原告(反訴被告)：張某某。
　　委托訴訟代理人：張克勤。
　　委托訴訟代理人：唐秋月，上海清辰律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：沈某龍。
　　委托訴訟代理人：郭筱雯，上海儒君律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)張某某與被告(反訴原告)沈某龍房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月15日立案后，依法適用簡易程序。被告(反訴原告)沈某龍在審理中提出反訴請求，本院予以受理，于2019年7月12日、2019年8月8日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)張某某的委托訴訟代理人張克勤、唐秋月、被告(反訴原告)沈某龍及委托訴訟代理人郭筱雯到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　張某某向本院提出訴訟請求：1.判令張某某與沈某龍簽訂的《房屋租賃合同》于2019年1月20日解除；2.判令沈某龍返還張某某支付的2019年1月20日至2019年4月15日的租金17,700元；3.判令沈某龍返還保證金7,600元；4.判令沈某龍支付違約金8,000元；5.判令沈某龍支付張某某裝修損失41,012元；6.判令沈某龍支付張某某因沈某龍違約造成的張某某與第三方解除房屋租賃合同產(chǎn)生的違約金8,900元；7.判令沈某龍承擔本案訴訟費。事實和理由：張某某與沈某龍于2017年3月4日簽訂《房屋租賃合同》(合同編號XXXXXXX)，合同約定：沈某龍將上海市閔行區(qū)蓮花路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱涉案房屋)出租給張某某，租賃期限為2017年4月15日至2022年4月14日，第一年租金為7,600元/月，第二年租金為7,800元/月，第三年租金為8,000元/月。合同簽訂后，張某某按期支付租金，并對涉案房屋進行裝飾裝修。2019年1月20日，張某某向沈某龍支付2019年1月15日至2019年4月15日的租金，共計19,000元，張某某與沈某龍協(xié)商，剩余的租金5,000元延期支付，沈某龍予以認可。2019年1月22日，沈某龍未通知張某某，強行更換了門鎖，并占有涉案房屋，導致張某某不能履行與下家的租賃合同。張某某認為，沈某龍的行為已違反《房屋租賃合同》第十二條第五款的規(guī)定“租賃期間內(nèi)，非本合同約定的情況，甲方提前解除本合同，應與甲方協(xié)商一致，并按照月租金的壹倍向乙方支付違約金。若違約金不足以抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償”，現(xiàn)因沈某龍的違約行為導致合同解除，張某某可依據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題解釋》第十一條因出租人違約導致合同解除，承租人有權請求出租人賠償剩余租賃期限內(nèi)裝飾裝修殘值損失。
　　沈某龍辯稱，同意雙方簽訂的《房屋租賃合同》于2019年1月20日解除。張某某存在群租和拖欠房租及水電煤的行為，沈某龍沒有違約行為，于2019年4月20日才收回涉案房屋，2019年1月22日換鎖系因鎖壞，無法聯(lián)系張某某。不同意返還保證金，應當?shù)挚弁锨返姆孔饧八娒嘿M用。關于裝修，沈某龍向張某某交付涉案房屋時系簡裝，且張某某未經(jīng)沈某龍同意對涉案房屋進行了裝修。
　　沈某龍向本院提出反訴請求：1.判決張某某與沈某龍簽訂的《房屋租賃合同》于2019年1月20日解除；2.判決張某某支付拖欠的租金4,400元；3.判決張某某支付拖欠的水電煤費用4,962.51元；4.判決張某某支付違約金7,800元；5.判決張某某賠償損失10,000元；6.本案反訴費用由張某某承擔。事實和理由：張某某與沈某龍于2017年3月4日就涉案房屋簽訂《房屋租賃合同》。2018年7月，張某某開始拖欠水電煤費用。2019年1月，張某某應支付三個月租金23,400元，但遲遲未支付，經(jīng)沈某龍再三催要，張某某支付19,000元，剩余4,400元至今未付。2019年2月23日，涉案房屋樓上701室鄰居發(fā)現(xiàn)涉案房屋冒煙后報警，至此沈某龍知曉張某某對涉案房屋進行群租。2019年3月，古美街道房辦部門認定涉案房屋內(nèi)系群租，要求進行整改。沈某龍多次聯(lián)系張某某要求處理群租事宜，并支付拖欠的房租及水電煤費用，但張某某均置之不理。沈某龍認為，《房屋租賃合同》合法有效，經(jīng)沈某龍多次催告，張某某仍拒不支付租金及結清水電煤費用，是一種根本違約行為。并且，張某某擅自將涉案房屋隔離并進行群租，導致房屋受損，應承擔賠償責任。
