抗訴機(jī)關(guān)：湖北省人民檢察院。
申訴人（一審被告、二審被上訴人，再審被申請(qǐng)人）：庹新章，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省鄖西縣人，個(gè)體工商戶，現(xiàn)住湖北省原鄖西縣。
申訴人（一審被告、二審被上訴人，再審被申請(qǐng)人）：祝某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省鄖西縣人，原鄖西縣供銷(xiāo)社下崗職工，系庹新章之妻，住址同上。
兩申訴人共同委托代理人：諶甲軍，湖北正星律師事務(wù)所律師。
被申訴人（一審原告、二審上訴人，再審申請(qǐng)人）：融天福，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省鄖西縣人，個(gè)體工商戶，現(xiàn)住湖北省十堰市茅箭區(qū)。
委托代理人：張正新，湖北鴻法律師事務(wù)所律師。
委托代理人：鄧承軍，湖北鴻法律師事務(wù)所律師。

申訴人庹新章、祝某某因與被申訴人融天福房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服湖北省十堰市中級(jí)人民法院（2012）鄂十堰中民再終字第00038號(hào)民事判決，向檢察機(jī)關(guān)申訴。湖北省人民檢察院于2014年2月17日作出鄂檢民監(jiān)（2014）42000000019號(hào)民事抗訴書(shū)，向本院提出抗訴。本院于2014年4月20日作出（2014）鄂民監(jiān)二抗字第00024號(hào)民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
2009年8月10日，融天福向湖北省鄖西縣人民法院起訴稱，我和庹新章于2000年8月18日簽訂《合資建房協(xié)議書(shū)》，約定我投資36000元，房屋第四層一套歸我，并定于2000年底交房，同時(shí)約定分期付款：第一次付16000元，第二次付8000元，房屋建好后付7000元，房產(chǎn)、土地證件辦理后付清5000元。我已付款36970元，但庹新章、祝某某至今未交付房屋。請(qǐng)求：判令庹新章、祝某某返還我住房一套，并賠償占用九年的損失。
庹新章、祝某某一審辯稱，融天福起訴已超過(guò)訴訟時(shí)效，已喪失勝訴權(quán)。因雙方協(xié)議約定2000年12月30日交房，起訴時(shí)已過(guò)時(shí)效，應(yīng)駁回起訴。雙方簽訂的合資建房協(xié)議，實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)，當(dāng)時(shí)我們尚未取得房屋所有權(quán)，簽訂協(xié)議是融天福與庹新章，而非建房申請(qǐng)人祝某某，故協(xié)議無(wú)效。
湖北省鄖西縣人民法院一審查明：融天福與庹新章均是湖北省原鄖西縣觀音油脂廠職工，關(guān)系較好。1996年庹新章之妻祝某某獲準(zhǔn)在鄖西縣城關(guān)鎮(zhèn)天河坪村四組建樓房，該準(zhǔn)建手續(xù)是批準(zhǔn)祝某某建一層房屋，面積為103m2。2000年8月18日，融天福與庹新章簽訂《合資建房協(xié)議書(shū)》約定：庹新章建房面積為134m2，該房第四層歸融天福，房?jī)r(jià)為36000元。房屋質(zhì)量為外墻貼鋼磚，室內(nèi)水泥粉刷，門(mén)窗鋁合金做好，水電安裝好。付款方式為分期付款，第一次付16000元，第二次付8000元，第三次房屋完工付7000元，第四次房產(chǎn)、土地使用證辦好后付5000元。交房時(shí)間為2000年12月30日。協(xié)議簽訂后，庹新章分別于2000年8月18日收16000元，同年9月26日收1300元，2001年1月21日收1500元，同年7月17日收3000元，2003年10月10日借100元，同年10月31日借100元，同年11月29日借100元，同年12月30日借3000元，2004年4月18日欠電鍍?cè)O(shè)備款12640元，同年12月17日借200元。以上庹新章出具房款收據(jù)為21800元，出具欠據(jù)為12640元，出具借據(jù)借款3500元。收、欠、借累計(jì)37940元。融天福與祝某某建房的第四層于2001年7月主體完工后，因樓頂漏水尚不能正常使用，現(xiàn)存放雜物至今。因庹新章未交付房屋，融天福提起訴訟。
湖北省鄖西縣人民法院一審認(rèn)為：融天福與庹新章簽訂的《合資建房協(xié)議書(shū)》，根據(jù)其內(nèi)容和事實(shí)，其性質(zhì)應(yīng)屬房屋買(mǎi)賣(mài)合同。雙方簽訂協(xié)議時(shí)，庹新章、祝某某尚未建協(xié)議約定的第四層住房。本案在審理中，雙方均未提供準(zhǔn)建第四層的審批手續(xù)，未經(jīng)審批而擅自建造的第四層房屋屬違法建房，該房不能買(mǎi)賣(mài)。雙方約定買(mǎi)賣(mài)的協(xié)議屬無(wú)效協(xié)議，融天福訴請(qǐng)庹新章返還房屋并賠償損失的請(qǐng)求，不予支持。本案在審理過(guò)程中，融天福明確表示只要房屋，不要房款，對(duì)其訴訟請(qǐng)求明確表示不予變更，故在本案中對(duì)購(gòu)房款不予處理。據(jù)此作出（2009）西民初字第601號(hào)民事判決：駁回融天福的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)700元，由融天福負(fù)擔(dān)。
