原告(反訴被告)：張某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山西省長治市。
　　訴訟委托代理人：許海洋，北京市浩天信和律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：何光明，上海正貫長虹律師事務所律師。
　　原告張某訴被告陳某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法適用簡易程序，案件審理過程中，被告陳某某提起反訴，本院受理后與本訴合并審理，并于2019年6月20日、2019年9月17日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)張某的委托訴訟代理人許海洋，被告(反訴原告)陳某某及其委托訴訟代理人何光明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告張某訴稱，2018年10月原告為開設托育機構與被告陳某某及案外人楊某某簽訂租賃合同，承租了位于上海市浦東新區(qū)川沙鎮(zhèn)新川路XXX號一二層(以下簡稱系爭房屋)及上海市浦東新區(qū)川沙鎮(zhèn)新川路XXX號、XXX-XXX號一二層房屋。楊某某及陳某某表示房屋結構處于原始狀態(tài)，從未有過改動，且消防驗收條件及設施合格，符合出租房屋開展托育機構條件。合同簽訂后，張某按約向陳某某賬戶支付租金及保證金人民幣(以下幣種相同)76.50萬元。2018年12月，張某接收房屋后著手拆除裝修，卻發(fā)現(xiàn)系爭房屋結構大面積遭到破壞，大量承重墻、承重梁被拆除，消防設施為虛假擺設，經(jīng)與被告和楊某某反映上述情況，兩人表示同意加固房屋結構，12月24日陳某某并代表楊某某與原告簽訂了《補充協(xié)議》，由其負責房屋加固，加固后的檢測費原告可以承擔5萬元，之后在房租中抵扣。房屋加固工程完工后，原告委托專業(yè)檢測機構檢測，檢測結論為加固工程無效，原告向被告發(fā)出了解除合同通知。原告認為被告交付的系爭房屋存在嚴重安全隱患，無法滿足安全使用要求，且未經(jīng)消防驗收合格，為維護自身合法權益，原告訴至法院，要求判令：1.確認雙方簽訂的租賃合同于2019年1月26日解除；2.被告退還租金、保證金合計29.75萬元；3.被告承擔房屋質量檢測費1.50萬元；4.被告承擔舊裝拆除費用5萬元；5.被告承擔訴訟費。
　　被告陳某某辯稱，同意解除雙方簽訂的租賃合同，但認為解除合同是因為原告違約造成。
　　反訴原告陳某某訴稱，反訴原、被告簽訂《房屋租賃合同》約定租期6年，從2018年12月1日至2024年12月31日，租賃用途為開辦幼兒托育機構。2018年12月8日反訴被告與案外人劉某某簽訂《敲墻合同》，委托劉某某組織有關人員將反訴原告原經(jīng)營飯店的豪華裝修裝飾全部拆除。為與原告繼續(xù)合作，2018年12月24日反訴原、被告簽訂《補充協(xié)議》，約定反訴被告同意支付5萬元檢測費，反訴原告承擔加固費用，并于2019年1月15日前完成，保證安全檢測通過，不通過反訴原告承擔損失等條款。在補充協(xié)議簽訂后3日內(nèi)反訴被告通過短信通知反訴原告解除合同并向上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)人民政府投訴反訴原告和楊某某損壞房屋承重結構的行為，反訴原告嚴格按照補充協(xié)議的約定在2019年1月15日前加固完成了房屋承重墻。反訴被告舉報后，上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)城市管理行政執(zhí)法大隊于2019年1月15日委托上海浦東房屋質量檢測站對反訴原告加固的房屋進行檢測，加固工程施工質量可滿足加固設計要求，為此，川沙行政執(zhí)法大隊對反訴原告作出不予行政處罰決定書。此外，反訴被告租用系爭租賃房屋開辦幼兒托育機構，因不得與公共娛場所等人流密集、環(huán)境喧鬧、雜亂或不利于幼兒身心健康成長的場所毗鄰，反訴被告選址不慎，教育局不能審批反訴被告在此地址開辦幼兒托育機構。綜上，反訴原告認為反訴被告系違法解除涉案租賃合同構成違約，要求法院判決反訴被告：1.支付反訴原告解除合同違約金76,500元；2.恢復反訴原告房屋的原狀、恢復原狀后反訴被告將房屋交給反訴原告；3.支付房屋占用費：按照每日708.30元計算，從2019年6月30日至房屋恢復原狀并實際返還房屋日止；4.承擔反訴訴訟費用；