　　張某某辯稱，同意支付2019年1月20日之前的水電煤費用。雙方通過協(xié)商于2019年1月20日解除合同，約定于2019年4月15日歸還涉案房屋，但沈某龍于2019年1月22日換鎖，提前收回房屋，并開始向次承租人收取水電煤，故張某某不應當支付2019年1月22日后的租金。關于涉案房屋內(nèi)隔斷被拆除，系沈某龍到房辦要求處理隔斷問題。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：
　　2017年3月4日，沈某龍(出租方、甲方)與張某某(承租方、乙方)、上海我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司(居間方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將涉案房屋出租給乙方，租賃期限自2017年4月15日起至2022年4月14日止，第一年租金7,600元/月，第二年、第三年7,800元/月，乙方支付租金的方式為押一付三，租金應在前一期租金到期日前柒日內(nèi)支付。房屋租賃保證金為7,600元，合同終止時，該保證金除用以抵充本合同約定由乙方承擔但還未交納的費用外，剩余款項應在房屋返還時返還乙方。租賃期間，房屋所產(chǎn)生的水、電、氣、通信(若有)、有限電視由乙方承擔，物業(yè)管理費用由甲方承擔。10-3甲、乙雙方同意，乙方有系列情形之一的，甲方可書面通知乙方解除本合同，并有權要求乙方賠償損失。(一)乙方擅自改變房屋居住用途的；(二)因乙方原因造成房屋結構破壞的；(三)乙方擅自轉租該房屋、轉讓該房屋承租權或與他人交換各自承租的房屋的；(四)乙方擅自增加居住使用人，且人均居住面積低于本市規(guī)定標準的；(五)乙方利用承租的居住房屋從事違法違規(guī)活動的；(六)乙方逾期不支付租金累計超過柒日的；(七)乙方欠繳應承擔的費用累計超過貳佰元的。12-5租賃期間，非本合同約定的情況，甲方提前解除合同，應與乙方協(xié)商一致，并按月租金的壹倍向乙方支付違約金。若違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償。未與乙方協(xié)商一致的，甲方不得提前收回該房屋。12-6租賃期間，非本合同約定的情況，乙方中途退租的，應與甲方協(xié)商一致，并按月租金的壹倍向甲方支付違約金。若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應負責賠償。未與甲方協(xié)商一致的，乙方不得提前退租。
　　合同簽訂后，沈某龍向張某某交付了涉案房屋，張某某向沈某龍支付保證金7,600元。后張某某授權妹妹張克勤負責涉案房屋的出租事宜。
　　2017年5月10日至2018年12月11日期間，張克勤作為出租方與案外人王永全、王保林、張某某、朱志華、李中元、朱士凱、葉美霞等簽訂租賃合同，將涉案房屋分成主臥、D間、南小臥、南二、北廳、南小等出租。
　　2019年1月20日，沈某龍與張克勤簽訂《協(xié)議書》，約定：今有涉案房屋，由于原來合同未到期，但現(xiàn)在雙方都愿意終止合同?，F(xiàn)付款至2019年4月15日，2019年4月15日以后房屋由沈某龍收回，水、電費結清，煤氣費結清。
　　2019年1月22日，沈某龍在涉案房屋外張貼《通知》，內(nèi)容為：由于房東和二房東之間解除了租賃合同，到期日期2019年3月30日，你們與原房東之間的經(jīng)濟糾葛請自行解決。若2019年3月30日以后還希望繼續(xù)租房，請?zhí)崆耙粋€月與沈先生聯(lián)系，手機號XXXXXXXXXXX。謝謝各位配合。同日，沈某龍更換涉案房屋門鎖，并將新鑰匙交各次承租人，但未交張某某。
　　2019年3月15日，沈某龍在涉案房屋外張貼紙條，內(nèi)容為：房客們再向你們最后提醒一次，如果2019年3月19日不走的話，我要把門關掉，走不進自負。
　　2019年7月7日，上海市閔行區(qū)古美路街道房管辦事處出具《關于蓮花路XXX弄XXX號XXX室的情況說明》，內(nèi)容為：經(jīng)查涉案房屋客廳餐廳有分割出租住人行為。根據(jù)《上海市居住房屋租賃管理辦法》第九條(最小出租單位)出租居住房屋，應當以一間原始設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。原始設計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等其他空間的，不得出租供人員居住。我辦認定上述地址房屋為“群租”，并發(fā)放限期責令整改通知書。因該處房屋逾期未整改，故于2019年3月29日上午對該房屋違規(guī)部分進行拆除詳見附件照片。特此說明。
　　審理中，張某某申請證人張某某出庭作證，張某某在庭審中述稱，自2017年起承租涉案房屋，于2019年3月10日前搬離，搬離的原因系沈某龍在墻上張貼紙條稱不搬走就停水停電。最后一次支付房租的時間是2019年1月20日左右，向張某某支付兩個月房租。沈某龍于2019年1月20日左右更換了涉案房屋的大門鑰匙，并將鑰匙交次承租人每人一把。
