原告：張某某，男，****年**月**日出生，漢族，無業(yè)，住五大連池市。
委托訴訟代理人：張之敏，黑龍ＸＸ山律師事務(wù)所律師。
原告：梁某某，男，****年**月**日出生，漢族，無業(yè)，住河北省張家口市橋西區(qū)。
委托訴訟代理人：張之敏，黑龍ＸＸ山律師事務(wù)所律師。
被告:黑河市建宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。住所地，黑河市愛輝區(qū)環(huán)城西路五中圍墻東側(cè)。
法定代表人：鄒積敏，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陸海霞，
黑龍江仲偉良律師事務(wù)所律師。
被告:
黑龍江省坤昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地，賓縣賓州鎮(zhèn)文化街。
法定代表人：韓鵬超，該公司經(jīng)理。
原告張某某、梁某某與被告黑河市建宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱建宇公司）、

黑龍江省坤昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱坤昊公司）房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2018年6月20日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理，原告張某某及其張某某、梁某某共同的委托訴訟代理人張之敏，被告建宇公司委托訴訟代理人陸海霞到庭參加訴訟，坤昊公司法定代表人韓鵬超經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某某、梁某某向本院提出訴訟請求：1.請求判令建宇公司和坤昊公司向張某某和梁某某交付回遷房屋即五大連池市青山鎮(zhèn)鴻森國際尚城A區(qū)一層商服樓二樓二套，每套面積150平方米，為一帶二結(jié)構(gòu)，一層、二層均75平方米；十二層面積為119平方米的住宅；地下車位兩個。2.依法確認張某某、梁某某在建宇公司和坤昊公司將上述房屋出賣給他人的情況下享有取得上述房屋的優(yōu)先權(quán)；3.判令建宇公司和坤昊公司給付逾期回遷違約金5，800,000元。事實和理由：原告是眥鄶原五大連池市人武部的原德都縣信用社聯(lián)合社城南儲蓄所營業(yè)樓的房屋所有權(quán)人。2014年2月3日，建宇公司委托馬新偉為該公司動遷開發(fā)五大連池人武部鴻森國際項目的代理人全權(quán)辦理拆遷開發(fā)事宜。2014年6月9日，馬新偉以坤昊公司名義就張某某、梁某某房屋拆遷回遷事宜達成房屋拆遷協(xié)議，約定除600,000元現(xiàn)金補償外，在張某某、梁某某房屋位置建設(shè)的商住一體大型高層樓盤為張某某、梁某某回遷一帶二商鋪二套，每套上下兩層各75平方米，10－15層住宅二套，每套不低于110－119平方米，地下車位2個。協(xié)議訂立后，張某某和梁某某如約拆除了房屋，建宇公司和坤吳公司在此處共同開發(fā)建設(shè)了鴻森國際尚城A區(qū)項目。但該項目竣工在即，坤昊公司和建宇公司卻一直未向張某某和梁某某交付回遷房屋的意思表示。故提起訴訟，請求法院判令坤昊公司和建宇公司履行拆遷協(xié)議，立即按協(xié)議約定的用途、樓層、面積向張某某和梁某某交付回遷的房屋，如面積少于約定面積由坤昊公司和建宇公司按協(xié)議約定向張某某和梁某某返還所差面積雙倍房款并確認張某某和梁某某享有優(yōu)先取得回遷房屋的權(quán)利，同時依協(xié)議約定，坤昊公司和建宇公司應(yīng)給付逾期回遷違約金（每月20萬元，逾期29個月）5，800,000元。
建宇公司辯稱，1.建宇公司同意按房屋拆遷協(xié)議的約定向張某某和梁某某交付商鋪、住宅和車庫。但協(xié)議中并未將住宅具體位置限定為12層，面積119平方米，只約定10-15層，不低于110-119平方米住宅2套，應(yīng)當按照協(xié)議約定履行；2.上述房屋建宇公司已經(jīng)為張某某和梁某某預(yù)留出來，沒有對外銷售，張某某和梁某某的優(yōu)先權(quán)并未受侵犯，如果張某某和梁某某同意，馬上就能辦理過戶手續(xù)；3.張某某和梁某某起訴狀中主張違約金5,800,000元當庭變更為停業(yè)損失補償金6,400,000元沒有事實和法律依據(jù)，應(yīng)當依法予以駁回。