秦某某市鼎威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
吳紅梅
楊偉光（河北宏業(yè)律師事務(wù)所）
張某某
肖軍（河北德圣律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）秦某某市鼎威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地秦某某市海港區(qū)建國(guó)路165號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼:70080125-5。
法定代表人趙玉敏，該公司總經(jīng)理。
委托代理人吳紅梅，女。
委托代理人楊偉光，河北宏業(yè)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）張某某。
委托代理人肖軍，河北德圣律師事務(wù)所律師。
原審被告秦某某鑫圣商貿(mào)有限公司，住所地秦某某市海港區(qū)友誼路7號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼:77132053-9。
法定代表人朱凌平，該公司總經(jīng)理。
上訴人秦某某市鼎威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱鼎威公司）因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服秦某某市海港區(qū)人民法院（2012）海民初字第4072號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
2012年4月23日，秦某某鑫圣商貿(mào)有限公司（下稱鑫圣商貿(mào)）向張某某交付了上述合同約定的房屋，交房時(shí)，鑫圣商貿(mào)與張某某簽訂了一份《合同補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議第一款約定:“買受人于辦理收房手續(xù)時(shí)，一次性交清全部本合同約定的下列代收費(fèi)及配套費(fèi)。包括:天然氣工程費(fèi)2400元、煤氣磁卡表335元、有線電視入網(wǎng)費(fèi)510元、IC卡水表費(fèi)670元、單元可視對(duì)講門800元、電表預(yù)存200元、水表預(yù)存360元、熱計(jì)量表4000元，公用設(shè)施設(shè)備維修基金11532元，第一個(gè)采暖期的全額取暖費(fèi)，裝修押金、電梯費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（3000元），第一年物業(yè)費(fèi)及其它必須交納的費(fèi)用。代收費(fèi)用交納如遇政府政策調(diào)整，上述費(fèi)用將按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，買受方需根據(jù)調(diào)整后標(biāo)準(zhǔn)交納相關(guān)費(fèi)用。多退少補(bǔ)。”第六款約定:“買受人在房屋未交付使用前，如需提前申請(qǐng)進(jìn)行裝修領(lǐng)取鑰匙時(shí)，甲方不支付房屋超期違約金”第七款約定:“房屋違約金在房屋交付使用時(shí)，甲方根據(jù)具體情況，對(duì)買受人進(jìn)行說(shuō)明和賠償?！宾问ド藤Q(mào)于當(dāng)日收取張某某交納的代收費(fèi)及配套費(fèi)共計(jì)28016元。為了證明鑫圣商貿(mào)有權(quán)與業(yè)主簽訂《合同補(bǔ)充協(xié)議》，二被告向法庭提供了2011年6月26日鼎威公司作為委托人給鑫圣商貿(mào)出具《受（授）權(quán)委托書》一份。內(nèi)容為:“雙方根據(jù)2009年4月9日簽訂的東盛世家小區(qū)4#、8#樓工程承包協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議，委托人特授權(quán)受托人向東盛世家4#、8#樓業(yè)主辦理房屋交接手續(xù)，代收相關(guān)費(fèi)用。受托人與東盛世家4#、8#樓業(yè)主簽訂的有關(guān)交接房屋的合同或協(xié)議，委托人均予認(rèn)可?！睆埬衬撤Q簽訂《合同補(bǔ)充協(xié)議》鑫圣商貿(mào)沒(méi)有向張某某出示《受（授）權(quán)委托書》。再查，2012年?yáng)|盛世家小區(qū)4#、8#樓其他部分業(yè)主就逾期交房違約金起訴二被告時(shí)，鼎威公司向本院聲明未授權(quán)鑫圣商貿(mào)與業(yè)主簽訂《合同補(bǔ)充協(xié)議》，堅(jiān)持按照原《商品房買賣合同》約定履行合同。該其他業(yè)主起訴二被告支付逾期交房違約金案件的法律文書已經(jīng)生效。
交房時(shí)的房屋狀況為，屋內(nèi)有臨時(shí)水電供應(yīng)。2011年11月14日，鼎威公司與秦某某市熱力總公司簽訂《城市入網(wǎng)供用熱合同》，開(kāi)始第一年供熱，2011-2012年采暖期供熱時(shí)間為2011年11月10日起至2012年4月4日止。
