上訴人（原審原告）張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審被告）李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人陳星明（代理權(quán)限：代為進(jìn)行和解，代收法律文書等），湖北天賦律師事務(wù)所律師。

上訴人張某某為與被上訴人李某某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2015）鄂曾都民初字第02316號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年6月6日受理后，依法組成由審判員周鑫擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員姚仁友、張歡參加的合議庭，并于2016年6月30日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人張某某，被上訴人李某某的委托代理人陳星明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告張某某訴稱，2015年9月我承租被告位于濱湖灣8號(hào)樓104號(hào)的房屋用于教學(xué)辦公。因?qū)W生學(xué)習(xí)需要，我需在房屋陽臺(tái)處開一扇門，并砍掉旁邊阻擋視線的小區(qū)綠化樹木。被告遂向我保證可以達(dá)到以上條件，并且征得物業(yè)公司的同意，因此我與被告簽訂了租房合同，并通過支付寶向被告支付了5000元租金及2000元押金。之后當(dāng)我開始砸墻裝修時(shí)，被物業(yè)公司出面阻攔，我才得知砸墻事情并未得到物業(yè)公司的同意，是被告欺瞞我。我遂聯(lián)系被告處理此事，被告未與物業(yè)公司達(dá)成共識(shí)，于是決定在室內(nèi)另一側(cè)裝修一扇門，且被告承諾裝修費(fèi)用由其承擔(dān)?？墒钱?dāng)我事后向被告索要裝修費(fèi)用時(shí)，被告卻置之不理。為維護(hù)我的合法權(quán)益，特訴至人民法院請(qǐng)求依法判令：1、解除雙方租賃關(guān)系；2、被告退還我的房屋租金和押金7000元；3、賠償我裝修、誤工費(fèi)等損失4615元；4、賠償我可得利益15000元。
原審被告李某某辯稱，原告于2015年9月20日經(jīng)他人介紹向我承租房屋辦“致趣教育”班，隨后我回到隨州與其簽訂了房屋租賃合同。原告訴請(qǐng)中說的砸墻開窗是事實(shí)，并且征得物業(yè)公司的同意，但是我們并沒有約定可以砍掉小區(qū)樹木，砍樹是原告自己想毀約的借口。至于裝修費(fèi)用我們?cè)诤贤瑓f(xié)議中已經(jīng)明確約定由原告自己承擔(dān)。退還押金和租金是不可能的，因?yàn)樵嬷两襁€在使用我的房屋，在合同中也約定承租人中途退房租金不退。事實(shí)是，原告因?yàn)樵谛^(qū)內(nèi)做戶外廣告被物業(yè)部門多次制止，導(dǎo)致其不能再辦理教育班了，遂其要求解除合同。綜上所述，特請(qǐng)人民法院依法判令駁回原告的訴請(qǐng)，并判令原告交回房屋，恢復(fù)原狀、賠償損失并承擔(dān)違約責(zé)任。
原審查明，2015年9月25日，原告張某某因辦“致趣教育”培訓(xùn)班需要門面房，遂與被告李某某聯(lián)系租房事宜。當(dāng)日，雙方簽訂《租房合同》，約定：“1、租房期限自2015年10月1日至2016年10月1日止，年租金貳萬；2、付款方式：一季一付，季租金伍仟；另外房屋押金貳仟元整，于租房之日一次性付清。乙方中途退房，租金不退；甲方中途收房，賠償乙方裝修費(fèi)用…。5、租房到期后，甲方驗(yàn)收房屋完好、財(cái)產(chǎn)完好，水費(fèi)、電費(fèi)結(jié)清后，退還押金貳仟元整。6、財(cái)產(chǎn)明細(xì)表：甲方同意乙方在陽臺(tái)處開一扇門，裝修費(fèi)用由乙方支付。甲方：李某某，乙方：張某某。2015年9月25日?！贝稳?，原告將租金5000元及押金2000元支付給被告。同月29日原告開始砸墻裝門，裝修過程中被小區(qū)物業(yè)部門出面阻止，經(jīng)過原被告協(xié)商后強(qiáng)行裝修完畢，各項(xiàng)裝修費(fèi)用共計(jì)1615元。后因裝修費(fèi)用等問題發(fā)生糾紛，原告訴至法院。2016年1月7日，原告張某某將房屋鑰匙交給物業(yè)管理處，但物業(yè)部門未收。
原審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行各自義務(wù)。原告支付被告一季度租金5000元，并使用租賃物至2016年1月7日（滿一個(gè)季度），故原告請(qǐng)求退還租金5000元的訴請(qǐng)于法無據(jù)，不予支持。經(jīng)庭審核實(shí)，原告經(jīng)被告同意后對(duì)房屋進(jìn)行裝修，合同約定裝修費(fèi)用由乙方（原告）支出，故本院認(rèn)為，對(duì)原告要求被告賠償裝修費(fèi)用不予支持。原告請(qǐng)求被告賠償可得利益15000元損失無合法證據(jù)支持，故不予支持。租房合同中未約定解除合同情形，且原告庭審中未能舉證證明出現(xiàn)符合法定解除的事由，但考慮到合同成立后客觀情況發(fā)生了重大變化，繼續(xù)履行不能實(shí)行合同目的，故根據(jù)公平原則，結(jié)合本案的實(shí)際情況，對(duì)原告請(qǐng)求解除合同的訴請(qǐng)予以支持。按照租房合同約定，“租房到期后經(jīng)雙方結(jié)清水電費(fèi)，退還押金貳仟元整，”故被告應(yīng)當(dāng)退還原告押金2000元。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第二百二十四條、第二百二十六條、第二百三十三條、第二百三十五條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡栴}解釋（二）》第二十六條之規(guī)定，判決：一、解除原告張某某與被告李某某于2015年9月25日簽訂的《租房合同》；二、被告李某某于判決生效之日起十日內(nèi)退還原告張某某的押金2000元；三、駁回原告張某某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)275元，由原告張某某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，濱湖灣8號(hào)樓104號(hào)房屋為住宅。
