原告:張某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,石某某市橋西區(qū)敦煌宮浴池業(yè)主,住石某某市橋東區(qū)。
委托代理人:張占杰,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,無(wú)業(yè),住石某某市橋西區(qū)。
委托代理人:張俊凡,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,個(gè)體戶,住石某某市橋西區(qū)。
被告:石某某市城市建設(shè)開發(fā)總公司,住所地石某某市長(zhǎng)安區(qū)中山東路275號(hào)。
法定代表人:宿永朝,總經(jīng)理。
委托代理人:蔣欣、王延兵,河北三和時(shí)代律師事務(wù)所上海分所律師。
被告:石某某喜迎門物業(yè)服務(wù)有限公司,住所地石某某市新華區(qū)華泰家園6棟4單元303室。
法定代表人:馬朝輝,總經(jīng)理。
委托代理人:王軍營(yíng),河北世紀(jì)鴻業(yè)律師事務(wù)所律師。
原告張某某訴被告石某某市城市建設(shè)開發(fā)總公司(以下簡(jiǎn)稱城建公司)、石某某喜迎門物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱喜迎門公司)房屋租賃合同糾紛一案,經(jīng)石某某市中級(jí)人民法院發(fā)回重審后,本院依法另行組成合議庭,公開開庭進(jìn)行了審理。原告及其委托代理人張占杰、張俊凡,被告石某某市城市建設(shè)開發(fā)總公司的委托代理人蔣欣、王延兵,被告石某某喜迎門物業(yè)服務(wù)有限公司的的委托代理人王軍營(yíng)到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱:1998年12月原告經(jīng)被告城建公司同意,指派張俊凡改造原自強(qiáng)市場(chǎng)地下停車場(chǎng)出入口坡道和自強(qiáng)市場(chǎng)B區(qū)西北角一樓120平方米門臉?lè)考凹友b地下停車場(chǎng)消防噴淋,共計(jì)投資536850元。原告投資后多次向被告城建公司協(xié)商投資款回收事宜,都因被告城建公司資金緊張等理由推托,索要未果,最終被告城建公司答應(yīng)原告本著誰(shuí)投資誰(shuí)受益原則,對(duì)原告改造范圍涉及的房產(chǎn)在未解決投資問(wèn)題前由原告使用。2007年前原告與被告城建公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議,雙方從未發(fā)生糾紛。2007年后被告城建公司將自強(qiáng)市場(chǎng)物業(yè)管理整體委托給石某某金管家物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱金管家公司)。同時(shí)被告城建公司將原告改造的自強(qiáng)市場(chǎng)B區(qū)西北角一樓120平米門臉?lè)恳步唤o了被告金管家公司。2007年3月21日原告與金管家公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議,后金管家公司怠于管理維護(hù)消防設(shè)施,致使消防設(shè)施多處損毀生銹,不能正常使用,同時(shí)亦不進(jìn)行修繕義務(wù)。由于金管家公司沒(méi)有能力承擔(dān)物業(yè)管理職責(zé),故被告城建公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理義務(wù)。2011年12月4日石某某市橋西區(qū)公安消防大隊(duì)向原告下發(fā)《責(zé)令改正通知書》,并對(duì)原告經(jīng)營(yíng)使用的配電箱加貼封條,致使原告只能停業(yè)。為此原告多次找被告城建公司和金管家公司,要求對(duì)消防設(shè)施維護(hù),至今兩公司對(duì)此置之不理,造成原告起訴前11個(gè)月停業(yè)。被告城建公司的房產(chǎn)委托金管家公司管理,因被告城建公司對(duì)金管家公司在委托管理期間監(jiān)管不力,造成原告損失,故應(yīng)承擔(dān)監(jiān)管不力范圍內(nèi)的賠償責(zé)任。后金管家公司變更為被告喜迎門公司。現(xiàn)提起訴訟,請(qǐng)求判令二被告將原告改造的自強(qiáng)路市場(chǎng)B區(qū)西北角一樓120平米門臉?lè)渴褂脵?quán)交給原告;判令被告喜迎門公司賠償原告截止至起訴前11個(gè)月停業(yè)損失約41萬(wàn)元(自2011年12月4日至2012年11月4日)及之后的停業(yè)損失,被告城建公司對(duì)此賠償款項(xiàng)在監(jiān)管不力范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任;判令被告城建公司直接對(duì)原告使用的房產(chǎn)提供物業(yè)管理;二被告承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。
