原告張某某宜城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地張某某市橋東區(qū)勝利南路23號1號301。
法定代表人陸水良，該公司總經(jīng)理。
委托代理人于海忠、談小君，河北思洋律師事務所律師。
被告楊某，個體工商戶。
委托代理人陳慶云、楊靜，河北經(jīng)華律師事務所律師。

原告張某某宜城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告楊某商品房買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告宜城公司的委托代理人于海忠、談小君，被告楊某及其委托代理人陳慶云、楊靜到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理完畢。
經(jīng)審理查明，本案原告作為甲方（賣方），被告作為乙方（買方）于2010年5月5日訂立《期房認購協(xié)議書》，約定：一、經(jīng)買方自愿認購賣方宜城嘉苑1號樓3單元202樓房一套，該商品房地上面積約115.34㎡，售價為3550元／㎡，計409457元。地下建筑面積約為14.48㎡，售價為1000元／㎡，計14480元。即房屋總價為423937元，優(yōu)惠后房屋總價為400869元。此面積為估算面積，最終產(chǎn)權面積以房管部門測算面積為準，房款多退少補。此款不含煤氣入戶、磁卡水、電表費、辦理房屋產(chǎn)權證書費用、物業(yè)管理費用及公共部分維修基金等。二、付款方式按揭貸款。三、買方簽訂期房認購協(xié)議書時，向賣方支付該商品房總售價30%房款。四、買方如選擇按揭貸款，公積金貸款方式購房，在簽訂期房認購協(xié)議后于2010年9月30日前辦理貸款手續(xù)，將貸款資料準備齊全，同時簽訂正式購房合同。五、房屋在簽訂期房認購協(xié)議書后，概不退房換房，如買方遇特殊原因確需退換，賣方收取房屋總價款2%的違約金。七、房屋預計在2011年6月30日前交付使用，如遇政府行為和人力不可抗拒的自然災害等原因，可延期交工。九、因履行本認購協(xié)議書發(fā)生爭議時，雙方應協(xié)商解決，如協(xié)商不能達成一致時，可以提交張某某市仲裁委員會仲裁決定。2010年5月5日被告交付購房款110869元。雙方雙于2013年12月18日訂立《補充協(xié)議》，約定：1、甲乙雙方同意撤銷《期房認購協(xié)議書》中的仲裁條款；2、甲乙任何一方均可到張某某市橋東區(qū)人民法院通過訴訟程序予以解決上述糾紛。原告于2010年4月1日交納購房款10000元，2010年5月5日交納購房款110869元。原告至今未取得訴爭房屋的商品房預售許可證明。原、被告均認可房屋價款是按雙方簽訂的認購協(xié)議書約定的優(yōu)惠價格400869元支付。原告未交付被告訴爭房屋。原告主張被告于2013年5月撬開訴爭房屋的防盜門鎖進入房屋進行裝修。被告主張在看到訴爭房屋的防盜門鎖已經(jīng)損壞的情況下才進入進行裝修。根據(jù)原告的申請，雙方共同選取鑒定機構(gòu)，本院委托張某某市科技事務司法鑒定中心對訴爭房屋受損原因、程度及修復方案進行鑒定，該中心于2014年10月9日出具張科司建（2014）鑒字第60號鑒定意見書，鑒定結(jié)論：1、宜城嘉苑1號樓3單元202室房屋受損，主要系楊某在房屋裝修過程中，私自拆、改結(jié)構(gòu)構(gòu)件（窗臺墻）所致。2、楊某在房屋裝修過程中，私自拆、改結(jié)構(gòu)構(gòu)件（窗臺墻），導致墻體內(nèi)設置的原有3道2ф6鋼筋全部或部分被切斷，消除了窗臺墻與窗間墻間的連接，致使窗洞口處墻體的整體性降低。故須進行修復處理。3、建議修復方案為采用與設計圖紙要求相同的磚和砂漿砌墻體與原墻體間的接茬處理。在原有設置拉結(jié)筋的灰縫骨應加放符合設計圖紙要求的鋼筋，并與墻內(nèi)原有鋼筋切斷頭進行焊接，使拉結(jié)筋起到應有作用，使窗洞口處墻體原有的整體性得到恢復。據(jù)此原告申請對訴爭房屋恢復原狀工程造價進行鑒定。張某某市春立工程咨詢有限公司于2015年1月5日出具張春咨鑒字（2015）1號鑒定意見書，鑒定結(jié)果為宜城嘉苑1號樓3單元202室房屋恢復原狀工程造價為9814.52元。二項鑒定，原告共支付鑒定費用5000元。原告認為雖然其沒有取得商品房預售許可證是，但雙方訂立的《期房認購協(xié)議書》不是商品房買賣合同，所以應為有效，被告認為原告未取得商品房預售許可證，根據(jù)最高院關于商品房買賣合同的司法解釋第二條和住建部《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預售制度有關題的通知》第一條規(guī)定，違反了法律強制性規(guī)定，導致合同無效。原告認為雙方約定原告幫助被告辦理貸款，被告沒有辦理成貸款是因為其沒有正當?shù)穆殬I(yè)，沒有提供符合發(fā)放貸款的資料，所以原告無法給被告運作貸款事宜。被告認為其沒有辦理貸款的原因在于原告沒有預售許可證明，銀行拒絕辦理貸款。
以上事實有雙方當事人陳述、《期房認購協(xié)議書》、《補充協(xié)議》、交納購房款收據(jù)二張予以證實。
原告提交證據(jù)有：2010年5月5日雙方簽訂的期房認購協(xié)議書一份，證明雙方簽訂了認購協(xié)議，并非商品房買賣合同。原告認為認購協(xié)議書有效，約定總房款423937元，被告只支付了30％的房款120869元，沒有按約定支付剩余的購房款，房屋也沒有交付被告。在房屋交付被告之前，依據(jù)合同法以及房屋買賣合同，買賣房屋是以交付為發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移，原告享受該房屋的占有、使用、收益的權利。而被告對該套房屋不享受所有權，所以被告沒有權利行使占有、使用、收益的權利。被告沒有取得所有權之前，擅自對該房屋結(jié)構(gòu)進行破壞、裝修，原告制止，并報警之后，被告仍然不予停止，其行為已侵犯了出售人對自己房屋的權利。被告應承擔賠償責任。被告答辯拒絕交納剩余購房款，在雙方合同有效的情況下，原告才考慮之后的出售問題，并不是原告一開始就有一房二賣的意思。被告質(zhì)證對證據(jù)1的真實性沒有異議，但對原告的證明目的有異議。認為認購協(xié)議書于2010年5月5日已成立，且被告交付了部分房款，原告按照協(xié)議約定于2011年6月30日之前將房屋交付給被告。但原告由于自身的過錯，導致房屋貸款不能辦理，房屋也不能按期交付。才使得對房屋享有預期信賴權的被告，由于急需居住，提前對按照合同義務屬于自己的房屋進行裝修，并不必然給原告造成損失。
被告提交的證據(jù)有：2013年5月11日拍攝的照片17張，證明被告在裝修房屋之前，防盜門已有被撬開的痕跡，室內(nèi)的電線被盜，而且多住戶的防盜門也都被撬開。原告質(zhì)證對證據(jù)的真實性有異議，照片拍攝的時間不明，不能證實防盜門是被告自己撬開之后拍攝的，還是撬開之前拍攝的。其他住戶的防盜門被撬，不能證實被告的防盜門是被他人所撬。

