張某某
趙彥飛（河北晟舜律師事務(wù)所）
河北鵬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
韓志國（河北正晨律師事務(wù)所）
馮志潔（河北正晨律師事務(wù)所）
石家莊市欒城區(qū)欒城鎮(zhèn)王某某村民委員會(huì)
李晨輝（河北新旭光律師事務(wù)所）
劉鑫（河北新旭光律師事務(wù)所）

原告:張某某。
委托代理人:趙彥飛，河北晟舜律師事務(wù)所律師。
被告:河北鵬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
住所地:石家莊市裕華區(qū)翟營南大街358號(hào)金馬市場(chǎng)3樓。
法定代表人:馬衛(wèi)林，該公司總經(jīng)理。
委托代理人:韓志國，河北正晨律師事務(wù)所律師。
委托代理人:馮志潔，河北正晨律師事務(wù)所律師。
被告:石家莊市欒城區(qū)欒城鎮(zhèn)王某某村民委員會(huì)。
地址:欒城鎮(zhèn)王某某村。
法定代表人:王世言，該村委會(huì)主任。
委托代理人:李晨輝，河北新旭光律師事務(wù)所律師。
委托代理人:劉鑫，河北新旭光律師事務(wù)所律師。
原告張某某與被告河北鵬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鵬瑞公司）、石家莊市欒城區(qū)欒城鎮(zhèn)王某某村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱王某某村委會(huì)）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。
原告及代理人、被告代理人均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2008年3月12日，原告與被告河北鵬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了水木清華項(xiàng)目住宅投資協(xié)議，協(xié)議約定原告向被告一次性繳納投資款197108元，待水木清華房屋項(xiàng)目開始銷售后，原告的投資款轉(zhuǎn)為購房款，若被告自原告繳納投資款之日起一年內(nèi)未正式開盤，被告應(yīng)退還原告全部投資款，并向原告支付每年8％的購房補(bǔ)償金。
在投資協(xié)議簽訂前，經(jīng)原告了解，水木清華項(xiàng)目為二被告共同開發(fā)的，當(dāng)時(shí)前期手續(xù)已經(jīng)具備，但不知什么原因，二被告合作破裂，該項(xiàng)目也未在一年內(nèi)開盤，被告石家莊市欒城區(qū)欒城鎮(zhèn)王某某村民委員會(huì)又尋求其他房地產(chǎn)公司合作開發(fā)。
因此，原告一直向被告河北鵬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司追討投資款及補(bǔ)償金，但該被告堅(jiān)稱投資款已全部投入水木清華項(xiàng)目，按二被告之間的合同約定，應(yīng)由被告石家莊市欒城區(qū)王某某村委會(huì)負(fù)責(zé)償還，并稱一直與石家莊市欒城區(qū)王某某村委會(huì)交涉、協(xié)商解決辦法，但始終無果。
原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，特訴至法院，請(qǐng)求判令被告返還投資款197108元及每年8%的購房補(bǔ)償金計(jì)110686元，本息合計(jì)307794元；要求被告承擔(dān)訴訟費(fèi)及其他費(fèi)用。
被告鵬瑞公司辯稱，原告所訴屬實(shí)，本案原告和我公司簽訂協(xié)議，投資款投入水木清華項(xiàng)目。
該項(xiàng)目原由我公司與王某某村委會(huì)共同開發(fā)，后由于王某某村委會(huì)的原因，導(dǎo)致鵬瑞公司不能參與水木清華項(xiàng)目，原告對(duì)此情況也了解。
由于本案涉及的原告投資款項(xiàng)，均已經(jīng)投入水木清華項(xiàng)目，王某某村委會(huì)是受益方，故原告的投資款項(xiàng)應(yīng)由村委會(huì)來償還，我公司不應(yīng)擔(dān)責(zé)。
被告王某某村委會(huì)辯稱，王某某村委會(huì)不是水木清華項(xiàng)目住宅投資協(xié)議中的合同主體，即我方與原告之間不存在法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，原告起訴我方主體不適格，應(yīng)駁回原告對(duì)我方的起訴。
