原告：張某，男，漢族，無固定職業(yè)，住哈爾濱市道里區(qū)。
委托訴訟代理人：石建榮，黑龍江申度律師事務(wù)所律師。
被告：哈爾濱眾誠置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市松北區(qū)中源大道13777號(hào)××小區(qū)會(huì)館201室。
法定代表人：王宏宇，職務(wù)總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：李蓉，哈爾濱眾誠置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員（委托期限：2017年12月25日-2018年4月23日）。
委托訴訟代理人：高強(qiáng)，哈爾濱眾誠置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員（委托期限：2017年12月25日-2018年4月23日）。
委托訴訟代理人：張春光，黑龍江朗信銀龍律師事務(wù)所律師（委托期限自2018年4月24日起）。
委托訴訟代理人：劉晗，黑龍江朗信銀龍律師事務(wù)所律師（委托期限自2018年4月24日起）。

原告張某與被告哈爾濱眾誠置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱眾誠置業(yè)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，分別于2018年1月8日,2018年5月2日兩次公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某委托訴訟代理人石建榮、被告眾誠置業(yè)公司委托訴訟代理人高強(qiáng)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某向本院提出訴訟請(qǐng)求：要求眾誠置業(yè)公司支付逾期辦理房產(chǎn)證違約金125369.10元696495元×3年×6%。事實(shí)和理由：2013年12月16日，張某與眾誠置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定眾誠置業(yè)公司將位于哈爾濱市松北區(qū)××號(hào)房屋出售給張某，建筑面積97.44平方米，總價(jià)款696495元，約定交房日期為2014年1月16日前，合同中未約定逾期辦證違約金。2014年2月11日，眾誠置業(yè)公司向張某交付房屋。2014年2月18日，涉案房屋辦理了商品房買賣合同聯(lián)機(jī)備案登記，但根據(jù)最高院對(duì)（2017）最高法民申4900號(hào)判決的觀點(diǎn)，網(wǎng)簽備案的合同的購房人所享有的債權(quán)，不因辦理網(wǎng)遷備案手續(xù)而優(yōu)于一般債權(quán)。因眾誠置業(yè)公司原因，直至超過產(chǎn)權(quán)登記約定期限3年零6個(gè)月，眾誠置業(yè)公司仍未按合同約定為張某辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證書是唯一合法的物權(quán)憑證，故眾誠置業(yè)公司未按約定辦理產(chǎn)權(quán)登記，致使張某的物權(quán)無法正常行使，眾誠置業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2018年3月5日，涉案房屋能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)?！痢列^(qū)的業(yè)主代表每年都會(huì)代表所有業(yè)主向眾誠置業(yè)公司主張權(quán)利，眾誠置業(yè)公司也承諾履行義務(wù)，故張某認(rèn)為其存在訴訟時(shí)效中斷事由，自眾誠置業(yè)公司最后一次承諾2018年3月30日前辦理產(chǎn)權(quán)登記開始計(jì)算，張某的訴訟時(shí)效應(yīng)該截止至2020年3月30日，張某起訴未超過訴訟時(shí)效。根據(jù)雙方在合同第十五條約定，眾誠置業(yè)公司應(yīng)在商品房交付使用后180日內(nèi)持辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因眾誠置業(yè)公司的責(zé)任買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，眾誠置業(yè)公司將繼續(xù)為張某辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜，并承諾在此后90天內(nèi)完成，由此，眾誠置業(yè)公司辦理產(chǎn)權(quán)登記的最遲時(shí)間應(yīng)為交付房屋后9個(gè)月內(nèi)即2014年11月11日，故張某主張的違約金自2014年11月11日起算。雙方合同中第15條約定逾期不能辦證的，買受人有兩種選擇，第一項(xiàng)是可以選擇退房，第二項(xiàng)是選擇不退房：買受人選擇退房的，合同中約定了違約金的計(jì)算方式；買受人選擇不退房的，合同中只約定了買受人繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)證書，對(duì)違約金的數(shù)額未約定。張某選擇了不退房，故張某依據(jù)最高院關(guān)于審理商品房買賣合同司法解釋第18條規(guī)定，按已付購房款總額參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。2014年8月銀行逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)是6%，故張某按年利率6%主張三年違約金。
