張家口市興某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司
鄭占玉（河北鄭占玉律師事務(wù)所）
張志誠
石某某天元名品投資管理有限公司
徐衛(wèi)華（河北揚正律師事務(wù)所）

原告張家口市興某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司，住所地河北省張家口市宣化區(qū)。
法定代表人左克興，該公司董事長。
委托代理人鄭占玉，河北鄭占玉律師事務(wù)所律師。
委托代理人張志誠。
被告石某某天元名品投資管理有限公司，住所地河北省石某某市橋東區(qū)。
法定代表人董寶庫，該公司董事長。
委托代理人徐衛(wèi)華，河北揚正律師事務(wù)所律師。
原告張家口市興某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（以下簡稱興某公司）訴被告石某某天元名品投資管理有限公司（以下簡稱天元名品公司）商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告興某公司的委托代理人鄭占玉、張志誠，被告天元名品公司的委托代理人徐衛(wèi)華到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，被告為以其特定的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理技能為原告提供服務(wù)，與原告簽訂的《商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理合同》和《補充協(xié)議》實為委托合同。被告將其中的銷售業(yè)務(wù)指定轉(zhuǎn)由銷售公司即天元名品咨詢公司進(jìn)行處理，原告與天元名品咨詢公司之間簽訂《項目全程獨家銷售合同》后直接發(fā)生的也是委托合同關(guān)系，與本案并非同一法律關(guān)系。原、被告之間簽訂的《商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理合同》和《補充協(xié)議》，是雙方當(dāng)事人之間真實意思的表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)認(rèn)真履行。合同簽訂后，原、被告雙方按約定履行了合同前期義務(wù)。2013年8月9日正式開盤銷售后，由于受銷售價格、招商、公眾對產(chǎn)權(quán)式商鋪的認(rèn)知等因素的影響，至2013年9月4日，原、被告及銷售商召開會議形成決議時僅售出62套。到預(yù)銷售的商廈于2013年11月8日竣工驗收合格后，經(jīng)原告催告，被告未接收商場，未開展招商工作，亦未與已購商鋪業(yè)主簽訂回租協(xié)議，以自己的行為明示不再履行合同義務(wù)。在原告函告解除合同后，被告同意解除合同?，F(xiàn)原告要求被告按合同約定承擔(dān)違約賠償責(zé)任，其訴求符合相關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持。但原告要求被告賠償?shù)倪`約損失額為700萬元，包括原告已實際支出的費用200萬元和違約損失500萬元。對于原告所述已實際支出的200萬元費用問題。其提交的實際支出的費用票據(jù)總數(shù)為2005575.73元，包括銷售商鋪繳納的稅金1191749.26元和辦理產(chǎn)權(quán)登記費433元，因銷售商鋪實現(xiàn)銷售收入后原告理應(yīng)繳納稅金和為購商鋪業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記，故此兩項不屬于原告的損失；購置售樓部辦公用品費用39573元，因所購辦公用品非一次性消耗品，有繼續(xù)利用的價值，其費用不應(yīng)由被告承擔(dān)；支付天元名品咨詢公司的銷售傭金123256元，因該傭金的支付與被告之間的合同履行并無關(guān)聯(lián)性，該支出不能作為原告的損失由被告承擔(dān)。故原告的前述請求因無法律依據(jù)，本院不予支持。按原、被告雙方的約定，在原告預(yù)銷售的商廈于2013年11月8日竣工驗收合格后七日內(nèi)，應(yīng)接收商場，開展招商工作，與已購商鋪業(yè)主簽訂回租協(xié)議。從11月18日原告給被告發(fā)催告函，讓其盡快組織人員前來辦理商場交接手續(xù)，到2014年1月21日原告通知被告解除合同，此期間原告所發(fā)生的費用應(yīng)認(rèn)定為其損失，應(yīng)由被告承擔(dān)。包括為銷售商鋪裝修售樓部費用96430.5元；廣告費181650元；為退商鋪業(yè)主辦理注銷登記費25911元；付購商鋪業(yè)主賠償費75464元；2013年12月至2014年1月的取暖、照明支出的電費56194.08元，支付維修工、電工、保安人員的工資45700元。共計481349.58元。因雙方之間訂立的合同及補充協(xié)議于2014年1月已經(jīng)解除，則2014年1月以后所產(chǎn)生的費用不應(yīng)由被告承擔(dān)。對于原告要求被告賠償違約損失500萬元問題。因原、被告雙方在合同第8.2條違約責(zé)任中明確，被告中途擅自退出，須向原告繳納全部應(yīng)繳委托金1.25億元×8%×3年作為補償，現(xiàn)原告僅要求被告賠償損失500萬元，放棄其余合同補償權(quán)利，符合法律相關(guān)規(guī)定，本院予以支持。被告的辯駁理由不成立，本院不予采信。