原告：張某某霖輝物業(yè)服務有限公司，住所地:張某某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西苑中路37號天秀花園小區(qū)44、45號底商。
法定代表人：弓振坤，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：李志剛，該公司職工。
委托訴訟代理人：管中華，北京市博儒律師事務所律師。
被告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，建筑師，住張某某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人：李全云，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休教師，住張某某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人：梁永生，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，教師，住張某某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。

原告張某某霖輝物業(yè)服務有限公司（以下簡稱霖輝物業(yè)公司）與被告李某某物業(yè)服務合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，于2017年8月22日公開開庭進行了審理，后本案轉換為普通程序，依法組成合議庭，并于2017年12月25日公開開庭進行了審理。原告霖輝物業(yè)公司的委托訴訟代理人李志剛、管中華律師，被告李某某及其委托訴訟代理人李全云、梁永生到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告霖輝物業(yè)公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付原告2015年4月1日至2016年3月31日及2016年4月1日至2017年3月31日共兩年的物業(yè)服務費3188元。2、判令被告給付原告二次加壓費（供水）192元。3、判令被告支付因其逾期繳納物業(yè)服務費給原告造成的經(jīng)濟損失80元；4、訴訟費由被告承擔。庭審中原告增加訴訟請求：要求被告給付2017年4月1日至8月14日的物業(yè)費597元，物業(yè)費總額為3784元。二次加壓費增加訴訟請求為36元，共計金額是228元。事實與理由：被告從2015年4月1日起到現(xiàn)在，一直沒有向原告支付物業(yè)服務費和供水二次加壓費。經(jīng)原告數(shù)次催繳，被告拒不繳納。被告逾期不向原告繳納物業(yè)服務費，給原告造成了經(jīng)濟損失，據(jù)此，原告為維護自己的合法權益，依法提起訴訟，請求支持原告的訴訟請求。
被告李某某辯稱，一、關于霖輝《物業(yè)服務協(xié)議》、《物業(yè)服務合同》、《公示》的性質(zhì)。城達公司未在與購房人簽訂的《商品房買賣合同》上載明前期物業(yè)的相關內(nèi)容，故實際進場提供服務的欣輝物業(yè)不屬于前期物業(yè)性質(zhì)。原欣輝物業(yè)公司雖與每位業(yè)主簽訂有《物業(yè)服務協(xié)議》，合同有效期為1年，但協(xié)議內(nèi)容未與業(yè)主協(xié)商，屬于格式條款合同。霖輝公司與城達公司2016年5月30日簽訂的《文華苑物業(yè)服務合同》把業(yè)主列為合同義務人，但雙方與業(yè)主間均沒有其他從合同支撐，故該合同對業(yè)主不發(fā)生效力。霖輝公司于2017年1月13日張貼的收費《公示》，其收費依據(jù)是《物業(yè)管理條例》和相關法律、法規(guī)、政策，表明霖輝公司實際上承認其與業(yè)主間已不存在有效的合同關系。二、霖輝公司物業(yè)服務收費不符合規(guī)定。根據(jù)《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》、《張某某市物業(yè)服務收費管理規(guī)定》普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務收費實行政府指導價，原告并沒有遵照執(zhí)行。原告向被告和其他業(yè)主收取的物業(yè)服務費、電梯服務費等費用沒有征求被告和其他業(yè)主的意見，是原告通過格式條款合同或收費公示單方面強加給被告和其他業(yè)主的霸王條款。原告還向被告收取了裝修保證金、垃圾清運費、電梯維護費，違反了《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》的規(guī)定，其中裝修保證金、電梯維護費屬于違規(guī)收費，垃圾清運費沒有經(jīng)過物價部門審批，屬于亂收費。另外，原告未經(jīng)業(yè)主同意擅自出租住宅樓電梯廣告位、住宅樓樓梯間燈光投影廣告、出租業(yè)主公共場地為銀行設置自助設備提供便利謀取利益，侵害了被告和其他業(yè)主的合法權益。原告服務質(zhì)量未達到標準，如機動車進院亂停亂放、草坪、綠地不養(yǎng)護、公用設備設施維護不及時、道路路面損壞不修理等等。物業(yè)服務協(xié)議未經(jīng)與被告協(xié)商、屬于格式合同，其重復收費加重了被告負擔，根據(jù)合同法的相關規(guī)定，應依法撤銷該協(xié)議第四條。鑒于原告已經(jīng)為小區(qū)提供了一定的服務，被告擬同意按以下辦法之一向原告支付合理的服務費用：1、按照《關于規(guī)范張某某市物業(yè)服務收費管理工作的通知》所確定之收費標準執(zhí)行；2、重新審查物業(yè)服務協(xié)議，剔除第四條涉及的重復性收費。以上服務價格確定后，從2015年4月1日起重新計算被告的應交費用。由于原告實際上長期占用了被告的資金，即使被告沒有按照原告要求的時間交納物業(yè)服務費，并未造成原告的經(jīng)濟損失，故被告不同意向原告支付所謂的經(jīng)濟損失。（具體答辯意見詳見書面答辯狀）。
