原告：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　委托訴訟代理人：黃某。
　　原告：黃某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市靜安區(qū)。
　　上列兩原告共同委托訴訟代理人：白孝甫，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海何某實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：吳友朝，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：劉春梅，上海市萬(wàn)聯(lián)律師事務(wù)所律師。
　　原告張某、黃某與被告上海何某實(shí)業(yè)有限公司其他所有權(quán)糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某、黃某的共同委托訴訟代理人白孝甫、被告上海何某實(shí)業(yè)有限公司的委托訴訟代理人劉春梅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告張某、黃某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告返還上海市寶山區(qū)蕰川路XXX號(hào)地下一層1498號(hào)商鋪(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)商鋪)；2、被告支付截止至2018年5月31日的租金、使用費(fèi)人民幣99,294.25元(以下幣種均為人民幣，2016年5月31日前每年按總投資額的3.8%，2016年6月1日至2018年5月31日每年按總投資額的4.104%)及利息(以截止至2018年5月31日欠付的使用費(fèi)為本金，按銀行同期貸款利率，從2018年6月1日計(jì)算至實(shí)際支付之日)。事實(shí)和理由：原告于2005年購(gòu)買系爭(zhēng)商鋪，同年原告以商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的模式出租給上海同運(yùn)百貨有限公司(以下簡(jiǎn)稱同運(yùn)公司)，后同運(yùn)公司于2008年12月31日退出運(yùn)營(yíng)。2013年6月1日，被告入駐商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，但未與原告簽訂租賃合同，且未向原告支付任何費(fèi)用，故涉訴。
　　被告上海何某實(shí)業(yè)有限公司辯稱，原告未與被告簽訂租賃合同，無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，系爭(zhēng)商鋪不能實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，不同意向原告支付使用費(fèi)。即使法院判決被告支付使用費(fèi)，也要參照其他簽訂租賃合同的業(yè)主的租金標(biāo)準(zhǔn)。系爭(zhēng)商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)，無(wú)法分割，不同意返還商鋪。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：原告是系爭(zhēng)商鋪的房地產(chǎn)權(quán)人。2013年，被告對(duì)上海市寶山區(qū)蕰川路XXX號(hào)北上海商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)行裝修，目前該商場(chǎng)由被告實(shí)際控制，并統(tǒng)一對(duì)外出租。
　　另查明，北上海商業(yè)廣場(chǎng)中未與被告簽約的小業(yè)主曾向本院起訴被告及上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)，要求被告支付2016年6月1日前的房屋占有使用費(fèi)，要求上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)支付2016年3月1日到2016年5月31日止的商鋪收益金。本院經(jīng)審理后，出具相關(guān)判決，判定參照其余簽約業(yè)主的租金收益標(biāo)準(zhǔn)，即投資總額的年3.8%計(jì)算，由被告向各小業(yè)主支付自2013年12月1日至2016年6月1日前的房屋使用費(fèi)。案件均已生效。
　　又查明，2016年3月7日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)向北上海商業(yè)廣場(chǎng)的業(yè)主發(fā)出《告全體業(yè)主書》，載明，北上海商業(yè)廣場(chǎng)第二屆業(yè)委會(huì)第十一次會(huì)議于2016年2月29日舉行，會(huì)議就收回被告在北上海商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)及一切涉及商場(chǎng)的事宜一事及后續(xù)相關(guān)事宜進(jìn)行討論。會(huì)議指出，被告自2013年10月進(jìn)場(chǎng)，2014年6月8日正式開業(yè)，期間共計(jì)發(fā)放了2013年12月至2015年5月的六期租金，因其自身的原因，六期租金從未按合同約定準(zhǔn)時(shí)、一次性發(fā)放，每期都有拖延。進(jìn)入2015年，其違約情況更加嚴(yán)重，在其作出書面承諾(租金若未按約履行支付，解除商鋪?zhàn)赓U合同并主動(dòng)移交商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)給上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)或者上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)指定的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，并將移交的情況通知全體商戶)的情況下依舊拖延租金的正常發(fā)放。廣大業(yè)主強(qiáng)烈要求收回商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)并責(zé)成業(yè)委會(huì)尋求政府的幫助支持，尋找新投資商或由業(yè)委會(huì)在新投資商未確定前進(jìn)行托管。會(huì)議決定，為維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，召開業(yè)主大會(huì)：1、自2016年3月7日起收回被告在北上海商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)及一切涉及商場(chǎng)的事宜；2、維權(quán)過(guò)程中產(chǎn)生的必要費(fèi)用從往年收益金中列支；3、成立接收工作小組，具體負(fù)責(zé)各項(xiàng)接收工作；4、托管期間，全體業(yè)主的收益金按照商場(chǎng)實(shí)際收支情況，在公開透明、合理合法的原則下每季度按實(shí)發(fā)放；5、由于業(yè)主是單獨(dú)與被告簽訂的租賃合同，對(duì)追討被告拖欠的四個(gè)季度的租金有一定難度，為此業(yè)委會(huì)特印發(fā)《授權(quán)委托書》，授權(quán)業(yè)委會(huì)通過(guò)包括司法途徑在內(nèi)的一切手段為全體業(yè)主追討租金及維權(quán)。上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定通過(guò)書面征求業(yè)主的意見并表決，由全體業(yè)主決定北上海商業(yè)廣場(chǎng)的未來(lái)命運(yùn)，希望全體業(yè)主為維護(hù)自身合法權(quán)益進(jìn)行投票并寄回表決票和授權(quán)委托書。
