中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司宜昌夷陵支行
胡云蘭（湖北西陵律師事務(wù)所）
何夢(mèng)麗（湖北西陵律師事務(wù)所）
劉某
郭某某
中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
劉杰
任念楚

原告:中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司宜昌夷陵支行（機(jī)構(gòu)代碼88262668-8，以下簡(jiǎn)稱建行夷陵支行），住所地宜昌市夷陵區(qū)夷興大道92號(hào)。
負(fù)責(zé)人:趙軼庚，該行行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:胡云蘭、何夢(mèng)麗，湖北西陵律師事務(wù)所律師。
特別授權(quán)。
被告:劉某。
被告:郭某某。
被告:中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91110000760651113P），住所地北京市朝陽區(qū)光華東里8號(hào)院2號(hào)樓1701內(nèi)1909。
法定代表人:何金鋼，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人劉杰。
委托訴訟代理人任念楚。
原告建行夷陵支行與被告劉某、郭某某、中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借款合同糾紛一案，本院于2016年6月1日立案后，因被告劉某、郭某某下落不明，依法適用公告送達(dá)，于2016年11月24日公開開庭進(jìn)行了審理。
原告建行夷陵支行的委托訴訟代理人胡云蘭，被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托訴訟代理人任念楚到庭參加訴訟，被告劉某、郭某某經(jīng)本院公告?zhèn)鲉疚吹酵⒓釉V訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告建行夷陵支行向本院提出訴訟請(qǐng)求:1、請(qǐng)求判決解除原告與第一、二被告簽定的《個(gè)人住房借款合同》；2、判令第一、二被告立即清償貸款本金326378.08元，利息4819.71元，并承擔(dān)從2016年5月16日起至實(shí)際債務(wù)履行完畢之日止的利息、罰息、違約金等（以原告系統(tǒng)賬號(hào)顯示的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）；3、判令第三被告對(duì)第一、二被告的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；4、判令被告不能清償上述債務(wù)時(shí)，以抵押房產(chǎn)變價(jià)優(yōu)先受償；5、請(qǐng)求判決由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
事實(shí)和理由:原告與第一、二被告于2012年11月22日簽訂《個(gè)人住房借款合同》，合同約定由原告向第一、二被告發(fā)放貸款360000元，借款期限為20年，貸款利率在基準(zhǔn)利率水平上下調(diào)5%，罰息利率為在執(zhí)行貸款利率水平上上浮50%。
同時(shí)，雙方簽訂的特別條款中約定該借款合同項(xiàng)下的擔(dān)保方式為抵押。
將位于宜昌市夷陵區(qū)夷興大道錦繡星城3幢2單元7層3-2-702號(hào)的房產(chǎn)作為抵押物，在第一、二被告不能償還債務(wù)的情況下，原告對(duì)該房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。
2010年11月30日，第三被告與原告簽訂《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款最高額保證合同》，約定第三被告為2010年11月30日至2013年11月30日購(gòu)買“錦繡星城”住房的貸款人提供連帶責(zé)任保證。
現(xiàn)第一、二被告未依約還款，第三被告應(yīng)承擔(dān)連責(zé)任責(zé)任。
截至2016年5月16日，第一、二被告已拖欠借款本金326378.08元，利息4819.71元，雖經(jīng)多次催收，被告仍未還款，原告遂訴至法院，要求判如所請(qǐng)。
被告劉某、郭某某未提出答辯意見。
被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辨稱，1、與我公司簽訂最高額保證合同的相對(duì)方是三峽支行，并不是本案原告，所以原告訴我方承擔(dān)保證責(zé)任不能成立；2、我方已經(jīng)辦理預(yù)抵押，原告的債權(quán)存在抵押物，我方不承擔(dān)保證責(zé)任。
雙方當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院依法組織雙方對(duì)所舉證據(jù)一一進(jìn)行了質(zhì)證，對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
本院認(rèn)為:原告建行夷陵支行與被告劉某、郭某某簽訂的《個(gè)人住房借款合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬有效合同，雙方的借貸關(guān)系合法有效，雙方簽訂的合同對(duì)原、被告均具有約束力。
合同簽訂后，原告按照合同約定履行了出借借款的義務(wù)，被告劉某、郭某某亦應(yīng)依照合同約定履行償還借款本金并支付利息的義務(wù)。
合同履行中，被告劉某、郭某某未按期足額還本付息，已構(gòu)成違約，故原告有權(quán)按合同約定要求與被告劉某、郭某某解除《個(gè)人住房借款合同》并要求被告劉某、郭某某立即清償借款本息及相關(guān)費(fèi)用。
根據(jù)原告提供的證據(jù)顯示，截止2016年5月16日，被告劉某、郭某某尚欠原告借款本金326378.08元，利息4819.71元，故原告要求被告劉某、郭某某償還截止2016年5月16日的借款本金326378.08元，利息4819.71元，并承擔(dān)自2016年5月16日起至該筆貸實(shí)際清償之日止按照合同約定所產(chǎn)生的利息及罰息的理由成立，本院予以支持。
