原告龐某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市崇明區(qū)。
　　委托代理人施伊琳、汪濤，北京大成(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市大渡河路XXX號XXX區(qū)。
　　法定代表人鄭曉樂。
　　委托代理人李樹安、賈逸瑋，上海正地律師事務(wù)所律師。
　　原告龐某與被告上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告龐某的委托代理人施伊琳，被告上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人李樹安、賈逸瑋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告龐某訴稱，2016年3月，原被告就原告向被告購買系爭房屋，即位于本市萬泉路122弄“中駿天譽家苑”小區(qū)的13號101室簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，對交易價、房屋面積、合同價款、付款時間及交房時間等作了約定，合同的補充條款載明，原告作為底層房屋業(yè)主，享有與房屋所對應(yīng)的底樓地面花園的使用權(quán)、花園采用綠化或其他方式進行分隔并以實際交付現(xiàn)狀為準。簽訂合同前，被告向原告展示的樣板房也體現(xiàn)出底層房屋外確有實心圍墻、門禁所封閉的花園。合同簽訂后，原告付清了全部房款，被告向原告交付了與樣板房一致的房屋。2018年5月，原告收到相關(guān)政府執(zhí)法部門聯(lián)合發(fā)送的《告知書》，認定上述圍墻屬占用小區(qū)公共部位的違規(guī)搭建并隨之對圍墻實施了強拆。原告認為，花園區(qū)域?qū)儆谠尜徶孟禒幏课莸闹匾T因，也是房屋核心價值的體現(xiàn)，花園圍欄被拆除后導(dǎo)致的后果為：房屋價值產(chǎn)生貶損、房屋的現(xiàn)狀無法達到交付標準、原告無法如期裝修、使用房屋，故被告的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)按上述后果承擔合同約定的違約責(zé)任。考慮到選擇退房可能將使原告的損失進一步擴大，現(xiàn)提起訴訟，請求判令：一、被告返還房款100萬元(暫估價，以評估價為準)；二、被告支付違約金(按已付購房款的日萬分之五，自約定的交房日即2017年6月30日起算至房屋恢復(fù)使用之日止)；三、本案受理費由被告承擔。
　　被告上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，一、系爭房屋外圍的花園區(qū)域?qū)儆谛^(qū)配套的公共綠地，設(shè)計時以植物即“綠籬”攔隔，實際施工時由被告安裝了實心墻圍欄及門禁系統(tǒng)，并按時按質(zhì)向原告交付了房屋，交付時房屋在竣工驗收與交付使用許可方面具備合法條件，故被告不存在違約行為；二、對墻體進行強拆屬于政府部門的行政行為，既與被告無關(guān)，亦非被告可抗拒，不應(yīng)由被告承擔責(zé)任；三、根據(jù)合同補充條款的內(nèi)容表述，該條款賦予原告的是對花園區(qū)域的正常使用權(quán)而非專屬使用權(quán)或所有權(quán)，亦未約定該區(qū)域必須以何種方式進行攔隔，還強調(diào)了原告對該區(qū)域的使用必須遵守小區(qū)管理規(guī)約且不得就此爭議提出賠償，此類條款并不違反法律規(guī)定，被告也不存在虛假宣傳的行為；四、系爭房屋的總價系按房產(chǎn)的建筑面積而定，與花園區(qū)域的面積無關(guān)，實心墻體被拆除后，被告經(jīng)與小區(qū)業(yè)主協(xié)商將該花園區(qū)域的攔隔恢復(fù)為“綠籬”狀態(tài)，符合小區(qū)樓盤展示模型中房屋周邊所呈現(xiàn)的樣貌，對房屋買賣合同的訂立、房屋的裝修與使用均不構(gòu)成影響。綜上所述，原告要求被告按差價退款并支付違約金的訴請沒有法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回。
