原告(反訴被告)：張?zhí)炷?，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地福建省。
　　委托訴訟代理人：顧偉康、吳瓊，上海市亞太長城律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海臻中酒店管理有限公司，住所地上海市閘北區(qū)。
　　法定代表人：陳麗娟，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：姚棟迪，上海新惟律師事務(wù)所律師。
　　張?zhí)炷撑c上海臻中酒店管理有限公司(下稱臻中公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月13日立案后，臻中公司提起反訴，本院予以受理。本院依法適用簡易程序,對(duì)本訴和反訴公開開庭進(jìn)行了審理，張?zhí)炷臣捌湮性V訟代理人顧偉康、吳瓊，臻中公司委托訴訟代理人姚棟迪到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　張?zhí)炷诚虮驹禾岢鲈V訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)雙方簽訂的《上海市延安東路XXX號(hào)房屋租賃合同》(下稱租賃合同)于2018年4月24日解除；2、臻中公司返還房屋押金5.2萬元和租金9.8萬元及賠償裝潢、設(shè)備等各項(xiàng)損失132,868元。后第1項(xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為：確認(rèn)租賃合同無效。事實(shí)與理由：2017年9月20日，張?zhí)炷撑c臻中公司簽訂租賃合同，約定：張?zhí)炷匙赓U上海市延安東路XXX號(hào)房屋(下稱涉案房屋)用于烘焙坊，租期自2017年9月25日至2022年6月30日；租金按年遞增，2017年9月25日至2018年9月24日為26,000元/月，2018年9月24日至2019年9月24日為26,780元/月。合同簽訂當(dāng)日，張?zhí)炷持Ц墩橹泄痉课菅航?.2萬元。張?zhí)炷吵凶庖院蟀醇s履行，在臻中公司明確告知可以用作面包房的烘焙以后，開始裝潢和添置設(shè)備，共花費(fèi)132,868元。在一切工作完成以后，張?zhí)炷诚蚬芾聿块T申請(qǐng)營業(yè)執(zhí)照，不料經(jīng)審核認(rèn)為營業(yè)房屋樓上有居民住宅以及出租人主體身份不符，申請(qǐng)未通過。為此張?zhí)炷硯状蜗蛘橹泄咎岢霎愖h，臻中公司仍一再確認(rèn)可以開具營業(yè)許可，但涉案房屋至今未辦出營業(yè)執(zhí)照，無法正常營業(yè)。涉案房屋系臻中公司從案外人上海御賢酒店管理有限公司(下稱御賢公司)承租而來，且不得轉(zhuǎn)租，故臻中公司無權(quán)將涉案房屋出租給張?zhí)炷?，其隱瞞該事實(shí)與張?zhí)炷澈炗喿赓U合同，且未向張?zhí)炷程峁┢渑c御賢公司的租賃合同，導(dǎo)致張?zhí)炷吵凶馍姘阜课莺笠驘o產(chǎn)權(quán)證明而無法辦理營業(yè)相關(guān)手續(xù)。臻中公司明知涉案房屋不能用作餐飲目的，其與御賢公司的租賃合同中明確寫明該事實(shí)，亦清楚張?zhí)炷吵凶馍姘阜课菹涤米骱姹悍?，但卻向張?zhí)炷吵兄Z可以幫助其辦出烘焙執(zhí)照，要求張?zhí)炷持Ц?萬元，剩余6萬元由臻中公司支付，在臻中公司的隱瞞和承諾下，張?zhí)炷吵凶饬松姘阜课?。因臻中公司之過錯(cuò)，現(xiàn)租賃合同的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。
　　臻中公司辯稱：不同意張?zhí)炷车娜吭V訟請(qǐng)求。租賃合同合法有效，臻中公司有合法承租權(quán)。租賃合同于2018年4月24日到期終止，張?zhí)炷秤谕?7日搬離，押金在其簽訂的確認(rèn)書中已作為房租抵扣，故不存在租金損失。裝潢和設(shè)備損失無法律依據(jù)，張?zhí)炷秤?018年4月27日已將裝潢及設(shè)備全部搬離，其無證據(jù)證明存在相應(yīng)的裝潢實(shí)際損失，且張?zhí)炷诚颠`約方，臻中公司無須承擔(dān)添附類裝潢損失的賠償責(zé)任。相應(yīng)的證照均應(yīng)由張?zhí)炷匙孕修k理，其清楚涉案房屋的現(xiàn)狀，與臻中公司無關(guān)，涉案房屋周邊類似門面房均可辦理證照。張?zhí)炷臣捌浜匣锶私?jīng)營鮑師傅面包房可能侵犯正宗鮑師傅的注冊(cè)商標(biāo)，退租也是因張?zhí)炷碂o法辦理證照、經(jīng)營不善、與合伙人存在矛盾等原因共同造成。