　　反訴被告張某辯稱，反訴被告沒有違約，不同意支付解除合同違約金。系爭租賃房屋的裝修是經(jīng)過反訴原告同意的，無需恢復原狀。目前房屋的現(xiàn)狀是由反訴原告施工加固工程導致，反訴被告已于2019年2月15日將租賃房屋的鑰匙返還給反訴原告，不同意支付房屋使用費。要求駁回反訴原告全部反訴請求。
　　經(jīng)審理查明，坐落于上海市浦東新區(qū)新川路XXX號一、二層產(chǎn)權人為陳某某(建筑面積為185.63平方米，以下簡稱系爭房屋)的房屋與坐落于上海市浦東新區(qū)新川路XXX號、XXX-XXX號一、二層產(chǎn)權人案外人楊某某(建筑面積為566.14平方米)的房屋毗鄰。張某欲承租上海市浦東新區(qū)新川路XXX號一、二層、959號、961-963號一、二層兩套房屋作為一個商鋪開設托育機構。2018年11月24日張某作為承租人(乙方)與出租方陳某某(甲方)簽訂《上海房屋租賃合同》，被告將系爭房屋出租給原告，系爭房屋狀況類型為店鋪。合同第二條“租賃用途”約定：租賃該房屋作為托育使用，主要經(jīng)營類目托育服務(全日制)、托育服務(半日制)、托育服務(計時制)。合同第三條“租賃期限、租金、付款方式”約定：租賃期限為2018年12月1日起至2024年12月31日止，免租期1個月，即自2018年12月1日起至2018年12月31日止。租金稅后每月21,250元，簽訂合同當日付清半年房租，下期付款在每年6月、12月前15日內(nèi)將當期租金匯到甲方的指定賬戶……。合同第四條“保證金”約定：保證金為17萬元，合同期限屆滿終止時，在不影響甲方其他權利的前提下，甲方應在乙方交還房屋且上述條件均滿足后的30個工作日內(nèi)，將租賃押金(或其余款)一次性無息退還給乙方。合同第六條約定：承租人在下列情形之一的，出租人可以終止合同無償收回房屋：……3、未經(jīng)出租人書面同意，乙方對出租房屋進行裝修，未按規(guī)定須向有關部門審批的。合同第七條“違約責任”第2款、第4款約定：任何一方擅自終止合同，應提前半年與對方聯(lián)系，并取得對方書面同意，否則應支付對方違約金30%(年租金總額)……甲方必須2019年1月31日前將原餐飲營業(yè)執(zhí)照遷出……。同日，原告與案外人楊某某就上海市浦東新區(qū)新川路XXX號、XXX-XXX號一、二層房屋也簽訂了租賃合同。
　　2018年11月27日張某以銀行轉賬方式支付陳某某房租50萬元，2018年11月30日張某以銀行轉賬方式支付陳某某265,000元，其中涉及本案的租金為12.75萬元，保證金17萬元。2018年12月2日陳某某交付了租賃房屋，并與張某的合伙人鮑元寶、原承租人劉超簽署了《房屋交接單》，交接書記載了交接租賃房屋時的水電表讀數(shù)。
　　案外人劉某某系陳某某介紹張某認識。2018年12月8日張某(甲方)與案外人劉某某(乙方)簽訂《敲墻合同》，約定乙方給甲方拆除上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)新川路XXX號、XXX-XXX號一二層、965號一二層室內(nèi)外的裝修垃圾，一共5萬元費用，經(jīng)甲方確認敲除結束后，工程款付給乙方，乙方在拆除裝修垃圾過程中，不能敲承重墻、承重柱子和梁等，如果敲錯，要負責還原以及承擔所有安全隱患責任……2018年12月16日張某以銀行轉賬方式支付案外人劉某某5萬元。
　　2018年12月24日張某(乙方)與陳某某(甲方)簽訂《補充協(xié)議》，約定：一、針對新川路959-965房屋加固檢測費用，乙方同意支付5萬元作為檢測費用，其余加固費用由甲方支付承擔，加固時間2019年1月15日前完成，該條旁邊陳某某手寫“保證安全檢測通過，不通過甲方承擔”……。原告持有的《補充協(xié)議》第三條下方另有陳某某手寫“下期付房租時少付5萬元只有2019年6月一期”;陳某某持有的《補充協(xié)議》除了第一條旁邊有陳某某上述手書內(nèi)容外，在第三條下方另有張某手寫“四.由于簽訂了承諾書，原租賃協(xié)議違約責任第四條作廢”。
