原告：張某某霖輝物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地:張某某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西苑中路37號(hào)天秀花園小區(qū)44、45號(hào)底商。
法定代表人：弓振坤，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：李志剛，該公司職工。
委托訴訟代理人：管中華，北京市博儒律師事務(wù)所律師。
被告：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，建筑師，住張某某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人：李全云，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休教師，住張某某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人：梁永生，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，教師，住張某某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。

原告張某某霖輝物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱霖輝物業(yè)公司）與被告李某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2017年8月22日公開開庭進(jìn)行了審理，后本案轉(zhuǎn)換為普通程序，依法組成合議庭，并于2017年12月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告霖輝物業(yè)公司的委托訴訟代理人李志剛、管中華律師，被告李某某及其委托訴訟代理人李全云、梁永生到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告霖輝物業(yè)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告支付原告2015年4月1日至2016年3月31日及2016年4月1日至2017年3月31日共兩年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)3188元。2、判令被告給付原告二次加壓費(fèi)（供水）192元。3、判令被告支付因其逾期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失80元；4、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。庭審中原告增加訴訟請(qǐng)求：要求被告給付2017年4月1日至8月14日的物業(yè)費(fèi)597元，物業(yè)費(fèi)總額為3784元。二次加壓費(fèi)增加訴訟請(qǐng)求為36元，共計(jì)金額是228元。事實(shí)與理由：被告從2015年4月1日起到現(xiàn)在，一直沒有向原告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)和供水二次加壓費(fèi)。經(jīng)原告數(shù)次催繳，被告拒不繳納。被告逾期不向原告繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，給原告造成了經(jīng)濟(jì)損失，據(jù)此，原告為維護(hù)自己的合法權(quán)益，依法提起訴訟，請(qǐng)求支持原告的訴訟請(qǐng)求。
被告李某某辯稱，一、關(guān)于霖輝《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《物業(yè)服務(wù)合同》、《公示》的性質(zhì)。城達(dá)公司未在與購(gòu)房人簽訂的《商品房買賣合同》上載明前期物業(yè)的相關(guān)內(nèi)容，故實(shí)際進(jìn)場(chǎng)提供服務(wù)的欣輝物業(yè)不屬于前期物業(yè)性質(zhì)。原欣輝物業(yè)公司雖與每位業(yè)主簽訂有《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，合同有效期為1年，但協(xié)議內(nèi)容未與業(yè)主協(xié)商，屬于格式條款合同。霖輝公司與城達(dá)公司2016年5月30日簽訂的《文華苑物業(yè)服務(wù)合同》把業(yè)主列為合同義務(wù)人，但雙方與業(yè)主間均沒有其他從合同支撐，故該合同對(duì)業(yè)主不發(fā)生效力。霖輝公司于2017年1月13日張貼的收費(fèi)《公示》，其收費(fèi)依據(jù)是《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，表明霖輝公司實(shí)際上承認(rèn)其與業(yè)主間已不存在有效的合同關(guān)系。二、霖輝公司物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不符合規(guī)定。根據(jù)《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》、《張某某市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，原告并沒有遵照?qǐng)?zhí)行。原告向被告和其他業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用沒有征求被告和其他業(yè)主的意見，是原告通過格式條款合同或收費(fèi)公示單方面強(qiáng)加給被告和其他業(yè)主的霸王條款。原告還向被告收取了裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)，違反了《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》的規(guī)定，其中裝修保證金、電梯維護(hù)費(fèi)屬于違規(guī)收費(fèi)，垃圾清運(yùn)費(fèi)沒有經(jīng)過物價(jià)部門審批，屬于亂收費(fèi)。另外，原告未經(jīng)業(yè)主同意擅自出租住宅樓電梯廣告位、住宅樓樓梯間燈光投影廣告、出租業(yè)主公共場(chǎng)地為銀行設(shè)置自助設(shè)備提供便利謀取利益，侵害了被告和其他業(yè)主的合法權(quán)益。原告服務(wù)質(zhì)量未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，如機(jī)動(dòng)車進(jìn)院亂停亂放、草坪、綠地不養(yǎng)護(hù)、公用設(shè)備設(shè)施維護(hù)不及時(shí)、道路路面損壞不修理等等。物業(yè)服務(wù)協(xié)議未經(jīng)與被告協(xié)商、屬于格式合同，其重復(fù)收費(fèi)加重了被告負(fù)擔(dān)，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)依法撤銷該協(xié)議第四條。鑒于原告已經(jīng)為小區(qū)提供了一定的服務(wù)，被告擬同意按以下辦法之一向原告支付合理的服務(wù)費(fèi)用：1、按照《關(guān)于規(guī)范張某某市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作的通知》所確定之收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；2、重新審查物業(yè)服務(wù)協(xié)議，剔除第四條涉及的重復(fù)性收費(fèi)。以上服務(wù)價(jià)格確定后，從2015年4月1日起重新計(jì)算被告的應(yīng)交費(fèi)用。由于原告實(shí)際上長(zhǎng)期占用了被告的資金，即使被告沒有按照原告要求的時(shí)間交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并未造成原告的經(jīng)濟(jì)損失，故被告不同意向原告支付所謂的經(jīng)濟(jì)損失。（具體答辯意見詳見書面答辯狀）。