綜上，被告應(yīng)賠償原告的違約損失應(yīng)為:48.134958萬元＋500萬元＝548.134958萬元。被告所稱暫時中止履行合同，是依法行使順序履行抗辯權(quán)，理由是原告存在先期違約，一是原告擬交付的場地面積7529㎡與原合同約定的面積8516㎡嚴(yán)重不符，二者相差近1000㎡。致使其無法按照簽訂合同時既定的招商運營方案進(jìn)行經(jīng)營；二是原告開盤確定的銷售價格遠(yuǎn)高于雙方簽訂合同時預(yù)定的數(shù)額，致使其返租壓力過大，合同目的、經(jīng)營利益根本無法實現(xiàn)，反而虧損；同時導(dǎo)致商鋪銷售嚴(yán)重受阻，合同無法履行；三是原告不顧合同約定和銷售的實際情況，對合同中“剩余未銷售物業(yè)，由乙方購買，價格雙方另訂協(xié)議”的條款本意任意曲解，無理要求其在銷售期滿后對未銷售的物業(yè)全部購買。本院認(rèn)為，行使抗辯權(quán)應(yīng)符合法律規(guī)定的條件。首先，被告所述擬交付的面積問題，原告擬交付的一至五層鋪位和底商面積為7529.41㎡，不包括未作價的地下室852㎡，與雙方在合同中約定的面積大約是8516㎡，相差僅134.59㎡，并非1000㎡，且合同明確核定面積以房管局測量的建筑面積為準(zhǔn)。故不存在原告擬交付的商鋪面積與合同約定面積“嚴(yán)重不符”問題；其次，擬售商鋪開盤確定的銷售價格雖然相對過高，但從“會議記要”反映出，被告同意繼續(xù)按原價格對外銷售。故被告合同目的能否實現(xiàn)，是否虧損，不能僅歸責(zé)于原告；第三，原、被告雙方經(jīng)協(xié)商確定于2013年10月1日前開業(yè)，后在2013年9月4日又將商場交接的日期變更為做完竣工驗收報告之日，最遲至2013年12月31日。原告擬交付的商場于2013年11月8日通過竣工驗收，18日即發(fā)函催告被告來人辦理交接手續(xù)，其已按約履行了義務(wù)，不存在被告所述的違約情形。第四，對剩余未銷售物業(yè)在銷售期滿后一個月內(nèi)由被告購買，是原、被告在補充協(xié)議中的明確約定，即使原告提出了由被告購買的要求，但價格須雙方另行商議，其提出要求也符合協(xié)議的約定和法律的規(guī)定。故被告行使順序履行抗辯權(quán)中止履行合同的理由不能成立，本院不予采信。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條 ?、第九十四條 ?第（二）項 ?、第九十六條 ?第一款 ?、第九十七條 ?、第一百一十三條 ?第一款 ?，第四百零六條 ?第一款 ?、第四百一十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告石某某天元名品投資管理有限公司在本判決生效后十日內(nèi)支付原告張家口市興某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司賠償金548.134958萬元；
二、駁回原告的其他訴訟請求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費60800元，由被告石某某天元名品投資管理有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可于收到判決之日起十五日內(nèi)向本院提交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省高級人民法院（在遞交上訴狀之日起七日內(nèi)，預(yù)交上訴案件受理費，款匯至河北省高級人民法院，開戶行:河北銀行高新支行，帳號:xxxxxxxxxxxx）。

本院認(rèn)為，被告為以其特定的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理技能為原告提供服務(wù)，與原告簽訂的《商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理合同》和《補充協(xié)議》實為委托合同。被告將其中的銷售業(yè)務(wù)指定轉(zhuǎn)由銷售公司即天元名品咨詢公司進(jìn)行處理，原告與天元名品咨詢公司之間簽訂《項目全程獨家銷售合同》后直接發(fā)生的也是委托合同關(guān)系，與本案并非同一法律關(guān)系。原、被告之間簽訂的《商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理合同》和《補充協(xié)議》，是雙方當(dāng)事人之間真實意思的表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)認(rèn)真履行。合同簽訂后，原、被告雙方按約定履行了合同前期義務(wù)。2013年8月9日正式開盤銷售后，由于受銷售價格、招商、公眾對產(chǎn)權(quán)式商鋪的認(rèn)知等因素的影響，至2013年9月4日，原、被告及銷售商召開會議形成決議時僅售出62套。到預(yù)銷售的商廈于2013年11月8日竣工驗收合格后，經(jīng)原告催告，被告未接收商場，未開展招商工作，亦未與已購商鋪業(yè)主簽訂回租協(xié)議，以自己的行為明示不再履行合同義務(wù)。在原告函告解除合同后，被告同意解除合同?，F(xiàn)原告要求被告按合同約定承擔(dān)違約賠償責(zé)任，其訴求符合相關(guān)法律規(guī)定，本院予以支持。但原告要求被告賠償?shù)倪`約損失額為700萬元，包括原告已實際支出的費用200萬元和違約損失500萬元。對于原告所述已實際支出的200萬元費用問題。