原告張某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住湖北省襄陽市。
委托代理人劉慶,湖北法正大律師事務所律師。特別授權代理。
被告襄樊遠馳實業(yè)有限公司(以下簡稱遠馳公司)。住所地:襄陽市樊城區(qū)前進路。
法定代表人李強,遠馳公司總經(jīng)理。
委托代理人唐齊斌,湖北長久律師事務所律師。特別授權代理。
委托代理人熊攬月,湖北隆中律師事務所律師。一般授權代理。
原告張某與被告遠馳公司商品房買賣合同糾紛一案,于2012年7月2日訴至本院。本院受理后,依法組成由審判員張耀承擔任審判長,審判員辛天成、陳煥澤參加的合議庭,于2012年8月14日公開開庭進行了審理。原告張某的委托代理人劉慶,被告遠馳公司的委托代理人唐齊斌、熊攬月到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告張某訴稱,2010年12月12日,張某與遠馳公司簽訂商品房買賣合同。合同約定,原告購買遠馳公司開發(fā)的房屋,房屋總價款為597427元,遠馳公司須在2011年12月31日前履行交房義務,逾期交房出賣人按日向買受人支付已交付房屋價款萬分之二的違約金。合同簽訂后,原告支付購房款267427元,余款辦理了銀行按揭貸款。2011年12月31日,遠馳公司發(fā)出《收樓通知書》,但是該房屋不符合國家規(guī)定及合同約定的交房條件,襄陽市住房保障和房屋管理局于2012年1月10日發(fā)出公告,“遠馳.立業(yè)城”項目至今不符合交付條件。原告的委托人于2012年2月16日發(fā)函給遠馳公司,要求對房屋修復,使商品房符合驗收合格,達到交房條件后再提請原告收房,但遠馳公司未答復原告也未進行修復,雙方協(xié)商無果。故請求:1、判令遠馳公司對原告購買房屋的窗戶、陽臺、衛(wèi)生間、房間部分隔墻等進行整改和修復,使房屋符合國家標準;2、判令遠馳公司向原告支付逾期7個月交房的違約金25090.8元。
被告遠馳公司辯稱,1、遠馳.立業(yè)城工程竣工后,遠馳公司依據(jù)相關法律法規(guī)及合同約定,組織設計、施工、工程監(jiān)理、勘查等部門進行了竣工驗收合格,遠馳公司在商品房竣工驗收合格后,按合同約定履行了書面通知義務,依照合同約定,原告應當按照約定時間收受房屋,不收受的視為收受,對房屋有質量異議的,應當書面提出異議。原告的行為屬不當行使權利,因此,原告要求遠馳公司承擔違約責任不能成立;2、原告稱房屋窗戶、陽臺、衛(wèi)生間、房間部分隔墻不符合國家標準,未提供證據(jù)證明,原告主張要求遠馳公司對房屋進行整改和修復依法不能成立。
經(jīng)審理查明,2010年12月12日,原告與遠馳公司簽訂《商品房買賣合同》。合同主要約定:張某購買遠馳公司開發(fā)的位于襄陽市樊城區(qū)前進路XX房屋,建筑面積123.43平方米商品房一套,每平方米4840.21元,總購房款為597427元,首期支付267427元,余款330000元,于合同簽訂后7日內向指定的銀行辦理按揭。出賣人應當在2011年12月31日前,按照國家和地方人民政府的有關規(guī)定,將經(jīng)驗收合格,并符合合同約定的商品房交付買受人使用。逾期交房的違約責任為:逾期不超過30日,自最后交付期限第二天起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金,合同繼續(xù)履行;逾期超過30日后,買受人有權解除合同。買受人解除合同的,出賣人應當自買受人解除合同通知書到達之日起30日內退還全部已付款,并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,自本合同最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,出賣人向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金。若因買受人原因未能按期交付的,出賣人不承擔逾期交房的違約責任。對房屋交接約定,商品房達到交付使用條件后,出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù),雙方進行驗收交接時,出賣人應當出示合同第八條規(guī)定的證明文件,并簽署房屋交接單,所購商品房為住宅的,出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,出賣人不出示證明文件或者出示證明文件不齊全,買受人有權拒絕交接,由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。合同簽訂后,原告向遠馳公司支付購房款267427元,剩余購房款辦理了按揭貸款,并由遠馳公司出具了收據(jù)。2011年12月13日,該工程經(jīng)建設、設計、施工、監(jiān)理、勘查五部門驗收合格。2011年12月30日,遠馳公司在襄陽晚報上發(fā)布了交房公告,載明交房時間從2011年12月31日開始辦理。2012年1月10日,襄陽市住房保障和房屋管理局發(fā)布公告,載明,“襄樊遠馳實業(yè)有限公司開發(fā)的遠馳.立業(yè)城項目至今不符合交付使用條件,敬請購房者在辦理交房手續(xù)時需查驗相關資料,如有疑問,電話咨詢襄陽市房屋產(chǎn)權與市場管理處”。原告認為遠馳公司所交付的房屋質量不合格,未接收。