　　臻中公司向本院提出反訴請(qǐng)求：1、張?zhí)炷持Ц逗贤趦?nèi)租金3.2萬元；2、張?zhí)炷持Ц?018年4月25日至27日房屋使用費(fèi)2,600元(26,000元/月÷30天×3天)；3、張?zhí)炷持Ц哆`約金5.2萬元。事實(shí)與理由：2017年9月20日，雙方簽訂租賃合同，約定：臻中公司出租涉案房屋給張?zhí)炷?，?017年9月25日至2022年6月30日；2018年9月24日前每月租金2.6萬元，每三個(gè)月一付7.8萬元，先付后用；押金5.2萬元；辦理證照由張?zhí)炷匙孕胸?fù)責(zé)，不影響租金支付；張?zhí)炷尺`約需支付相當(dāng)于兩個(gè)月租金的違約金5.2萬元。后張?zhí)炷硟H在合同簽訂時(shí)按約支付三個(gè)月租金7.8萬元、押金5.2萬元，2017年12月25日起開始拖延支付租金。2018年3月28日，臻中公司代表周華與張?zhí)炷澈炇鸫_認(rèn)書，約定：1、租賃期限至2018年4月24日；2、當(dāng)日張?zhí)炷持Ц墩橹泄?萬元，截止當(dāng)日共計(jì)支付租金15萬元(包括5.2萬元押金)；3、剩余租金3.2萬元十日內(nèi)支付。同年4月27日，張?zhí)炷嘲犭x涉案房屋。據(jù)臻中公司了解，張?zhí)炷抽_設(shè)的“鮑師傅”涉嫌侵犯正宗鮑師傅的知識(shí)產(chǎn)權(quán)和商標(biāo)，幾個(gè)合伙人經(jīng)營過程中也存在矛盾，且一直處于無證經(jīng)營的狀態(tài)，才最終停業(yè)散伙。涉案房屋于2018年6月1日另租他人。張?zhí)炷骋褔?yán)重違約，侵犯臻中公司的合法權(quán)益，遂反訴。
　　張?zhí)炷侈q稱，不同意臻中公司的全部反訴請(qǐng)求。租賃合同是無效合同，臻中公司不是涉案房屋權(quán)利人，無權(quán)轉(zhuǎn)租；且由于臻中公司無法提供涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證，使涉案房屋用于烘焙的前提條件無法滿足，不能達(dá)到經(jīng)營目的。即使合同有效，也要求解除。
　　經(jīng)審理查明，2017年9月20日，臻中公司(出租方、甲方)與張?zhí)炷?承租方、乙方)簽訂租賃合同，約定：“1-1甲方將涉案房屋轉(zhuǎn)租給乙方使用。甲、乙雙方一致確認(rèn)該房屋底層建筑面積為55平方米。1-2房屋用途為烘焙坊。2-1乙方向甲方承諾，乙方租賃該房屋作為烘焙坊(非餐飲)使用，并遵守中華人民共和國和上海市有關(guān)房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定，未經(jīng)甲方同意不得擅自改變上述房屋用途。2-2乙方對(duì)房屋現(xiàn)狀無異議和辦理營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照的狀況已經(jīng)全面了解。營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照的辦理由乙方自行解決，甲方提供便利。營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照是否辦妥，不影響本合同的約定乙方向甲方付租。3-1房屋租賃租期自2017年9月25日至2022年6月30日。4-1自2017年9月25日至2018年9月24日，每月租金2.6萬元，每季租金7.8萬元。4-2押金為5.2萬元，簽合同當(dāng)天支付。4-3-1每季度支付一次租金，先付后用，租金提前7天支付，甲方在收到房租后向乙方開具收租憑證。乙方在本合同簽約后3天內(nèi)向甲方一次性支付首次(2017年9月25日-2017年12月24日)房屋租金7.8萬元和押金5.2萬元，共計(jì)13萬元。乙方逾期支付租金的，每逾期一天，需按月租金的5%的標(biāo)準(zhǔn)向甲方累計(jì)支付滯納金。