原告張某某(反訴被告），男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住河北省鹿泉區(qū)。委托代理人張立輝，河北邦友律師事務所律師，一般代理。被告趙某某（反訴原告），女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住河北省石家莊市行唐縣。被告陳某某（反訴原告），男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住址同上。委托代理人仇倩，河北明杰律師事務所律師，一般代理。原告張某某與被告陳某某為房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員封春花獨任審判，公開開庭進行了審理，原被告及???委托代理人到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。

原告（反訴被告）訴求：1、請求判決解除原被告簽訂的合同，被告退還原告房款760000元并賠償原告違約金38萬元、物業(yè)費及熱損、水費6756元；2、本案訴訟費由被告負擔。被告（反訴原告）辯稱：1.原被告簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了房地產(chǎn)管理法第38條：未取得房屋所有權證不允許上市交易的強制性規(guī)定，應屬無效合同。2.該合同簽訂存在協(xié)迫情形，被告欠交銀行貸款后每月2000多元，開發(fā)商確通知被告違約金高達20多萬元，并且通知被告無條件收回房屋，價值十幾萬的裝修不予任何補償。匯金公司借款本金為59000元，利息與滯納金卻高達52000元，遠超國家累計總計不超過24%的法定標準。3.原告在被告受到巨大壓力的情況下，隱瞞市場行情與被告簽訂了低于市場價值30%的房屋買賣協(xié)議，屬于欺???行為。4.開發(fā)商、匯金公司和原告三方串通，兩方施加巨大壓力，原告巧言誘導共同侵害了原告的合法權益，也屬合同無效情形。5.根據(jù)最高人民法院的以非法目的簽訂的房屋買賣合同無效裁判規(guī)則第五種情形，以倒房為目的簽訂的房屋買賣合同非賣方真實意思表示，該買房不成立。6.買賣協(xié)議中約定支付定金即交房，允許買房另行出售，辦理委托公證，以上協(xié)議內容足以認定原告的目的是為倒賣房屋。被告（反訴原告）反訴訴訟請求：請求判令撤銷原被告2017年2月28日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》或認定其為無效合同；反訴費用由原告承擔。原告（反訴被告）針對被告的反訴辯稱：被告陳述原告方存在隱瞞市場行情的，被告要求撤銷房屋買賣協(xié)議原告方不同意，且被告方不存在要求撤銷的情形，原被告簽訂的房屋買賣協(xié)議是被告在衡量自己的困難和各種情形下做出的選擇，原告方根本不存在對被告方的威逼利誘，被告方的陳述沒有任何的證據(jù)予以證實，以此被告方的反訴不能成立，法院應依法駁回訴求。本案爭議的焦點是：是否應解除原被告之間簽訂的合同，該合同是否有效，被告是否應返還原告購房款760000元和賠償違約金380000元以及退還物業(yè)費、熱損水費6756元。原告（反訴被告）提供的證據(jù)有：1.2014年4月30日被告趙某某與帝華房地產(chǎn)簽訂的房屋買賣合同。2.2014年4月30日被告趙某某與匯金公司簽訂的貸款合同。3.2014年4月30日匯金公司以及帝華集團和趙某某三方簽訂的擔保合同。4.2015年4月30日趙某某與匯金公司簽訂的補充協(xié)議。5.2017年2月28日趙某某、陳某某與張某某簽訂的房屋買賣協(xié)議。6.2017年3月16日趙某某、陳某某在石家莊市燕趙公證處出具公證書。7.2017年3月16日趙某某出具收條一份??證明收到張某某購房款40000元。8.2017年5月9日帝華集團以及匯金公司共同出具的證明一份，證明張某某已向兩公司替趙某某交納了保證金、利息、滯納金等共計720000元。9.帝華物業(yè)服務有限公司出具的28-1-2804室物業(yè)費熱損費、水費票據(jù)共四張金額是6756元。被告質證：對證據(jù)一真實性無異議，對貸款合同系帝華公司承諾的是分期購房，匯金公司與帝華公司系關聯(lián)公司，由帝華完全控制，貸款合同確定的金額匯金公司并沒有向帝華公司實際支付。對擔保合同證明匯金公司對趙某某提供貸款金額的擔保，因此可以認定匯金公司只是簽署了兩份貸款合同和擔保合同并沒有支付分文，即未履行貸款義務也沒履行擔保義務，卻跟在帝華身后索要高額違約金。對補充協(xié)議的真實性無異議。對證據(jù)五質證意見同答辯意見。對公證書其中聲明書真實性無異議，但與買賣協(xié)議內容相矛盾，公證書日期為2017年3月16日，公證書證明趙某某、陳某某2017年3月16日在公證員面前簽名按手印，而聲明書的日期為2017年1月18日，公證內容與事實不符，公證書印章系彩色打印并非正式加蓋，因此對公證書真實性、合法性、關聯(lián)性均不認可。對趙某某收條真實性無異議。對證據(jù)八，1.證明2016年3月31日扣劃銀行貸款394779.73元，在貸款本息不到400000元情況下，違約金卻高達213997.7元，而被告不過是欠繳了幾個月的房貸，因此該違約金顯然過高。