原告為支持其訴訟請(qǐng)求,提交以下證據(jù):
1、個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照,證明原告是石某某市橋西區(qū)敦煌宮浴池(以下簡(jiǎn)稱敦煌宮浴池)業(yè)主,組成形式是個(gè)人經(jīng)營(yíng);
2、2006年10月18日情況說(shuō)明、2012年11月17日劉建民、王朝月出具的《關(guān)于自強(qiáng)路小商品市場(chǎng)地下停車場(chǎng)坡道改造投資問(wèn)題的情況說(shuō)明》,證明劉建民自1994年至2006年任被告城建公司自強(qiáng)路小商品市場(chǎng)主任,在任期間代表公司就原地下室停車場(chǎng)坡道改造投資問(wèn)題協(xié)調(diào)過(guò),投資改造是張俊凡,該事宜與金管家公司無(wú)關(guān);
3、2011年12月4日石某某市橋西區(qū)公安消防大隊(duì)給橋西區(qū)敦煌宮洗浴出具的消防監(jiān)督檢查記錄、責(zé)令改正通知書及照片2張,證明該單位存在問(wèn)題,下發(fā)責(zé)令改正通知書及查封情況;
4、2012年12月30日責(zé)令立即改正通知書,證明原告經(jīng)營(yíng)的敦煌宮浴池存在的問(wèn)題;
5、2013年2月5日臨時(shí)查封決定書、照片2張,證明敦煌宮浴池存在火災(zāi)隱患,予以查封;
6、2010年1月-12月利潤(rùn)表、2011年1月-11月利潤(rùn)表、石某某市沐浴行業(yè)協(xié)會(huì)證明,證明此期間敦煌宮浴池的收入情況;
7、2006年12月30日被告城建公司與金管家公司簽訂的《自強(qiáng)路小商品市場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)移交合同》、2008年10月12日雙方簽訂的《關(guān)于的補(bǔ)充協(xié)議》,證明雙方就物業(yè)交接的相關(guān)事宜及權(quán)利義務(wù)的約定;
8、2007年3月21日敦煌宮浴池與金管家公司簽訂的《房屋租賃合同》,證明雙方的合同關(guān)系情況;
被告城建公司質(zhì)證稱:對(duì)證據(jù)1無(wú)異議。對(duì)證據(jù)2有異議,證人未出庭作證接受質(zhì)詢,無(wú)法確定真實(shí)性;合法性有異議,證人無(wú)單位委托,不能代表單位出具相關(guān)說(shuō)明。對(duì)證據(jù)3、4、5有異議,與原告待證事實(shí)無(wú)關(guān),與對(duì)我方的訴求無(wú)關(guān),無(wú)法證實(shí)我方存在監(jiān)管不力的事實(shí)。對(duì)證據(jù)6不認(rèn)可,是原告單方出具,無(wú)相關(guān)的完稅證明佐證,不能證明其停業(yè)損失。對(duì)證據(jù)7有異議,與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性,不能證明原告的主張,即原告享有門臉?lè)康氖褂脵?quán)和我方監(jiān)管不力。對(duì)證據(jù)8不發(fā)表意見,與我方無(wú)關(guān)。
被告喜迎門公司質(zhì)證稱:對(duì)證據(jù)1無(wú)異議。對(duì)證據(jù)2有異議,該說(shuō)明顯示是張俊凡進(jìn)行的投資改造,根據(jù)誰(shuí)投資誰(shuí)受益原則,門臉?lè)渴褂脵?quán)與原告無(wú)關(guān),原告主體不適格。對(duì)證據(jù)3、4、5有異議,我方將涉案房屋租賃給原告,收取租金而不是物業(yè)服務(wù)費(fèi),不存在提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù);原告所用的水電獨(dú)立于市場(chǎng)之外,全部由原告控制;責(zé)令改正通知等是原告自身違法行為造成的,同時(shí)證明了原告并未停業(yè)。對(duì)證據(jù)6有異議,利潤(rùn)表是原告單方出具的,不認(rèn)可,有隨意性。對(duì)證據(jù)7、8無(wú)異議,不能證明原告的主張。