　　2019年1月14日張某委托上海同豐工程咨詢有限公司(以下簡稱同豐公司)對上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)新川路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號兩層磚混結構沿街商鋪建筑結構、承重墻體拆除及結構改動情況、加固施工質量檢測、房屋是否存在安全隱患等進行檢測。同年1月23日，同豐公司出具滬房鑒(014)證字第2019-005號檢測報告，檢測結論和意見為：房屋存在樓梯板拆除、預制板樓板拆除、混凝土柱拆除、承重磚墻拆除等現(xiàn)象，房屋加固工程存在諸多不滿足規(guī)范要求的情況，房屋加固工程無效；目前，房屋存在嚴重的安全隱患，不能滿足安全使用的要求，須立即采取針對性的加固措施；建議委托有資質的設計和施工單位對房屋整體進行加固設計和施工。2019年1月23日張某微信支付檢測費15,000元。2019年1月25日同豐公司向張某開具金額為15,000元檢測費發(fā)票。2019年1月25日原告委托律師向陳某某、楊某某發(fā)出《關于解除<上海房屋租賃合同>并要求返還費用的通知》，稱2019年1月14日陳某某方通知張某加固工程已經(jīng)完工，張某隨即委托專業(yè)機構對加固工程的質量進行檢測，檢測結果為加固工程存在諸多不滿足規(guī)范要求的情況，房屋加固工程無效；現(xiàn)因出租人方原因所交付商鋪安全隱患情況嚴重，無法正常安全使用，承租人無法實現(xiàn)合同目的，通知陳某某、楊某某于收到本律師函之日，雙方解除租賃合同并退還已經(jīng)收取的相應費用。2019年1月26日陳某某收到該函。2019年2月15日張某向陳某某郵寄系爭租賃房屋鑰匙一串，同年2月16日陳某某收到該串鑰匙。
　　另查明，上海市浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)城市管理行政執(zhí)法大隊對坐落于上海市浦東新區(qū)新川路XXX-XXX號房屋曾委托上海浦東房屋質量檢測站進行檢測。該檢測報告中記載“根據(jù)委托方提供的產(chǎn)品質量保證書，此次加固所用鋼材的各項檢驗項目基本符合加固設計要求，外包角鋼拉拔測試報告暫未收集到，本次未破損檢查，加固施工內(nèi)部質量無法檢查。經(jīng)現(xiàn)場抽樣檢測結合資料調(diào)查，受檢房屋加固工程按照設計圖紙施工，加固部位、方法與圖紙相符，未發(fā)現(xiàn)外觀有明顯缺陷，加固所采用主材均有合格證書，對加固用鋼材強度等進行檢測結果滿足設計要求，加固工程施工質量可滿足加固設計要求”。
　　因原、被告對各自提交的檢測報告均不確認，同時也未申請相關檢測人員到庭質證。為此經(jīng)原告申請本院依法委托上海市房屋建筑設計院有限公司對坐落于上海市浦東新區(qū)新川路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號一至二層房屋加固工程是否存在安全隱患、是否滿足安全使用要求進行鑒定。2019年8月14日司法鑒定機構出具上房院司鑒[2019]建鑒字第1075號司法鑒定意見書，鑒定意見為：系爭房屋原設計為磚混結構，承重墻有多處拆除情況；現(xiàn)房屋為四周墻承重、內(nèi)部柱承重的混合結構，但未見系爭房屋加固建筑審批及竣工驗收等相關文件及資料；系爭房屋本次梁、柱鋼構件加固材料規(guī)格不滿足設計要求，加固做法不符合規(guī)范要求；加固鋼構件在防火措施方面存在安全隱患。司法鑒定費37,000元，由原告預繳。張某、陳某某對司法鑒定意見書的鑒定意見均無異議。
　　再查明，2019年8月7日原告另案起訴案外人楊某某[(2019)滬0115民初69894號]，要求確認雙方簽訂的租賃合同于2019年1月26日解除；楊某某退還租金、保證金467,500元。