另查明,被告于2012年4月11日將商品房交付給原告,并簽訂了收樓手續(xù)書及交樓驗收表。
本院認為,張某與遠馳公司簽訂的商品房買賣合同是雙方當事人真實意思的表示,不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定,屬有效合同,雙方當事人均應按合同約定履行各自義務;本案中,關于遠馳公司公告交房時,該商品房是否符合交付條件是雙方爭議的焦點。原告認為按照合同第八條房屋交付期限的約定,遠馳公司應當于2011年12月31日前,依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定,將經(jīng)驗收合格的商品房交付給買受人。2012年1月10日,襄陽市住房保障和房屋管理局已發(fā)出公告,遠馳.立業(yè)城項目不符合交付使用條件,證明遠馳公司應交付的房屋不符合標準,應當承擔違約責任。遠馳公司認為,其已按合同約定,組織相關部門對房屋進行了竣工驗收合格,并按合同約定的交付期限書面通知原告收受房屋,遠馳公司已全面履行了法律規(guī)定和合同約定的義務,不存在違約。據(jù)此,本院認為,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用”。故雙方簽訂的合同約定“商品房經(jīng)驗收合格”為交付房屋的條件,符合法律法規(guī)的規(guī)定;《建設工程質量管理條例》第十六條規(guī)定,建設單位收到建設工程竣工報告后,應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件:(一)完成建設工程設計和合同約定的各項內容;(二)有完整的技術檔案和施工管理資料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告;(四)有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件;(五)有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經(jīng)驗收合格的,方可交付使用。據(jù)此,建筑工程竣工后具備上述條件即可驗收,經(jīng)驗收合格的,即可交付使用。遠馳公司出售給原告商品房已經(jīng)驗收合格,并在合同約定的交付期限內公告交房,并未違約,依法不應承擔違約責任。原告提供襄陽市住房保障和房屋管理局發(fā)布的公告以證明遠馳公司所交付的房屋不符合交付條件,而襄陽市住房保障和房屋管理局不是工程質量監(jiān)督機構,其發(fā)布的公告不能證明遠馳公司應交付的房屋質量不合格,且原告在被告通知交房后,于2012年4月11日接收了房屋。因此,原告要求遠馳公司承擔逾期交房的違約責任理由不能成立,本院不予支持;原告要求遠馳公司對應交付的房屋窗戶、陽臺、衛(wèi)生間、房間部分隔墻進行修復的訴訟請求,因遠馳.立業(yè)城工程已經(jīng)建設、設計、施工、監(jiān)理、勘察等部門聯(lián)合對工程進行了驗收,所有驗收項目結論均為“符合要求”,遠馳.立業(yè)城建設項目已經(jīng)驗收合格,且原告也無窗戶、陽臺、衛(wèi)生間質量不合格的證據(jù)證實,故原告的該項訴訟請求不能成立,本院不予支持。依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款、《建設工程質量管理條例》、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第七十三條的規(guī)定,判決如下:
駁回原告張某的訴訟請求。
案件受理費430元,由原告張某負擔。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時,根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第13條第(一)款的規(guī)定,預交上訴案件受理費,款匯湖北省襄陽市中級人民法院,開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行襄陽萬山支行,戶名:湖北省襄陽市中級人民法院,帳號:17-451701040001338。上訴人也可以將上訴案件受理費直接交襄陽市中級人民法院。上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交訴訟費用的,按自動撤回上訴處理。
審判長 張耀承
審判員 辛天成
審判員 陳煥澤
書記員: 周芹
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