經(jīng)審理查明：2014年4月1日，張某某市城達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）與張某某欣輝物業(yè)服務(wù)有限公司（乙方）簽訂文華苑物業(yè)服務(wù)合同，該合同載明甲方選聘乙方為其開發(fā)的文華苑項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)，委托管理期限為2年，自2014年4月1日至2016年5月30日。后張某某欣輝物業(yè)服務(wù)有限公司變更名稱為張某某霖輝物業(yè)服務(wù)有限公司。2016年5月30日，由張某某市城達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）與張某某霖輝物業(yè)服務(wù)有限公司（乙方）又簽訂文華苑物業(yè)服務(wù)合同，該合同亦載明了甲方選聘乙方為其開發(fā)的文華苑項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)，委托管理期限為3年，自2016年5月30日至2019年5月30日。上述兩份物業(yè)服務(wù)合同另載明了委托管理事項(xiàng)、物業(yè)的承接驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)承諾、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)與交納、雙方權(quán)利與義務(wù)等其他內(nèi)容。
2013年10月25日，李某某（甲方）作為業(yè)主與張某某欣輝物業(yè)服務(wù)有限公司（乙方）作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，雙方約定“根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、一致的基礎(chǔ)上，就提供物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。一、在物業(yè)區(qū)域內(nèi)，乙方按物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，主要提供常規(guī)性公共物業(yè)服務(wù)，包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)共用部位的養(yǎng)護(hù)、管理；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、管理；3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)地垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；4、公共綠化的維護(hù)和管理；5、車輛停放秩序管理；6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；7、裝飾裝修管理服務(wù)；8、物業(yè)檔案資料管理。三、本物業(yè)區(qū)域物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是按照三級(jí)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)，由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)為：高層住宅0.5元/平方米.月。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支：1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用（包含單元對(duì)講、單元照明、電梯用電、電梯維保、電梯年檢等）；3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化維護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)；7、其它。四、本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的電梯服務(wù)費(fèi)用按照2層以下0.3元/平方米.月；2層至13層按照0.68元/平方米.月的標(biāo)準(zhǔn)收取，電梯服務(wù)費(fèi)基本由運(yùn)行費(fèi)用、維保費(fèi)用、折舊費(fèi)用等構(gòu)成。本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公攤電費(fèi)用按照0.2元/平方米.月的標(biāo)準(zhǔn)收取，公攤電費(fèi)基本由樓道照明、綠化照明、道路照明、景觀照明等構(gòu)成。本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的供水加壓費(fèi)用按運(yùn)行成本測(cè)算據(jù)實(shí)分?jǐn)偂；緢?zhí)行：高層住宅供水加壓費(fèi)分段收取，6層以下不收費(fèi)；6層以上（含6層），1.6元/噸。五、自開發(fā)公司發(fā)出回樓通知之日起，業(yè)主、使用人應(yīng)一次性交納全年物業(yè)管理費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用。自第二年到期之日起，第一個(gè)月交納全年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主應(yīng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可按政府指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)價(jià)格的變化進(jìn)行調(diào)整。十三、協(xié)議期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止?！彪p方另約定了停車場(chǎng)收費(fèi)、免責(zé)事由等其他內(nèi)容。（其他合同條款詳見合同文本）。