被告城建公司辯稱:第一,原告不具有本案訴爭(zhēng)的主體資格。原告提交的《房屋租賃合同》及劉建民出具的《關(guān)于自強(qiáng)路小商品市場(chǎng)原地下停車場(chǎng)坡道改造投資問(wèn)題的情況說(shuō)明》等證據(jù)中均沒(méi)有有關(guān)“張某某”的任何記載。第二,原告要求交付B區(qū)西北角一樓120平米門臉?lè)康氖褂脵?quán)沒(méi)有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。原告該項(xiàng)訴求的唯一證據(jù)是情況說(shuō)明,該情況說(shuō)明是否劉建民及王朝月本人所寫,該二人未出庭作證并接受質(zhì)詢,故情況說(shuō)明真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)。原告未提交相關(guān)證據(jù)證明劉建民及王朝月有相應(yīng)的授權(quán)及權(quán)利作出說(shuō)明情況。第三,原告要求本公司承擔(dān)因監(jiān)管不力的賠償責(zé)任沒(méi)有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。原告沒(méi)有證據(jù)證明本公司對(duì)金管家公司監(jiān)管不力或監(jiān)管不力應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任,且原告要求的損失依據(jù)不足,沒(méi)有證據(jù)證明損失的存在及與本公司的關(guān)聯(lián)。第四,原告要求本公司直接提供物業(yè)管理服務(wù)沒(méi)有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù),原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)違反了《合同法》第三條的規(guī)定,即“合同當(dāng)事人的法律地位平等,乙方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方”。
被告喜迎門公司辯稱:原告所訴交換門臉?lè)渴褂脵?quán)問(wèn)題沒(méi)有充分有效的證據(jù)支持。即便確實(shí)原告對(duì)門臉?lè)康炔课挥型顿Y,也已經(jīng)通過(guò)無(wú)償使用房屋的形式超額收回了投資,實(shí)現(xiàn)了收益。另針對(duì)投資的事實(shí),從主體看都是張俊凡,并非原告,因此原告主體不適格。2007年3月21日原告與本公司簽訂的是房屋租賃合同,本公司的義務(wù)是提供租賃標(biāo)的物及房屋,沒(méi)有義務(wù)管理原告的消防設(shè)施,原告所稱的其消防設(shè)施多處損毀生銹,沒(méi)有證據(jù)予以支持,且在消防大隊(duì)下發(fā)的責(zé)令改正通知書中也沒(méi)有體現(xiàn);原告根本不存在停業(yè)的事實(shí),更不存在停業(yè)損失,《消防法》第58條明確規(guī)定了責(zé)令停業(yè)的情形,本案當(dāng)中沒(méi)有出現(xiàn),因此原告所訴的損失完全是虛構(gòu)的。綜上原告的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù),請(qǐng)求依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
被告喜迎門公司為證明其主張,提交以下證據(jù):
1、個(gè)體工商戶登記基本信息、納稅人分稅種統(tǒng)計(jì)、照片,證明原告經(jīng)營(yíng)的敦煌宮浴池一直在營(yíng)業(yè)。
原告質(zhì)證稱:對(duì)證據(jù)有異議,不能證明敦煌宮浴池在營(yíng)業(yè),因浴池和招待所同走一個(gè)大門,照片證明招待所在營(yíng)業(yè),只要大門開著,稅務(wù)局就要求納稅。
被告城建公司質(zhì)證稱:對(duì)證據(jù)無(wú)異議。
經(jīng)被告喜迎門公司申請(qǐng),本院于2015年7月29日對(duì)敦煌宮浴池進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查,證實(shí)該浴池正在營(yíng)業(yè)中。
原告質(zhì)證稱:對(duì)此無(wú)異議,但只能證明浴池現(xiàn)在營(yíng)業(yè)中,不能證明浴池在2011年12月4日至2013年2月期間正常營(yíng)業(yè),被告應(yīng)提供證據(jù)證明浴池在查封期間一直在營(yíng)業(yè)。
被告城建公司質(zhì)證稱:對(duì)證據(jù)無(wú)異議。
被告喜迎門公司質(zhì)證稱:對(duì)證據(jù)無(wú)異議,可以進(jìn)一步證實(shí)我方的主張。