4-4乙方在承租期內(nèi)不能解除租賃合同，如提前終止甲方不予退還押金。4-5押金在租賃合同終止之日起15日內(nèi)，甲方在結(jié)算乙方承租期間應(yīng)承擔(dān)的水、電及其他費(fèi)用后，剩余部分無息歸還乙方；如押金不足以結(jié)清乙方承租期間應(yīng)承擔(dān)的水、電及其他費(fèi)用的，乙方應(yīng)按實(shí)支付。9-4乙方逾期不支付租金累計(jì)超過15天，甲方有權(quán)單方面提前解除本合同，預(yù)交押金不退。甲方有權(quán)單方面對(duì)房屋進(jìn)行無條件清場(chǎng)，房屋內(nèi)乙方物品遭受損壞的，損失由乙方承擔(dān)，與甲方無涉。乙方逾期不支付押金超過15天，甲方有權(quán)單方面提前解除本合同，乙方須按應(yīng)繳押金的1倍向甲方支付違約金。9-6除本合同約定外，如一方要提前解除本合同，應(yīng)提前2個(gè)月書面通知另一方，并向另一方支付違約金，違約金按2個(gè)月的租金計(jì)算。甲方在按照本合同約定計(jì)算租金和違約金后，應(yīng)當(dāng)返還乙方剩余租金和押金。9-7-1乙方須在本合同雙方簽署(蓋公章)支付本合同第4-3-1條款約定的租金，甲方未在約定日收到乙方支付全額租金和押金，本合同自動(dòng)終止?！?br/>　　同日，張?zhí)炷持Ц墩橹泄狙航?.2萬元。
　　至2018年3月28日，張?zhí)炷彻仓Ц墩橹泄咀饨?.8萬元。
　　再查明，2017年6月22日，案外人上海黃浦置地(集團(tuán))有限公司(出租方、甲方)與臻中公司(承租方、乙方)簽訂《上海市延安東路XXX-XXX號(hào)底層、二層房屋租賃合同》，約定：“甲方將位于上海市延安東路XXX-XXX號(hào)底層(212.71平方米)、二層(309.91平方米)房屋轉(zhuǎn)租給臻中公司使用，房屋用途為營業(yè)，乙方租賃該房屋作為經(jīng)營旅社及旅社相關(guān)業(yè)態(tài)(非餐飲)使用，租期自2017年7月1日至2022年6月30日止；未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得將房屋全部或一部分轉(zhuǎn)租、或以其他變相方式由他人使用?！?br/>　　又查明，2018年3月28日，臻中公司代表周華與張?zhí)炷吃谕ㄖ獣虾炞?通知書上載明：“張?zhí)炷诚壬?，你承租我位于上海市延安東路XXX號(hào)一樓商鋪已拖欠租金長達(dá)三個(gè)月以上，我方現(xiàn)按照合同約定，鄭重通知你如下：一、你方應(yīng)于三月二十八日支付兩萬元，剩余欠款三萬兩千元十日內(nèi)付清。二、如十日內(nèi)未付清房租，我方將對(duì)此商鋪進(jìn)行清場(chǎng)，對(duì)店內(nèi)物品作無主處理，由此造成的損失我方概不負(fù)責(zé)。三、原房屋兩個(gè)月押金張?zhí)炷骋训挚鄯孔馐褂?，現(xiàn)該房屋無押金?！蓖眨瑥?zhí)炷侈D(zhuǎn)賬支付周華租金2萬元。次日，張?zhí)炷嘲l(fā)周華微信：“產(chǎn)權(quán)證記得要發(fā)給我啊”。
　　另查明，張?zhí)炷吵凶夥课莺筮M(jìn)行裝潢，并添附相應(yīng)設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，店招為“鮑師傅”。4月，張?zhí)炷吃谏姘阜课蓍_設(shè)的店鋪招牌拆除。同月1日，張?zhí)炷吃谒娰M(fèi)單據(jù)上簽字。同月19日，張?zhí)炷澄⑿磐ㄖ苋A：“我們?nèi)スど坦芾聿块T了解這個(gè)店他們叫我們不能開了，造成我們損失過大了，我們鑰匙先交給你，把我們的問題什么時(shí)候解決了，什么時(shí)候出租?！敝苋A答復(fù)：“工商部門我們執(zhí)照都下來的，沒有問題的，不存在這方面問題?，F(xiàn)在讓你們走是因?yàn)槟銈円淹锨贩孔?，造成合同自然解除，望按?月28日簽字確認(rèn)盡快搬離，否則你方將支付房屋占用費(fèi)，直至支付到搬離之日?！蓖?7日，張?zhí)炷撑扇诉M(jìn)入涉案房屋查看并關(guān)閉電閘。
　　以上事實(shí)，由張?zhí)炷程峁┑淖赓U合同、收據(jù)存根及微信記錄、照片，臻中公司提供的通知書、《上海市延安東路XXX-XXX號(hào)底層、二層房屋租賃合同》、水電費(fèi)單據(jù)、視頻光盤、《上海市延安東路XXX號(hào)房屋租賃合同》，及當(dāng)事人的庭審陳述予以證明。
