原告：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住固安縣，
委托訴訟代理人：范永強(qiáng)，河北范永強(qiáng)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：宋君，河北范永強(qiáng)律師事務(wù)所律師。
被告：卜某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省固安縣，
被告：劉紅某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省固安縣，
委托訴訟代理人：王彥峰，固安縣溫泉園區(qū)法律服務(wù)所法律工作者

原告張某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1確認(rèn)原、被告之間的農(nóng)村宅基地房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效；2、判令被告返還購(gòu)房款40萬元；3、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2017年5月份，經(jīng)過原、被告雙方協(xié)商，被告將本村五間正房一處院落，以50萬元的價(jià)格賣給原告，被告答應(yīng)將出賣院落占用土地使用權(quán)變更到原告名下，如不能變更退還購(gòu)房款。原告向被告支付了40萬元房款，未付的10萬元房款給被告出具了欠條。經(jīng)向土地管理部門了解得知，被告賣給原告的房子院落是其父親名下的，不是被告的，也無法履行將宅基地使用權(quán)變更到原告名下的承諾。雙方多次協(xié)商解決退還房款之事未果。宅基地買賣受到嚴(yán)格的限制，村民住宅必須是一戶一宅，原告家已有一處住宅，不符合購(gòu)買宅基地的條件。
二被告卜某某、劉紅某辯稱：原告是代理其女兒購(gòu)買被告的房屋，原告與被告之間不存在房屋買賣關(guān)系，故原告的主體不適格。原告起訴陳述不屬實(shí)，首先，房屋是被告父母多年前分家給被告的，完全同意被告處分該房產(chǎn)，不存在無權(quán)處分的問題。其次，被告出賣的是房產(chǎn)，不涉及其他，也沒有其他任何約定，我國(guó)現(xiàn)行法律并不禁止房屋的轉(zhuǎn)讓，涉案房屋是被告的合法財(cái)產(chǎn)，被告出讓的行為不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。第三，原被告買賣房屋簽有書面協(xié)議，約定了反悔承擔(dān)三倍房款的責(zé)任，協(xié)議在被告簽字后原告拿走待其女兒簽字，但至今沒有將協(xié)議拿回，要求原告當(dāng)庭提交原協(xié)議，否則其訴訟請(qǐng)求無事實(shí)依據(jù)。第四，現(xiàn)實(shí)生活中，農(nóng)村房屋買賣一直普遍存在。2017年春節(jié)以后，被告村附近村內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)格一直在上漲，別人出高價(jià)買被告的房，是原告苦苦相求，才以低于市場(chǎng)價(jià)格出賣給其女兒。綜上，本案原告主體不適格，原告僅是其女兒購(gòu)房的代理人。涉案房屋的轉(zhuǎn)讓行為不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第52條所規(guī)定的無效情形，且被告已經(jīng)完成了房屋的交付義務(wù)。故原告的訴訟請(qǐng)求無事實(shí)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予駁回。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：二被告系夫妻關(guān)系，卜某某之父母為卜萬付、楊鳳廷。原告與被告是同村居住的老鄉(xiāng)。原告與妻有一兒一女，其子另立門戶單獨(dú)生活，原告與妻和女兒一戶一起生活，原告家在村內(nèi)有住房及宅基地兩處。2017年5月3日，原、被告經(jīng)協(xié)商達(dá)成房屋買賣協(xié)議約定：被告將坐落在本村的五間正房及院落（此房產(chǎn)宅基地使用權(quán)人為卜萬付，是分家分給卜某某的，卜萬付夫婦認(rèn)可卜某某夫婦對(duì)房產(chǎn)的處置），以50萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給原告，需要履行過戶手續(xù)。當(dāng)日原告向被告支付購(gòu)房款40萬元，余款10萬元出具了欠條，原告安裝了院門。雙方對(duì)此有書面協(xié)議，被告方在書面協(xié)議上簽字，原告方將協(xié)議拿走后，稱因得知購(gòu)房無法過戶而沒有在協(xié)議上簽字，并提出不在買房，遂把協(xié)議撕毀。被告稱書面協(xié)議上有誰反悔誰陪房?jī)r(jià)三倍的損失的約定，所以原告拒不提供書面協(xié)議，同時(shí)稱，書面協(xié)議的購(gòu)房人是原告女兒而非原告。對(duì)這兩個(gè)問題，原告否認(rèn)，雙方各執(zhí)一詞，無從考證。