　　另查明，張某某應于2019年1月7日前向沈某龍支付2019年1月15日至2019年4月14日的租金23,400元，張某某實際支付19,000元，剩余4,400元未支付。截至2019年1月底，張某某欠繳水費、電費、燃氣費共計2,670.3元，沈某龍已代為支付。
　　以上事實，由《房屋租賃合同》、《通知》、《關于蓮花路XXX弄XXX號XXX室的情況說明》及附件照片、水電煤支付憑證、《協(xié)議書》、證人證言等證據(jù)及當事人的庭審陳述在卷佐證，本院予以確認。
　　本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
　　本案中，沈某龍與張某某就涉案房屋簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效，當事人均應按照合同約定全面履行自己的義務。張某某未按期支付租金及水電煤費用，且經(jīng)沈某龍催繳后仍未支付，已構成違約，應承擔相應的責任。張某某將涉案房屋分割后進行群租的行為，實質(zhì)上是一種商業(yè)經(jīng)營的行為，改變了房屋的用途，客觀上對涉案房屋造成了結構的損害，亦屬違約。雙方于2019年1月20日簽訂《協(xié)議書》，系協(xié)商一致終止《房屋租賃合同》，但沈某龍未明示放棄向張某某主張違約責任的權利，故沈某龍要求張某某支付違約金的主張，具有相應的事實和法律依據(jù)，本院予以支持。
　　關于《房屋租賃合同》的解除時間，沈某龍與張某某在庭審中一致同意為2019年1月20日，于法不悖，本院予以確認。
　　關于沈某龍收回涉案房屋的時間，本院認為，沈某龍于2019年1月22日更換涉案房屋的門鎖，將新鑰匙交各次承租人，未交張某某，視為已向張某某收回涉案房屋，張某某不應支付2019年1月22日后的租金及水電煤費用。據(jù)此，沈某龍應當返還張某某2019年1月22日至2019年4月15日的租金17,180元(19,000元－7,800元/月÷30天×7天)。同理，張某某應當支付沈某龍欠繳的水電煤費用2,670.3元。
　　關于張某某要求沈某龍支付違約金的主張，本院認為，《協(xié)議書》約定2019年4月15日后涉案房屋由沈某龍收回，而沈某龍于2019年1月22日提前收回，違反了《協(xié)議書》的約定，但《協(xié)議書》未約定違約責任。張某某依據(jù)《房屋租賃合同》要求沈某龍支付違約金，但沈某龍于2019年1月22日提前收回房屋時《房屋租賃合同》已終止，故張某某要求沈某龍支付違約金的主張，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　關于張某某主張的裝修損失，因《房屋租賃合同》非系沈某龍的違約行為解除，故本院不予支持。關于張某某與第三方解除租賃合同而產(chǎn)生的違約金，尚未實際產(chǎn)生，本院不予支持。
　　關于沈某龍要求張某某賠償損失的主張，本院認為，涉案房屋確因張某某的群租行為被古美路街道房管辦事處拆除違規(guī)部分而造成損失，張某某應當予以賠償，本院酌定損失為1,000元。
　　關于保證金，根據(jù)《房屋租賃合同》約定，沈某龍應返還給張某某。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)張某某與被告(反訴原告)沈某龍就上海市閔行區(qū)蓮花路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2019年1月20日解除；
　　二、被告(反訴原告)沈某龍于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)張某某返還房屋租金17,180元；
　　三、被告(反訴原告)沈某龍于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)張某某返還保證金7,600元；
　　四、原告(反訴被告)張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)沈某龍支付水電煤費用2,670.3元；
　　五、原告(反訴被告)張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)沈某龍支付違約金7,800元；
　　六、原告(反訴被告)張某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)沈某龍賠償損失1,000元；
　　七、駁回原告(反訴被告)張某某的其余訴訟請求；
　　八、駁回被告(反訴原告)沈某龍的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費減半收取計933.13元，由原告(反訴被告)張某某負擔653.36元，由被告(反訴原告)沈某龍負擔279.77元。
　　反訴受理費減半收取計239.53元，由原告(反訴被告)張某某負擔101.15元，由被告(反訴原告)沈某龍負擔138.38元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：朱秋晨

書記員：劉??陽