經(jīng)審理查明：2014年4月1日，張某某市城達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）與張某某欣輝物業(yè)服務有限公司（乙方）簽訂文華苑物業(yè)服務合同，該合同載明甲方選聘乙方為其開發(fā)的文華苑項目提供物業(yè)服務，委托管理期限為2年，自2014年4月1日至2016年5月30日。后張某某欣輝物業(yè)服務有限公司變更名稱為張某某霖輝物業(yè)服務有限公司。2016年5月30日，由張某某市城達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）與張某某霖輝物業(yè)服務有限公司（乙方）又簽訂文華苑物業(yè)服務合同，該合同亦載明了甲方選聘乙方為其開發(fā)的文華苑項目提供物業(yè)服務，委托管理期限為3年，自2016年5月30日至2019年5月30日。上述兩份物業(yè)服務合同另載明了委托管理事項、物業(yè)的承接驗收、物業(yè)服務承諾、物業(yè)服務費的標準與交納、雙方權利與義務等其他內(nèi)容。
2013年10月25日，李某某（甲方）作為業(yè)主與張某某欣輝物業(yè)服務有限公司（乙方）作為物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務協(xié)議，雙方約定“根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、一致的基礎上，就提供物業(yè)管理服務事宜，訂立本合同。一、在物業(yè)區(qū)域內(nèi)，乙方按物業(yè)服務協(xié)議約定的服務標準等級和物業(yè)服務費收費標準，主要提供常規(guī)性公共物業(yè)服務，包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)共用部位的養(yǎng)護、管理；2、物業(yè)共用設施設備的運行、維護、管理；3、物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，公共場地垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；4、公共綠化的維護和管理；5、車輛停放秩序管理；6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；7、裝飾裝修管理服務；8、物業(yè)檔案資料管理。三、本物業(yè)區(qū)域物業(yè)服務費用是按照三級物業(yè)服務指導價，由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標準為：高層住宅0.5元/平方米.月。物業(yè)服務費用主要用于以下開支：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（包含單元對講、單元照明、電梯用電、電梯維保、電梯年檢等）；3、物業(yè)服務區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)服務區(qū)域綠化維護費用；5、物業(yè)服務區(qū)域秩序維護費用；6、物業(yè)服務企業(yè)的利潤；7、其它。四、本物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的電梯服務費用按照2層以下0.3元/平方米.月；2層至13層按照0.68元/平方米.月的標準收取，電梯服務費基本由運行費用、維保費用、折舊費用等構成。本物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的公攤電費用按照0.2元/平方米.月的標準收取，公攤電費基本由樓道照明、綠化照明、道路照明、景觀照明等構成。本物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的供水加壓費用按運行成本測算據(jù)實分攤?；緢?zhí)行：高層住宅供水加壓費分段收取，6層以下不收費；6層以上（含6層），1.6元/噸。五、自開發(fā)公司發(fā)出回樓通知之日起，業(yè)主、使用人應一次性交納全年物業(yè)管理費用及相關費用。自第二年到期之日起，第一個月交納全年的物業(yè)管理服務費用。業(yè)主應按照《物業(yè)管理條例》的約定按時足額交納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務費標準可按政府指導價或市場價格的變化進行調(diào)整。十三、協(xié)議期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止?！彪p方另約定了停車場收費、免責事由等其他內(nèi)容。（其他合同條款詳見合同文本）。