　　2016年3月18日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)主大會(huì)出具關(guān)于收回何某公司商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理權(quán)的決議。其中載明，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場(chǎng)第二屆第四次業(yè)主大會(huì)會(huì)議就收回上海何某實(shí)業(yè)有限公司商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理權(quán)的事項(xiàng)于2016年3月8日至14日采取書面征求意見的方式組織召開業(yè)主大會(huì)，全體業(yè)主于2016年3月18日就《收回上海何某實(shí)業(yè)有限公司商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理權(quán)的事項(xiàng)》進(jìn)行了表決。表決票共發(fā)放和送達(dá)1738份，占業(yè)主人數(shù)100%，占建筑物總面積100%，同意1619票，退信119票。同意占業(yè)主人數(shù)比例93.15%，超過(guò)全體業(yè)主所持投票權(quán)的三分之二，同意票占建筑物總面積比例95.62%，超過(guò)建筑物面積的三分之二，會(huì)議有效，依據(jù)有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)作出決議如下：1、收回上海何某實(shí)業(yè)有限公司北上海商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理權(quán)及一切涉及商場(chǎng)的事宜；2、維權(quán)過(guò)程中產(chǎn)生的必要費(fèi)用由業(yè)委會(huì)從往年收益金中列支；3、尋找新投資方；4、過(guò)渡期由業(yè)委會(huì)配合專業(yè)人員進(jìn)行商場(chǎng)托管；5、托管期間租金按商場(chǎng)實(shí)際收支，每季度按實(shí)發(fā)放。
　　2016年4月13日，被告(甲方)與上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)(乙方)簽訂備忘錄，主要內(nèi)容為，因甲方拖欠租金長(zhǎng)達(dá)九個(gè)月，廣大業(yè)主維權(quán)呼聲很高，強(qiáng)烈要求業(yè)委會(huì)收回經(jīng)營(yíng)權(quán)，并自發(fā)組織了多次維權(quán)活動(dòng)，鑒于此，業(yè)委會(huì)于3月8日至14日召開了業(yè)主大會(huì)，就相關(guān)事宜進(jìn)行了表決，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議，甲乙雙方進(jìn)行交涉，經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成如下備忘錄：1、根據(jù)商鋪?zhàn)赓U合同約定甲方保留商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；2、甲方同意乙方代表全體業(yè)主對(duì)本司的財(cái)務(wù)收支狀況集中行使監(jiān)督權(quán)；3、乙方對(duì)甲方在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的資金收入，分配進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督確保業(yè)主的利益不受侵犯；4、甲方承諾2015年6月后所欠租金在往后的經(jīng)營(yíng)改善后逐步償還，遵守業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)的按實(shí)發(fā)放決定，根據(jù)實(shí)際情況暫時(shí)每季度不低于合同約定收益率(3.8%)的50%發(fā)放，差價(jià)部分待商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)改善后逐步補(bǔ)足；5、租金發(fā)放時(shí)間調(diào)整為先做后付的方式，在每一季度的次月30日前發(fā)放前一季度的租金。2016年4月15日，上海市寶山區(qū)北上海商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)向被告出具授權(quán)函，載明本業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議，授權(quán)被告于2016年6月1日起租金發(fā)放暫時(shí)按不低于商鋪?zhàn)赓U合同約定的收益率(3.8%)的50%發(fā)放，差價(jià)部分在經(jīng)營(yíng)改善后逐步補(bǔ)足。
　　審理中，原、被告雙方一致確認(rèn)，系爭(zhēng)商鋪投資總額為560,731元。
　　本院認(rèn)為，被告對(duì)北上海商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，雖然原告未與被告簽訂租賃合同，但被告對(duì)北上海商業(yè)廣場(chǎng)實(shí)際控制，并統(tǒng)一對(duì)外出租，實(shí)際占有使用原告的商鋪，應(yīng)當(dāng)支付使用費(fèi)。根據(jù)此前生效的民事判決認(rèn)定，本院確定被告按投資總額年3.8%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算支付使用費(fèi)。原告要求被告支付從2013年12月1日起至2018年5月31日的房屋使用費(fèi)及上述費(fèi)用從2018年6月1日起的利息，可以準(zhǔn)許。原告作為商場(chǎng)中某一商鋪的專屬所有人，理論上享有所有權(quán)的一切權(quán)能，但原告與其他商鋪的專有權(quán)人之間就建筑物整體而言相互獨(dú)立又高度統(tǒng)一。原告在委托同運(yùn)公司經(jīng)營(yíng)管理時(shí)允許同運(yùn)公司對(duì)系爭(zhēng)商鋪進(jìn)行改建、裝修、打通所有隔墻等，現(xiàn)系爭(zhēng)商鋪與其他商鋪之間已打通，在其他商鋪的所有權(quán)人尚未收回商鋪的情況下，原告要求被告恢復(fù)系爭(zhēng)商鋪原狀、收回該商鋪，不具有操作性及合理性，本院不予準(zhǔn)許。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十一條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海何某實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告張某、黃某支付自2013年12月1日起至2018年5月31日止的房屋使用費(fèi)95,885元，并按銀行同期貸款利率計(jì)算，支付該款自2018年6月1日起至實(shí)際付清日止的利息；
　　二、駁回原告張某、黃某的其他訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取1,252元，由被告上海何某實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：劉??姍

書記員：袁凱凱