上訴人（原審被告）秦某某市鼎威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地秦某某市海港區(qū)建國路165號，組織機構(gòu)代碼證代碼：70080125-5。
法定代表人趙玉敏，該公司總經(jīng)理。
委托代理人吳紅梅，女。
委托代理人楊偉光，河北宏業(yè)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）張某。
委托代理人肖軍，河北德圣律師事務(wù)所律師。
原審被告秦某某鑫圣商貿(mào)有限公司，住所地秦某某市海港區(qū)友誼路7號，組織機構(gòu)代碼證代碼：77132053-9。
法定代表人朱凌平，該公司總經(jīng)理。

上訴人秦某某市鼎威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱鼎威公司）因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服秦某某市海港區(qū)人民法院（2012）海民初字第4080號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明，2009年7月18日，張某與鼎威公司簽訂《商品房買賣合同》一份，張某購買鼎威公司開發(fā)的坐落于秦某某市海港區(qū)東港路、編號為1-7-185地塊的“東盛世家”小區(qū)8-2-902號的商品房一套，建筑面積80.56平方米，總價款329340元。關(guān)于交付期限合同第八條約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年10月31日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1.該商品房經(jīng)經(jīng)驗收合格?！保魂P(guān)于出賣人逾期交房的違約責(zé)任合同第九條約定：“除合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1.（2）逾期超過120日后，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之0.5的違約金?！焙贤炗啎r，張某實交房款305172元。
2012年5月4日，秦某某鑫圣商貿(mào)有限公司（下稱鑫圣商貿(mào)）向張某交付了上述合同約定的房屋，交房時，鑫圣商貿(mào)與張某簽訂了一份《合同補充協(xié)議》，協(xié)議第一款約定：“買受人于辦理收房手續(xù)時，一次性交清全部本合同約定的下列代收費及配套費。包括：天然氣工程費2400元、煤氣磁卡表335元、有線電視入網(wǎng)費510元、IC卡水表費670元、單元可視對講門800元、電表預(yù)存200元、水表預(yù)存360元、熱計量表4000元，公用設(shè)施設(shè)備維修基金9880元，第一個采暖期的全額取暖費，裝修押金、電梯費、裝修垃圾清運費（3000元），第一年物業(yè)費及其它必須交納的費用。代收費用交納如遇政府政策調(diào)整，上述費用將按照有關(guān)規(guī)定進行相應(yīng)調(diào)整，買受方需根據(jù)調(diào)整后標準交納相關(guān)費用。多退少補?！钡诹罴s定：“買受人在房屋未交付使用前，如需提前申請進行裝修領(lǐng)取鑰匙時，甲方不支付房屋超期違約金”第七款約定：“房屋違約金在房屋交付使用時，甲方根據(jù)具體情況，對買受人進行說明和賠償。”鑫圣商貿(mào)于當(dāng)日收取張某交納的代收費及配套費共計25930元。為了證明鑫圣商貿(mào)有權(quán)與業(yè)主簽訂《合同補充協(xié)議》，二被告向法庭提供了2011年6月26日鼎威公司作為委托人給鑫圣商貿(mào)出具《受（授）權(quán)委托書》一份。內(nèi)容為：“雙方根據(jù)2009年4月9日簽訂的東盛世家小區(qū)4#、8#樓工程承包協(xié)議補充協(xié)議，委托人特授權(quán)受托人向東盛世家4#、8#樓業(yè)主辦理房屋交接手續(xù)，代收相關(guān)費用。受托人與東盛世家4#、8#樓業(yè)主簽訂的有關(guān)交接房屋的合同或協(xié)議，委托人均予認可?！睆埬撤Q簽訂《合同補充協(xié)議》鑫圣商貿(mào)沒有向張某出示《受（授）權(quán)委托書》。再查，2012年東盛世家小區(qū)4#、8#樓其他部分業(yè)主就逾期交房違約金起訴二被告時，鼎威公司向本院聲明未授權(quán)鑫圣商貿(mào)與業(yè)主簽訂《合同補充協(xié)議》，堅持按照原《商品房買賣合同》約定履行合同。該其他業(yè)主起訴二被告支付逾期交房違約金案件的法律文書已經(jīng)生效。
交房時的房屋狀況為，屋內(nèi)有臨時水電供應(yīng)。2011年11月14日，鼎威公司與秦某某市熱力總公司簽訂《城市入網(wǎng)供用熱合同》，開始第一年供熱，2011-2012年采暖期供熱時間為2011年11月10日起至2012年4月4日止。
另查，2008年3月10日，鼎威公司作為甲方，鑫圣商貿(mào)作為乙方，簽訂了一份《東盛世家工程承包合同》，合同約定甲方一次性將東盛世家4﹟、8﹟樓整體承包給乙方，共計41189.76平方米，每平米1500元，給甲承包金共計6200萬元，最后決算以房產(chǎn)局核定為準，但不包括工程施工費和銷售稅金；甲方對外是唯一的合法銷售人，所有的對外手續(xù)必須經(jīng)甲方同意后，方可對外使用；（乙方）承包該項工程4﹟、8﹟棟自行銷售和定價格，乙方自行建立獨立賬戶。2009年4月9日，鼎威公司作為甲方，鑫圣商貿(mào)作為乙方，又簽訂了一份《東盛世家小區(qū)4﹟、8﹟樓工程補充協(xié)議》，協(xié)議約定，4﹟、8﹟樓全部竣工時間乙方認定為2010年10月30日，如不能按期竣工，由乙方承擔(dān)賠付購房人購房合同規(guī)定的未按期交房的違約金，并承擔(dān)因此而發(fā)生糾紛給甲方造成的經(jīng)濟損失。