原告以與被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《最高額保證合同》，在該合同中雙方約定，由被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為被告劉某、郭某某的前述貸款提供連帶責(zé)任保證為由，要求被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)被告劉某、郭某某所欠的債款本息承擔(dān)連帶償還責(zé)任，被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以與其簽訂《最高額保證合同》的相對(duì)方是建行三峽分行而不是建行夷陵支行及其已經(jīng)用被告劉某、郭某某所購(gòu)房屋辦理了預(yù)抵押為由進(jìn)行抗辨，因建行三峽分行是建行夷陵支行的管理機(jī)構(gòu)，所有的合同均由建行三峽分行對(duì)外進(jìn)行簽署，但實(shí)際執(zhí)行機(jī)構(gòu)均為其下屬的支行，而本案中被告劉某、郭某某所辦的此筆貸款業(yè)務(wù)是由本案原告實(shí)際執(zhí)行辦理的，故被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的第一個(gè)抗辨理由不成立，本院不予采信，對(duì)于被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的第二個(gè)抗辨理由即關(guān)于已經(jīng)辦理預(yù)抵押的問題，因?yàn)殡p方辦理的系預(yù)告登記，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條 ?“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定來看，預(yù)告登記的目的，系保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)并非物權(quán)登記。
因此，抵押預(yù)告登記作為一種臨時(shí)性登記行為，既不是行政部門對(duì)期房交易的監(jiān)管行為，也不能等同于直接產(chǎn)生支配效力的抵押登記，其設(shè)立目的在于期房買賣中，債權(quán)行為的成立和不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記之間常常因房屋建造等各種原因而導(dǎo)致相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的間隔，為平衡不動(dòng)產(chǎn)交易中各方利益，維護(hù)交易安全，法律賦予了抵押預(yù)告登記能夠?qū)沟谌说奈餀?quán)效力，但鑒于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，故不產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?br/>因此，被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以此來抗辨其該承擔(dān)的保證責(zé)任沒有法律依據(jù)，本院不予支持，因此，對(duì)原告要求被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)被告劉某、郭某某的債務(wù)承擔(dān)連帶償還責(zé)任的主張本院予以支持。
原告以與被告劉某、郭某某所簽訂的《個(gè)人住房借款合同》中約定了用其所有的位于宜昌市夷陵區(qū)小溪塔街辦夷興大道錦繡星城3幢2單元7層3-2-702號(hào)的房屋為該項(xiàng)貸款提供抵押擔(dān)保為由，要求對(duì)被告劉某、郭某某的該套房屋的變價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，因?yàn)殡p方雖有合同約定，且已辦理了預(yù)抵押登記，但并未依法辦理正式的抵押登記，基于前述相同的理由，對(duì)原告的此項(xiàng)主張本院不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百九十六條 ?、第二百零四條 ?、第二百零七條 ?、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三條 ?、第十三條 ?、第十四條 ?、第十八條 ?、第二十一條 ?、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司宜昌夷陵支行與被告劉某、郭某某于2012年11月22日簽訂的《個(gè)人住房借款合同》。
二、被告劉某、郭某某于本判決生效后立即償還原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司宜昌夷陵支行借款本金326378.08元，利息4819.71元，并按合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付自2016年5月16日起至上述款項(xiàng)實(shí)際清償之日止的利息及罰息，息隨本清。
三、被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)上述第二項(xiàng)判中被告劉某、郭某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的還款義務(wù)承擔(dān)連帶償還責(zé)任。
四、駁回原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司宜昌夷陵支行的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)6268元，由被告劉某、郭某某、中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:原告建行夷陵支行與被告劉某、郭某某簽訂的《個(gè)人住房借款合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬有效合同，雙方的借貸關(guān)系合法有效，雙方簽訂的合同對(duì)原、被告均具有約束力。
合同簽訂后，原告按照合同約定履行了出借借款的義務(wù)，被告劉某、郭某某亦應(yīng)依照合同約定履行償還借款本金并支付利息的義務(wù)。
合同履行中，被告劉某、郭某某未按期足額還本付息，已構(gòu)成違約，故原告有權(quán)按合同約定要求與被告劉某、郭某某解除《個(gè)人住房借款合同》并要求被告劉某、郭某某立即清償借款本息及相關(guān)費(fèi)用。