原告與被告鵬瑞公司簽訂合同的時(shí)間為2008年，按照合同約定，原告現(xiàn)在提起訴訟，已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本院認(rèn)為，原告與鵬瑞公司所簽“水木清華項(xiàng)目投資協(xié)議”名為投資協(xié)議，但從協(xié)議內(nèi)容看，原告僅提供資金，不參與項(xiàng)目經(jīng)營，資金指向明確為水木清華項(xiàng)目住宅，原告既不與鵬瑞公司共享項(xiàng)目運(yùn)作成功的利潤(rùn)，也不共擔(dān)項(xiàng)目失敗的風(fēng)險(xiǎn)，其投資權(quán)益固定為協(xié)議所約定內(nèi)容，故雙方所簽房地產(chǎn)投資協(xié)議并非法律意義上的合作開發(fā)合同，也不是合法的金融投資協(xié)議，其實(shí)質(zhì)為房屋買賣合同。
與商品房買賣合同不同的是，整體項(xiàng)目尚在籌建階段，房屋不是可上市流通的商品房，存在更高的風(fēng)險(xiǎn)性。
雙方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)性均有預(yù)見，協(xié)議約定“原告自購房之日起，如一年不能正式開盤，可選擇退房，退還全部房款，并享受8%購房補(bǔ)償金”。
原告表示，補(bǔ)償金是按投資總額每年8%計(jì)算的，自2009年起，原告一直在向鵬瑞公司主張權(quán)利。
庭審中，鵬瑞公司對(duì)原告所述并未提出異議，故本院依法認(rèn)定，原告所訴未超訴訟時(shí)效，雙方關(guān)于退房及補(bǔ)償金的約定，是雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，對(duì)雙方具有約束力。
現(xiàn)原告要求鵬瑞公司退還房款并支付購房補(bǔ)償金，本院依法予以支持。
原告與鵬瑞公司均主張王某某村委會(huì)承擔(dān)給付原告款項(xiàng)的責(zé)任，但未能提交充足有效證據(jù)證實(shí)，從本案基本事實(shí)及相關(guān)的證據(jù)分析，其主張理據(jù)不足，不應(yīng)支持。
首先，合同法明確規(guī)定了合同相對(duì)性原則，原告與鵬瑞公司簽訂的房屋買賣合同，約定內(nèi)容對(duì)簽約雙方具有約束力，王某某村委會(huì)與原告之間無合同約定給付義務(wù)。
其次，關(guān)于鵬瑞公司與王某某村委會(huì)所簽框架協(xié)議，王某某村委會(huì)對(duì)協(xié)議真實(shí)性未予認(rèn)可，其理由為村委會(huì)成員變更，查找不到框架協(xié)議原件。
經(jīng)審查，該協(xié)議簽約雙方均簽字并加蓋公章，證據(jù)形式符合要求，且王某某村委會(huì)未提出相反證據(jù)證實(shí)，本院對(duì)證據(jù)真實(shí)性予以認(rèn)定。
該框架協(xié)議明確，合作開發(fā)合同簽訂前，前期跑辦費(fèi)用均由鵬瑞公司自負(fù)，如由于鵬瑞公司原因不能簽訂合作開發(fā)合同，王某某村委會(huì)不負(fù)擔(dān)任何責(zé)任；由于王某某村委會(huì)原因不能簽訂合作開發(fā)合同，則由王某某村委會(huì)承擔(dān)；如能簽訂合作開發(fā)合同，則費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本。
合作開發(fā)合同簽訂后，鵬瑞公司支付履約保證金及對(duì)應(yīng)地價(jià)、相關(guān)費(fèi)用后，具有自主開發(fā)權(quán)。
可見，雙方協(xié)議對(duì)費(fèi)用承擔(dān)及權(quán)責(zé)分擔(dān)有明確約定，如王某某村委會(huì)在協(xié)議履行過程中存在過錯(cuò)，其賠償責(zé)任履行相對(duì)方應(yīng)為鵬瑞公司。
鑒于鵬瑞公司與王某某村委會(huì)框架協(xié)議性質(zhì)為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的預(yù)合同，與本案非同一法律關(guān)系，本院對(duì)雙方合同履行情況不作審查，另案處理為宜。
再次，貨幣是特殊的種類物，原告以交納房款形式履行約定義務(wù)后，原告款項(xiàng)的貨幣屬性完全為鵬瑞公司占有，既使鵬瑞公司以上述貨幣履行與王某某村委會(huì)協(xié)議約定內(nèi)容，王某某村委會(huì)與原告之間并不因此產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
綜上，參照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條 ?之規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下:
一、限被告河北鵬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)，返還原告購房款197108元及購房補(bǔ)償金110686元，合計(jì)307794元。
