侯某某與沈某某之間的房屋買賣存在惡意，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條 ?……符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。因侯某某與沈某某房屋買賣行為不屬于善意取得法律規(guī)定的情形，故侯某某與沈某某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。
綜上，原判查明的事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。張慶元、張麗娟、侯亞某的上訴理由成立，本院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第（三）項(xiàng) ?之規(guī)定，本院作出（2012）齊民一終字第115號(hào)民事判決:一、撤銷克山縣人民法院（2011）克民初字第240號(hào)民事判決；二、侯某某與沈某某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效；三、侯某某返還沈某某購(gòu)房款163.5萬元。此款于本判決生效后十日內(nèi)返還。
侯某某申請(qǐng)?jiān)賹徖碛?申請(qǐng)人原系克山縣人，一直在外經(jīng)商，后為發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，在克山縣欲開辦一家亞麻制品公司，為此克山縣人民政府將原鐵路小學(xué)出售給申請(qǐng)人作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，申請(qǐng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)證。在公司開辦過程中，申請(qǐng)人認(rèn)為親屬?gòu)垜c元作為管理參與者存在諸多問題，因此決定不再創(chuàng)辦該公司，并于2011年12月與案外人沈某某協(xié)商，將房屋以市值出售給沈某某并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。申請(qǐng)人認(rèn)為，齊齊哈爾市中級(jí)人民法院的判決是存在諸多錯(cuò)誤的，理由如下:一、原審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，訴爭(zhēng)房屋并非共有，系申請(qǐng)人一人所有。1、訴爭(zhēng)房屋是作為招商引資的場(chǎng)地交付給申請(qǐng)人的，申請(qǐng)人繳納了購(gòu)房款后，產(chǎn)權(quán)人登記變更為申請(qǐng)人，并無其他共有人。申請(qǐng)人與張慶元等人只是草擬了一份股份協(xié)議，（協(xié)議約定經(jīng)公證生效，但未經(jīng)公證且協(xié)議內(nèi)容約定不清），其是否創(chuàng)立公司行為與房屋屬性無關(guān)。故不能認(rèn)定協(xié)議已經(jīng)生效，且申請(qǐng)人名下的房產(chǎn)不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有關(guān)系。2、原審法院認(rèn)定匯鑫公司是爭(zhēng)議房產(chǎn)的共有人是錯(cuò)誤的。事實(shí)上匯鑫公司是一家還沒有到工商行政管理部門登記備案，也沒有進(jìn)行對(duì)外經(jīng)營(yíng)，無法證明其實(shí)依法成立的法人，事實(shí)上該公司也并不存在，只是申請(qǐng)人頭腦中的一個(gè)想法，擬建立的一家公司。原審法院將一家正在醞釀成立的公司作為該爭(zhēng)議房產(chǎn)的共有人之一，其錯(cuò)誤的認(rèn)定也就不言而喻了。二、適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)買賣行為有效。本案申請(qǐng)人與沈某某簽訂了房屋買賣合同，沈某某支付了對(duì)價(jià)，交付了房屋。在產(chǎn)權(quán)登記檔案沒有記載其他共有人的情況下，雙方的房屋買賣合同有效并已經(jīng)實(shí)際履行完畢。沈某某雖然曾經(jīng)與張慶元協(xié)商過房屋價(jià)款，但在房屋產(chǎn)權(quán)部門查詢到房屋產(chǎn)權(quán)人是申請(qǐng)人后，與申請(qǐng)人進(jìn)行的買賣行為正符合《物權(quán)法》中規(guī)定的對(duì)外公示效力，由產(chǎn)權(quán)人對(duì)外交易這一物權(quán)特征。原審法院認(rèn)定張慶元以二個(gè)存在利害關(guān)系的證人證言證實(shí)沈某某知道房屋共有是錯(cuò)誤的。申請(qǐng)人所有的房屋在產(chǎn)權(quán)登記部門并未登記為共有，其購(gòu)買房產(chǎn)行為是善意。