張某某
高平（湖北楚峽律師事務(wù)所）
楊某某
蔣祖林（巴東縣野三關(guān)法律服務(wù)所）
鄭某某

原告張某某。
委托代理人高平，湖北楚峽律師事務(wù)所律師。
被告楊某某。
委托代理人蔣祖林，巴東縣野三關(guān)法律服務(wù)所法律工作者。
被告鄭某某（系被告楊某某之妻）。
原告張某某訴被告楊某某、鄭某某確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院于2014年1月9日立案受理后，依法組成由審判員錢財保擔(dān)任審判長，代理審判員向子龍、人民陪審員李國章參加的合議庭，于2014年2月20日公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某某及其委托代理人高平、被告楊某某及其委托代理人蔣祖林到庭參加了訴訟，被告鄭某某經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:根據(jù)《中華人民共和國合同法》第七條 ?、第五十二條 ?的規(guī)定，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是合同有效的必備要件。按照我國法律規(guī)定，房屋買賣在處分房屋的同時，也處分了房屋所依賴的土地。農(nóng)村房屋買賣在處分房屋的同時，處分了農(nóng)村宅基地使用權(quán)，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，具有特定的身份關(guān)系。所以，農(nóng)村房屋的買賣須在同一集體經(jīng)濟組織成員之間進(jìn)行。本案中原告張某某不是涉案房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，不具備購買房屋的資格，因而，其與被告楊某某、鄭某某之間簽訂的房屋買賣合同無效。同時，雖巴東縣水布埡鎮(zhèn)柳家村民委員會同意被告楊某某、鄭某某將承包的土地、山林流轉(zhuǎn)給原告張某某，但因本案中土地、山林的流轉(zhuǎn)與房屋的買賣系一個整體而非不同條款，且土地、山林、房屋系農(nóng)村生產(chǎn)生活所必備條件、缺一不可，因此，本案中被告楊某某、鄭某某與原告張某某簽訂的《房屋買賣、土地山林轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。同時，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?的規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，因此，原告張某某要求被告楊某某、鄭某某返還購買房屋、山林土地轉(zhuǎn)讓費50000元于法有據(jù)，本院予以支持。因被告楊某某對于原告張某某在合同簽訂后的房屋使用費、損害賠償要求另案處理，本案不宜一并處理，且不宜一并審查雙方的締約過失責(zé)任。
據(jù)此，本案經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第七條 ?、第五十二條 ?第（五）項 ?、第五十八條 ?，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、原告張某某與被告楊某某、鄭某某于2012年3月2日簽訂的《房屋買賣、土地山林轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。
二、被告楊某某、鄭某某返還原告張某某購買房屋、山林土地轉(zhuǎn)讓費50000元。限本判決生效后30日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費100元，由被告楊某某、鄭某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額交納案件受理費，款匯至恩施自治州中級人民法院立案庭（必須注明匯款用途和上訴人名稱），上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為:根據(jù)《中華人民共和國合同法》第七條 ?、第五十二條 ?的規(guī)定，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是合同有效的必備要件。按照我國法律規(guī)定，房屋買賣在處分房屋的同時，也處分了房屋所依賴的土地。農(nóng)村房屋買賣在處分房屋的同時，處分了農(nóng)村宅基地使用權(quán)，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，具有特定的身份關(guān)系。所以，農(nóng)村房屋的買賣須在同一集體經(jīng)濟組織成員之間進(jìn)行。本案中原告張某某不是涉案房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，不具備購買房屋的資格，因而，其與被告楊某某、鄭某某之間簽訂的房屋買賣合同無效。同時，雖巴東縣水布埡鎮(zhèn)柳家村民委員會同意被告楊某某、鄭某某將承包的土地、山林流轉(zhuǎn)給原告張某某，但因本案中土地、山林的流轉(zhuǎn)與房屋的買賣系一個整體而非不同條款，且土地、山林、房屋系農(nóng)村生產(chǎn)生活所必備條件、缺一不可，因此，本案中被告楊某某、鄭某某與原告張某某簽訂的《房屋買賣、土地山林轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。同時，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?的規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，因此，原告張某某要求被告楊某某、鄭某某返還購買房屋、山林土地轉(zhuǎn)讓費50000元于法有據(jù)，本院予以支持。因被告楊某某對于原告張某某在合同簽訂后的房屋使用費、損害賠償要求另案處理，本案不宜一并處理，且不宜一并審查雙方的締約過失責(zé)任。
據(jù)此，本案經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第七條 ?、第五十二條 ?第（五）項 ?、第五十八條 ?，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、原告張某某與被告楊某某、鄭某某于2012年3月2日簽訂的《房屋買賣、土地山林轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。
二、被告楊某某、鄭某某返還原告張某某購買房屋、山林土地轉(zhuǎn)讓費50000元。限本判決生效后30日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費100元，由被告楊某某、鄭某某負(fù)擔(dān)。

審判長：錢財保
審判員：向子龍
審判員：李國章

書記員：譚林