張某某
李天泉（湖北硒都律師事務(wù)所）
黃繼坤（湖北夷水律師事務(wù)所）
郭某
郭某
周斌（湖北雄視律師事務(wù)所）
郭某某
向玉仙

原告張某某。
原告郭某，系張某某之夫。
共同委托代理人李天泉，湖北硒都律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般代理。
共同委托代理人黃繼坤，湖北夷水律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告郭某。
委托代理人周斌，湖北雄視律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告郭某某，系郭某之父。
被告向玉仙，系郭某某之妻。
原告張某某、郭某訴被告郭某、郭某某、向玉仙房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序由審判員蘇學(xué)斌獨(dú)任審判，于2014年12月16日、2015年4月10日公開開庭進(jìn)行了審理，原告張某某、郭某及其共同委托代理人黃繼坤、李天泉，被告郭某及其委托代理人周斌，被告郭某某、向玉仙均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告雙方均無異議的證據(jù)即原告提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三、證據(jù)四中的1、2、證據(jù)五、證據(jù)六、證據(jù)七，被告郭某提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三、證據(jù)四客觀真實(shí)，本院予以采信；原告提交的證據(jù)四中的3與本案不具有關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。
經(jīng)審理查明，1985年8月3日郭某某經(jīng)宣恩縣人民政府審核并登記取得47.1平方米國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，2008年4月10日經(jīng)宣恩縣國(guó)土資源局對(duì)該宗地進(jìn)行地籍調(diào)查，實(shí)際面積為67.68平方米，編號(hào)為（2008）0105156。2008年3月13日郭某某、郭某與宣恩縣珠山鎮(zhèn)人民政府簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地面積93.16平方米（與1985年取得的國(guó)有劃撥土地相連），編號(hào)為宣國(guó)用（2008）第0105071號(hào)。2008年郭某某取得2008－154號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和2008－152施工許可證。同年，郭某某在依法取得的編號(hào)為（2008）0105156和編號(hào)為宣國(guó)用（2008）第0105071號(hào)的兩宗地上自建房屋，取名郭某某住宅樓。2009年9月11日張某某與郭某某簽訂《房屋買賣合同》，約定將郭某某住宅樓的第6層作價(jià)200000元出賣給張某某，房屋面積175㎡，單價(jià)1150元∕㎡。若合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。郭某某應(yīng)在房屋交付使用后365天內(nèi)為張某某辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，否則按已付購(gòu)房款20％支付違約金，且不支付第3期房款40000元和辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的費(fèi)用15000元。合同最后注明雙方于2009年8月3日簽訂的合同自動(dòng)失效。郭某按合同約定于2009年8月3日交付購(gòu)房款100000元，2009年9月11日交付購(gòu)房款60000元，由郭某、郭某某、向玉仙共同出具收取。2009年9月16日3被告將房屋交付給2原告。2014年4月9日宣恩縣國(guó)土資源局為郭某、郭某某頒發(fā)宣國(guó)用（2014）第0377號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證，該證記事欄中注明:該宗地只能自住，不能進(jìn)行交易。2014年4月22日郭某某與郭某對(duì)郭某某住宅樓進(jìn)行分割，除301室歸郭某某所有外，其余7套房屋均歸郭某所有。2014年5月4日宣恩縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將訴爭(zhēng)房屋登記為郭某所有，證號(hào)為宣恩縣房權(quán)證珠山鎮(zhèn)字第××號(hào)，建筑面積171.06㎡。2014年5月12日宣恩縣國(guó)土資源局為郭某頒發(fā)宣國(guó)用（2014）第0474號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證，該證記事欄中注明:共有土地使用權(quán)，房號(hào)xxxx801號(hào)，該宗地只能自住，不能進(jìn)行交易。2014年5月8日郭某與郭某某、向玉仙到宣恩縣公安局珠山派出所分別立戶。2015年3月25日宣恩縣國(guó)土資源局回復(fù)宣國(guó)用（2014）第0377號(hào)土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
本院認(rèn)為，原告張某某與被告郭某某自愿簽訂的《房屋買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。原告郭某與原告張某某系夫妻關(guān)系，購(gòu)房款均經(jīng)原告郭某支付，且該房屋雙方共同居住至今，故應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同共有?，F(xiàn)訴爭(zhēng)房屋雖登記在郭某名下，但郭某某住宅樓的房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)登記及3被告分戶均在《房屋買賣合同》之后，且原告交納的購(gòu)房款是由3被告出具收取的，故被告郭某某于2009年9月11日與原告張某某簽訂的《房屋買賣合同》是代表其家庭成員的共同行為，3被告均應(yīng)履行合同約定的義務(wù)。原告已按合同約定履行了付款義務(wù)，被告理應(yīng)按照合同的約定給原告辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。宣國(guó)用（2014）第0377號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證和宣國(guó)用（2014）第0474號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證的記事欄中均注明該宗地只能自住，不能進(jìn)行交易。被告未按《房屋買賣合同》第七條的約定為原告辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，并非被告的主觀故意造成的，而是由于客觀不能所致。故被告的行為不構(gòu)成違約，原告要求被告支付違約金的理由不能成立，本院不予支持。被告應(yīng)依照宣恩縣國(guó)土資源局2015年3月25日的回復(fù)繼續(xù)履行合同義務(wù)。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、一百零七條的規(guī)定，判決如下:
一、限被告郭某、郭某某、向玉仙于本判決生效后30日內(nèi)為原告張某某、郭某辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；
二、駁回原告張某某、郭某的其它訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)600元，減半收取300元由被告郭某、郭某某、向玉仙承擔(dān)。
如不服本判決，可在接到判決書之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告雙方均無異議的證據(jù)即原告提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三、證據(jù)四中的1、2、證據(jù)五、證據(jù)六、證據(jù)七，被告郭某提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三、證據(jù)四客觀真實(shí)，本院予以采信；原告提交的證據(jù)四中的3與本案不具有關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。
經(jīng)審理查明，1985年8月3日郭某某經(jīng)宣恩縣人民政府審核并登記取得47.1平方米國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，2008年4月10日經(jīng)宣恩縣國(guó)土資源局對(duì)該宗地進(jìn)行地籍調(diào)查，實(shí)際面積為67.68平方米，編號(hào)為（2008）0105156。2008年3月13日郭某某、郭某與宣恩縣珠山鎮(zhèn)人民政府簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地面積93.16平方米（與1985年取得的國(guó)有劃撥土地相連），編號(hào)為宣國(guó)用（2008）第0105071號(hào)。2008年郭某某取得2008－154號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和2008－152施工許可證。同年，郭某某在依法取得的編號(hào)為（2008）0105156和編號(hào)為宣國(guó)用（2008）第0105071號(hào)的兩宗地上自建房屋，取名郭某某住宅樓。2009年9月11日張某某與郭某某簽訂《房屋買賣合同》，約定將郭某某住宅樓的第6層作價(jià)200000元出賣給張某某，房屋面積175㎡，單價(jià)1150元∕㎡。若合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。郭某某應(yīng)在房屋交付使用后365天內(nèi)為張某某辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，否則按已付購(gòu)房款20％支付違約金，且不支付第3期房款40000元和辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的費(fèi)用15000元。合同最后注明雙方于2009年8月3日簽訂的合同自動(dòng)失效。郭某按合同約定于2009年8月3日交付購(gòu)房款100000元，2009年9月11日交付購(gòu)房款60000元，由郭某、郭某某、向玉仙共同出具收取。2009年9月16日3被告將房屋交付給2原告。2014年4月9日宣恩縣國(guó)土資源局為郭某、郭某某頒發(fā)宣國(guó)用（2014）第0377號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證，該證記事欄中注明:該宗地只能自住，不能進(jìn)行交易。2014年4月22日郭某某與郭某對(duì)郭某某住宅樓進(jìn)行分割，除301室歸郭某某所有外，其余7套房屋均歸郭某所有。2014年5月4日宣恩縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將訴爭(zhēng)房屋登記為郭某所有，證號(hào)為宣恩縣房權(quán)證珠山鎮(zhèn)字第××號(hào)，建筑面積171.06㎡。2014年5月12日宣恩縣國(guó)土資源局為郭某頒發(fā)宣國(guó)用（2014）第0474號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證，該證記事欄中注明:共有土地使用權(quán)，房號(hào)xxxx801號(hào)，該宗地只能自住，不能進(jìn)行交易。2014年5月8日郭某與郭某某、向玉仙到宣恩縣公安局珠山派出所分別立戶。2015年3月25日宣恩縣國(guó)土資源局回復(fù)宣國(guó)用（2014）第0377號(hào)土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
本院認(rèn)為，原告張某某與被告郭某某自愿簽訂的《房屋買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。原告郭某與原告張某某系夫妻關(guān)系，購(gòu)房款均經(jīng)原告郭某支付，且該房屋雙方共同居住至今，故應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同共有。現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋雖登記在郭某名下，但郭某某住宅樓的房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)登記及3被告分戶均在《房屋買賣合同》之后，且原告交納的購(gòu)房款是由3被告出具收取的，故被告郭某某于2009年9月11日與原告張某某簽訂的《房屋買賣合同》是代表其家庭成員的共同行為，3被告均應(yīng)履行合同約定的義務(wù)。原告已按合同約定履行了付款義務(wù)，被告理應(yīng)按照合同的約定給原告辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。宣國(guó)用（2014）第0377號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證和宣國(guó)用（2014）第0474號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證的記事欄中均注明該宗地只能自住，不能進(jìn)行交易。被告未按《房屋買賣合同》第七條的約定為原告辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，并非被告的主觀故意造成的，而是由于客觀不能所致。故被告的行為不構(gòu)成違約，原告要求被告支付違約金的理由不能成立，本院不予支持。被告應(yīng)依照宣恩縣國(guó)土資源局2015年3月25日的回復(fù)繼續(xù)履行合同義務(wù)。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、一百零七條的規(guī)定，判決如下:

一、限被告郭某、郭某某、向玉仙于本判決生效后30日內(nèi)為原告張某某、郭某辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；
二、駁回原告張某某、郭某的其它訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)600元，減半收取300元由被告郭某、郭某某、向玉仙承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：蘇學(xué)斌

書記員：馬禮進(jìn)