二、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5916元，由被告河北鵬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原告與鵬瑞公司所簽“水木清華項(xiàng)目投資協(xié)議”名為投資協(xié)議，但從協(xié)議內(nèi)容看，原告僅提供資金，不參與項(xiàng)目經(jīng)營，資金指向明確為水木清華項(xiàng)目住宅，原告既不與鵬瑞公司共享項(xiàng)目運(yùn)作成功的利潤(rùn)，也不共擔(dān)項(xiàng)目失敗的風(fēng)險(xiǎn)，其投資權(quán)益固定為協(xié)議所約定內(nèi)容，故雙方所簽房地產(chǎn)投資協(xié)議并非法律意義上的合作開發(fā)合同，也不是合法的金融投資協(xié)議，其實(shí)質(zhì)為房屋買賣合同。
與商品房買賣合同不同的是，整體項(xiàng)目尚在籌建階段，房屋不是可上市流通的商品房，存在更高的風(fēng)險(xiǎn)性。
雙方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)性均有預(yù)見，協(xié)議約定“原告自購房之日起，如一年不能正式開盤，可選擇退房，退還全部房款，并享受8%購房補(bǔ)償金”。
原告表示，補(bǔ)償金是按投資總額每年8%計(jì)算的，自2009年起，原告一直在向鵬瑞公司主張權(quán)利。
庭審中，鵬瑞公司對(duì)原告所述并未提出異議，故本院依法認(rèn)定，原告所訴未超訴訟時(shí)效，雙方關(guān)于退房及補(bǔ)償金的約定，是雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，對(duì)雙方具有約束力。
現(xiàn)原告要求鵬瑞公司退還房款并支付購房補(bǔ)償金，本院依法予以支持。
原告與鵬瑞公司均主張王某某村委會(huì)承擔(dān)給付原告款項(xiàng)的責(zé)任，但未能提交充足有效證據(jù)證實(shí)，從本案基本事實(shí)及相關(guān)的證據(jù)分析，其主張理據(jù)不足，不應(yīng)支持。
首先，合同法明確規(guī)定了合同相對(duì)性原則，原告與鵬瑞公司簽訂的房屋買賣合同，約定內(nèi)容對(duì)簽約雙方具有約束力，王某某村委會(huì)與原告之間無合同約定給付義務(wù)。
其次，關(guān)于鵬瑞公司與王某某村委會(huì)所簽框架協(xié)議，王某某村委會(huì)對(duì)協(xié)議真實(shí)性未予認(rèn)可，其理由為村委會(huì)成員變更，查找不到框架協(xié)議原件。
經(jīng)審查，該協(xié)議簽約雙方均簽字并加蓋公章，證據(jù)形式符合要求，且王某某村委會(huì)未提出相反證據(jù)證實(shí)，本院對(duì)證據(jù)真實(shí)性予以認(rèn)定。
該框架協(xié)議明確，合作開發(fā)合同簽訂前，前期跑辦費(fèi)用均由鵬瑞公司自負(fù)，如由于鵬瑞公司原因不能簽訂合作開發(fā)合同，王某某村委會(huì)不負(fù)擔(dān)任何責(zé)任；由于王某某村委會(huì)原因不能簽訂合作開發(fā)合同，則由王某某村委會(huì)承擔(dān)；如能簽訂合作開發(fā)合同，則費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本。
合作開發(fā)合同簽訂后，鵬瑞公司支付履約保證金及對(duì)應(yīng)地價(jià)、相關(guān)費(fèi)用后，具有自主開發(fā)權(quán)。
可見，雙方協(xié)議對(duì)費(fèi)用承擔(dān)及權(quán)責(zé)分擔(dān)有明確約定，如王某某村委會(huì)在協(xié)議履行過程中存在過錯(cuò)，其賠償責(zé)任履行相對(duì)方應(yīng)為鵬瑞公司。
鑒于鵬瑞公司與王某某村委會(huì)框架協(xié)議性質(zhì)為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的預(yù)合同，與本案非同一法律關(guān)系，本院對(duì)雙方合同履行情況不作審查，另案處理為宜。
再次，貨幣是特殊的種類物，原告以交納房款形式履行約定義務(wù)后，原告款項(xiàng)的貨幣屬性完全為鵬瑞公司占有，既使鵬瑞公司以上述貨幣履行與王某某村委會(huì)協(xié)議約定內(nèi)容，王某某村委會(huì)與原告之間并不因此產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

綜上，參照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條 ?之規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下:
一、限被告河北鵬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)，返還原告購房款197108元及購房補(bǔ)償金110686元，合計(jì)307794元。
二、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5916元，由被告河北鵬瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：于麗君

書記員：李玉玲