另查，2008年3月10日，鼎威公司作為甲方，鑫圣商貿(mào)作為乙方，簽訂了一份《東盛世家工程承包合同》，合同約定甲方一次性將東盛世家4﹟、8﹟樓整體承包給乙方，共計(jì)41189.76平方米，每平米1500元，給甲承包金共計(jì)6200萬(wàn)元，最后決算以房產(chǎn)局核定為準(zhǔn)，但不包括工程施工費(fèi)和銷售稅金；甲方對(duì)外是唯一的合法銷售人，所有的對(duì)外手續(xù)必須經(jīng)甲方同意后，方可對(duì)外使用；（乙方）承包該項(xiàng)工程4﹟、8﹟棟自行銷售和定價(jià)格，乙方自行建立獨(dú)立賬戶。2009年4月9日，鼎威公司作為甲方，鑫圣商貿(mào)作為乙方，又簽訂了一份《東盛世家小區(qū)4﹟、8﹟樓工程補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議約定，4﹟、8﹟樓全部竣工時(shí)間乙方認(rèn)定為2010年10月30日，如不能按期竣工，由乙方承擔(dān)賠付購(gòu)房人購(gòu)房合同規(guī)定的未按期交房的違約金，并承擔(dān)因此而發(fā)生糾紛給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失。
本院認(rèn)為，張某某與鼎威公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效協(xié)議，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行。合同履行過(guò)程中，鼎威公司沒(méi)有按照協(xié)議約定期限按期向張暢交付房屋，應(yīng)認(rèn)定為違約行為，應(yīng)按照合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。從本案合同的簽訂和履行情況看，《商品房買賣合同》的合同相對(duì)方為張某某和鼎威公司，應(yīng)認(rèn)定鼎威公司系該房屋的開(kāi)發(fā)主體，應(yīng)負(fù)有向張某某按期交房的義務(wù)。鼎威公司與鑫圣商貿(mào)簽訂的相關(guān)協(xié)議未經(jīng)張某某同意且鑫圣商貿(mào)不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，故鼎威公司與鑫圣商貿(mào)簽訂的相關(guān)協(xié)議對(duì)張某某沒(méi)有拘束力，相應(yīng)的違約責(zé)任應(yīng)由鼎威公司承擔(dān)。故對(duì)鼎威公司主張的本案涉及房屋系由鑫圣商貿(mào)承包，相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)由鑫圣商貿(mào)承接，逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)由鑫圣商貿(mào)承擔(dān)上訴理由，因無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律得當(dāng)，程序合法。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人秦某某市鼎威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，張某某與鼎威公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效協(xié)議，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行。合同履行過(guò)程中，鼎威公司沒(méi)有按照協(xié)議約定期限按期向張暢交付房屋，應(yīng)認(rèn)定為違約行為，應(yīng)按照合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。從本案合同的簽訂和履行情況看，《商品房買賣合同》的合同相對(duì)方為張某某和鼎威公司，應(yīng)認(rèn)定鼎威公司系該房屋的開(kāi)發(fā)主體，應(yīng)負(fù)有向張某某按期交房的義務(wù)。鼎威公司與鑫圣商貿(mào)簽訂的相關(guān)協(xié)議未經(jīng)張某某同意且鑫圣商貿(mào)不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，故鼎威公司與鑫圣商貿(mào)簽訂的相關(guān)協(xié)議對(duì)張某某沒(méi)有拘束力，相應(yīng)的違約責(zé)任應(yīng)由鼎威公司承擔(dān)。故對(duì)鼎威公司主張的本案涉及房屋系由鑫圣商貿(mào)承包，相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)由鑫圣商貿(mào)承接，逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)由鑫圣商貿(mào)承擔(dān)上訴理由，因無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律得當(dāng)，程序合法。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人秦某某市鼎威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：楊彥軍
審判員：權(quán)金伶代
審判員：張潔

書記員：劉東海