　　本院認(rèn)為，涉案租賃合同系雙方簽訂，且無法律規(guī)定的無效情形，應(yīng)認(rèn)定有效。因此，張?zhí)炷骋蟠_認(rèn)該合同無效的訴請(qǐng)，本院不予支持。張?zhí)炷持鲝堊赓U合同因涉案房屋不能用作餐飲目的、不得轉(zhuǎn)租、臻中公司承諾代其辦出營業(yè)執(zhí)照而無效，因租賃合同2-1、2-2條約定，張?zhí)炷硨?duì)房屋現(xiàn)狀無異議和辦理營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照的狀況已經(jīng)全面了解，證照辦妥與否不影響租金支付，而其未提供涉案房屋權(quán)利人主張涉案租賃合同無效以及臻中公司承諾代其辦出營業(yè)執(zhí)照的證據(jù)，故本院不予采納其主張。張?zhí)炷嘲醇s應(yīng)于2017年12月18日支付同年12月25日至2018年2月24日的租金，但其未履行，構(gòu)成違約。根據(jù)雙方庭審陳述，租賃合同于2018年4月24日終止，可移動(dòng)設(shè)備已于同年4月搬離；再結(jié)合2018年3月28日張?zhí)炷澈炞值耐ㄖ獣?，張?zhí)炷吵凶馍姘阜课莺髮?shí)際使用該房屋進(jìn)行經(jīng)營，其所付5.2萬元押金已抵銷2017年12月25日至2018年2月24日的租金，至于2018年2月25日至4月24日的租金5.2萬元，張?zhí)炷硲?yīng)于同年3月28日支付2萬元、4月7日前付清3.2萬元，而其實(shí)際支付2萬元，因此，臻中公司要求張?zhí)炷持Ц蹲饨?.2萬元的訴請(qǐng)，本院予以支持；張?zhí)炷骋笳橹泄痉颠€房屋押金5.2萬元和租金9.8萬元、賠償裝潢和設(shè)備等各項(xiàng)損失132,868元的訴請(qǐng)，本院不予支持。張?zhí)炷澄刺峁┢鋵⑸姘阜课萁贿€臻中公司的證據(jù)，雖于2018年4月19日提出交還鑰匙未果，但于同月27日進(jìn)入該房屋，故臻中公司要求張?zhí)炷持Ц锻?月25日至27日房屋使用費(fèi)2,600元的訴請(qǐng)，本院予以支持。臻中公司主張違約金5.2萬元，張?zhí)炷巢煌獠⑸暾?qǐng)調(diào)低，因臻中公司確認(rèn)2018年3月28日雙方達(dá)成4月24日終止租賃合同的合意，于同年6月1日另租他人，本院根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，酌情調(diào)整該違約金為28,600元。
　　依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第二項(xiàng)、第十六條第一款規(guī)定，判決如下：
　　一、駁回原告(反訴被告)張?zhí)炷车娜勘驹V訴訟請(qǐng)求；
　　二、原告(反訴被告)張?zhí)炷硲?yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海臻中酒店管理有限公司租金3.2萬元；
　　三、原告(反訴被告)張?zhí)炷硲?yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海臻中酒店管理有限公司2018年4月25日至27日房屋使用費(fèi)2,600元；
　　四、原告(反訴被告)張?zhí)炷硲?yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海臻中酒店管理有限公司違約金28,600元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)5,543元，減半收取計(jì)2,771.5元，由原告(反訴被告)張?zhí)炷池?fù)擔(dān);反訴案件受理費(fèi)982.5元,由被告(反訴原告)上海臻中酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)265.48元，由原告(反訴被告)張?zhí)炷池?fù)擔(dān)717.02元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：張??寧

書記員：陳佩華