經(jīng)審理查明,1998年12月,張俊凡出資就石某某市自強(qiáng)路市場(chǎng)地下停車場(chǎng)出入口坡道改造成為120平方米左右的門臉?lè)?,原、被告?duì)此均無(wú)異議。
2006年12月30日,被告城建公司與金管家公司簽訂《自強(qiáng)路小商品市場(chǎng)物業(yè)管理、服務(wù)移交合同》(以下簡(jiǎn)稱移交合同),合同約定自強(qiáng)路小商品市場(chǎng)移交給金管家公司管理,移交內(nèi)容包括市場(chǎng)物業(yè)管理、服務(wù)及市場(chǎng)公用部位、公用設(shè)施和設(shè)備的移交,水電過(guò)戶移交,市場(chǎng)消防安全責(zé)任主體的過(guò)戶移交以及其它物業(yè)管理服務(wù)工作的移交;金管家公司按照相關(guān)規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,具體的收取時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)由金管家公司與業(yè)主或物業(yè)使用人協(xié)商,金管家公司按照有關(guān)規(guī)定為市場(chǎng)的業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)管理、服務(wù);雙方通過(guò)對(duì)市場(chǎng)共用部位、公用設(shè)施和設(shè)備檢驗(yàn),已確認(rèn)達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn),自合同生效之日起,一切維護(hù)、維修費(fèi)用由金管家公司承擔(dān);合同生效之日起城建公司將現(xiàn)有的地下室約1500平方米、恒興招待所一樓門面約80平方米和臨時(shí)建筑等相關(guān)收益權(quán)一次性移交給金管家公司,用于彌補(bǔ)物業(yè)管理、服務(wù)經(jīng)費(fèi);合同生效之日起,城建公司將現(xiàn)有物業(yè)管理用房交給金管家公司,金管家公司在本合同期限內(nèi)無(wú)償使用物業(yè)管理用房。2008年10月12日雙方簽訂《關(guān)于的補(bǔ)充協(xié)議》,約定按照移交合同的約定,金管家公司根據(jù)城建公司與自強(qiáng)路小商品市場(chǎng)物業(yè)用戶的房屋租賃協(xié)議全權(quán)處理租賃期間的一切事宜。
2007年3月21日,石某某市橋西區(qū)敦煌宮浴池與金管家公司簽訂《房屋租賃合同》,合同就租金、期限、費(fèi)用的交納等做了約定。合同第五條約定金管家公司負(fù)責(zé)房屋的正常維修管理,公用部分由金管家公司維修管理,敦煌宮浴池承租使用面積內(nèi)的維修由敦煌宮浴池自己負(fù)責(zé),未經(jīng)金管家公司同意,敦煌宮浴池不得擅自裝修、改造房屋,確需裝修和變更原屋內(nèi)設(shè)施的,應(yīng)取得金管家公司的同意,并在金管家公司監(jiān)督下進(jìn)行,其裝修改造費(fèi)用由敦煌宮浴池負(fù)責(zé)。
2011年12月4日石某某市橋西區(qū)公安消防大隊(duì)對(duì)敦煌宮浴池進(jìn)行檢查,《消防監(jiān)督檢查記錄》中記載“發(fā)現(xiàn)的違法行為及火災(zāi)隱患”有:1、休息室壁紙耐火等級(jí)不足;2、部分疏散指示標(biāo)識(shí)安全出口標(biāo)識(shí)損壞且缺少;3、休息室門應(yīng)設(shè)乙級(jí)防火門;4、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)停用、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)無(wú)水;5、防火門缺少順序器、閉門器;6、東側(cè)安全出口疏散通道堆放雜物,電器線路私拉亂接。同時(shí)向原告發(fā)出【2011】第01725號(hào)《責(zé)令改正通知書》,責(zé)令改正的消防安全違法行為有消防設(shè)施、器材、消防安全標(biāo)志配置、設(shè)置不符合標(biāo)準(zhǔn);消防設(shè)施、器材、消防安全標(biāo)志未保持完好有效;占用疏散通道、安全出口。同時(shí)告知該單位在整改期間應(yīng)當(dāng)采取確保消防安全、防止火災(zāi)發(fā)生的措施。2012年12月30日石某某市橋西區(qū)公安消防大隊(duì)對(duì)敦煌宮浴池下發(fā)公消即字【2012】第3046號(hào)《責(zé)令立即改正通知書》,責(zé)令改正的消防安全違法行為有消防安全標(biāo)志的配置、設(shè)置不符合標(biāo)準(zhǔn);擅自停用消防設(shè)施、器材;占用堵塞疏散通道、安全出口;其它消防安全違法行為和火災(zāi)隱患。2013年2月15日石某某市橋西區(qū)公安消防大隊(duì)對(duì)敦煌宮浴池作出石西公消封字【2013】第1102號(hào)《臨時(shí)查封決定書》,查封部位、場(chǎng)所的范圍:石某某市橋西區(qū)敦煌宮洗浴地下一層總電閘,查封范圍是地下一層洗浴全部,查封期限:2013年1月26日18時(shí)至2013年2月25日18時(shí)。當(dāng)日對(duì)敦煌宮浴池采取了查封措施。