根據(jù)原告提供的證據(jù)顯示，截止2016年5月16日，被告劉某、郭某某尚欠原告借款本金326378.08元，利息4819.71元，故原告要求被告劉某、郭某某償還截止2016年5月16日的借款本金326378.08元，利息4819.71元，并承擔(dān)自2016年5月16日起至該筆貸實(shí)際清償之日止按照合同約定所產(chǎn)生的利息及罰息的理由成立，本院予以支持。
原告以與被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《最高額保證合同》，在該合同中雙方約定，由被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為被告劉某、郭某某的前述貸款提供連帶責(zé)任保證為由，要求被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)被告劉某、郭某某所欠的債款本息承擔(dān)連帶償還責(zé)任，被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以與其簽訂《最高額保證合同》的相對(duì)方是建行三峽分行而不是建行夷陵支行及其已經(jīng)用被告劉某、郭某某所購(gòu)房屋辦理了預(yù)抵押為由進(jìn)行抗辨，因建行三峽分行是建行夷陵支行的管理機(jī)構(gòu)，所有的合同均由建行三峽分行對(duì)外進(jìn)行簽署，但實(shí)際執(zhí)行機(jī)構(gòu)均為其下屬的支行，而本案中被告劉某、郭某某所辦的此筆貸款業(yè)務(wù)是由本案原告實(shí)際執(zhí)行辦理的，故被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的第一個(gè)抗辨理由不成立，本院不予采信，對(duì)于被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的第二個(gè)抗辨理由即關(guān)于已經(jīng)辦理預(yù)抵押的問題，因?yàn)殡p方辦理的系預(yù)告登記，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條 ?“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。
預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定來看，預(yù)告登記的目的，系保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)并非物權(quán)登記。
因此，抵押預(yù)告登記作為一種臨時(shí)性登記行為，既不是行政部門對(duì)期房交易的監(jiān)管行為，也不能等同于直接產(chǎn)生支配效力的抵押登記，其設(shè)立目的在于期房買賣中，債權(quán)行為的成立和不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記之間常常因房屋建造等各種原因而導(dǎo)致相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的間隔，為平衡不動(dòng)產(chǎn)交易中各方利益，維護(hù)交易安全，法律賦予了抵押預(yù)告登記能夠?qū)沟谌说奈餀?quán)效力，但鑒于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，故不產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?br/>因此，被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以此來抗辨其該承擔(dān)的保證責(zé)任沒有法律依據(jù)，本院不予支持，因此，對(duì)原告要求被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)被告劉某、郭某某的債務(wù)承擔(dān)連帶償還責(zé)任的主張本院予以支持。
原告以與被告劉某、郭某某所簽訂的《個(gè)人住房借款合同》中約定了用其所有的位于宜昌市夷陵區(qū)小溪塔街辦夷興大道錦繡星城3幢2單元7層3-2-702號(hào)的房屋為該項(xiàng)貸款提供抵押擔(dān)保為由，要求對(duì)被告劉某、郭某某的該套房屋的變價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，因?yàn)殡p方雖有合同約定，且已辦理了預(yù)抵押登記，但并未依法辦理正式的抵押登記，基于前述相同的理由，對(duì)原告的此項(xiàng)主張本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條 ?、《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百九十六條 ?、第二百零四條 ?、第二百零七條 ?、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三條 ?、第十三條 ?、第十四條 ?、第十八條 ?、第二十一條 ?、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司宜昌夷陵支行與被告劉某、郭某某于2012年11月22日簽訂的《個(gè)人住房借款合同》。
二、被告劉某、郭某某于本判決生效后立即償還原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司宜昌夷陵支行借款本金326378.08元，利息4819.71元，并按合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付自2016年5月16日起至上述款項(xiàng)實(shí)際清償之日止的利息及罰息，息隨本清。
三、被告中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)上述第二項(xiàng)判中被告劉某、郭某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的還款義務(wù)承擔(dān)連帶償還責(zé)任。
四、駁回原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司宜昌夷陵支行的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)6268元，由被告劉某、郭某某、中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：馮楊勇
審判員：姚衛(wèi)瓊
審判員：望西峨

書記員：廖翔