湖北省十堰市中級(jí)人民法院二審查明事實(shí)與一審認(rèn)定事實(shí)一致。
湖北省十堰市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是融天福、庹新章之間是合資建房糾紛還是房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。根據(jù)雙方協(xié)議約定的權(quán)利義務(wù)分析，庹新章負(fù)責(zé)建房及辦理房產(chǎn)證等手續(xù)，而融天福除支付36000元購(gòu)房款外不履行任何義務(wù)。故一審認(rèn)定雙方之間應(yīng)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。因祝某某以農(nóng)村居民的身份取得在天坪村建房的審批手續(xù)，該爭(zhēng)議的房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，且規(guī)劃審批手續(xù)并沒(méi)有注明允許建造第4層房屋，所以雙方簽訂的協(xié)議無(wú)效。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，審判程序合法，適用法律正確，實(shí)體處理恰當(dāng)，應(yīng)予維持。據(jù)此作出（2010）十民四終字第727號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)700元，由融天福負(fù)擔(dān)。
融天福仍不服，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?011年12月19日作出（2011）鄂民申字第01427號(hào)裁定，將本案指令湖北省十堰市中級(jí)人民法院再審。
融天福申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，原審未查清事實(shí)即作出錯(cuò)誤判決，認(rèn)定雙方所簽訂的合同為房屋買(mǎi)賣(mài)合同而判決為無(wú)效合同有悖法律規(guī)定。
湖北省十堰市中級(jí)人民法院再審查明的事實(shí)與原審查明的事實(shí)一致。
湖北省十堰市中級(jí)人民法院再審認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是融天福、庹新章之間是合資建房糾紛還是房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。從雙方當(dāng)事人履行合同的情況看，本案應(yīng)為合資建房合同。雙方當(dāng)事人所簽訂的合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反國(guó)家法律規(guī)定，為合法有效的合同。當(dāng)事人應(yīng)依合同的約定履行義務(wù)。本案合同約定的第一至三層已竣工，第四層房屋主體已完工，只需簡(jiǎn)單施工就可交付。本案房屋建房的申請(qǐng)人雖是祝某某，但祝某某與庹新章是夫妻關(guān)系，且該棟房屋的建造過(guò)程均由庹新章經(jīng)手，并以庹新章的名義處分了部分房屋，故庹新章辯解其與融天福所簽訂的協(xié)議為無(wú)效協(xié)議的理由不能成立。原一、二審判決認(rèn)定的事實(shí)清楚，但適用法律有誤，應(yīng)當(dāng)予以糾正。據(jù)此判決：一、撤銷(xiāo)湖北省十堰市中級(jí)人民法院（2010）十民四終字第727號(hào)民事判決和湖北省鄖西縣人民法院（2009）西民初字第601號(hào)民事判決；二、庹新章在判決生效后三十日內(nèi)按合同約定將房屋交付給融天福；三、駁回融天福的其它訴訟請(qǐng)求。
湖北省人民檢察院抗訴認(rèn)為，湖北省十堰市中級(jí)人民法院（2012）鄂十堰中民再終字第00038號(hào)民事判決適用法律確有錯(cuò)誤。理由如下：一、該判決認(rèn)為庹新章與融天福2000年8月18日簽訂的《合資建房協(xié)議書(shū)》為合資建房合同屬適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于經(jīng)濟(jì)合同的名稱與內(nèi)容不一致時(shí)如何確定管轄權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定，當(dāng)事人簽訂的經(jīng)濟(jì)合同雖有明確、規(guī)范的名稱，但合同約定的權(quán)利與義務(wù)內(nèi)容與名稱不一致的，應(yīng)當(dāng)以該合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容確定合同的性質(zhì)。