原告張某某。
委托訴訟代理人回增亮，河北東方偉業(yè)律師事務(wù)所律師。
被告孫某。
委托訴訟代理人曹金祥，河北浮陽律師事務(wù)所律師。
第三人張哲。
委托訴訟代理人曹金祥，河北浮陽律師事務(wù)所律師。

原告張某某與被告孫某、第三人張哲房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年6月6日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某某的委托訴訟代理人回增亮、被告孫某及第三人張哲的委托訴訟代理人曹金祥均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：滄州市XXX房房屋（房權(quán)證滄字第××號）系被告孫某單獨(dú)所有，孫某于2017年3月將該房屋賣與第三人張哲，但雙方并未辦理房屋過戶手續(xù)，后孫某與張哲于2017年3月28日在河北省公證處辦理了委托公證，公證書顯示孫某委托張哲辦理滄州XXX房房屋（房權(quán)證滄字第××號）出售事宜，代理事項(xiàng)包括：“一、代辦上述房屋的買賣事宜，簽訂相關(guān)的買賣合同（契約，網(wǎng)上簽約）代辦房屋過戶手續(xù)及相關(guān)事宜；二、代繳過戶相關(guān)稅費(fèi)，代辦網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、解凍手續(xù)等相關(guān)手續(xù)。三、不得代收房款。四、與出售上述房屋相關(guān)的其他事宜?！焙髮O某、張哲（售房人、甲方）與原告張某某（購房人、乙方）、滄州市友聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（中介方、丙方）于2017年4月14日簽訂《房屋買賣合同》一份，合同約定甲方自愿將座落在滄州市XXX房房屋出售給乙方，房屋所有權(quán)人為孫某，建筑面積83.11平方米，房產(chǎn)證號00××95，房屋成交總價款為118萬元整，該房屋產(chǎn)權(quán)過戶的相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)（該房屋產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)用是依據(jù)指定評估價格對該房屋的評估價格），在簽訂合同當(dāng)時，乙方須向丙方交納中介服務(wù)費(fèi)11800元。合同還約定：“2、（1）在本合同簽訂的同時，甲方向丙方交付房屋所有權(quán)證書，乙方向甲方交付購房定金人民幣20000元整，丙方在收訖房屋所有權(quán)證和房屋定金后，要求甲、乙雙方準(zhǔn)備辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)所需的全部資料，并協(xié)助雙方辦理該房屋的過戶手續(xù)。（2）甲乙雙方同意以銀行按揭形式付款，并約定乙方在簽訂合同后過戶當(dāng)日內(nèi)向甲方支付首付款人民幣450000元整，剩余房款710000元申請銀行按揭，并于銀行放款當(dāng)日支付給甲方……第七條違約責(zé)任4、甲、乙任何一方擅自解除、拒絕履行本合同，或發(fā)生違反本條2、3款的違約責(zé)任，均由違約方向守約方支付本合同第三條確定的房屋實(shí)際成交價的12%作為違約金，實(shí)際損失超過違約金總額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償，且丙方所收取的本合同中約定的中介服務(wù)費(fèi)一律不予退還。”原告張某某在合同上簽字按手印，滄州市友聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在合同上加蓋公章，第三人張哲在合同上簽上孫某、張哲的名字，并在張哲名字處按手印。合同簽訂后，原告張某某于當(dāng)日將定金2萬元交付給張哲，將中介服務(wù)費(fèi)11800元、貸款服務(wù)費(fèi)7000元、評估費(fèi)5900元交付給滄州市友聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。原告主張被告及第三人拒絕出售該房屋，提供了滄州市友聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司出具的證明一份，內(nèi)容為：“張某某（身份證號：）與房主孫某（身份證號：）公證委托人張哲（身份證號）（公證書2017滄證民字第256號）在滄州市友聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂買賣合同，合同編號為：YL0002113，買賣房屋地址：滄州市XXX房，房主公證委托人違約不出售此房屋，經(jīng)三方在友聯(lián)房產(chǎn)店內(nèi)友好協(xié)商，協(xié)商無結(jié)果。房主公證委托人堅決不出售此房屋。”及原告與張哲及張哲丈夫張文達(dá)的電話錄音，內(nèi)容為張哲的丈夫張文達(dá)表示不想賣房了，張哲也表示聽她丈夫的意見。被告及第三人對該兩份證據(jù)不予認(rèn)可，另被告主張系原告違約在先，提供了2017年6月1日及6月29日張哲及張哲丈夫張文達(dá)與友聯(lián)公司工作人員胡某某的錄音，張哲及張文達(dá)表示可協(xié)商此事，愿意繼續(xù)履行合同，交付出售房屋，被告質(zhì)證后認(rèn)為此兩次通話均是在原告將訴狀提交法院后的訴前調(diào)解和訴訟階段，之前被告明確表示不再出售該房屋。
另查明，庭審中，經(jīng)本院釋明，原告選擇主張違約金條款，放棄適用定金罰則，當(dāng)事人均明確表示同意解除房屋買賣合同。
以上事實(shí)有原、被告當(dāng)庭陳述，原告提交的《房屋買賣合同》一份、錢款交付書一份、服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書兩份、公證書一份、滄州市友聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司出具的證明一份及錄音文字整理材料一份、被告提供的錄音整理材料一份予以證實(shí)。