　　經(jīng)審理查明，被告為系爭房屋的開發(fā)銷售方并具備竣工驗收備案及新建住宅交付使用許可資質(zhì)。2017年，原被告簽訂《上海市商品房出售合同》一份，主要約定內(nèi)容為：原告以XXXXXXXX元向被告購買系爭房屋，合同的補充條款載明：如所購房屋屬于底層的，則買受方享有與之對應(yīng)的底樓地面花園使用權(quán)但無所有權(quán)，此花園采用“綠化或結(jié)合其他方式”進行分隔，并以實際交付現(xiàn)狀為準；買受方必須遵守小區(qū)管理規(guī)定、不得阻止物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)的公共事務(wù)進入花園、不得改造花園內(nèi)的公共設(shè)施、不得因花園的使用權(quán)向出售方主張補償、不得對其他買受方的花園使用權(quán)持有異議且因此而解除或主張購房合同無效。合同還載明，被告未如期交房的，應(yīng)按已付房款的日萬分之五向原告支付違約金。上述合同簽訂后，原告付清房款，被告交付了房屋，交付時房屋外圍由被告作了封閉式的實心墻攔隔并加裝門禁設(shè)施，墻內(nèi)即為補充條款約定的花園區(qū)域。2018年間，政府各部門以“私搭違建”、“占用公用部位”為由，對上述墻體及門禁進行了強拆，為此原被告發(fā)生爭議，原告于2018年8月16日提起訴訟，請求判決如其訴請。
　　另查明，一、原告自認系爭房屋符合產(chǎn)權(quán)登記辦理條件；二、訴訟過程中，原告就其訴請第一項提出估價申請，要求以房屋預(yù)售合同簽訂之日為時點，對“不包含地面花園專屬使用權(quán)”狀態(tài)下的同類型房屋的市場價值進行評估，以確定房屋在周邊圍欄狀態(tài)變化后價值的貶損程度，上海大雄房地產(chǎn)估價有限公司根據(jù)本院委托接受該申請后，于2019年5月20日向本院出具“撤銷委托申請”一份，認為在“買受人對花園享有使用權(quán)而無所有權(quán)這一前提下”，無法對圍欄狀態(tài)變化后的房地產(chǎn)市場價值進行評估。對此原告認為，對評估機構(gòu)申請撤銷委托無異議，但既然司法估價無法進行，原告的訴請第一項可由法院依法酌定。被告認為，評估機構(gòu)的回復(fù)表明原告訴請第一項缺乏事實與法律依據(jù)，應(yīng)當予以駁回。
　　本院認為，民事活動應(yīng)合法守規(guī)。原告作為對法律政策及社會準則具備一般認知水準、具有完全民事行為能力的民事主體，被告作為房地產(chǎn)開發(fā)銷售企業(yè)，對房產(chǎn)交易過程中就小區(qū)公共領(lǐng)域使用權(quán)私下進行約定的行為有違法律規(guī)定應(yīng)為明知，在此情形下，雙方仍將此約定列入書面合同并通過被告對該區(qū)域作封閉式改造后連同房屋向原告交付這一行為將該約定付諸于實施，則此類約定應(yīng)為無效且此合同條款不具有法律約束力，簽約雙方均不得以條款約定為由主張免責(zé)，基于該條款發(fā)生的上述違法行為所導(dǎo)致的后果應(yīng)由雙方共同承擔責(zé)任，一旦違法行為被糾正或制止后導(dǎo)致買受方產(chǎn)生經(jīng)濟損失的，應(yīng)由雙方按責(zé)予以分擔。至于經(jīng)濟損失的具體衡量標準，本院認為，對房屋價值的認定應(yīng)結(jié)合房屋的軟硬件功能綜合考量，無論其存在是否合法，附有門禁系統(tǒng)的封閉式圍墻作為被告向原告交付房屋時的附屬構(gòu)件，起到了將房屋周邊部分區(qū)域進行攔隔供原告單獨使用的作用，使得系爭房屋與不具備這一功能的同類型房屋相較顯然更具有市場競爭力，構(gòu)成原告買房的誘因，因此，即使無法對拆違前后的房屋價值貶損程度以量化的標準進行評估，但常識上可以認定拆違完成后的房屋在功用方面將低于原告購房時的預(yù)期，既然如此，在合同基本履行完畢，原告自愿接受房屋的前提下，可以通過由被告向原告適當返還部分購房款的方式以保障本次交易的公平合理、等價有償，須返還購房款的具體數(shù)額由本院根據(jù)查明的案情及當事人的過錯程度等各類因素予以酌定?；谠孀陨淼倪^錯，對其追究違約責(zé)任的訴請均不予支持。綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第六條、《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條、《中華人民共和國合同法》第七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告龐某購房款人民幣21萬元；
　　二、對原告龐某的其余訴請不予支持。
　　本案受理費人民幣22379元，由原被告各半負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：王璧瑛

書記員：曹??彬