其提交的實際支出的費用票據(jù)總數(shù)為2005575.73元，包括銷售商鋪繳納的稅金1191749.26元和辦理產(chǎn)權(quán)登記費433元，因銷售商鋪實現(xiàn)銷售收入后原告理應(yīng)繳納稅金和為購商鋪業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記，故此兩項不屬于原告的損失；購置售樓部辦公用品費用39573元，因所購辦公用品非一次性消耗品，有繼續(xù)利用的價值，其費用不應(yīng)由被告承擔(dān)；支付天元名品咨詢公司的銷售傭金123256元，因該傭金的支付與被告之間的合同履行并無關(guān)聯(lián)性，該支出不能作為原告的損失由被告承擔(dān)。故原告的前述請求因無法律依據(jù)，本院不予支持。按原、被告雙方的約定，在原告預(yù)銷售的商廈于2013年11月8日竣工驗收合格后七日內(nèi)，應(yīng)接收商場，開展招商工作，與已購商鋪業(yè)主簽訂回租協(xié)議。從11月18日原告給被告發(fā)催告函，讓其盡快組織人員前來辦理商場交接手續(xù)，到2014年1月21日原告通知被告解除合同，此期間原告所發(fā)生的費用應(yīng)認(rèn)定為其損失，應(yīng)由被告承擔(dān)。包括為銷售商鋪裝修售樓部費用96430.5元；廣告費181650元；為退商鋪業(yè)主辦理注銷登記費25911元；付購商鋪業(yè)主賠償費75464元；2013年12月至2014年1月的取暖、照明支出的電費56194.08元，支付維修工、電工、保安人員的工資45700元。共計481349.58元。因雙方之間訂立的合同及補充協(xié)議于2014年1月已經(jīng)解除，則2014年1月以后所產(chǎn)生的費用不應(yīng)由被告承擔(dān)。對于原告要求被告賠償違約損失500萬元問題。因原、被告雙方在合同第8.2條違約責(zé)任中明確，被告中途擅自退出，須向原告繳納全部應(yīng)繳委托金1.25億元×8%×3年作為補償，現(xiàn)原告僅要求被告賠償損失500萬元，放棄其余合同補償權(quán)利，符合法律相關(guān)規(guī)定，本院予以支持。被告的辯駁理由不成立，本院不予采信。綜上，被告應(yīng)賠償原告的違約損失應(yīng)為:48.134958萬元＋500萬元＝548.134958萬元。被告所稱暫時中止履行合同，是依法行使順序履行抗辯權(quán)，理由是原告存在先期違約，一是原告擬交付的場地面積7529㎡與原合同約定的面積8516㎡嚴(yán)重不符，二者相差近1000㎡。致使其無法按照簽訂合同時既定的招商運營方案進(jìn)行經(jīng)營；二是原告開盤確定的銷售價格遠(yuǎn)高于雙方簽訂合同時預(yù)定的數(shù)額，致使其返租壓力過大，合同目的、經(jīng)營利益根本無法實現(xiàn)，反而虧損；同時導(dǎo)致商鋪銷售嚴(yán)重受阻，合同無法履行；三是原告不顧合同約定和銷售的實際情況，對合同中“剩余未銷售物業(yè)，由乙方購買，價格雙方另訂協(xié)議”的條款本意任意曲解，無理要求其在銷售期滿后對未銷售的物業(yè)全部購買。本院認(rèn)為，行使抗辯權(quán)應(yīng)符合法律規(guī)定的條件。首先，被告所述擬交付的面積問題，原告擬交付的一至五層鋪位和底商面積為7529.41㎡，不包括未作價的地下室852㎡，與雙方在合同中約定的面積大約是8516㎡，相差僅134.59㎡，并非1000㎡，且合同明確核定面積以房管局測量的建筑面積為準(zhǔn)。故不存在原告擬交付的商鋪面積與合同約定面積“嚴(yán)重不符”問題；其次，擬售商鋪開盤確定的銷售價格雖然相對過高，但從“會議記要”反映出，被告同意繼續(xù)按原價格對外銷售。故被告合同目的能否實現(xiàn)，是否虧損，不能僅歸責(zé)于原告；第三，原、被告雙方經(jīng)協(xié)商確定于2013年10月1日前開業(yè)，后在2013年9月4日又將商場交接的日期變更為做完竣工驗收報告之日，最遲至2013年12月31日。原告擬交付的商場于2013年11月8日通過竣工驗收，18日即發(fā)函催告被告來人辦理交接手續(xù)，其已按約履行了義務(wù)，不存在被告所述的違約情形。第四，對剩余未銷售物業(yè)在銷售期滿后一個月內(nèi)由被告購買，是原、被告在補充協(xié)議中的明確約定，即使原告提出了由被告購買的要求，但價格須雙方另行商議，其提出要求也符合協(xié)議的約定和法律的規(guī)定。故被告行使順序履行抗辯權(quán)中止履行合同的理由不能成立，本院不予采信。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條 ?、第九十四條 ?第（二）項 ?、第九十六條 ?第一款 ?、第九十七條 ?、第一百一十三條 ?第一款 ?，第四百零六條 ?第一款 ?、第四百一十條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告石某某天元名品投資管理有限公司在本判決生效后十日內(nèi)支付原告張家口市興某房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司賠償金548.134958萬元；
二、駁回原告的其他訴訟請求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費60800元，由被告石某某天元名品投資管理有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：成進(jìn)
審判員：牟鍵
審判員：韓建新

書記員：王立軍