　　審理中，原告張某明確本訴訴請為：1.根據(jù)消防法第15條、合同法第233條、《最高人民法院<關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>》第八條第3項的規(guī)定，公眾場所在投入使用之前，經(jīng)消防檢查不符合規(guī)范的，不得投入使用，涉案租賃房屋存在違反禁止性法律規(guī)定的情況。為此，原告于2019年1月23日以律師函的形式通知被告解除合同并于2019年1月26日向被告返還了系爭租賃房屋。被告于2019年1月26日收到解除合同通知，故要求確認原、被告簽訂的租賃合同于2019年1月26日解除；2.合同解除后，要求被告返還原告已經(jīng)支付的租金12.75萬元和保證金17萬元；3.被告方對租賃房屋實施加固工程后，原告認為加固工程存在安全隱患，自行委托相關機構進行檢測發(fā)生檢測費用15,000元，要求被告支付；4.被告交付租賃房屋后，原告需拆除原有舊裝修支付相應費用5萬元，該款項屬于原告的實際損失需要陳某某承擔。
　　被告陳某某確認2019年1月26日收到原告發(fā)出的解除合同通知，并同意雙方之間的租賃合同于2019年1月26日解除，但認為原告解除合同的理由不成立，原告投訴致相關部門使得其無法在鋼構件上刷防火漆，對此被告沒有過錯。其無需返還原告支付的租金12.75萬元和保證金17萬元。房屋質量檢測是原告單方委托，被告不同意支付檢測費。原告未經(jīng)被告同意擅自拆除租賃房屋原有裝修，不同意支付舊裝修拆除費用5萬元。被告另提供了2002年11月11日《上海市公安局浦東分局消防安全檢查意見書》、2004年3月29日《上海市公安局浦東分局建筑工程消防驗收意見書》，證明系爭租賃房屋通過消防驗收。
　　原告對被告提供的兩份消防驗收意見書不認可，認為這是針對原先承租人經(jīng)營的火鍋城的消防驗收，在原告接手租賃房屋時，這兩份消防意見書已經(jīng)過期，應當重新進行消防驗收。
　　反訴原告陳某某明確反訴請求為：1.2019年1月23日反訴被告發(fā)出的解除合同通知的內(nèi)容不成立，其擅自解除合同構成違約，根據(jù)合同第7.2條約定，要求反訴被告支付解除合同違約金76,500元(年租金255,000元乘以30%)；2.要求反訴被告恢復租賃房屋原狀，恢復原狀后反訴被告向反訴原告返還房屋；2.反訴被告支付的租金12.75萬元針對的是2018年12月31日至2019年6月30日，反訴被告只是將租賃房屋的前門鑰匙返還給反訴原告，后門在反訴被告裝修過程中被拆除了。因此，反訴被告返還鑰匙的行為不能視為反訴被告已經(jīng)向反訴原告返還了租賃房屋，故要求反訴被告支付房屋使用費：按照每天708.30元計算，從2019年7月1日起計算至房屋恢復原狀并實際返還房屋日止。
　　反訴被告張某則認為其沒有違約，不同意支付解除合同違約金。租賃房屋原先用于開設飯店，反訴被告承租房屋是為了開設托育機構，必須拆除原有裝修否則反訴被告無法正常使用房屋。在拆除原有裝修過程中發(fā)現(xiàn)租賃房屋內(nèi)承重墻被大幅改動過，反訴原、被告就此簽訂了補充協(xié)議約定反訴原告對租賃房屋實施加固工程。經(jīng)司法鑒定在租賃房屋存在安全隱患的情況下，租賃房屋處于空置狀態(tài)對反訴被告沒有使用價值，客觀上也無法將租賃房屋恢復原狀。2019年2月16日反訴原告已經(jīng)收到了反訴被告郵寄的租賃房屋鑰匙，反訴被告已向反訴原告返還了租賃房屋，不同意支付房屋使用費。
　　認定上述事實，由經(jīng)庭審質證的《上海房屋租賃合同》、《補充協(xié)議》《房屋質量檢測報告》、發(fā)票、銀行明細清單、《敲墻合同》、《律師函》附郵寄憑證、查詢記錄、鑰匙郵寄面單附查詢記錄、資質證書、上房院司鑒[2019]建鑒字第1075號司法鑒定意見書及庭審筆錄在案佐證。
