原告：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：丁彥伶，上海普若律師事務(wù)所律師。
　　被告：周某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：竇俊偉，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告張某某與被告周某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序。被告于答辯期內(nèi)對(duì)本案管轄權(quán)提出異議，本院于2018年9月27日作出民事裁定，駁回被告對(duì)管轄權(quán)的異議。后公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告張某某及其委托訴訟代理人丁彥伶、被告周某某的委托訴訟代理人竇俊偉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　張某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告之間的租賃關(guān)系于2018年6月30日終止；2、被告將上海市浦東新區(qū)東繡路XXX號(hào)XXX-XXX層店鋪(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)歸還原告；3、被告支付原告自2018年7月1日起至實(shí)際歸還系爭(zhēng)房屋之日止的房屋占用費(fèi)，按每月22,000元計(jì)算；4、被告支付原告墊付的物業(yè)管理費(fèi)17,752.32元及電費(fèi)633.55元；5、被告支付原告因逾期騰退房屋造成原告賠償案外人的損失44,000元。事實(shí)和理由：原、被告雙方通過(guò)協(xié)議約定將原告的系爭(zhēng)房屋(店鋪)出租給被告使用，租賃期限自2012年11月1日起至2017年11月1日止。租賃期滿后，被告以種種理由拒絕歸還系爭(zhēng)房屋。原告多次與其協(xié)商未果，提起訴訟。
　　周某某辯稱，不同意原告的訴請(qǐng)，被告認(rèn)為雙方的租賃合同仍在履行過(guò)程中，是無(wú)固定期限的租賃合同，原告解除合同應(yīng)當(dāng)給予被告合理的期限。被告在系爭(zhēng)房屋二樓經(jīng)營(yíng)棋牌室，底樓轉(zhuǎn)租給案外人做琴行，原告至少應(yīng)給予被告三個(gè)月的寬限期。房屋使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照每月1萬(wàn)元計(jì)算，并應(yīng)當(dāng)扣除部分費(fèi)用。2018年6月，被告以轉(zhuǎn)賬方式支付原告當(dāng)月租金，然原告卻于6月20日將一樓承租戶的玻璃門(mén)砸碎，次日通知物業(yè)對(duì)系爭(zhēng)房屋停水停電，停水停電持續(xù)至7月中旬，造成被告無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。2018年6月21日至7月中旬的租金，被告認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)支付。停水電造成被告收入損失2萬(wàn)元、員工工資損失2萬(wàn)元，前述費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在租金中抵扣。物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)確系應(yīng)由被告支付，但被告前往物業(yè)處支付費(fèi)用，物業(yè)工作人員沒(méi)讓被告繳納，稱已由原告繳納。原告賠付給案外人的損失，與被告無(wú)關(guān)，不應(yīng)由被告承擔(dān)。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)登記在原告名下。2012年10月18日，原、被告簽訂承包協(xié)議，約定原告將上海市浦東新區(qū)東繡路XXX號(hào)XXX-XXX層綠之佳餐廳承包給被告經(jīng)營(yíng)，被告每月支付原告承包款1萬(wàn)元。被告承擔(dān)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的一切費(fèi)用(包括物業(yè)管理費(fèi)、水電煤等)。該協(xié)議尾部書(shū)寫(xiě)了合同續(xù)簽期五年，合同期為2012年11月1日-2017年11月1日。協(xié)議簽訂后，系爭(zhēng)房屋由被告使用。協(xié)議履行期間，雙方協(xié)議將每月承包款(實(shí)為租金)提高至12,000元。2014年間，被告即按每月12,000元標(biāo)準(zhǔn)支付原告租金至合同期滿。合同期滿，被告仍按每月12,000元轉(zhuǎn)賬支付原告，最后一期付款時(shí)間為2018年6月10日。
　　2018年5月，原告通過(guò)微信告知被告系爭(zhēng)房屋將要收回。6月初，告知被告案外人有意以每月22,000元租賃系爭(zhēng)房屋，詢問(wèn)被告是否同意按此價(jià)格優(yōu)先續(xù)租。此后雙方就續(xù)租事項(xiàng)進(jìn)行了商談，協(xié)商未果。原告通知被告6月底搬離出系爭(zhēng)房屋。
　　另查明，2018年6月初，被告曾通過(guò)微信向原告發(fā)送系爭(zhēng)房屋續(xù)租合同的草擬文本，該文本中出租方為本案原告，承租方為上海綠之佳休閑棋牌有限公司，租期自2018年6月6日-2023年6月5日，租金每月2萬(wàn)元，每年遞增3%。原告另提供了上海綠之佳休閑棋牌有限公司的工商登記信息，登記的公司法定代表人為汪庭玉。原告稱該公司的原股東為原告及丈夫，后變更股東及法定代表人為被告的母親汪庭玉，因原告不同意被告提出的續(xù)租價(jià)格，續(xù)租未成。原告稱其于2018年6月中下旬至系爭(zhēng)房屋，由于底樓的琴行明確表示不同意搬離，原告才砸了底樓的玻璃，該玻璃是原告自己的財(cái)產(chǎn)，原告通知物業(yè)停水電，實(shí)際只停了一天即恢復(fù)了。被告對(duì)前述公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)無(wú)異議。
