上訴人（原審被告、反訴原告）：張坤鵬，男，1966年1月24日出生，漢族，職員，住黑龍江省富錦市。委托訴訟代理人：崔寒梅，黑龍江合昌律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告、反訴被告）：中國鐵路哈爾濱局集團有限公司農(nóng)林管理所，住所地哈爾濱市道里區(qū)民眾街59號。負責(zé)人：侯士俊，該管理所主任。委托訴訟代理人：張垣，該管理所法律顧問。

上訴人張坤鵬上訴請求：一、請求二審法院依法撤銷黑龍江省富錦市人民法院（2016）黑0882民初2130號民事判決，并依法發(fā)回重審。二、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由：1.原審判決上訴人支付被上訴人2015年度房屋租金50000元系認定事實不清，適用法律錯誤。2014年4月9日,上訴人與被上訴人簽訂房屋場地租賃合同,合同約定房屋、場地租賃期限36個月,自2014年4月1日起至2017年3月31日止,房屋、場地用途為倉儲商業(yè)使用,房屋租金每年50000元,房屋租金交付方式為:第一筆時間為2014年4月6日前,第二筆2015年3月20日前,第三筆為2016年3月20日前。合同第八條第二項規(guī)定被上訴人不能按期提供場地或所提供的房屋嚴重影響使用或居住等,上訴人有權(quán)解除合同,合同第十條第一項規(guī)定上訴人因本合同第八條第二項的原因而解除合同的,被上訴人應(yīng)付上訴人剩余租期內(nèi)應(yīng)交租金總額的5%的違約金,合同簽訂后上訴人認真履行合同,并向被上訴人交納了2014年度租金50000元,可被上訴人向上訴人提供的房屋,因缺水、缺電、暖氣不能使用,使該房屋無法居住和使用,于是上訴人多次向被上訴人反映上述情況要求達到房屋使用標準,但被上訴人以各種理由一直推托不給予解決,違反了合同第八條的規(guī)定,屬被上訴人違約在先,這樣才導(dǎo)致上訴人沒有向被上訴人交納2015年租金。所以根據(jù)雙方簽訂的合同規(guī)定被上訴人應(yīng)賠償原告違約金。在一審時上訴人向法庭提供了證人紀某的證言和光碟一份能證明被上訴人未履行合同的義務(wù),但一審法院對上訴人提供的反訴請求未給予支持,顯屬偏袒被上訴人。被上訴人中國鐵路哈爾濱局集團有限公司農(nóng)林管理所辯稱，一審法院認定事實清楚，適用法律正確。雙方于2014年4月9日簽訂房屋場地租賃合同，合同約定租賃期限為2014年4月1日至2017年3月31日止，每年租金50000元。上訴人交納了2014年的租金，2015年未交租金。租賃合同的簽訂是雙方真實意思表示，雖然缺水、缺電、暖氣不能使用，但由于上訴人是在明知租賃物存在問題的情況下簽訂的合同，因此上訴人應(yīng)該依照合同約定交付租金。雙方簽訂的房屋場地租賃合同中，大部分是場地，房屋占很小的一部分，房屋一直有人居住，同時也能證明場地一直在使用。2013年以前上訴人就在租用這個場地，知道房屋的狀態(tài)。中國鐵路哈爾濱局集團有限公司農(nóng)林管理所向一審法院起訴請求：原告要求被告繳納欠款50000元及利息2675元，合計52675元，并由被告承擔訴訟費用。張坤鵬向一審法院提出反訴請求：要求中國鐵路哈爾濱局集團有限公司農(nóng)林管理所退還已繳納的2014年房屋租賃費50000元，并承擔合同所規(guī)定的違約金。一審法院認定：原告所有的換新天站貨場位于福前鐵路線換新天站204km+574-204km+714，原為鐵路專用線貨場，現(xiàn)鐵路專用線已拆除，貨場保留。2010年1月8日，原告將貨場及房屋租賃給劉輝，至2013年年末止，并簽訂合同。后劉輝將房屋及場地轉(zhuǎn)租給被告張坤鵬，張坤鵬雇傭張全忠夫婦看管房屋及場地。2014年4月9日，原、被告簽訂房屋場地租賃合同，合同約定房屋、場地租賃期限36個月，自2014年4月1日起至2017年3月31日止，房屋、場地用途為倉儲、商業(yè)使用，房屋、場地租金每年50000元，租金交付方式為：第一筆時間為2014年4月6日前，第二筆為2015年3月20日前，第三筆為2016年3月20日前。房屋面積為321.50平方米，場地面積為4200平方米。被告如約交付2014年租賃費，2015年租賃費未能按約定交付。一審法院認為，原、被告簽訂的《房屋、場地租賃合同》是雙方當事人真實意思的表示，不違反法律法規(guī)規(guī)定，合法有效。雖然缺水、缺電、暖氣不能使用，但由于被告是在對此明知的情況下簽訂合同的，因此被告應(yīng)依照合同約定及時支付租金。被告遲延履行租金的義務(wù)，原告要求被告給付違約金的訴訟請求，因其未就被告遲延履行給付義務(wù)行使合同解除權(quán)，故不予支持。