眾誠置業(yè)公司辯稱，不同意張某的訴訟請(qǐng)求。張某所述購房時(shí)間、購房款數(shù)額、交付房屋時(shí)間均屬實(shí)，眾誠置業(yè)公司確實(shí)收到了張某的全部購房款。2014年2月18日，涉案房屋辦理了商品房買賣合同聯(lián)機(jī)備案登記。2018年3月5日，涉案房屋已可辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。眾誠置業(yè)公司不同意張某的訴請(qǐng)，理由如下：一是張某起訴已超過訴訟時(shí)效。張某實(shí)際入戶時(shí)間為2014年2月11日，雙方簽訂的商品房買賣合同第15條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記已做明確約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案?！?，張某應(yīng)當(dāng)知道眾誠置業(yè)公司自2014年8月11日已存在違約責(zé)任，其應(yīng)在2017年8月11日前向眾誠置業(yè)公司主張權(quán)利，而張某于2017年10月17日才提起訴訟要求眾誠置業(yè)公司承擔(dān)遲延辦理房屋權(quán)屬證書的違約責(zé)任，依據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條第一款的規(guī)定，張某的訴訟請(qǐng)求已超過訴訟時(shí)效期間，應(yīng)予駁回。二是眾誠置業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)以支付違約金的方式承擔(dān)違約責(zé)任。雙方簽訂的商品房買賣合同第15條約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第1，3項(xiàng)處理：√1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的0.5%賠償買受人損失?！?、買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的×%向買受人支付違約金?！藤I受人不退房，出賣人繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜，并承諾在此后90天內(nèi)完成?！?，該條第1、3項(xiàng)明確約定了逾期辦證的違約責(zé)任，張某在合同上簽字，表明其自愿接受第1、3項(xiàng)約定的內(nèi)容。該條亦明確了眾誠置業(yè)公司造成張某不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書而應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，即“繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜，同時(shí)張某隨時(shí)可以選擇退房，并按已付房價(jià)款的0.5%賠償張某損失”，該條雖未約定具體違約金數(shù)額，但不能否認(rèn)此系違約責(zé)任的特別約定。另外，張某所購房屋按目前房地產(chǎn)市場價(jià)值估算已增值數(shù)倍?，F(xiàn)眾誠置業(yè)公司由恒大集團(tuán)100%持股，原××小區(qū)項(xiàng)目也已更名為哈爾濱恒大錦苑項(xiàng)目，恒大集團(tuán)在眾誠置業(yè)公司瀕臨破產(chǎn)、拖欠近4億元債務(wù)、入住條件欠缺且無法辦理產(chǎn)權(quán)等諸多問題的情況下，自愿分擔(dān)政府壓力，以收購全部股權(quán)的行為承繼整合涉案項(xiàng)目，解決涉案項(xiàng)目歷史遺留問題，使得涉案項(xiàng)目由業(yè)主購買房屋時(shí)的市場均價(jià)5800元平方米增值為10000元平方米，且從涉案房屋辦理了商品房買賣合同聯(lián)機(jī)備案登記時(shí)起，張某對(duì)該房產(chǎn)的占有、使用、收益、處分，包括買賣更名都不受影響，甚至在聯(lián)機(jī)備案登記下交易房產(chǎn)，還能剩下完整所有權(quán)登記的房屋所發(fā)生的1%和2%的契稅，故從聯(lián)機(jī)備案之日起，張某已對(duì)涉案房產(chǎn)享有近乎于完整的所有權(quán)，張某不存在損失。綜上，張某要求眾誠置業(yè)公司承擔(dān)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證違約金的主張無事實(shí)和法律依據(jù)。
對(duì)于當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。對(duì)當(dāng)事人雙方有爭議的證據(jù)，本院經(jīng)審理認(rèn)定如下：張某舉示的證據(jù)1，真實(shí)、合法，與本案有關(guān)聯(lián)，本院予以采信。張某舉示的證據(jù)3，能夠證明張某的房屋交付時(shí)間為2014年2月11日，但無法證明其它待證事實(shí)，本院予以部分采信。張某舉示的證據(jù)4-7，其中的證據(jù)4，無法證明張某曾向眾誠置業(yè)公司主張過權(quán)利，本院不予采信；其中的證據(jù)5-7，能夠證明眾誠置業(yè)公司曾于2016年9月8日、2016年9月13日及2017年6月18日向××小區(qū)業(yè)主承諾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，但無法證明其主張的其他待證問題，本院予以部分采信。