　　本院認為，原、被告簽訂的《上海房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，當屬合法有效，各方均應恪守?，F(xiàn)原、被告一致確認涉案租賃合同于2019年1月26日解除，對此本院予以確認。對于租賃合同解除的責任問題。本院認為，作為出租方根據(jù)法律規(guī)定應確保租賃物符合租賃用途，能安全使用，否則承租人有權據(jù)此解除合同。就本案而言，系爭房屋承重墻有多處拆除情況，在原告對此提出異議的情況下，經(jīng)雙方協(xié)商，由陳某某負責對系爭租賃房屋實施加固工程。然而，根據(jù)司法鑒定意見書的意見，現(xiàn)有的房屋加固材料和加固方法不符合規(guī)范要求、不滿足設計要求，加固鋼結構件在防火措施方面存在安全隱患。而陳某某提供的消防驗收意見書頒發(fā)的時間分別是2002年和2004年，無法證明與原告建立租賃關系時系爭房屋符合消防驗收使用條件。陳某某認為系因系爭房屋無法申辦育幼機構許可證，張某才提出解除合同的理由無證據(jù)證明，其認為解除合同的責任在原告的意見本院不予采納。因被告陳某某提供的租賃房屋存在安全隱患，經(jīng)加固后仍不符合交付使用條件，原告承租租賃房屋用于開設托育機構的合同目的無法實現(xiàn)，其提出解除涉案租賃合同，符合法律規(guī)定，合同解除的責任在陳某某，陳某某要求張某支付解除合同違約金的反訴請求本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。涉案租賃合同解除后，張某已付租金12.75萬元和17萬元保證金，陳某某應予返還。關于張某主張的拆除舊裝修損失。系爭租賃房屋原用途為餐飲，張某承租后用于開設托育機構需拆除原有裝修后重新裝修，張某委托的拆墻工人系經(jīng)陳某某介紹認識，從張某與陳某某后續(xù)簽訂實施加固工程的《補充協(xié)議》的行為也可以看出陳某某對張某重新裝修系爭租賃房屋的行為是知情且同意的，故陳某某主張張某擅自拆除原裝修的意見，本院不予采納，陳某某要求張某恢復房屋原狀的反訴訴請本院不予支持。對于張某要求陳某某支付舊裝修拆除費用5萬元的訴請，由于《敲墻合同》約定的拆除裝修垃圾的地點除了系爭租賃房屋外還包括新川路XXX號、XXX-XXX號一、二層房屋，張某要求陳某某全額承擔其所支付的拆除裝修費用并不合理，本院結合系爭租賃房屋與新川路XXX號、XXX-XXX號一、二層房屋面積之間的比例酌情確定陳某某賠償張某舊裝修拆除費用12,500元。關于原告主張的質量檢測費，原、被告簽訂的《補充協(xié)議》約定檢測不通過，檢測費用由被告承擔，并從下期房租中扣除，本院確認被告進行的房屋加固工程不符合規(guī)范，故原告要求被告支付房屋質量檢測費15,000元的訴請本院應予支持。合同因陳某某提供的租賃房屋存在安全隱患不符合交付條件而解除，且張某于2019年2月16日返還了租賃房屋的鑰匙，故反訴原告陳某某再行要求反訴被告張某返還房屋并支付房屋使用費的反訴訴請本院不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十七條、第二百一十六條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)張某與被告(反訴原告)陳某某于2018年11月24日簽訂的《上海房屋租賃合同》于2019年1月26日解除；
　　二、被告(反訴原告)陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)張某已付租金12.75萬元和保證金17萬元；
　　三、被告(反訴原告)陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)張某舊裝修拆除費用12,500元；
　　四、被告(反訴原告)陳某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)張某檢測費1.50萬元；
　　五、駁回反訴原告陳某某的反訴請求。
　　負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費6,738元，減半收取計3,369元，由原告張某負擔281.50元、被告陳某某負擔3,087.50元；反訴案件受理費3614.50元(已減半收取)，由反訴原告陳某某負擔。司法鑒定費37,000元，由被告(反訴原告)陳某某負擔
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　
　　

審判員：陸??菁

書記員：王曄璐