訴訟中，原告提供物業(yè)管理費催繳通知單，欲證明向被告催要物業(yè)費的情況。被告對該證據(jù)的真實性有異議。原告提供清掏化糞池協(xié)議書、文華苑保潔服務協(xié)議、保安服務協(xié)議、電梯保養(yǎng)服務合同、電梯維保費發(fā)票、用電統(tǒng)計表等證據(jù)，欲證明其為被告進行了物業(yè)服務及支出相關費用的情況。被告認為該證據(jù)與其無關。
訴訟中，被告提供照片打印件18頁，欲證明原告未按標準提供物業(yè)服務，包括房屋管理不到位、公用設施維護、維修不到位、公共秩序管理不盡職、保潔不到位、綠化養(yǎng)護不到位、違規(guī)經(jīng)營業(yè)主財產(chǎn)、綜合管理存在問題等。原告對照片的真實性有異議。
另查明：本案所涉被告李某某房屋為張某某市城達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的文華苑小區(qū)11號樓2單元1002室，建筑面積96.24平方米。原告主張物業(yè)費的時間為：自2015年4月1日至2017年8月14日，物業(yè)費的計算方法為：建筑面積96.24平方米×1.38元/月（基本物業(yè)費0.5元/平方米.月+電梯服務費0.68元/平方米.月+公攤電費0.2元/平方米.月）×28個月零15天=3784元。二次加壓費為228元。后原告霖輝物業(yè)公司按照該小區(qū)業(yè)主委員會的決定于2017年8月15日撤出了該小區(qū)，停止了對該小區(qū)的物業(yè)服務。
訴訟中，被告提供的小區(qū)現(xiàn)狀光盤顯示該小區(qū)在原告提供物業(yè)服務期間確實存在部分路面破損、路面塌陷、車輛停放混亂、樓道墻面涂畫、綠化維護不到位、衛(wèi)生清理不及時及共用設施維護不到位等問題。
上述事實有原告提供的其與城達房開公司簽訂的物業(yè)服務合同、與被告簽訂的物業(yè)服務協(xié)議、物業(yè)費催繳通知單、清掏化糞池協(xié)議書、保潔服務協(xié)議、保安服務協(xié)議、產(chǎn)品保養(yǎng)服務合同、發(fā)票、用電統(tǒng)計表、照片、通知，被告提供的照片、光盤等證據(jù)及本案庭審筆錄在卷予以佐證。

本院認為，被告李某某與張某某欣輝物業(yè)服務有限公司于2013年10月25日簽訂的物業(yè)服務協(xié)議系雙方真實意思表示，雙方應依約、誠信履行各自義務。因張某某欣輝物業(yè)服務有限公司于2016年5月30日變更名稱為張某某霖輝物業(yè)服務有限公司，現(xiàn)原告以霖輝物業(yè)公司名稱提起訴訟，主體適格。雖然雙方約定上述物業(yè)服務協(xié)議期限至2015年3月31日屆滿，但從2015年4月1日至原告撤出該小區(qū)即2017年8月15日，原告亦實際提供了物業(yè)服務，被告亦實際接受了物業(yè)服務，雙方雖未續(xù)簽書面物業(yè)服務協(xié)議，但已形成了事實上的物業(yè)服務合同關系，根據(jù)物業(yè)服務收費管理辦法的相關規(guī)定，物業(yè)服務費用應與物業(yè)服務水平及服務質(zhì)量相適應。小區(qū)作為業(yè)主日常生活、休息的場所，小區(qū)物業(yè)環(huán)境與業(yè)主生活息息相關，物業(yè)管理服務水平、質(zhì)量的高低直接決定小區(qū)物業(yè)環(huán)境的優(yōu)劣，亦影響著業(yè)主的日常生活質(zhì)量，雖然業(yè)主對于物業(yè)服務的水平、質(zhì)量期望各異，但物業(yè)服務企業(yè)的服務水平及服務質(zhì)量應符合合同約定的內(nèi)容、自身資質(zhì)等級及業(yè)主普遍的期望水平，而本案中，雖然原告提供了一定的物業(yè)服務，但相關證據(jù)顯示該小區(qū)物業(yè)環(huán)境確實存在一些問題，如部分公共路面破損、路面塌陷、車輛停放混亂、樓道墻面涂畫、公共綠化維護不到位、衛(wèi)生清理不及時及共用設施維護不到位等，即原告未能按照約定內(nèi)容及業(yè)主普遍的期望水平履行物業(yè)服務義務，理應降低收費標準，故綜合上述情況，本院確定原告按照雙方簽訂的上述物業(yè)服務協(xié)議約定的物業(yè)費收費標準的70%收取物業(yè)費，即被告應交納2015年4月1日至2017年8月14日期間的物業(yè)費為3784元×70%=2649元，二次加壓費為228元。對于原告主張的經(jīng)濟損失80元，因原告未提供相關證據(jù)予以證實，故對原告的該項訴訟請求，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零九條、最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告張某某霖輝物業(yè)服務有限公司2015年4月1日至2017年8月14日期間的物業(yè)服務費2649元及二次加壓費228元，合計人民幣2877元；
二、駁回原告張某某霖輝物業(yè)服務有限公司的其他訴訟請求。
本案案件受理費50元，由被告李某某承擔35元，原告張某某霖輝物業(yè)服務有限公司承擔15元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)遞交上訴狀副本，上訴于河北省張某某市中級人民法院。
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審判長 王愛軍
審判員 吳奪
人民陪審員 李慧娟

書記員： 秦泰春