原審法院認為，張某與鼎威公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方的真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。張某與鼎威公司作為合同的主體均應(yīng)恪守合同、嚴格履行。因為鑫圣商貿(mào)不是《商品房買賣合同》的主體，鑫圣商貿(mào)向張某交付房屋，并收取代收費及配套費屬于代理鼎威公司的行為，該行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫蕉ν镜氖孪仁跈?quán)或事后追認。關(guān)于鑫圣商貿(mào)與張某簽訂的《合同補充協(xié)議》，在2012年其他部分業(yè)主起訴二被告時，鼎威公司曾經(jīng)向法院聲明沒有授權(quán)鑫圣商貿(mào)與業(yè)主簽訂《合同補充協(xié)議》，基于鼎威公司的聲明認定該《合同補充協(xié)議》對其他部分業(yè)主和鼎威公司沒有約束力。在本次訴訟中二被告提交了鼎威公司授權(quán)鑫圣商貿(mào)簽訂《合同補充協(xié)議》的委托書，在兩次訴訟中鼎威公司的行為前后矛盾，對該委托書不予采信。同時，在第一次訴訟中法院判令《合同補充協(xié)議》第六條對當(dāng)時起訴的業(yè)主沒有約束力。在此情況下，如果鼎威公司授權(quán)或追認鑫圣商貿(mào)有權(quán)簽訂《合同補充協(xié)議》，第一、鑫圣商貿(mào)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主披露授權(quán)或追認的行為，然而第一、鑫圣商貿(mào)沒有向業(yè)主出示《受（授）權(quán)委托書》，造成業(yè)主理解為仍沒有鼎威公司的授權(quán)，即使第一、鑫圣商貿(mào)的授權(quán)行為成立，也是違背誠信原則的，不應(yīng)得到法律的支持。對二被告抗辯張某放棄違約金的理由不予支持。鼎威公司未按合同約定時間向張某交付房屋，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。鑫圣商貿(mào)因為不是合同的主體不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，二被告之間的內(nèi)部約定對張某沒有約束力。
關(guān)于張某主張按該地段市場價格的租金標準賠償損失，由于合同已明確約定了違約金計算方法，且雙方約定的違約金并不過分低于該房屋所處同地段同類房屋租金標準，同時張某未就其損失提供相應(yīng)的證據(jù)。故判定鼎威公司應(yīng)按合同約定向張某支付違約金。由于鑫圣商貿(mào)向張某交付房屋時，房屋水電暖已具備使用條件，故鼎威公司向張某支付違約金應(yīng)從2010年11月1日起計算到2012年5月4日止，共計551天，違約金為8407.48元（305172元×551天×0.05‰），張某主張10000元應(yīng)予部分支持。
關(guān)于張某要求被告提供代收代繳費用的有效憑據(jù)的訴訟請求，庭審中被告表示現(xiàn)在不能給張某出具正式票據(jù)的原因是由于沒有和收繳單位最終結(jié)算，故對張某現(xiàn)在要求被告提供代收代繳費用的有效憑據(jù)的訴訟請求，由于目前不具備條件，不能支持，張某可待條件成就后再行主張權(quán)利。遂判決：一、被告秦某某市鼎威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告張某違約金8407.48元；二、原告張某對被告秦某某鑫圣商貿(mào)有限公司訴訟請求，本院不予支持；三、對原告張某的其他訴訟請求不予支持。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費50元，由被告秦某某市鼎威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。于判決生效后十日內(nèi)繳納。
本院經(jīng)審理查明的事實與原審法院認定的事實一致，本院予以確認。

本院認為，張某與鼎威公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人意思表示真實，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效協(xié)議，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行。合同履行過程中，鼎威公司沒有按照協(xié)議約定期限按期向張暢交付房屋，應(yīng)認定為違約行為，應(yīng)按照合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。從本案合同的簽訂和履行情況看，《商品房買賣合同》的合同相對方為張某和鼎威公司，應(yīng)認定鼎威公司系該房屋的開發(fā)主體，應(yīng)負有向張某按期交房的義務(wù)。鼎威公司與鑫圣商貿(mào)簽訂的相關(guān)協(xié)議未經(jīng)張某同意且鑫圣商貿(mào)不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，故鼎威公司與鑫圣商貿(mào)簽訂的相關(guān)協(xié)議對張某沒有拘束力，相應(yīng)的違約責(zé)任應(yīng)由鼎威公司承擔(dān)。故對鼎威公司主張的本案涉及房屋系由鑫圣商貿(mào)承包，相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)由鑫圣商貿(mào)承接，逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)由鑫圣商貿(mào)承擔(dān)上訴理由，因無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律得當(dāng)，程序合法。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元，由上訴人秦某某市鼎威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　楊 彥 軍 審判員　權(quán)金伶代 審判員　張　　潔

書記員：劉 東 海