本院認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，雙方均應(yīng)全面履行各自義務(wù)。孫某作為該房屋的登記所有人，張哲作為實(shí)際所有人均在買賣合同的出賣方一欄簽名確認(rèn)，應(yīng)認(rèn)定張哲與孫某為共同出賣人。
關(guān)于合同的解除問題，因原、被告及第三人均同意解除合同，系各方當(dāng)事人對自己權(quán)利的處分，不違反法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”因原告放棄適用定金罰則，其要求被告及第三人返還2萬元定金符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于違約責(zé)任認(rèn)定及承擔(dān)，因原告提交的錄音證據(jù)和滄州市友聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司出具的證明均表明張哲無故拒絕出售房屋，被告及第三人雖也提供同意履行合同的錄音，但卻是在其表示拒絕賣房之后，故張哲違約在先，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)于原告主張的違約金，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法……約定的違約金過分高于造成損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！北景钢?，原告主張被告按照房屋總成交價的12%支付違約金141600元，被告與第三人認(rèn)為約定過高應(yīng)予以適當(dāng)減少，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的過分高于造成的損失?！钡囊?guī)定，違約金是否約定過高，應(yīng)以原告的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，本案中原告主張的實(shí)際損失為24700元，而約定的違約金為141600元，顯屬約定過高，應(yīng)予以酌減。原告主張實(shí)際損失24700元，包括滄州市友聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司收取的中介費(fèi)11800元、貸款服務(wù)費(fèi)7000元、房屋評估費(fèi)5900元。因合同中已經(jīng)約定如發(fā)生違約情況收取的中介服務(wù)費(fèi)一律不予退還，故原告交納的中介服務(wù)費(fèi)11800元已經(jīng)實(shí)際損失，至于貸款服務(wù)費(fèi)和評估費(fèi)，因該兩項(xiàng)服務(wù)并未實(shí)際發(fā)生，原告應(yīng)向收取方予以追要，故原告主張該兩項(xiàng)損失，本院不予認(rèn)定。結(jié)合原告的實(shí)際損失及被告及第三人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平和誠實(shí)信用原則酌定違約金為20000元。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十六條，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，判決如下：

一、被告孫某、張哲自本判決生效之日起十日內(nèi)連帶返還原告張某某定金2萬元、支付違約金2萬元。
二、駁回原告張某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2197.25元，由原告張某某承擔(dān)1797.25元，由被告孫某、第三人張哲承擔(dān)400元。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省滄州市中級人民法院。

審判員　　劉淑偉

書記員：姜語微