在雙方簽訂的拆遷協(xié)議中的第四條第一項約定，逾期三個月內(nèi)建宇公司應(yīng)按停業(yè)損失補償張某某和梁某某，加付停業(yè)損失補償費每月200,000元。逾期超過三個月的，建宇公司應(yīng)按每月停業(yè)損失補償費2倍補償張某某和梁某某每月?lián)p失補償費，這是雙方對逾期違約造成停業(yè)損失已經(jīng)補償?shù)募s定，是雙方的真實意思表示，并且明確區(qū)分了三個月內(nèi)和超過三個月具體補償辦法，應(yīng)當按協(xié)議約定進行履行，而不能一概將每月補償費都按200,000元計算，況且200,000元補償金明顯高于張某某和梁某某的實際損失，依據(jù)合同法等相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當予以減少。張某某和梁某某一概要求每月補償200,000元不應(yīng)當?shù)玫奖Ｗo。
張某某和梁某某為支持自己的訴訟請求向本院提交如下證據(jù)：
1.授權(quán)委托書一份，來源于五大連池市住建局。證明馬新偉與張某某和梁某某訂立合同時，身份是建宇公司的委托代理人，符合委托事項。
建宇公司對此證據(jù)沒有異議。
2.《房屋拆遷協(xié)議》，拆遷方是坤昊公司，但后期樓盤實際開發(fā)商是建宇公司，我們認為該協(xié)議對本案雙方有約束力。證實張某某和梁某某向建宇公司主張權(quán)利符合法律規(guī)定。
建宇公司質(zhì)證稱，對該協(xié)議的真實性無異議，但對想要證明的問題有異議。該證據(jù)不能證明張某某和梁某某所主張的請求全部符合法律規(guī)定，該協(xié)議第四條第一項已經(jīng)明確約定逾期超過三個月的建宇公司應(yīng)按每月停業(yè)損失補償費2倍補償張某某和梁某某停業(yè)損失補償費，因此張某某和梁某某應(yīng)當提供證據(jù)證明其每月停業(yè)損失具體數(shù)額，而不是應(yīng)當全部按照逾期三個月內(nèi)加付補償費200,000元進行計算。
對以上兩個證據(jù)的真實性，建宇公司沒有異議，只是對第二個證據(jù)所證實的問題有異議。以上兩個證據(jù)具有真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性，對以上證據(jù)本院予以確認。
本院依職權(quán)對張某某、梁某某被拆遷房屋前的實際經(jīng)營情況進行了調(diào)查，調(diào)查情況如下：
1.2018年11月5日對租房戶朱麗麗進行了調(diào)查，朱麗麗從2007年開始就租住張某某、梁某某被拆遷房屋的一部分做蔬菜、水果批發(fā)零售等生意，租地大約300左右平方米，2007年、2008年每年租金50,000元；2009年、2010年每年80,000元；2011年-2013年每年100,000元。
2.2018年11月12日，對租房戶董國福進行了調(diào)查，董國福從2009年開始租住張某某、梁某某被拆遷房屋的另一部分做鐵藝生意，租地大約180平方米，2009年每年租金40,000元；2010年-2013年每年租金50,000元。
對以上兩組證據(jù)，張某某對其真實性予以認可，但表示應(yīng)按《房屋拆遷協(xié)議》辦理。
建宇公司質(zhì)證稱，對其真實性無異議，同意按照房屋實際租房損失進行理賠補償。
建宇公司為支持自己的辯護意見向本院提交如下證據(jù)：
《房屋拆遷協(xié)議》，證明停業(yè)損失補償費計算標準和方式不對，應(yīng)以張某某和梁某某的實際損失來進行計算。
張某某和梁某某質(zhì)證稱，因為協(xié)議已經(jīng)明確約定了都應(yīng)該包括停業(yè)損失，約定的數(shù)額為每月200,000元。這不是違約金，停業(yè)損失費就是約定每月200,000元。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
經(jīng)審理查明，2014年6月9日，坤昊公司的委托代理人馬新偉與張某某和梁某某簽訂了《房屋拆遷協(xié)議》，房屋所在地點為原德都縣信用社聯(lián)合社城南儲蓄所，建筑面積約400平方米，房屋用途為商鋪，房屋結(jié)構(gòu)為磚木，房屋的總樓層數(shù)為二層，土地使用面積285.24平方米。協(xié)議約定：回遷房屋商鋪兩套，每套150平方米（一樓、二樓均為75平方米，商鋪門臉寬度不低于5米）；補償位于此高層樓盤10-15層不低于110-119平方米住宅兩套；補償位于此高層樓盤的地下車位兩個。2015年12月31日前，甲方（坤昊公司）將置換商鋪、住宅及地下車位交付給乙方（張某某和梁某某）。