本院認(rèn)定事實(shí)如下：2013年12月16日，張某與眾誠置業(yè)公司簽訂《哈爾濱市商品房買賣合同書》，約定張某以公積金貸款方式購買眾誠置業(yè)公司位于哈爾濱市松北區(qū)××號(hào)房屋，房屋總價(jià)款為696495元，首付款421495元，公積金貸款275000元。該合同第十五條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”為：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第1,3項(xiàng)處理：√1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的0.5%賠償買受人損失?！?、買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的×%向買受人支付違約金?！?、買受人不退房，出賣人繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜，并承諾在此后90天內(nèi)完成?！?。該合同第九條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”約定，“除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：√1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）⑴逾期不超過90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之1的違約金，合同繼續(xù)履行；⑵逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起90天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的2%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之1（該比率應(yīng)不小于第⑴項(xiàng)中的比率）的違約金?！?。同日，張某向眾誠置業(yè)公司繳納首付款421495元，此后，眾誠置業(yè)公司收到貸款275000元。2014年2月11日，眾誠置業(yè)公司將該房屋交付張某。2016年9月8日，眾誠置業(yè)公司承諾理順好××小區(qū)資料后，在第一時(shí)間內(nèi)為××小區(qū)所有業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。2016年9月13日，眾誠置業(yè)公司承諾在相關(guān)工作順利開展的情況下，預(yù)計(jì)于2017年6月30日前完成A3標(biāo)段大確權(quán)工作，屆時(shí)將安排工作人員集中為A3標(biāo)段業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。2017年6月18日，眾誠置業(yè)公司承諾最遲于2018年3月30日前完成不動(dòng)產(chǎn)登記辦理工作，滿足產(chǎn)權(quán)辦理?xiàng)l件。至庭審時(shí)，張某尚未取得案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。另查明，案涉房屋于2018年3月5日起可辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案《商品房買賣合同》雖為通用制式合同，但其約定內(nèi)容可由當(dāng)事人自愿約定、選擇，其合同約定均系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)依約履行。商品房買賣合同中，出賣人的主要權(quán)利為獲取房屋價(jià)款，主要義務(wù)為依約交付房屋并協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記于買受人。本案中，雙方簽訂的《商品房買賣合同》第九條、第十五條，分別對(duì)出賣人逾期交房和逾期辦證的違約責(zé)任均進(jìn)行了約定。合同第九條中對(duì)眾誠置業(yè)公司逾期交房的違約責(zé)任明確約定了張某有兩種處理方式：第一種是逾期交房不超過90日，眾誠置業(yè)公司按日向張某支付已付房價(jià)款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；第二種是逾期交房超過90日，張某有權(quán)解除合同。張某解除合同的，眾誠置業(yè)公司自解除合同通知到達(dá)第二日起90日內(nèi)退還已付房款并給付已付房款2%的違約金；張某要求繼續(xù)履行的，眾誠置業(yè)公司自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付日止，按日向張某支付已付房款萬分之一的違約金。合同第十五條對(duì)因眾誠置業(yè)公司的責(zé)任導(dǎo)致張某不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書時(shí)也明確約定了張某有兩種處理方式：第一種為張某選擇退房時(shí)，眾誠置業(yè)公司將張某已付房款退還張某，并按已付房價(jià)款的0.5%賠償張某損失；第二種為張某選擇不退房時(shí)，眾誠置業(yè)公司繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜并在90日內(nèi)完成。張某選擇了不退房的處理方式，既符合雙方訂立合同的本意，也能夠?qū)崿F(xiàn)雙方合同目的，還有利于維護(hù)交易穩(wěn)定性，故其作為守約方的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。該種處理方式情形下，雙方約定了眾誠置業(yè)公司繼續(xù)履行協(xié)助辦證義務(wù)并在90天內(nèi)完成，但眾誠置業(yè)公司未能在該90天內(nèi)將應(yīng)由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。