2.匯金公司賬面記載借款59000元，欠息與滯納金高達52222.57元也是天價違約金。3.帝華與匯金共同出具主體不明，權利義務不清。4.該證明對所有金額的支付方式、支付時間未做任何說明，沒有任何支付憑證，因此對該證據(jù)的真實性、合法性、關聯(lián)性均不認可。對證據(jù)九帝華物業(yè)出具的收據(jù)真實性、合法性、關鍵性均不認可，???中物業(yè)費4000元與事實不符。被告（反訴原告）提供的證據(jù)有：簽訂協(xié)議的前后1-2個月之內市場行情報價，參考區(qū)間為同等戶型價格為125萬元-160萬元，案涉買賣協(xié)議的價格是低于市場價的40%。原告質證認為：對真實性、合法性、關聯(lián)性均不認可，該證據(jù)提供的時間2017年5月18日的市場行情，而本案當中原被告簽訂買賣合同協(xié)議時間是2017年2月28日，市場行情無法相比。被告方不能以現(xiàn)在的市場行情來對照簽訂合同時的價格，兩者之間時間相差將近3個月，市場行情完全不同，價格無法進行參考，因此被告方提供的證據(jù)沒有任何證明力。經(jīng)審理查明:2017年2月28日原被告簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議》，原告購買被告位于鹿泉區(qū)××花園東區(qū)××樓××單元××室房屋，面積133.63平方米，價款79萬元，雙方約定“第一條：因甲方(被告)未及時繳納中國工商銀行股份有限公司鹿泉支行銀行貸款，造成銀行違約?，F(xiàn)此房屋在河北帝華房地產(chǎn)集團有限公司及石家莊橋西區(qū)匯金小額貸款有限公司均產(chǎn)生本金、違約金、滯納金等費用共計72萬元，現(xiàn)由乙方(原告）承擔該費用并由乙方代甲方到河北帝華房地產(chǎn)集團有限公司及石家莊橋西區(qū)匯金小額貸款有限公司，于2017年3月15日前一次性交清該費用且作為乙方購買甲方此房屋的首付款。第二條約定：辦理此房產(chǎn)不動產(chǎn)登記證的各項手續(xù)委托公證之日乙方須向甲方支付4萬元，甲方將房屋鑰匙及合同所有購房票據(jù)交付乙方。剩余3萬元待甲方此套房屋出具《不動產(chǎn)登記證》于公證處辦理此房屋買賣、過戶及資金監(jiān)管等委托手續(xù)后領取此套委托公證時由乙方支付甲方。第三條：如在此協(xié)議之前任何糾紛或法律糾紛均有甲方負責與乙方無關，甲方必須向乙方賠償此房屋已付房款及各???費用的50%違約金，并退還乙方所出所有款項?！?。協(xié)議簽訂后，原告按協(xié)議約定支付被告款4萬元，河北帝華房地產(chǎn)集團有限公司因被告逾期未交款，被銀行扣劃394779.73元、公司追究被告違約金、滯納金213997.7元；被告購房時向石家莊橋西區(qū)匯金小額貸款有限公司借款59000元未還，累計欠息、滯納金共計52222.57元，以上共計72萬元，由原告給被告墊付償還。原告又給被告墊付了所欠的物業(yè)費及熱損、水費6756元。后發(fā)現(xiàn)被告的房屋被他人查封，已不能辦理過戶手續(xù)。上述事實有原告提供的上述證據(jù)為證。本院認為，原被告2017年2月28日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》系雙方的真實意思表示，該協(xié)議為有效協(xié)議，原告已按協(xié)議約定交被告購房款760000元，被告的房屋被他人查封，已不能辦理過戶手續(xù)。故應解除原被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》。被告應當返還原告購房??760000元和墊付的物業(yè)費及熱損、水費6756元。原被告約定的違約金房款的50%，約定過高，本院不予支持，被告應適當賠償原告違約金按已付房款760000元的30%計算即228000元。被告的反訴請求依據(jù)不足，本院不予支持。故依照《中華人民共和國合同法》第94條、97條以及最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條之規(guī)定判決如下：依法解除原、被告2017年2月28日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》。限被告陳某某、趙某某自本判決生效后5日內返還原告張某某購房款760000元和物業(yè)費及熱損、水費6756元并支付原告違約金228000元，合計994756元。駁回原告的其他訴訟請求。駁回被告的反訴訴訟請求。如果被告未按指定的期間履行給付原告款的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第??百五十三條之規(guī)定加倍支付延期期間的債務利息。本案訴訟費7560元由被告負擔6873元、原告負擔687元。保全費5000元和反訴費80元均由被告負擔。如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于石家莊市中級人民法院。

審判員　　封春花

書記員：姚月柳