三、審理程序錯(cuò)誤導(dǎo)致本案非公正審理，依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行再審。1、齊齊哈爾市中級(jí)人民法院在開庭時(shí)，未合法傳喚申請(qǐng)人，未開庭審理，（雖然判決書中寫明經(jīng)開庭審理），在調(diào)查完上訴人及沈某某后，事后簡(jiǎn)單詢問了申請(qǐng)人的代理人，就以調(diào)查筆錄的形式對(duì)案件從實(shí)質(zhì)上進(jìn)行了改判。2、張慶元提出侵犯其他共有人權(quán)利的依據(jù)是一份未生效的合伙協(xié)議，但該協(xié)議中不僅是張慶元一人，而是五人，可是只有三人提起訴訟，且這三人也只是張慶元一人到庭應(yīng)訴，其他協(xié)議中的當(dāng)事人是否真是主張權(quán)利是否真是認(rèn)為房屋屬于共有，包括對(duì)“房產(chǎn)屬于股份”這一明顯后添加的字樣如何理解，對(duì)所謂“房產(chǎn)”如何認(rèn)識(shí)，均未查清，就作出判決。在實(shí)體上遺漏當(dāng)事人，程序存在明顯錯(cuò)誤。請(qǐng)求撤銷二審法院的錯(cuò)誤判決，維持克山縣人民法院（2011）克民初字第240號(hào)民事判決。
沈某某申請(qǐng)?jiān)賹徖碛?2010年，申請(qǐng)人因經(jīng)營(yíng)需要，需購(gòu)買房產(chǎn)，聽說張利君有房要賣，就通過霍凱與張利君聯(lián)系，張利君找來張慶元與申請(qǐng)人協(xié)商房屋買賣的相關(guān)事宜。申請(qǐng)人要求見到房主，但是其二人推脫房主侯某某目前在新疆，不便聯(lián)系，價(jià)錢可以和他們談，申請(qǐng)人一再堅(jiān)持下，終于見到了房屋的所有人侯某某，申請(qǐng)人與侯某某查閱了克山縣房屋產(chǎn)權(quán)登記部門的登記記錄，見到所有人一欄僅填寫的侯某某一人后，確信侯某某即產(chǎn)權(quán)人。故雙方就房屋的價(jià)款、支付方式、支付日期、房屋的產(chǎn)權(quán)變更時(shí)間等相關(guān)問題達(dá)成一致，簽訂房屋買賣協(xié)議。現(xiàn)申請(qǐng)人已經(jīng)將房屋的價(jià)款全部按照協(xié)議約定支付完畢，房屋已經(jīng)登記到申請(qǐng)人名下。申請(qǐng)人認(rèn)為齊齊哈爾市中級(jí)人民法院的判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予撤銷。理由如下:一、原審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，訴爭(zhēng)房屋系侯某某一人所有。1、克山縣房產(chǎn)登記部門備案的所有權(quán)人是侯某某一人，登記的共有人一欄中時(shí)空白的，依據(jù)《物權(quán)法》第十六條、第十七條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋的權(quán)利人是侯某某一人，而非與其他五人共有。2、申請(qǐng)人在購(gòu)買訴爭(zhēng)的房屋期間雖然與張慶元見過面，那是因?yàn)閺垜c元說房主侯某某在新疆，不便聯(lián)系，且信任其叔侄關(guān)系方協(xié)商一下價(jià)款，但并非知道他們對(duì)房屋共有，也沒有人說他們是共有。申請(qǐng)人相信行政機(jī)關(guān)的登記內(nèi)容。二、適用法律錯(cuò)誤，依法應(yīng)當(dāng)撤銷原二審判決，維持一審判決。三、程序錯(cuò)誤。張慶元提出侵犯其他共有人權(quán)利的依據(jù)是一份未生效的合伙協(xié)議，但該協(xié)議中不僅是張慶元一人，而是五人，可是只有三人提起訴訟，且這三人也只是張慶元一人到庭應(yīng)訴，其他協(xié)議中的當(dāng)事人是否真是主張權(quán)利是否真是認(rèn)為房屋屬于共有，包括對(duì)“房產(chǎn)屬于股份”這一明顯后添加的字樣如何理解，對(duì)所謂“房產(chǎn)”如何讓認(rèn)識(shí)，均未查清，就作出裁決。在實(shí)體上遺漏當(dāng)事人，程序存在明顯錯(cuò)誤。請(qǐng)求撤銷二審法院的錯(cuò)誤判決，維持克山縣人民法院（2011）克民初字第240號(hào)民事判決。