本院認(rèn)為：被告主張涉案房屋買賣合同糾紛的主體，應(yīng)當(dāng)是買賣雙方，本案買房一方是原告的女兒，而非原告本人，原告只是其女兒買房的代理人。故原告的訴訟主體不適格，應(yīng)駁回起訴。但是，被告對(duì)此主張卻沒有提供足夠證據(jù)證明。原告以買房行為是自己所為，購(gòu)房款是其支付，是當(dāng)然的買房人，并提供了支付購(gòu)房款的憑證。根據(jù)本案的事實(shí)，原告為本案的訴訟主體資格應(yīng)予確認(rèn)。原被告雙方就買賣房屋達(dá)成了書面協(xié)議，雖然原告作為買方?jīng)]有簽字，但雙方做了必要的履行，應(yīng)視為雙方存在口頭協(xié)議。本案標(biāo)的是農(nóng)村宅基地房屋買賣合同糾紛，宅基地房屋系村民在審批的宅基地自建的用于居住的房屋，我國(guó)《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”《土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！钡谌钜?guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)?！睂?duì)這一條的理解，不能單純局限于是對(duì)宅基地的初始取得的規(guī)定，受讓房屋而取得相應(yīng)宅基地的行為，同樣要受此條規(guī)定的調(diào)整，據(jù)此，不符合此條規(guī)定的受讓房屋的行為，是無法履行該房屋宅基地使用權(quán)變更登記法律手續(xù)的。如果視受讓房屋而擁有多處宅基地的行為合法有效的話，勢(shì)必會(huì)嚴(yán)重沖擊土地管理法第六十二條的規(guī)定，同時(shí)也會(huì)嚴(yán)重沖擊本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)用地的紅線，進(jìn)而沖擊國(guó)家耕地的紅線，這是對(duì)社會(huì)公共利益的損害。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地。本案原告一家四口人，已有兩處宅基地，根本不具有再獲得宅基地的條件，原告買房增加宅基地的行為，一違背一戶一宅的法律強(qiáng)制性規(guī)定，二未事先報(bào)村委會(huì)審核和縣級(jí)政府審批，既違反土地管理法的相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，又損害了社會(huì)公共利益，是法律法規(guī)明確禁止的。故原被告之間的宅基地房屋買賣協(xié)議，應(yīng)認(rèn)定無效。原告在宅基地房屋買賣過程中，明知不符合購(gòu)買宅基地房屋的條件，還積極與被告協(xié)商并履行購(gòu)房協(xié)議，存在過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)一定過錯(cuò)責(zé)任。
綜上所述，原告要求確認(rèn)與被告之間的宅基地房屋買賣協(xié)議無效的訴訟請(qǐng)求，事實(shí)清楚，于法有據(jù)。應(yīng)予支持；依照合同法的規(guī)定，合同無效，應(yīng)返還財(cái)產(chǎn)，有過錯(cuò)一方應(yīng)賠償對(duì)方的損失。原告存在過錯(cuò)，酌定賠償被告方損失20000元。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十三條，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第一款、第三款，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)、第五十八條之規(guī)定，判決如下：

一、原告張某某與被告卜某某、劉紅某之間的宅基地房屋買賣協(xié)議無效；
二、原告張某某于本判決書發(fā)生法律效力后五日內(nèi)將購(gòu)買的宅基地房屋返還給被告卜某某、劉紅某，被告卜某某、劉紅某退還收取原告張某某的購(gòu)房款40萬元，同時(shí)，原告張某某向被告卜某某、劉紅某出具的10萬元購(gòu)房款欠條廢止；
三、原告張某某賠償被告卜某某、劉紅某損失20000元，本項(xiàng)判決與第二項(xiàng)判決同日履行；
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)7300元，減半收取3650元，由原告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書可在判決書送達(dá)之日起十五內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。

審判員　　楊維新

書記員：劉心宇