原審查明的其他事實(shí)屬實(shí)。
對(duì)本案有關(guān)問題，本院綜合評(píng)判如下：
關(guān)于雙方租賃合同的效力。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！眹?guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)?！苯ㄔO(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第六條規(guī)定：“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：…（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；…”《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！北驹赫J(rèn)為，訴爭(zhēng)的濱湖灣8號(hào)樓104號(hào)為三室兩廳結(jié)構(gòu)的房屋，位于小區(qū)內(nèi)部住宅樓一樓，有一陽臺(tái)，為一典型的住宅，李某某二審提供的商品房買賣合同上也注明該房用途為居住。根據(jù)上述法規(guī)，李某某與張某某在未辦理有關(guān)審批手續(xù)及征得其他有利害關(guān)系業(yè)主同意的情況下，物業(yè)公司有權(quán)對(duì)二人改建房屋行為予以阻止。因此，本院認(rèn)為，張某某提出的其在陽臺(tái)處砸墻開門受到物業(yè)公司阻止的主張，雖然李某某的代理人予以否認(rèn)，但本院相信物業(yè)公司對(duì)張某某在陽臺(tái)處砸墻開門不會(huì)置之不理，故對(duì)張某某的該主張予以認(rèn)定。同時(shí)，雙方簽訂的將該房作為輔導(dǎo)班用房，并改變房屋外墻的租賃合同，系違法改變房屋用途和違法改建房屋，租賃合同目的違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也損害了第三人暨其他有利害關(guān)系業(yè)主的利益，依法屬于無效合同。
關(guān)于合同無效后的法律后果?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”故雙方合同無效后，李某某應(yīng)當(dāng)返還張某某已給付的租金5000元及押金2000元，張某某應(yīng)當(dāng)向李某某返還房屋?，F(xiàn)李某某的代理人二審雖不承認(rèn)張某某已向李某某返還房屋，但李某某于一審判決解除合同后，并沒有上訴要求張某某向其返還房屋，故對(duì)其代理人二審?fù)彆r(shí)提出的張某某并未向其返還房屋的主張，不予支持。張某某為使用租賃房屋而支出裝修費(fèi)1615元，張某某如按約定使用租賃房屋開輔導(dǎo)班，也可以獲得一定利益，上述費(fèi)用和利益均為張某某因本合同無效而遭受的損失；然而，李某某因本合同無效也必然遭受一定的租金損失。張某某、李某某均應(yīng)知曉住宅不能用作商用和進(jìn)行非法改建，雙方對(duì)于本合同無效均有過錯(cuò)。根據(jù)本案雙方過錯(cuò)情況和損失情況，本院認(rèn)為，張某某、李某某對(duì)對(duì)方損失均負(fù)有一定賠償責(zé)任，但雙方的損失數(shù)額及過錯(cuò)難分大小，故本院確定二人相互之間的賠償損失數(shù)額相當(dāng)，應(yīng)相互抵消，對(duì)張某某提出要求李某某賠償其裝修費(fèi)用和預(yù)期利益的上訴請(qǐng)求，不予支持。
關(guān)于原審程序是否存在違法的問題。本院認(rèn)為，張某某上訴提出原審判決注明的兩名人民陪審員實(shí)際未參加庭審，但未得到對(duì)方當(dāng)事人認(rèn)可，且張某某簽字確認(rèn)的一審?fù)徆P錄上載明人民陪審員已經(jīng)到庭，故對(duì)其提出原審存在上述程序問題的主張，不予支持。張某某提出的原審存在的其他程序問題，經(jīng)查，原審存在部分程序問題，但均未達(dá)到足以發(fā)回重審的程度。

綜上，原判適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十七條、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2015）鄂曾都民初字第02316號(hào)民事判決；
二、張某某與李某某于2015年9月25日簽訂的《租房合同》無效；
三、李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)退還張某某的押金2000元、租金5000元；
四、駁回張某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)275元，由張某某負(fù)擔(dān)100元，李某某負(fù)擔(dān)175元；二審案件受理費(fèi)145元，由張某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　周　鑫 審判員　姚仁友 審判員　張　歡

書記員：王凌