從庹新章與融天福簽訂的《合資建房協(xié)議書(shū)》約定的權(quán)利與義務(wù)內(nèi)容來(lái)看，融天福支付36000元購(gòu)房款后，不再承但其他任何義務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)，而庹新章則需要負(fù)責(zé)辦理一切建房手續(xù)，負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)建筑材料及施工，而且整棟樓房只有第四層約定屬于融天福，因此該協(xié)議約定的雙方權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的實(shí)質(zhì)就是房屋買(mǎi)賣(mài)，終審判決認(rèn)定融天福、庹新章之間簽訂的協(xié)議為合資建房合同明顯不當(dāng)。二、終審判決認(rèn)定“雙方當(dāng)事人所簽訂的合同是真實(shí)意思表示，且不違反國(guó)家法律規(guī)定，為合法有效合同”屬適用法律確有錯(cuò)誤。融天福原為鄖西縣觀音油脂廠職工，現(xiàn)為個(gè)體工商戶，為非農(nóng)業(yè)戶口，不屬于訴爭(zhēng)房屋所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律法規(guī)以及我國(guó)相關(guān)的土地政策規(guī)定，宅基地使用權(quán)的主體應(yīng)是該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員，農(nóng)村宅基地只能向本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員進(jìn)行合法轉(zhuǎn)讓，不得向城鎮(zhèn)居民出售；同時(shí)在訴訟過(guò)程中，雙方均未能提供訴爭(zhēng)房屋的準(zhǔn)建審批手續(xù)，未經(jīng)審批擅自建造的房屋屬于違法建筑，不能買(mǎi)賣(mài)。庹新章與融天福簽訂的名為合資建房實(shí)為買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！敝?guī)定，該協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效合同。
庹新章和祝某某均同意檢察機(jī)關(guān)的抗訴意見(jiàn)。
融天福辯稱，原終審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求依法維持。理由如下：第一，祝某某、庹新章征用集體土地與融天福合資建自用房合法。第二，祝某某、庹新章與融天福合作建房的手續(xù)齊全。第三，終審判決認(rèn)定雙方簽訂的合資建房協(xié)議書(shū)合法有效是正確的。
本院再審過(guò)程中，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
本院再審查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院另查明，本案所涉的房屋在建造時(shí)，庹新章與蔣禮樹(shù)約定將房屋第三層轉(zhuǎn)讓給蔣禮樹(shù)。房屋建成后，庹新章按約定將房屋第三層交付給了蔣禮樹(shù)，并辦理了土地使用權(quán)證。涉案房屋的第一、二層在庹新章與黃東升的另案糾紛中已經(jīng)由法院執(zhí)行給黃東升，房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證已辦理在黃東升的名下。
本院再審認(rèn)為，根據(jù)檢察機(jī)關(guān)的抗訴意見(jiàn)和雙方當(dāng)事人的訴辯意見(jiàn)，本院歸納本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、本案糾紛性質(zhì)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛還是合資建房糾紛。二、《合資建房協(xié)議書(shū)》是否有效。
一、關(guān)于本案糾紛的性質(zhì)問(wèn)題

本院認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的《合資建房協(xié)議書(shū)》的內(nèi)容以及雙方履行協(xié)議的具體情況分析，本案糾紛應(yīng)屬房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。理由是：第一、本案宅基地是庹新章、祝某某原始取得，房屋亦是由庹新章、祝某某所建。同時(shí)，建房所需的審批手續(xù)亦均由庹新章具體辦理。融天福在建房過(guò)程中僅支付了部分房屋價(jià)款，未參與任何建房事項(xiàng)，不符合合資建房共同參與、共同受益的特點(diǎn)。第二、根據(jù)《合資建房協(xié)議書(shū)》的內(nèi)容，庹新章的權(quán)利是收取融天福支付的36000元房款，其義務(wù)是按約定的交房標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間向融天福交付第四層房屋并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地證。融天福的權(quán)利是獲得涉案房屋的第四層，其義務(wù)是按照約定的付款方式和價(jià)格支付房款。從上述雙方約定的權(quán)利義務(wù)看，雙方的真實(shí)意思表示是由融天福出資購(gòu)買(mǎi)庹新章所建房屋的第四層，《合資建房協(xié)議書(shū)》約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容實(shí)質(zhì)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。