關(guān)于被告反訴要求返還租金及支付違約金的請求，租賃合同第八條第二項規(guī)定原告不能按期提供場地或所提供的房屋嚴重影響使用或居住等，被告有權(quán)解除合同，租賃合同第十條第一項規(guī)定被告因本合同第八條第二項的原因而解除合同的，原告應(yīng)支付被告剩余租期內(nèi)應(yīng)交租金總額的5%的違約金，由于依照《中華人民共和國合同法》第九十六條之規(guī)定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力?！币虼?，通知對方解除合同是解除合同的前置程序，當事人在未出面通知的情況下直接訴至法院起訴要求返還租金與該條規(guī)定不符，被告未提交證據(jù)證明被告曾通知原告要求解除合同，因此，被告反訴要求原告返還租金及支付違約金亦無依據(jù)，本院不予支持。被告反訴理由均不成立，其反訴請求本院不予支持。判決：一、被告張坤鵬于本判決生效后10日內(nèi)向原告哈爾濱鐵路局農(nóng)林管理所支付2015年年度房屋租金50000元；二、駁回原告哈爾濱鐵路局農(nóng)林管理所的其他訴訟請求；三、駁回被告張坤鵬的反訴請求。案件受理費1050元，反訴費525元，由被告張坤鵬負擔。二審期間，被上訴人未向本院提交新證據(jù)。上訴人向本院提供張某中的證人證言，證明上訴人租賃案涉房屋及場地后，房屋斷水斷電，無法正常使用，居住的人員因無法得到工資而不肯離開，并不能證明房屋配套設(shè)施達到了能夠維持正常的生活標準，該房屋停水停電的事實是存在的，而且是在上訴人承租房屋后發(fā)生的，雖然被上訴人稱房屋只是租賃的一小部分，大部分是場地，但雙方簽訂的合同并未約定房屋和場地分開計算租賃費用，并且合同中用了大量的條款來約定雙方對房屋的權(quán)利及義務(wù)。被上訴人對證人的證言真實性部分存在異議，該證人證言能夠明確斷水斷電并不是由被上訴人造成的，合同第五條第一款明確約定租賃期內(nèi)由乙方承擔供熱費、水費、電費、電話費等，由于上訴人沒有繳納電費導(dǎo)致了斷電，合同第六條第二款明確約定乙方在試用期間發(fā)現(xiàn)房屋有故障時應(yīng)及時通知甲方由甲方修復(fù)或由乙方修復(fù)，修復(fù)費用由乙方負責(zé)，甲方?jīng)]有收到通知，乙方也沒有及時修復(fù)造成了斷水，證人的證言能夠證明過錯在上訴人不在被上訴人。本院認為該證人與上訴人存在利害關(guān)系，且證言沒有其他證據(jù)進行佐證，因此對于被上訴人存在異議的證言部分不予采信，對被上訴人不存在異議的證言部分予以采信。本院對一審法院查明的事實予以確認。另查明，哈爾濱鐵路局農(nóng)林管理所于2018年3月26日變更為中國鐵路哈爾濱局集團有限公司農(nóng)林管理所。
上訴人張坤鵬因與被上訴人中國鐵路哈爾濱局集團有限公司農(nóng)林管理所房屋租賃合同糾紛一案，不服黑龍江省富錦市人民法院（2016）黑0882民初2130號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月5日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人張坤鵬及其委托訴訟代理人崔寒梅、被上訴人中國鐵路哈爾濱局集團有限公司農(nóng)林管理所的委托訴訟代理人張垣到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，本案的爭議焦點為，上訴人是否應(yīng)當支付被上訴人2015年的租賃費及被上訴人是否應(yīng)支付上訴人違約金。上訴人與被上訴人于2014年4月9日簽訂的《房屋、場地租賃合同》，系雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，該合同合法有效。上訴人在一審時陳述，在租賃房屋交接時，其發(fā)現(xiàn)該房屋就沒有水，電路老化，且暖氣無法正常使用，據(jù)此可以證明上訴人是在明知此種情況下簽訂的合同，并交納了2014年的租賃費50000元，在此期間亦未行使自身的合同解除權(quán)，且根據(jù)二審證張某中陳述，停電是由于欠電費，電力部門才進行的斷電，因此被上訴人并不存在違反合同內(nèi)容的情形，上訴人應(yīng)當支付被上訴人2015年的租賃費，被上訴人亦無需支付上訴人違約金。綜上所述，上訴人張坤鵬的上訴請求不成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費1575元，由上訴人張坤鵬負擔。本判決為終審判決。

審判長　　姜廣武
審判員　　王春霞
審判員　　彭景豐

書記員：徐米多