訴訟中，原告提供物業(yè)管理費(fèi)催繳通知單，欲證明向被告催要物業(yè)費(fèi)的情況。被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性有異議。原告提供清掏化糞池協(xié)議書、文華苑保潔服務(wù)協(xié)議、保安服務(wù)協(xié)議、電梯保養(yǎng)服務(wù)合同、電梯維保費(fèi)發(fā)票、用電統(tǒng)計(jì)表等證據(jù)，欲證明其為被告進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)及支出相關(guān)費(fèi)用的情況。被告認(rèn)為該證據(jù)與其無關(guān)。
訴訟中，被告提供照片打印件18頁(yè)，欲證明原告未按標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，包括房屋管理不到位、公用設(shè)施維護(hù)、維修不到位、公共秩序管理不盡職、保潔不到位、綠化養(yǎng)護(hù)不到位、違規(guī)經(jīng)營(yíng)業(yè)主財(cái)產(chǎn)、綜合管理存在問題等。原告對(duì)照片的真實(shí)性有異議。
另查明：本案所涉被告李某某房屋為張某某市城達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的文華苑小區(qū)11號(hào)樓2單元1002室，建筑面積96.24平方米。原告主張物業(yè)費(fèi)的時(shí)間為：自2015年4月1日至2017年8月14日，物業(yè)費(fèi)的計(jì)算方法為：建筑面積96.24平方米×1.38元/月（基本物業(yè)費(fèi)0.5元/平方米.月+電梯服務(wù)費(fèi)0.68元/平方米.月+公攤電費(fèi)0.2元/平方米.月）×28個(gè)月零15天=3784元。二次加壓費(fèi)為228元。后原告霖輝物業(yè)公司按照該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的決定于2017年8月15日撤出了該小區(qū)，停止了對(duì)該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。
訴訟中，被告提供的小區(qū)現(xiàn)狀光盤顯示該小區(qū)在原告提供物業(yè)服務(wù)期間確實(shí)存在部分路面破損、路面塌陷、車輛停放混亂、樓道墻面涂畫、綠化維護(hù)不到位、衛(wèi)生清理不及時(shí)及共用設(shè)施維護(hù)不到位等問題。
上述事實(shí)有原告提供的其與城達(dá)房開公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同、與被告簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議、物業(yè)費(fèi)催繳通知單、清掏化糞池協(xié)議書、保潔服務(wù)協(xié)議、保安服務(wù)協(xié)議、產(chǎn)品保養(yǎng)服務(wù)合同、發(fā)票、用電統(tǒng)計(jì)表、照片、通知，被告提供的照片、光盤等證據(jù)及本案庭審筆錄在卷予以佐證。

本院認(rèn)為，被告李某某與張某某欣輝物業(yè)服務(wù)有限公司于2013年10月25日簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)依約、誠(chéng)信履行各自義務(wù)。因張某某欣輝物業(yè)服務(wù)有限公司于2016年5月30日變更名稱為張某某霖輝物業(yè)服務(wù)有限公司，現(xiàn)原告以霖輝物業(yè)公司名稱提起訴訟，主體適格。雖然雙方約定上述物業(yè)服務(wù)協(xié)議期限至2015年3月31日屆滿，但從2015年4月1日至原告撤出該小區(qū)即2017年8月15日，原告亦實(shí)際提供了物業(yè)服務(wù)，被告亦實(shí)際接受了物業(yè)服務(wù)，雙方雖未續(xù)簽書面物業(yè)服務(wù)協(xié)議，但已形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)與物業(yè)服務(wù)水平及服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。小區(qū)作為業(yè)主日常生活、休息的場(chǎng)所，小區(qū)物業(yè)環(huán)境與業(yè)主生活息息相關(guān)，物業(yè)管理服務(wù)水平、質(zhì)量的高低直接決定小區(qū)物業(yè)環(huán)境的優(yōu)劣，亦影響著業(yè)主的日常生活質(zhì)量，雖然業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)的水平、質(zhì)量期望各異，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平及服務(wù)質(zhì)量應(yīng)符合合同約定的內(nèi)容、自身資質(zhì)等級(jí)及業(yè)主普遍的期望水平，而本案中，雖然原告提供了一定的物業(yè)服務(wù)，但相關(guān)證據(jù)顯示該小區(qū)物業(yè)環(huán)境確實(shí)存在一些問題，如部分公共路面破損、路面塌陷、車輛停放混亂、樓道墻面涂畫、公共綠化維護(hù)不到位、衛(wèi)生清理不及時(shí)及共用設(shè)施維護(hù)不到位等，即原告未能按照約定內(nèi)容及業(yè)主普遍的期望水平履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，理應(yīng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，故綜合上述情況，本院確定原告按照雙方簽訂的上述物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%收取物業(yè)費(fèi)，即被告應(yīng)交納2015年4月1日至2017年8月14日期間的物業(yè)費(fèi)為3784元×70%=2649元，二次加壓費(fèi)為228元。對(duì)于原告主張的經(jīng)濟(jì)損失80元，因原告未提供相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)，故對(duì)原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零九條、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告張某某霖輝物業(yè)服務(wù)有限公司2015年4月1日至2017年8月14日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)2649元及二次加壓費(fèi)228元，合計(jì)人民幣2877元；
二、駁回原告張某某霖輝物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
本案案件受理費(fèi)50元，由被告李某某承擔(dān)35元，原告張某某霖輝物業(yè)服務(wù)有限公司承擔(dān)15元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)遞交上訴狀副本，上訴于河北省張某某市中級(jí)人民法院。
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審判長(zhǎng) 王愛軍
審判員 吳奪
人民陪審員 李慧娟

書記員： 秦泰春