本院再審認(rèn)為，張慶元、張麗娟、侯亞某、侯鐵軍、侯某某系親屬關(guān)系，2006年以家族合伙方式在克山縣欲建立匯鑫公司。經(jīng)克山縣人民政府專門會(huì)議，2006年9月30日形成會(huì)議紀(jì)要，以招商引資將雙方爭(zhēng)議的鐵路小學(xué)房產(chǎn)及土地低價(jià)出讓給擬成立的匯鑫公司。出讓方式:匯鑫公司每年所繳稅金上劃部分全額交納，地方留成部分用于抵頂企業(yè)購(gòu)買廠房和土地的54萬元，若三年累積抵頂不足，則延長(zhǎng)抵頂年限，直至抵頂完畢。2006年10月2日，雙方爭(zhēng)議的房產(chǎn)落戶于侯某某名下，因出讓方式明確，匯鑫公司、侯某某均未交付購(gòu)房資金。并非侯某某在答辯狀中所稱，爭(zhēng)議房產(chǎn)是縣政府直接賣給其本人。且該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證始終在張慶元處保存。根據(jù)張慶元提供的記賬憑證記載，該公司從2006年6月借資50萬元開始籌備、經(jīng)營(yíng)，至2009年1月停產(chǎn)閑置，未進(jìn)行清算。該期間雖未辦理工商注冊(cè)登記，但也實(shí)際進(jìn)行了近兩年半的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。侯某某在記賬憑證中也有參與經(jīng)營(yíng)的記載。2007年9月10日簽訂的五人股權(quán)協(xié)議雖然未進(jìn)行公證，但在兩年多的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中也是按照各自的分工，履行各自的職責(zé)。所以雙方爭(zhēng)議的房產(chǎn)及土地應(yīng)屬五名股東或合伙人共有。本院認(rèn)為，沈某某在再審申請(qǐng)書中承認(rèn)先通過證人張利君與張慶元進(jìn)行過接觸，商談過價(jià)格，但否認(rèn)知道共有的事實(shí)。根據(jù)張慶元的陳述、證人張利君、楊樹國(guó)的證實(shí)，沈某某對(duì)購(gòu)買的房產(chǎn)屬共有是明知的，所以沈某某與侯某某的交易行為，不屬善意取得。而侯某某將共有人的房產(chǎn)私自與他人交易屬惡意，因此，沈某某與侯某某的房屋買賣行為根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)屬無效。侯某某、沈某某的再審請(qǐng)求，不予支持。本院（2012）齊民一終字第115號(hào)民事判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:
維持本院（2012）齊民一終字第115號(hào)民事判決。
本判決為終審判決。

本院再審認(rèn)為，張慶元、張麗娟、侯亞某、侯鐵軍、侯某某系親屬關(guān)系，2006年以家族合伙方式在克山縣欲建立匯鑫公司。經(jīng)克山縣人民政府專門會(huì)議，2006年9月30日形成會(huì)議紀(jì)要，以招商引資將雙方爭(zhēng)議的鐵路小學(xué)房產(chǎn)及土地低價(jià)出讓給擬成立的匯鑫公司。出讓方式:匯鑫公司每年所繳稅金上劃部分全額交納，地方留成部分用于抵頂企業(yè)購(gòu)買廠房和土地的54萬元，若三年累積抵頂不足，則延長(zhǎng)抵頂年限，直至抵頂完畢。2006年10月2日，雙方爭(zhēng)議的房產(chǎn)落戶于侯某某名下，因出讓方式明確，匯鑫公司、侯某某均未交付購(gòu)房資金。并非侯某某在答辯狀中所稱，爭(zhēng)議房產(chǎn)是縣政府直接賣給其本人。且該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證始終在張慶元處保存。根據(jù)張慶元提供的記賬憑證記載，該公司從2006年6月借資50萬元開始籌備、經(jīng)營(yíng)，至2009年1月停產(chǎn)閑置，未進(jìn)行清算。該期間雖未辦理工商注冊(cè)登記，但也實(shí)際進(jìn)行了近兩年半的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。侯某某在記賬憑證中也有參與經(jīng)營(yíng)的記載。2007年9月10日簽訂的五人股權(quán)協(xié)議雖然未進(jìn)行公證，但在兩年多的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中也是按照各自的分工，履行各自的職責(zé)。所以雙方爭(zhēng)議的房產(chǎn)及土地應(yīng)屬五名股東或合伙人共有。本院認(rèn)為，沈某某在再審申請(qǐng)書中承認(rèn)先通過證人張利君與張慶元進(jìn)行過接觸，商談過價(jià)格，但否認(rèn)知道共有的事實(shí)。根據(jù)張慶元的陳述、證人張利君、楊樹國(guó)的證實(shí)，沈某某對(duì)購(gòu)買的房產(chǎn)屬共有是明知的，所以沈某某與侯某某的交易行為，不屬善意取得。而侯某某將共有人的房產(chǎn)私自與他人交易屬惡意，因此，沈某某與侯某某的房屋買賣行為根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定應(yīng)屬無效。侯某某、沈某某的再審請(qǐng)求，不予支持。本院（2012）齊民一終字第115號(hào)民事判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，判決如下:

維持本院（2012）齊民一終字第115號(hào)民事判決。

審判長(zhǎng)：王艷霞
審判員：郭英華
審判員：關(guān)毅民

書記員：敖鏑