第三、根據(jù)雙方在庭審中的陳述以及蔣禮樹(shù)在一審中陳述的建房以及購(gòu)房的經(jīng)過(guò)，可以證明雙方當(dāng)事人在建房之初的真實(shí)意思是由融天福出資購(gòu)買(mǎi)庹新章所建的房屋，并非由融天福參與到建房事項(xiàng)中與庹新章合資建房。因此，雖然《合資建房協(xié)議書(shū)》名為合資建房，實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)，本案糾紛的性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。故原審判決將本案糾紛性質(zhì)認(rèn)定為合資建房糾紛不當(dāng)，檢察機(jī)關(guān)關(guān)于本案糾紛應(yīng)屬房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的抗訴理由成立，本院予以支持。
二、關(guān)于《合資建房協(xié)議書(shū)》的效力問(wèn)題
本院認(rèn)為，《合資建房協(xié)議書(shū)》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且融天福已經(jīng)按約履行了合同主要義務(wù)。因此，該協(xié)議書(shū)應(yīng)屬有效，雙方應(yīng)按照協(xié)議約定履行各自義務(wù)。融天福已按照協(xié)議約定全額支付了購(gòu)房款，庹新章亦應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定履行交房義務(wù)。檢察機(jī)關(guān)抗訴認(rèn)為《合資建房協(xié)議書(shū)》涉及到農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓，而非集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是無(wú)效的，且本案房屋未經(jīng)審批屬于違法建筑，因此，該協(xié)議書(shū)無(wú)效。對(duì)此，本院認(rèn)為，本案所涉房屋原系鄖西縣城關(guān)鎮(zhèn)天河坪村四組所有的宅基地，經(jīng)由祝某某申請(qǐng)，該村將該宅基地分配給祝某某建房，庹新章和祝某某依法享有了該宅基地的使用權(quán)。庹新章、祝某某以及融天福均非鄖西縣城關(guān)鎮(zhèn)天河坪村四組集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，法律法規(guī)對(duì)于農(nóng)村宅基地上所建房屋進(jìn)行部分轉(zhuǎn)讓并沒(méi)有禁止性規(guī)定。因此，庹新章與融天福之間就本案房屋達(dá)成的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議并不因雙方的身份問(wèn)題而無(wú)效。此外，在該房的建造過(guò)程中，祝某某經(jīng)由鄖西縣城關(guān)鎮(zhèn)以及鄖西縣人民政府的批準(zhǔn)獲得了使用宅基地建房的權(quán)利，并辦理了準(zhǔn)建證。庹新章、祝某某的建房行為得到了相關(guān)部門(mén)的準(zhǔn)許，并非未經(jīng)審批而擅自建造。由于該房屋的第一、二層在另案中已經(jīng)執(zhí)行給黃東升，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證已經(jīng)辦理在黃東升的名下，第三層也辦理了土地使用權(quán)證。到目前為止，沒(méi)有任何機(jī)關(guān)認(rèn)定第四層為違法建筑，因此，庹新章應(yīng)按照協(xié)議約定履行交房義務(wù)。一旦有關(guān)機(jī)關(guān)認(rèn)定第四層為違法建筑，導(dǎo)致合同無(wú)法履行，則屬另一法律關(guān)系，當(dāng)事人可就責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題另行主張權(quán)利。因此，本院認(rèn)為，《合資建房協(xié)議書(shū)》為有效協(xié)議，故抗訴機(jī)關(guān)認(rèn)為《合資建房協(xié)議書(shū)》系無(wú)效的抗訴理由不能成立，本院不予支持。
綜上，原終審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，檢察機(jī)關(guān)提出的原終審判決對(duì)合同性質(zhì)認(rèn)定錯(cuò)誤的抗訴理由成立，但該錯(cuò)誤認(rèn)定不影響本案實(shí)體處理的正確結(jié)果。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

維持湖北省十堰市中級(jí)人民法院（2012）鄂十堰中民再終字第00038號(hào)民事判決。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　袁正英 代理審判員　　鄔文俊 代理審判員　　朱紅祥

書(shū)記員：吳雨珠