眾誠置業(yè)公司的逾期辦證行為導(dǎo)致張某在約定期限內(nèi)未能取得房屋所有權(quán)屬證書，其房屋所有權(quán)屬證書的缺失必然導(dǎo)致張某存在損失，故對(duì)眾誠置業(yè)公司不承擔(dān)違約責(zé)任的抗辯觀點(diǎn)不予采納。根據(jù)雙方合同約定，對(duì)眾誠置業(yè)公司逾期交房且張某選擇退房的違約責(zé)任除返還已付購房款外，約定為按已付房款的2%給付違約金；對(duì)眾誠置業(yè)公司逾期辦證且張某選擇退房的違約責(zé)任除返還已付購房款外，約定為按已付房款的0.5%賠償損失。即在張某選擇解除合同的情況下，眾誠置業(yè)公司逾期交房與逾期辦證之違約責(zé)任即損失賠償數(shù)額相較之比例為4:1。以上約定說明，雙方一致認(rèn)可并約定因逾期交房產(chǎn)生之損失明顯高于逾期辦證之損失，逾期交房之違約責(zé)任亦應(yīng)明顯重于逾期辦證之違約責(zé)任。張某主張眾誠置業(yè)公司按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條以年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約責(zé)任，該主張與前述逾期交房應(yīng)承擔(dān)較重的違約責(zé)任所對(duì)應(yīng)的違約金數(shù)額相比，超過一方訂立合同時(shí)能夠預(yù)見的損失并與雙方約定出賣人違約時(shí)承擔(dān)的責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)不符，且該司法解釋第十八條系“可以”參照并非強(qiáng)制性規(guī)定?，F(xiàn)涉案房屋市場價(jià)格已較購買時(shí)有較大幅度增長，綜合本案案情，在張某未能舉證證實(shí)其損失具體數(shù)額的情況下，本院根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，參照雙方合同第九條約定的張某選擇不退房的損失賠償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合逾期交房與逾期辦證之違約責(zé)任相較之比例，確定逾期辦證之損失賠償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為按日支付已付房款的萬分之0.25。因逾期辦證損失賠償標(biāo)準(zhǔn)為按日累計(jì)而成，即每違約一日則計(jì)算一日的損失，屬繼續(xù)性債權(quán)，故應(yīng)以每個(gè)個(gè)別債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效。眾誠置業(yè)公司雖分別于2016年9月8日、2016年9月13日、2017年6月18日，向××小區(qū)全體業(yè)主公告承諾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，并在2017年6月18日告知函中承諾最遲于2018年3月30日前完成不動(dòng)產(chǎn)登記辦理工作，滿足產(chǎn)權(quán)辦理?xiàng)l件，但上述履行承諾僅針對(duì)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記問題，其承諾內(nèi)容并無涉及逾期辦證違約金的意見。張某要求眾誠置業(yè)公司協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記系獨(dú)立請(qǐng)求，眾誠置業(yè)公司對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記的承諾并不及于逾期辦證的損失賠償款，不必然引起請(qǐng)求賠償逾期辦證損失的訴訟時(shí)效的中斷。本案中，眾誠置業(yè)公司的逾期辦證期間應(yīng)自逾期之日即2014年11月9起計(jì)算至該房屋能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記之日即2018年3月5日止，因張某于2017年10月17日提起訴訟，故張某符合訴訟時(shí)效的權(quán)利期間為自2015年10月1日起至2018年3月5日止，故眾誠置業(yè)公司的時(shí)效抗辯主張本院予以部分支持，該公司應(yīng)賠償因其逾期辦證造成張某的損失15444.78元（696495元×日萬分之0.25×887天），對(duì)張某訴請(qǐng)超過上述金額的部分，本院不予支持。
綜上，經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國民法總則》第六條、第七條、第一百八十八條、第一百九十二條、第一百九十五條、《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十二條、第一百一十三條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、哈爾濱眾誠置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十五日賠償張某逾期辦證損失15444.78元；
二、駁回張某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1404元（張某已預(yù)付），由張某負(fù)擔(dān)1231元，由哈爾濱眾誠置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)173元，此款哈爾濱眾誠置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司須于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付張某。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

審判員 馬寧

書記員： 高佳媛