原告提供了2010年、2011年敦煌宮浴池部分月份利潤(rùn)表及石某某市沐浴行業(yè)協(xié)會(huì)出具的證明欲證實(shí)敦煌宮浴池2010年、2011年平均收入為436000多元。
2012年7月份石某某金管家物業(yè)服務(wù)有限公司名稱變更為石某某喜迎門物業(yè)服務(wù)有限公司即本案被告。
2015年7月29日本院到敦煌宮浴池進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查,證實(shí)該浴池在營(yíng)業(yè)中。
上述事實(shí)有相關(guān)證據(jù)及庭審筆錄在卷佐證。
本院認(rèn)為,張俊凡出資就石某某市自強(qiáng)路市場(chǎng)地下停車場(chǎng)出入口坡道改造成為120平方米左右的門臉?lè)?,原、被告?duì)此均無(wú)異議。本著誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則,改造后的原地下停車場(chǎng)坡道應(yīng)由張俊凡使用,張俊凡可就該項(xiàng)權(quán)利另行主張,故對(duì)原告主張的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,本院不予支持。
被告城建公司與金管家公司簽訂《移交合同》,其中包括市場(chǎng)消防安全責(zé)任主體的過(guò)戶移交。敦煌宮浴池與金管家公司簽訂的《房屋租賃合同》中約定金管家公司負(fù)責(zé)房屋及公用部分的正常維修管理,但在石某某市橋西區(qū)公安消防大隊(duì)自2011年至2013年間對(duì)敦煌宮浴池的消防監(jiān)督檢查、責(zé)令改正通知及臨時(shí)查封決定中均顯示消防設(shè)備、設(shè)施等存在違法行為致使敦煌宮浴池被查封,有《臨時(shí)查封決定書》及照片為證,后金管家公司更名為被告喜迎門公司,由此被告喜迎門公司應(yīng)對(duì)此承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任??紤]敦煌宮浴池被查封不能正常營(yíng)業(yè),必然導(dǎo)致停業(yè)損失的產(chǎn)生,基于當(dāng)事人各方均無(wú)證據(jù)證明敦煌宮浴池重新營(yíng)業(yè)時(shí)間及確定的損失數(shù)額依據(jù),本院酌情支持停業(yè)損失8萬(wàn)元。
關(guān)于原告要求被告城建公司提供物業(yè)服務(wù)的請(qǐng)求,根據(jù)法律規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同是雙方的合同行為,當(dāng)事人一方無(wú)權(quán)強(qiáng)行要求另一方向其提供服務(wù)。因此對(duì)原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,本院不予支持。基此,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條之規(guī)定,判決如下:
一、被告石某某喜迎門物業(yè)服務(wù)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)賠償原告張某某停業(yè)損失8萬(wàn)元;
二、駁回原告張某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間內(nèi)履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)7450元,原告負(fù)擔(dān)5450元,被告喜迎門公司負(fù)擔(dān)2000元。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于河北省石某某市中級(jí)人民法院。
審判長(zhǎng) 蘇維艷
人民陪審員 李麗
人民陪審員 崔彥生
書記員: 鄭乾坤
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