該協(xié)議第四條約定，若逾期不能回遷，逾期3個月內(nèi)，甲方（坤昊公司）應(yīng)按停業(yè)損失補償乙方（張某某和梁某某）加付停業(yè)損失補償費每月200,000元；逾期超過3個月的，甲方（坤昊公司）應(yīng)按每月停業(yè)損失補償費兩倍補償乙方（張某某和梁某某）每月停業(yè)損失補償費。至今年6月份起訴，逾期交房29個月。同年7月19日，經(jīng)張某某、梁某某申請，對建宇公司位于五大連池市鴻森國際尚城A區(qū)商服000105號、000106號、000108號，住宅020901號、020902號，地下車位緊鄰入口最外側(cè)相鄰兩個停車位予以查封。該房屋張某某和梁某某未自己經(jīng)營使用，從2007年開始一部分租給朱麗麗做水果、蔬菜批發(fā)零售等生意，租地大約300左右平方米，2007年、2008年每年租金50,000元；2009年、2010年每年80,000元；2011年-2013年每年100,000元。另一部分從2009年開始租給董國福做鐵藝生意，租地大約180平方米，2009年每年租金40,000元；2010年-2013年每年租金50,000元。
另查明，2014年2月3日，建宇公司授權(quán)委托馬新偉為建宇公司五大連池市人武部動遷開發(fā)鴻森國際尚城項目的法定委托代理人，全權(quán)代表該公司所簽署本工程的開發(fā)承建工程一切事宜。2012年12月15日，坤昊公司授權(quán)委托馬新偉全權(quán)辦理五大連池市武裝部辦公樓工程項目，直至項目竣工。因此，馬新偉以坤昊公司的委托代理人身份與張某某和梁某某簽訂了《房屋拆遷協(xié)議》，但坤昊公司未參與實際開發(fā)建設(shè)。庭審中，建宇公司委托代理人對馬新偉所簽《房屋拆遷協(xié)議》予以認可。訴訟中，張某某、梁某某提出變更訴訟請求申請，標的額更改為6，000,000元。

本院認為，馬新偉代表坤昊公司與張某某、梁某某簽訂《房屋拆遷協(xié)議》，是雙方真實的意思表示，依法成立，合法有效。后五大連池市鴻森國際尚城項目的實際開發(fā)商建宇公司對此合同予以了認可，雙方應(yīng)該嚴格按照此合同履行義務(wù)，建宇公司應(yīng)該按約定回遷房屋給張某某和梁某某。建宇公司在規(guī)定的時間內(nèi)未履行協(xié)議，應(yīng)該承擔違約責(zé)任。其違約責(zé)任應(yīng)該按照《房屋拆遷協(xié)議》第四條第1項即“逾期3個月內(nèi)，甲方應(yīng)按停業(yè)損失補償乙方加付停業(yè)損失補償費每月200,000元；逾期超過3個月的，甲方應(yīng)按每月停業(yè)損失補償費兩倍補償乙方每月停業(yè)損失補償費”計算。張某某和梁某某所拆遷房屋沒有自己經(jīng)營，其租賃費用即為停業(yè)損失補償費。2007年和2008年租賃收入各為50,000元，2009年租賃費收入120,000元，2010年租賃費收入為130,000元，2011年至2013年租賃費用每年各150,000元。從2007年到2013年平均每月租賃費用為9，523.8元，因租賃費用連年呈上升趨勢，故本院酌情保護每月9,600元為宜。其違約損失從2016年1月31日計算至2018年11月30日總計36個月，共計1，233，600元（3個月×200,000元+33個月×2倍×9,600元）。
綜上所述，張某某、梁某某的訴訟請求合理部分，本院依法予以保護。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告黑河市建宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司將其開發(fā)位于五大連池市的鴻森國際尚城A區(qū)高層樓盤內(nèi)的商鋪兩套，每套150平方米（一樓、二樓均為75平方米，商鋪門臉寬度不低于5米）、10層至15層不低于110-119平方米住宅兩套、地下車位兩個在判決生效后十日內(nèi)交付給原告張某某和梁某某。
二、被告黑河市建宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司賠償原告張某某、梁某某停業(yè)損失補償費用1，233，600元。此款在判決生效后十日內(nèi)給付。
三、被告
黑龍江省坤昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不承擔責(zé)任。
四、駁回原告張某某和梁某某的其他訴訟請求。
案件受理費53，800元、財產(chǎn)保全費5,000元，由被告黑河市建宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑河市中級人民法院。

審判長 李文華
審判員 李麗欣
人民陪審員 姜洪艷

書記員： 張慧寧