原告：張家口市宣化區(qū)煤炭市場管理處，住所地張家口市宣化區(qū)鐘樓大街48號。
法定代表人：王曉海，主任。
委托訴訟代理人：翟永軍，河北天權(quán)律師事務(wù)所律師。
被告：張明月，男，1971年3月7日出生，漢族，住張家口市宣化區(qū)。
委托訴訟代理人：杜慧蓮，河北環(huán)舟律師事務(wù)所律師。

原告張家口市宣化區(qū)煤炭市場管理處（以下簡稱煤炭管理處）與被告張明月租賃合同糾紛一案，本院于2017年4月1日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告煤炭管理處法定代表人王曉海及其委托訴訟代理人翟永軍、被告的委托訴訟代理人杜慧蓮到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
煤炭管理處向本院提出訴訟請求：1、要求解除與被告于2012年4月24日簽訂的《租賃協(xié)議》及《房屋租賃協(xié)議》；2、要求被告立即騰清招待所及兩側(cè)的房屋和17間西門臉房，并將上述房屋交回原告；3、原告愿意返還未履行合同租金81萬元并請求減免兩份租賃合同的違約金；4、訴訟費用由被告承擔(dān)。事實和理由：2012年4月24日，原、被告簽訂《租賃協(xié)議》一份，協(xié)議約定：原告將坐落于張家口市宣化地道橋南清遠(yuǎn)路6號煤炭管理處招待所的院落及東北兩側(cè)房屋租賃給被告使用，租賃期限20年，租金為每年10萬元。簽訂協(xié)議時被告支付前十年的租金100萬元。并約定于2022年4月24日支付剩余十年租金100萬元。同日雙方又簽訂《房屋租賃協(xié)議》一份，約定被告租賃原告招待所院內(nèi)西門臉房一排17間，租賃期限17年，自2015年9月27日開始至2032年9月27日止，租賃費共計34萬元于2015年9月27日給付。協(xié)議簽訂后，原告將兩份協(xié)議中的房屋交付被告?，F(xiàn)因政府規(guī)劃開發(fā)原因，需對房屋征收，原告因此提起訴訟。
張明月承認(rèn)原告在本案中主張的事實，但認(rèn)為原告要求解除合同屬于違約行為，根據(jù)雙方第一份租賃協(xié)議約定，無論原告方以任何形式和理由中途解除合同均視為違約，原告方應(yīng)承擔(dān)全部租賃費二倍的違約賠償責(zé)任，同時賠償被告方投資、停產(chǎn)停業(yè)及預(yù)期利潤等各項損失。第二份租賃協(xié)議約定，如遇單位改制、出售等因素造成合同不能履行的，原告方應(yīng)賠償被告的損失，賠償額按乙方當(dāng)年收益乘不能履行年限計算。當(dāng)時之所以這樣約定違約損失，就是因為被告方一次投入租金100萬元和34萬元，同時還有其他巨額投入，并解決了原告的資金困難問題?，F(xiàn)在原告以所謂“國家征收”名義解除租賃協(xié)議，目的是為了在宣化洋河新區(qū)建設(shè)中獲得巨額房地產(chǎn)開發(fā)的拆遷收益，實際上并不存在國家征收問題?，F(xiàn)在洋河新區(qū)大規(guī)模建設(shè)即將開始，被告能夠使用租賃房屋獲得巨大的預(yù)期利益，因此被告不同意解除房屋租賃協(xié)議。如果被告愿意承擔(dān)違約金并賠償被告相應(yīng)損失，被告才能同意解除租賃合同。按照兩份租賃協(xié)議的約定，第一份租賃協(xié)議原告應(yīng)賠償違約金400萬元并退還租金50萬元、賠償損失。第二份租賃協(xié)議原告應(yīng)賠償違約金77.5萬元并退還租金31萬元，以上共計558.5萬元。

本院認(rèn)為，原告因洋河新區(qū)建設(shè)和拆遷問題要求解除租賃協(xié)議，被告同意在原告支付違約金的前提下解除租賃合同，雙方意見基本一致，本院準(zhǔn)予原、被告解除租賃協(xié)議。對于原告主張減免違約金的主張，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定：約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。本案中，被告在履行租賃協(xié)議不超過五年的時間里主張的違約金超過租金總額的2倍以上，顯然過分高于其造成的損失，根據(jù)原告的申請，本院應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。但考慮被告簽訂租賃協(xié)議時一次性支付大額租金，宣化洋河新區(qū)建設(shè)又使租賃預(yù)期利益大幅度增加，應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則和誠實信用原則，在尊重原、被告租賃協(xié)議約定的前提下，對違約金數(shù)額予以適當(dāng)調(diào)整。在原、被告均不能提供直接證據(jù)證明租賃損失的情形下，對第一份租賃協(xié)議，考慮被告投入租金數(shù)額，可以按照投入租金數(shù)額按年利率24%（民間借貸利率上限）計算違約金。被告2012年支付租金100萬元，按10年期計算違約金為240萬，已履行5年，剩余5年未履行，租賃協(xié)議違約金為120萬元。剩余10年租賃協(xié)議仍然要求被告一次性支付租金100萬元，洋河新區(qū)建設(shè)又使租賃預(yù)期利益大幅度增加，在被告尚未投入剩余租金100萬元的情形下，剩余違約金可按前10年的違約金240萬元的三分之一計算，為80萬元；對于第二份租賃協(xié)議，因原被告雙方對租賃損失均無異議，可按照被告主張的違約金77.5萬元計算。
綜上所述，對原告的第一、二項訴訟請求，本院依法予以支持。對原告主張的第三項減免違約金的訴訟請求，本院酌情考慮原告給付被告違約金共計277.5萬元，同時原告返還被告未履行租賃協(xié)議的租金81萬元。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款、第一百一十四條第二款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，判決如下：

一、自本判決生效之日起，張家口市宣化區(qū)煤炭市場管理處與張明月解除雙方于2012年4月24日簽訂的《租賃協(xié)議》及《房屋租賃協(xié)議》；
二、張明月于本判決生效之日起三十日內(nèi)騰清上述租賃協(xié)議中租賃的房屋并將租賃房屋交付張家口市宣化區(qū)煤炭市場管理處。
三、張家口市宣化區(qū)煤炭市場管理處于本判決生效之日起三十日內(nèi)返還未履行租賃協(xié)議的租金81萬元，并給付解除上述租賃協(xié)議的違約金277.5萬元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費45000元，減半收取22500元，由張家口市宣化區(qū)煤炭市場管理處負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省張家口市中級人民法院。

審判員　　孫志光

書記員：趙巍 附相關(guān)法條： 1、《中華人民共和國合同法》 第九十三條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。 當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。 第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。 約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。 當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》 第二十九條當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。 當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。