　　原告向本院提交了其與案外人盧某于2018年6月簽訂的租賃合同以及收據(jù)、轉(zhuǎn)賬記錄，證明原告曾以每月22,000元租金價(jià)格與案外人就系爭(zhēng)房屋達(dá)成了租賃協(xié)議，由于被告延期搬離系爭(zhēng)房屋，造成原告賠付給案外人44,000元；原告繳納系爭(zhēng)房屋的物業(yè)費(fèi)單據(jù)、電費(fèi)單據(jù)，金額為2017年1月至2018年3月的物業(yè)管理費(fèi)13,248元，2018年4月-6月的物業(yè)管理費(fèi)4,504.32元，2018年6月電費(fèi)633.55元。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)原告與案外人之間的合同以及收據(jù)的真實(shí)性表示不清楚，認(rèn)為與被告無(wú)關(guān)，對(duì)原告代繳物業(yè)費(fèi)以及電費(fèi)的金額無(wú)異議。
　　本院認(rèn)為，原、被告就系爭(zhēng)房屋簽訂的《承包合同》名為承包，實(shí)為房屋租賃合同。合同約定的租賃期限已經(jīng)屆滿，合同到期后，被告繼續(xù)使用租賃物并陸續(xù)支付了原告數(shù)月的租金，對(duì)此，原告亦未持異議。但從原告提供的證據(jù)反映，原告最遲已于2018年5月通知被告需搬離并返還租賃物。期間雙方雖就續(xù)租事宜進(jìn)行過(guò)磋商，然協(xié)商未果。原告曾于微信中通知被告于2018年6月30日前搬離，其訴請(qǐng)確認(rèn)原、被告的租賃關(guān)系于2018年6月30日終止并要求被告返還系爭(zhēng)房屋，本院予以支持。原告為被告墊付的物業(yè)管理費(fèi)以及電費(fèi)，被告應(yīng)予支付。關(guān)于合同終止以后的房屋使用費(fèi)，原告參照其與案外人就系爭(zhēng)房屋簽訂的租賃合同的租金價(jià)格即每月22,000元計(jì)算房屋使用費(fèi)，而被告認(rèn)為應(yīng)按照原、被告簽訂的租賃合同的租金價(jià)格即每月1萬(wàn)元計(jì)算房屋使用費(fèi)。對(duì)此，本院認(rèn)為，原告主張的房屋使用費(fèi)系被告逾期騰退系爭(zhēng)房屋給原告造成的租金損失，原告可以選擇參照原合同租金價(jià)格或按照市場(chǎng)租金價(jià)格計(jì)算。雖然被告否認(rèn)原告與案外人簽訂合同的真實(shí)性，并否認(rèn)系爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)租金價(jià)為每月22,000元，但從原、被告間的往來(lái)微信以及被告提交給原告的草擬合同可以反映，被告曾欲以公司名義續(xù)租系爭(zhēng)房屋，并愿以每月2萬(wàn)元的租金價(jià)格續(xù)租，據(jù)此可以反映每月2萬(wàn)元是被告認(rèn)可的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于原告主張的2018年7月1日起的房屋使用費(fèi)，本院以每月2萬(wàn)元計(jì)算至被告歸還系爭(zhēng)房屋之日止。原告賠付給案外人的損失，并非因被告逾期騰退房屋所必然造成的損失，原告訴請(qǐng)被告承擔(dān)損失44,000元，本院不予支持。被告認(rèn)為原告應(yīng)當(dāng)賠償其經(jīng)營(yíng)損失以及員工損失，屬于反訴范疇，然被告于本案中并未提出反訴。被告要求在房屋使用費(fèi)中直接抵扣被告的損失，于理無(wú)據(jù)，本院不予采納。原告至系爭(zhēng)房屋砸壞玻璃、停水停電的行為系當(dāng)事人間因合同履行發(fā)生的糾紛，被告并未提供證據(jù)證明原告的前述行為造成其完全不能使用系爭(zhēng)房屋、因而無(wú)需承擔(dān)2018年6月21日至7月中旬的房屋使用費(fèi)。且截止本案庭審，被告仍未歸還原告系爭(zhēng)房屋，侵害了原告的合法權(quán)益。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告張某某與被告周某某就上海市浦東新區(qū)東繡路XXX號(hào)XXX-XXX層房屋的租賃關(guān)系于2018年6月30日終止；
　　二、被告周某某于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市浦東新區(qū)東繡路XXX號(hào)XXX-XXX層房屋返還原告張某某；
　　三、被告周某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張某某自2018年7月1日起至返還上海市浦東新區(qū)東繡路XXX號(hào)XXX-XXX層房屋之日止的房屋使用費(fèi)，按每月2萬(wàn)元計(jì)算；
　　四、被告周某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張某某墊付的物業(yè)管理費(fèi)17,752.32元、電費(fèi)633.55元；
　　五、駁回原告張某某的其他訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)1,450元，減半收取計(jì)725元，由原告張某某負(fù)擔(dān)125元，被告周某某負(fù)擔(dān)600元。
　　如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：何紹輝

書(shū)記員：沈??嬿