原告(反訴被告)：康某某(曾用名：康海燕)，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省南平市。
　　委托訴訟代理人：王國安，男，住上海市浦東新區(qū)。
　　被告(反訴原告)：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省撫州市。
　　委托訴訟代理人：桂倩，上海市羅頓律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：王夢縈，上海市羅頓律師事務所律師。
　　原告康某某與被告劉某某、華永貴房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月7日立案后，依法適用簡易程序，審理中，被告劉某某、華永貴提起反訴，本院依法受理后合并審理，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)康某某、被告(反訴原告)劉某某及其委托訴訟代理人桂倩、王夢縈到庭參加第一次庭審；原告(反訴被告)康某某及其委托訴訟代理人王國安、被告(反訴原告)劉某某的委托訴訟代理人桂倩到庭參加第二次庭審。第二次庭審中，原告申請撤回對被告華永貴的起訴，反訴原告華永貴撤回反訴，本院口頭裁定予以準許。本案現已審理終結。
　　康某某向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告的租賃合同；2、判令被告支付原告自2018年7月1日起至2018年12月31日止的租金人民幣25,800元(計算至被告實際搬出之日止)和利息(自2018年7月1日開始，按照銀行同期貸款利息計算至判決之日止)；3、判令被告支付原告自2018年5月至被告實際搬出之日止的電費及利息(2018年5月至8月電費共計1,427.80元)；4、判令被告支付違約金12,900元(即三個月的租金標準);5、本案訴訟費及郵寄費用由被告承擔。審理中，原告增加訴訟請求：要求被告將租賃房屋恢復原狀并返還給原告；變更第4項訴訟請求為：要求被告支付欠付租金的30%作為違約金。事實與理由：被告自2006年起承租原告位于上海市浦東新區(qū)蓮安西路XXX號房屋一間(以下簡稱系爭房屋)，用于經營店名為小豆苗、營業(yè)執(zhí)照為紫葉便利店的超市，后雙方每年一簽。2018年1月，雙方續(xù)簽了合同期至2018年12月31日的為期一年的租賃合同。月租金4,300元，半年一付，逾期10日未支付視為乙方違約并承擔各項費用100%的違約金，逾期15日未支付則甲方有權解除合同，乙方無條件搬出。2018年6月底，原告依合同向被告收取下半年房租，得知被告已于2017年10月17日將紫葉便利店營業(yè)執(zhí)照注銷，2018年6月29日因無照經營被工商局等七個部門查封。此后被告未搬離系爭房屋，也未支付下半年房租，多次協(xié)商未果后，原告訴至本院。
　　劉某某辯稱，原告違約在先，被告自2017年10月就告知原告營業(yè)執(zhí)照注銷，并要求原告提供產證復印件，因原告未將轉租情況向系爭房屋產權人備案過，故始終怠于履行必要的協(xié)助辦證義務。系爭房屋被查封后，被告多次與原告協(xié)商溝通辦證事宜，原告允諾因系爭房屋被查封，在問題未解決前不再向被告收取租金。原告要求被告支付利息沒有事實和法律依據。原告在未催告、未事先通知的情況下，多次采取斷電措施，分別于2017年底、2018年7月1日至2018年8月6日、以及2018年8月13日至今進行斷電，造成被告經營損失，包括商品過期、變質損失等，原告應承擔賠償損失等違約責任。被告遲延支付租金是原告違約在先，故被告不應當承擔違約責任，且原合同約定的違約金過高。
　　劉某某向本院提出反訴訴訟請求：1、判令反訴被告對系爭房屋恢復供電，向反訴原告提供產證復印件等材料，并繼續(xù)履行2018年1月1日反訴原告與反訴被告簽訂的《商鋪租賃協(xié)議》；2、依法判令反訴被告向反訴原告賠償各項經濟損失共計80,000元，包括2018年6月29日停止營業(yè)至今4個月致反訴原告預期正常經營損失暫計60,000元(預期利潤損失按15,000元/月計，實際計算至反訴被告恢復供電、提供辦證所需資料之日止)，及商品變質損失20,000元；3、本案本訴和反訴訴訟費由反訴被告承擔。審理中，反訴原告撤回第1項反訴訴請；變更第2項反訴訴請中的營業(yè)損失計算截止日期為2018年12月4日；增加反訴訴請：判令反訴被告賠償店招門頭制作及安裝費用10,611.90元。事實與理由：反訴原告夫妻自2006年起承租并經營系爭房屋，店招為小豆苗，營業(yè)執(zhí)照為浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)紫葉便利。該營業(yè)執(zhí)照為原承租人周曉君所有，2017年下半年，經反訴原告與案外人周曉君協(xié)商，決定重新辦理反訴原告作為所有人的營業(yè)執(zhí)照，反訴被告對此表示同意。