本院認為，原、被告訂立的《期房認購協(xié)議書》，從約定的內(nèi)容看，該協(xié)議書具備了《商品房銷售管理辦法》第十六規(guī)定的主要內(nèi)容，該合同應為商品房買賣合同。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。被告至今未取得商品房預售許可證明，所以雙方所訂立的《期房認購協(xié)議書》依照上述規(guī)定，應認定為無效。原告要求被告返還訴爭房屋，本院予以支持。原告主張被告撬開訴爭房屋進入裝修，但未提交證據(jù)證實，本院不予采信。在原告未將訴爭房屋交付被告的情況下，被告進入該房屋進行裝修，沒有事實和法律依據(jù)。且經(jīng)過鑒定，被告對房屋的裝修造成了房屋的損壞，故對原告主張的要求被告停止侵權、恢復原狀，將訴爭房屋的防盜門安裝好，恢復拆除了的部分承重墻，本院予以支持。考慮本案的實際情況，被告以承擔恢復原狀工程費用9814.52元為宜。依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

原、被告于2010年5月5日訂立《期房認購協(xié)議書》無效。
被告于本判決生效之日起五日內(nèi)返還位于本市橋東區(qū)宜城嘉苑1號樓3單元202室房屋。
被告于本判決生效之日起五日內(nèi)給付原告恢復房屋原狀費用9814.52元。
駁回原告的其他訴訟請求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費800元，依法減半收取400元，保全費2524元，鑒定費用5000元，由被告楊某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省張某某市中級人民法院。

審判員　　孫秀峰

書記員：武彩雯 附法律法規(guī) 《中華人民共和國合同法》第五十八條：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。 最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條：法庭辯論終結(jié)，應當依法作出判決。判決前能夠調(diào)解的，還可以進行調(diào)解，調(diào)解不成的，應當及時判決。