自2017年10月起，反訴原告多次與反訴被告協(xié)商，要求其提供租賃商鋪產證復印件等必要材料。反訴被告雖口頭承諾，但一直以各種理由拖延提供。2017年12月，反訴被告要求上漲租金，因雙方未能及時協(xié)商一致，反訴被告在未事先告知反訴原告情況下，私自斷電一個月。2018年7月，在系爭房屋被查封后，反訴被告在反訴原告正常承租期間內，私自斷電，只有8月7日至8月13日期間在北蔡鎮(zhèn)派出所的調解下恢復過用電。系爭房屋的店招門頭系反訴原告于2017年12月出資制作，花費21,223.80元，因反訴被告違約行為，致使系爭房屋被查封，租賃目的無法實現，店招門頭僅使用半年后無法使用，故按照花費全額一半主張賠償。因反訴被告怠于履行義務，私自斷電，給反訴原告帶來損失，其行為違反商鋪租賃協(xié)議約定，構成違約，為維護自身合法權益，故反訴原告向本院提起反訴。
　　康某某辯稱，反訴原告停業(yè)由政府行為導致，被查封的主要責任歸于反訴原告，損失為無證照導致，與反訴被告租房無關。反訴被告已盡自身義務，損失不應該由反訴被告承擔。門頭安裝系反訴原告經營的一部分，應算在其經營成本中。系爭房屋于2018年8月1日起斷電(其中8月7日至13日期間通電)，其間反訴原告從樓上拉電使用。故其不同意反訴原告的所有反訴訴訟請求。
　　本院經審理認定事實如下：2006年1月23日，原告作為出租人(合同甲方)與作為承租人(合同乙方)的被告劉某某之夫華永貴簽訂《房屋租賃協(xié)議》一份，約定甲方將位于上海市浦東新區(qū)蓮安西路XXX號房屋(即系爭房屋)出租給乙方使用，租賃期限自2006年1月23日起至2006年11月30日止，租金為每月2,300元，每三個月支付一次，押金2,300元，另約定其他事宜。合同簽訂后，原告向華永貴交付系爭房屋，華永貴與其妻即被告劉某某將系爭房屋用于超市經營，所使用的營業(yè)執(zhí)照登記為上海市浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)紫葉便利店。2017年10月17日，上述營業(yè)執(zhí)照由上海市浦東新區(qū)市場監(jiān)督管理局準予注銷登記。2018年1月1日，原告(反訴被告)作為出租人(合同甲方)與作為承租人(合同乙方)的被告(反訴原告)劉某某簽訂《商鋪租賃協(xié)議》一份，約定原告將系爭房屋出租給被告(反訴原告)，租賃期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金為每個月4,300元，每半年付一次。押金為2,300元，租賃期結束，結清水、電費用退還乙方。該協(xié)議第四條約定：“甲方為乙方正常經營做好相應服務和有關方面的協(xié)調工作，……”第五條約定：“乙方應按時交付房租，逾期10天不交，視作違約，乙方承擔各項費用的100%作為違約金，逾期15日不交，甲方有權終止合同，乙方必須無條件撤離。”第七條第7款約定：“乙方辦證需要材料由甲方提供?！焙贤€約定了其他事宜。合同簽訂后，被告(反訴原告)繼續(xù)使用系爭房屋，并陸續(xù)支付租金至2018年6月30日止。2018年6月29日，系爭房屋因無證經營被查封?，F因被告未支付2018年7月1日起的租金及相關費用，故原告于2018年9月訴至本院，要求判如所請。嗣后，被告(反訴原告)向本院提起反訴。
　　另查明，系爭房屋的產權人為案外人上海蔡倫房地產發(fā)展有限公司(以下簡稱上海蔡倫公司)。2017年12月8日，上海蔡倫公司將系爭房屋出租給案外人龔某某，租賃期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。系爭房屋由原告從龔某某處承租得來。2018年12月7日，原告收到被告郵寄的系爭房屋鑰匙。同月11日，原、被告共同至系爭房屋處進行開門查驗房屋。審理中，被告拆除由其安裝在系爭房屋外的部分廣告牌設施。原告認為可由其拆除廣告牌剩余部分，但費用由被告承擔。
　　審理中，被告表示2018年12月5日其將系爭房屋騰空，并發(fā)手機短信告知原告，次日將鑰匙郵寄給原告。原告表示其于2018年12月11日收到系爭房屋的鑰匙，系爭房屋尚有廣告牌未拆除。原告(反訴被告)提供電表照片，2018年4月30日的分表讀數為5,493.10,2018年10月的讀數為6,791，單價為1.10元，證明被告于2018年4月起拖欠的電費。被告(反訴原告)提供上海蔡倫公司于2018年12月10日向龔某某發(fā)出的《告知函》，證明系爭房屋存在違規(guī)轉租現象。被告(反訴原告)提供聊天記錄和談話錄音，證明其與原告溝通要求提供辦證材料，原告認可上述錄音的真實性，其曾至開發(fā)商處協(xié)調，但開發(fā)商不同意提供。被告(反訴原告)提供照片、《北蔡德友冷飲銷售單》、送貨清單、銷貨清單等，證明系爭房屋被查封及原告斷電行為，導致其受到的實際損失以及預期經營利潤損失；提供《貴州習酒店招門頭制作協(xié)議書》，證明其裝修門頭花費21,223.80元。原告(反訴被告)對上述證據的真實性不予認可，認為被告于2018年4月起拖欠電費，對導致冷飲損失是明知的，系爭房屋查封后被告仍在進貨，故損失應該由被告自行承擔。
　　以上事實，由原、被告遞交的《商鋪租賃協(xié)議》，原告(反訴被告)遞交的《房屋租賃協(xié)議》、照片、《準予個體工商戶注銷登記通知書》、《煙草專賣零售許可證》，被告(反訴原告)遞交的《租賃合同續(xù)租協(xié)議》、《告知函》，以及庭審記錄等證據予以佐證。
　　本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。本案中，原、被告簽訂的《商鋪租賃協(xié)議》系雙方的真實意思表示，也沒有違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，依法成立并生效，原、被告均應恪守。本案本訴部分的爭議焦點主要包括：第一，關于合同的解除問題。合同中約定，乙方應按時交付房租，逾期10天不交，視作違約，乙方承擔各項費用的100%作為違約金，逾期15日不交，甲方有權終止合同，乙方必須無條件撤離?，F被告認可尚未支付自2018年7月1日起的租金，符合約定解除的條件，故原告要求解除租賃合同的訴訟請求，具有事實和法律依據，本院予以支持。至于合同解除日期，以被告收到本院寄送的訴狀副本日期為準，即2018年11月12日。合同解除后，被告已將系爭房屋移交給原告使用至今，且原告對被告拆剩的廣告牌部分也表示由其拆除，故原告要求被告對系爭房屋恢復原狀，顯屬不合理，本院不予支持。至于原告因恢復原狀的費用，原告在本案中沒有舉證，故原告自可另行主張。第二，關于租金、占有使用費及利息的支付問題。根據合同約定，甲方為乙方正常經營做好相應服務和有關方面的協(xié)調工作。乙方辦證需要材料由甲方提供。但就經營類房屋租賃，出租方的主要義務在于將系爭房屋交付以及確保其完整，承擔的僅是協(xié)助性的輔助義務；就其他與經營相關的事宜，承租方在選擇房屋時較出租方更為明確了解自身所需租賃要求，更應當負有先合同注意義務。對于營業(yè)執(zhí)照未能辦理導致系爭房屋被責令停業(yè)，雙方均存在一定過錯，故本院認定被告應按照合同約定租金標準的60%向原告支付自拖欠租金之日起至實際返還房屋之日即2018年12月11日止的租金和占有使用費。至于原告主張欠付租金的利息，因原告主張的違約金內已包含其受到的實際損失，故本院不予支持。第三，關于電費及利息支付問題。因原告未能提供充分證據對被告拖欠電費的金額予以佐證，被告亦予以否認，本院難以認定，故不予支持。第四，關于違約金的問題。雖合同的解除系因被告拖欠支付租金的違約行為導致，但原告對合同解除亦具有一定過錯，基于被告的違約事實以及原告的過錯程度，原告自行調整為欠付租金的30%，尚屬合理，本院予以支持。審理中，原告同意于合同解除后退還被告押金2,300元，本院予以照準。關于反訴部分。根據本院查明的事實，反訴原告要求反訴被告承擔實際損失的依據，證據不充分，本院難以認定，但考慮反訴原告自被責令停業(yè)后繼續(xù)占用房屋至2018年12月11日，且也在該期間繼續(xù)銷售部分商品，離合同期屆滿也較近。再結合反訴被告認可在反訴原告實際經營期間存在斷電的行為，由本院酌定反訴原告的部分損失。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十六條第一款、第九十七條、第九十七條、第二百二十七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告(反訴被告)康某某與被告(反訴原告)劉某某簽訂的《商鋪租賃協(xié)議》于2018年11月12日解除；
　　二、被告(反訴原告)劉某某應于本判決生效之日起十日內支付原告(反訴被告)康某某租金及占有使用費13,846元；
　　三、被告(反訴原告)劉某某應于本判決生效之日起十日內支付原告(反訴被告)康某某違約金7,740元(與原告應退還被告的押金2,300元相抵扣后，被告應支付原告5,440元)；
　　四、原告(反訴被告)康某某應于本判決生效之日起十日內支付被告(反訴原告)劉某某損失賠償3,000元；
　　五、駁回原告(反訴被告)康某某的其余本訴訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)劉某某的其余反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費803元，減半收取計401.50元，由原告(反訴被告)康某某負擔200元，由被告(反訴原告)劉某某負擔201.50元。反訴案件受理費900元，由原告(反訴被告)康某某負擔100元，由被告(反訴原告)劉某某負擔800元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　

審判員：邱連祥

書記員：唐??璐